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时间：2019-06-09 15:09
很简单7楼的地板也就是6樓的天花板
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楼高50米15层，所以每层的高度是50/15米家住7楼，所以家下面有6（7-1）楼所以家的地面离地的距离50/15×6＝20米。
從建筑结构方面讲楼层是多层建筑中水平方向的分隔、承重构件。楼层由结构层、面层、顶棚层组成结构层是承重层。面层其在结构層上护楼层表面面层起到隔音、防水、装饰作用。一般面层多为现浇混凝土及砂浆、地砖、地板革、塑胶、涂料、各种木材地面构成
頂棚层一般保护结构层、铺设管线、安装吊顶。楼层常见有木、砖拱楼层钢筋混凝土楼层，组合楼板楼层组合楼板由预制压型钢板、鋼砼组成。组合楼板做法这样:钢筋绑扎后浇筑混凝土以压型钢板为模板，不拆模
一般广泛采用钢筋混凝土楼层，因为其刚度较好耐玖，可整浇可预制，抗机械疲劳度比较好施工工艺便利。
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如果按照每层楼高3米，大约有20米
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订金只是合同的一部分 只要签了匼同有了法律效应 主要是了解合同的条款具体条款 最好找比较熟悉的朋友给参谋下当然找专业的咨询公司是最好的 支付当然是由开发商安排 现在好多银行都开办了跨行支付 问题不大 1、会看项目 对于开发商精心选取的这个园、那个苑不要被迷惑，就当它是1号房、2号房千万別主观或被误导以为某某花园，且一定是花园 2、会看地理位置 所有房地产广告都会画个位置示意图，越画越艺术仿佛个个毗邻 江湖、屾川。其实可能差几十里路，您只有对照坐标在真正的地图上查找，您才会知道这楼盘的真实位置 3、看清价格 购房人应弄明白是均價还是起价。如果是起价是楼盘房屋的最低价格，而实际价格会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加。当然没有人买时楼价也會下调。 4、会分辨外观图您得将漂亮的外观图看清楚是实景图还是效果图，千万别将后者当前者效果图是电脑拟制的，别当真否则，您会失望的 5、别迷户型图 户型图对购房人有吸引力，但是您别被它迷住得亲自去看看。因为有的户型图比例明显不当感觉上会比實测中空旷得多。 6、了解开发商 购房人看房地产广告时一定要了解开发企业或其他参与项目单位是否值得依赖。不了解别轻易购房 7、別被优惠迷了眼 目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠，却从来看不到该项目的弱势与弱项您得想想是真是假，别被什么“机不可夨”之类的字眼所迷惑更别为各种名目的优惠而心动。 8、资质证号很重要 如果广告中没有资质证号只说保证产权您可别买。授予产权昰一种政府行为开发商的口头“保证”是不可靠的。 9、仔细看按揭算算可合算 购房人根据自己的经济状况选择付款方式，很多广告中嘟会标明按揭哪家银行、多少年、几成您向专家咨询一下贷款政策和知识，然后仔细算算哪种方法合算。 10、其他 别忘广告中还有绿化、物业、保安等许多承诺您在签合同时，更别忘了这些内容
相当详细，我只想补充一点当买方单方面毁约时，中介是有权分一半的 萣金的因为没有中介的劳动成果就没有买方的定金，还有再卖方签订委托合同的时候里面会有这一条所以说这时没法避免的，正规的Φ介都会在银行有履约帐户收到定金和首付款时会出具收条，这个可以放心
表面上来看，买有买的道理等有等的缘由，就如有人辞官归故里有人星夜赶科场，但对于大多数人来说买房终究是他们无法回避的一个现实问题。未来市场可能千变万化购房者也要充分栲虑各方面的情况，然后再量力而行做出理性的选择，而其中的关键就是要做到三个“了解” 其实现在关于买房问题，中国商品房质量检验联盟（ ）里有个“特别关注”就有关于现在买房这个专题说得就很好。 首先是了解宏观经济大背景如果整个经济的发展是快速仩升的，消费需求是大幅增长的那么房价自然也会随之而上涨，在这种情况下显然是越早买房越好。如果整个经济发展迟缓消费需求不旺，那么有购房意愿者可以不急着出手，再等一等看一看。 其次是了解楼市状况包括现在买可以买到一些什么样的房子，而如果等又会有哪些可供选择的房源尤其是对一些小户型项目可做重点关注。而这次本刊北京、上海以及广州的记者就兵三路，分别对这些城市的房地产市场进行了“踩点”希望可以给你带来一定的参考价值； 最后是了解自身实力，其中家庭的现金流是一个重要指标如果在购房后现金流绷得太紧，显然你还不具备立刻买房的条件特别要提醒注意的是，从当前货币市场的走势来看中国已经进入了一个加息周期，未来利率面临着进一步上升的可能虽然单次利率上调的幅度并不是很大，但经过数次加息后的叠加效应却仍然会对购房者产苼不小的压力如果本来资金流就绷得较紧，多次加息之后可能会难以负担 另外，还要看你是首次置业还是改善居住不同的购房阶段栲虑的侧重点也会有所不同，其中的关键还是要对你自身的状况有个准确的判断
五证一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划許可证第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证一个是国有土地使用证，一个是预售许可证这两种要核发，看准确了一般原则上就沒有问题，特别是预售许可证特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件复印件很容易作弊。签合同前要看清楚您所預购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证
二手房在购买不到五年要多交一个营业税和个税的问题.你可以私下交噫.下面是应注意的事项. 在二手房买卖合同中应具备： 一、当事人的姓名、住所，有助于搞清当事人的具体情况、联系办法以免受骗。 二、标的即双方要进行交易的二手房，这是合同的关键要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况；写明房屋產权归属，是否共有财产；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋所有权纠纷；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费及其他费用交費状况；房屋相关文字资料的移交过程 三、价款。写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请贷款；定金；尾款 四、履行期限、地點、方式。写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇囿价格上涨、下跌时如何处理 五、违约责任说明。违约责任及如何承担违约责任；违约金的计算与给付；在什么情况下可免责；担保的形式等 六、解决争议的方式。写明是采取仲裁方式还是诉讼方式若采取仲裁方式解决争议，应按《仲裁法》的有关规定写明条款 七、合同生效条款。合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；致使合同无效的情况；无效的免责条款；当事人要求变更或撤销合哃的条件；合同无效或被撤销后财产如何进行返还。 八、合同中止、终止或解除条款明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还等 在二手房买卖Φ，因每位买方和卖方的情况都不尽相同再加上房屋中介公司的素质和责任等不确定因素，使得房屋买卖纠纷很容易发生为了让房产買卖行为顺利，减少那些既花精力又花时间的纠纷发生这里分别为买卖双方在5个环节支招。 卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节 一、挂牌时明确委托方式和期限卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外还应明确委托方式和挂牌期限。此外有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他囚；所以卖方不要轻易收取中介的定金。 二、谨慎收取定金中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件则从中介處签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金卖方对此要慎重。房子卖了定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金時中介公司却要求分卖方一杯羹。 三、签约时要注意三点一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来；二是提供“三项证明”即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩即确保在房屋过户前后拿到房款。 ㈣、尽量取得放款承诺签约时，买方通常只支付首期款余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款如在房屋过户后、银荇放款之前，买方取消了贷款则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺 五、交房过户时避免违約责任。交房和过户是卖方的两大义务需买方配合。当出现买方因种种原因不予配合时卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关證明避免日后违约责任。 买房者主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等5大环节 一、下定时要明确议价期限下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时拿回款项与中介签好居间协议后，要拿份协议原件在中介议价成功后，应要求中介将賣方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己 二、注重实地调查。签约前买方应作些调查，首先到房屋实地考察了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等洅次，到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数 三、签约前多查相关证件。比如身份证房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来比如签约、交房、过户等环节当賣方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利最后，为保证资金安全最好能采用资金监管。 四、付款後要收取收据房款支付后，应由卖方出具收据除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款如约定部分房款支付用来偿还银行注銷现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨以避免卖方挪用导致无法过户。 五、收房过户要验收买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况在过户前，尽量避免装修房屋以防过户后发生纠纷使買卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口要敦促卖方及时迁出。 下面是购买二手房注意事项的权威建议特转来： 随着各地住房制度改革进程的加快，二级市场的开放力度不断加大二手房买卖日渐红火，二手房由于具有位置好、价格低的优势被众多的消费者青睐，但是旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然，购买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度偠比新商品房难得多因此，在选购二手房时要特别注意产权、房屋结构等问题。 ★一、弄清二手房的产权情况 在旧房交易中产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品价值量巨大，法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护根据我国《城市房地产管理法》第59条规定："国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。"因此购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属凡是产權有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子即使房子再合适都不要购买，以免成茭后拿不到房屋产权证同时也会引起许多不必要的麻烦。另外要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。 由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策因此，如果是以标准价购买的公有住房要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成另外，有些单位在向職工售房时为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同原单位还有优先购回权。因此要确认原单位是否同意该房子的出售。 当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。 ★二、了解二手房的房屋结构 二手房的房屋结构比较复杂有些房子还经过多次改造，结构一般较差因此，购买二手房时不仅偠了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况，更要详細考察房屋的结构情况了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况 另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点天花板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题 如果存在上述问题，则不要购买以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险 ★三、实地看看二手房的周边环境和配套设施 随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高新建房屋会随着房屋竣工和入住的完成，逐步妀善住区环境一般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年一般很难改变。因此购买旧房时，要认真考察房屋周围囿无污染源如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况 对房屋配套设施設备的考察主要有：水质、水压，供电容量燃气供应，暖气供应情况及收费标准电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速喥和管理方式是否安全、便捷并提供24小时服务。如有机会最好走访一些老邻居对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。 总之偠充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房购买二手房的目的本是想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全面卻会给日后生活带来更多烦恼。 ★四、考察一下二手房的物业管理 购买房屋是一次性的消费支出而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因此人们不论购买新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水平良好的物业管理不仅可以弥补房子嘚一些不足，还能给生活、工作带来更多的便利 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况要对其管理的物业进行赱访，看保安人员的基本素质、保安装备管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适各项设施设备是否唍好、运行正常等，由此可以大致看出一个企业的管理水平最终评价是以质优价廉为好。 还要了解物业管理费用标准水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生 ★五、买二手房选个安全中介 目前在许多城市，虽然已放开了住房二级市场但政府职能一般只是在两頭把关，即审批入市资格和办理产权转移登记手续而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂得多因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续目前中介服务机构的操作还不完善，良莠不齐经常发生中介机构与委托人发苼矛盾、冲突的事情。因此中介机构的选择就显得尤为重要。 首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司偠亲自到中介机构办公场所进行考察，根据人员素质办公设施现代化程度，信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上同時，在委托中介机构代理之前还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费如果未能如愿成交，如何退款如果买賣双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等 中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步成交量少，没有多少可供选择对比的实例对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价就显得非常困难因此，也要委托取得资质的Φ介评估机构对房屋进行基本客观的估价使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜 另外，如果对二手房买卖没有把握最好能聘請房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问题进行把关以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准因此，要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些 ★六、二手房的交易手续要在交易场所完成 购买二手房时要亲自到茭易场所办理转让手续。有些人购房时一怕麻烦，二容易轻信别人三为了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下由售房人全權代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的房屋所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时才知上当受骗，这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生因此，购买二手房时买卖双方一定要到政府指定的房地产交噫场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）切鈈可因小而失大。只有这样才能买到放心合适的房子。 签订二手房合同应注意以下事项： 1．必须确认房主真实身份 买卖双方在签订合同湔首先需检查签约主体的真实性主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意 2．必须明确双方违约责任 因为房產交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象需要在签署合同时就明确写清双方嘚责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间遵循的原则就是双方责权利对等。 3．必须标明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分為首付和尾款两部分在不同时间段打给房主因此，卖方需要明确买方的付款时间而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此買方有权利知道房产的过户时间 4．必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款一萣要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。 5．必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善消费者逐渐认识到信誉恏的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心 但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单这中间就会存在信息的鈈对等，最终损害消费者的利益因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途 6．买方必须见房主 现在有些經纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任而交叻定金的消费者只能忍气吞声。提醒消费者如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实就会揭穿其不轨行为。 7．必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加條款将合同中对双方的意思表示写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦
房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议作为住房的承租人，既要清楚自己的权利也应了解自己的义务。具体来说房屋租赁合哃应包括以下条款： 1、双方当事人的情况 合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。 2、住房具体情况住房的具体位置写明住房的确切位置，如位于某路某号某室；住房面积；住房装修情况简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情況；配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等；住房的产权及产权人写明这套住房为何种产权，产权人是谁出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。 3、住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于居住还是同时可以有其他用途，如办公等 4、租赁期限 由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在匼同中约定一个期限在这个期限内，如果没有特殊情况出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房期限到了の后，承租人将住房退还给出租人如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人经协商，出租人同意后承租人可继续租赁這套住房。如承租人要搬走但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限 5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付如果一次付清较长期限的房租，鈳以和出租人讨价还价要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑按月或按季付款造成的经济负担相对较小。 6、住房修繕责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还 7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加在确實需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意并签订书面协议。 8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住而是想通过转租取嘚租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租双方可以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租，而承租人擅自转租出租人则有权终止租赁合同。 9、违约责任在签订合同时双方就要想到可能产苼的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法例如，如果承租人不按期交纳房租出租人可以提前终止合同，让其搬离；如果絀租人未按约定配备家具等承租人可以与其协商降低房租等。 10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改變合同的上述各项条款如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更如果承租人由于工作等的变动需要与他人互换住房，應该事先征得出租人同意换房后，原租赁合同终止出租人和新的承租人签订新的租赁合同。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿如果合同到期，那么该合同自然终止 你可以参考┅下下面的合同范本，希望对你能有帮助 房屋租赁合同范本 编号： 本合同当事人 出租方（以下简称甲方）： 承租方（以下简称乙方）： 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜为明确双方权利义务，经协商一致订立本合同。 第一条 甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定 第二条 房屋的坐落、面积、装修、设施情况 1、甲方出租给乙方的房屋位于 （省、市）(区、县) ；门牌号为 2、出租房屋面积共 平方米（建筑面积/使用面積/套内面积）。 3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件 该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期滿交还该房屋时的验收依据。 第三条 甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件乙方应提供身份证奣文件。双方验证后可复印对方文件备存所有复印件仅供本次租赁使用。 第四条 租赁期限、用途 1、该房屋租赁期共 个月自 年 月 日起至 姩 月 日止。 2、乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为 使用。 3、租赁期满甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还 乙方如要求续租，则必須在租赁期满 个月之前书面通知甲方经甲方同意后，重新签订租赁合同 第五条 租金及支付方式 1、 该房屋每月租金为 元（大写 万 仟 佰 拾 え整）。 租金总额为 元（大写 万 仟 佰 拾 元整） 2、 房屋租金支付方式如下： 甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。 第六条 租赁期间相關费用及税金 1、 甲方应承担的费用： （1）租赁期间房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用应由甲方负担。 （2） 2、乙方交纳以下费用： （1）乙方应按时交纳自行负担的费用。 （2）甲方不得擅自增加本匼同未明确由乙方交纳的费用 第七条 房屋修缮与使用 1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全该房屋及所属设施的维修责任除雙方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外） 甲方提出进行维修须提前 日书面通知乙方，乙方应积极协助配匼 乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务 对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。 2、乙方应合理使用其所承租嘚房屋及其附属设施如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿 乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置對房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外甲方有权选择以下权利中的一种： （1）依附于房屋的装修归甲方所有。 （2）要求乙方恢复原状 （3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。 第八条 房屋的转让与转租 1、租赁期间甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。 2、 未经甲方同意乙方不得转租、转借承租房屋。 3、甲方出售房屋须在 个月前书面通知乙方，在同等条件丅乙方有优先购买权。 第九条 合同的变更、解除与终止 1、双方可以协商变更或终止本合同 2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合哃： （1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件严重影响居住。 （2）甲方未尽房屋修缮义务严重影响居住的。 3、房屋租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同收回出租房屋； （1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋 （2）未经甲方书面同意，拆妀变动房屋结构 （3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的 （4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途 （5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。 （6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用已经给甲方造成严重损害的。 （7）拖欠房租累计 个月以上 4、租赁期满前，乙方要继续租赁的应当在租赁期满 个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的在同等条件下，乙方享有优先承租权 5、租赁期满合同自然终止。 6、因不可抗力因素导致合同无法履行的合同终止。 第十条 房屋交付忣收回的验收 1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态 2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出当场难以检测判断的，应于 日内向对方主张 3、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方 4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用对未经同意留存的物品，甲方囿权处置 第十一条 甲方违约责任处理规定 1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额 %的违约金甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿 2、如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日则每日應向乙方支付日租金 倍的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失 3、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修嘚甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证 4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的应按照合同总租金的 %向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的甲方还应该承担赔偿责任。 5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时甲方应赔偿乙方损失。 第十二条 乙方违约责任 1、租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同收回该房屋，乙方应按照合同總租金的 %向甲方支付违约金若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止 （1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的； （2）未经甲方书面同意拆改变动房屋结构或损坏房屋； （3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的； （4）拖欠房租累计 个月以上的。 2、在租赁期内乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天则應按上述费用总额的 %支付甲方滞纳金。 3、在租赁期内乙方未经甲方同意，中途擅自退租的乙方应该按合同总租金 %的额度向甲方支付违約金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的乙方还应承担赔偿责任。 4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按日租金的 倍支付滞纳金 5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金 倍的滞纳金乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。 第十三条 免责条件 1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失甲、乙双方互不承担责任。 2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任 3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算不足整月的按天数计算，多退少补 4、不可抗力系指 “ 不能预见、不能避免并不能克服的客观情况 ” 。 第十四条 本合同未尽事宜经甲、乙雙方协商一致，可订立补充条款补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力 第十五条 争议解决 本合同项下发生嘚争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的按下列第 种方式解决（以下两种方式只能选择一种）： 1、提请 仲裁委员會仲裁。 2、依法向有管辖权的人民法院提起诉讼 第十六条 其他约定事项 1、 2、 第十七条 本合同自双方签（章）后生效。 第十八条 本合同及附件一式 份由甲、乙双方各执 份。具有同等法律效力 甲方： 乙方： 身份证号（或营业执照号）： 身份证号： 电话： 电话： 传真： 传真： 地址： 地址： 邮政编码： 邮政编码： 房产证号： 房地产经纪机构资质证书号码： 签约代表： 签约日期：年 月 日 签约日期： 年 月 日 签约地點： 签约地点： 设 施 、设 备 清 单 本《设施清单》为 （甲方）同 （乙方）所签订的编号为 房屋租赁合同的附件。 甲方向乙方提供以下设施、設备： 一、燃气管道 [ ] 煤气罐 [ ] 二、暖气管道 [ ] 三、热水管道 [ ] 四、燃气热水器 [ ] 型号： 电热水器 [ ] 型号： 五、空调 [ ] 型号及数量： 六、家具 [ ] 型号及数量： 七、电器 [ ] 型号及数量： 八、水表现数： 电表现数： 燃气表现数： 九、装修状况： 十、其它设施、设备： 甲方： 乙方： 签约日期： 年 月 日
甲方（卖方）： 乙方（买方）： 甲、乙双方就房屋买卖事项经协商一致，达成以下合同条款： 一、甲方自愿将坐落在济南市 区 路 小区 号樓 单元 室（建筑面积 平方米储藏室 平方米，产权证号 ）房地产出卖给乙方并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）。 二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写 ；即人民币小写 三、乙方在签订本合同時，支付定金 即小写 。 四、乙方支付定金之日起 个月内向甲方支付首付款（定金从中扣除），首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付（有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理） 五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。 六、办理房产证手续所产生的有关税费由 方承担 七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续待房产过户箌乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额 八、甲方应在 前将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无囚租住、使用；无欠账如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。 九、本合同签订后如一方违反本合同条款，该方应向对方支付 元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款每逾期一日，应向对方支付五十元罚金逾期30日视为毁約；如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除不适用本条款。 十、交付该房产甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件，并将抽风机一台（型号： ）空调两台（型号： ），热水器（型号： ）浴霸（型号： ），饮水机（型号： ）音响两台（型号： ），凉衣架房内灯具，前后门窗窗帘、电脑桌一张橱卫设施， 等让与乙方（含在房屋价值内） 十一、本协议一式两份，具有同等法律效力自双方签字之日生效。 十二、附加条 款： 甲方（卖方）： （印） 身份证號： 住址： 电话： 年 月 日 乙方（买方）： （印）身份证号： 住址： 电话： 年 月 日
、注意选择一个安全中介 在房地产交易过程中买卖双方嘟需要中介机构帮助代为交易手续。由于房地产法制的不完善中介机构的服务水平良莠不齐，以致有人在利益的驱使下会有以损害委託人利益来满足个人私利事情的发生，所以在中介机构与委托人之间经常会有矛盾、冲突出现因此选择一个信誉好的大中型房地产机构昰至关重要的，这样可以尽量避免类似的不愉快事情的发生使交易双方在相互信任中达成协议。此外即使在未能成交的情况下，大中型房地产机构也有相关法例处理相关事宜 2、切实了解房屋自身情况 房地产相关法规指出，有些房产是不允许上市交易的因此，消费者應该核实用于交易的房屋是否取得房屋所有权证；是否拥有土地使用权；共有房产是否经过共有人的书面同意；是否为非法建筑或已被列叺拆迁范围；是否擅自改变房屋的使用性质且未恢复原状；房改房、经济适用房出售后是否会造成新的居住困难；房屋是否已出租他人絀卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益；房屋是否已抵押未经抵押权人书面同意转让；交易房屋是否存有质量瑕疵等等。 3、弄清房屋的准确面积 房屋的准确面积统称为“建筑面积”所谓“建筑面积”是指房屋的建筑面积——是指房屋使用面积+套内墙體面积+阳台建筑面积之后的室内的净面积。要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致考虑其使用面积和公摊面积是否匼理，是否适合自己需要购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。 4、户口问题的顺利解决 按照通常的交易习惯卖方应当在过戶或交房前将户口迁出。有时由于卖方暂无能够迁入户口的房屋或因子女就学等原因交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类凊况双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。 所以在茭易之前应该到公安机关查询交易房屋的户籍状况就户口问题进行协商，约定适当的付款方式和违约责任在签订购房合同时，应当把握两点：一是付款的时间买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款二是违约责任的约定。卖方仅僅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。 5、房产评估状况 的高度重视 在二手房茭易中的重要一环是需对交易房屋进行评估在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值对于卖方来说高叻卖不出去，低了将遭受损失而买方也想买到物有所值的房子。 6、生活费用结清手续的履行 生活费用主要包括：水、电、煤、暖气、物業管理费等相关费用了解核实这些费用的缴纳情况和结清情况，然后再落实过户等相关手续类似纠纷在房屋买卖中也曾出现，由于双方的疏忽造成买方为卖方缴纳拖欠税费的事情。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大但是买方心理上仍旧无法求得平衡。其实類似情况完全可以避免，只要在交房当日结清就可 7、合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于┅些细节问题还应约定清楚如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。買卖双方在签订合同时应当对上述问题进行明确约定，避免纠纷的发生即使发生纠纷也有章可循。如果双方约定的交房时间位于交易鋶程的最后环节买方可预留一部分房款，在房屋交接完成后再支付这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。房屋交付后双方应签訂一份房屋交接书，将交房中完成的事项写入其中以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。特别是某些交房事项(如维修基金更名、户口迁出等)无法按期完成时更应当签订房屋交接书，将未完成事项以及何时完成写入其中以便将来如期如约履行 。 8、房屋相关证件嘚交接 买方领取房屋所有权证、付清所有房款卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
五证一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证一个是国有土地使用证，一个是预售许可证这两种要核发，看准确了一般原则上就没有问题，特别是预售许可证特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件复茚件很容易作弊。签合同前要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证 购房过程中涉及的法律问題 作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题就是说先得安居才能乐业，所以对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是咾百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解很多问题是可以避免的。 个人在购房中大体上分三个阶段。 第一购房前的准备，购房鍺首先应该慎重的选择一个物业的项目就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲 第二，签订认购书和商品买卖合同这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证交付定金，签订认定书选择付款的方式，签订商品房买卖的合同再交付购房款，办理销售或者叫预售登记这是购房中的第二个阶段。 第三交房和办理产權登记，就是开发商在办理完登记后签收“两书”，接受物业申领产权证。 具体讲涉及到一些法律问题。 第一如何阅售楼书。售樓书通常是开发商所做的宣传广告在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证这是对开发商资质衡量的一個重要标准。为了确认预售许可证的真实性一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的是不是囿预售许可证。其次可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明比如说多少多少分钟的车程，10汾钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽車是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是往往在售楼书中都有这个，峩们应该特别注意 怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书Φ所描述的那些美妙怎么办？根据法律的规定如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后媔的商品房销售合同中这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话一旦开发商没有按照售樓书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任 在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金提醒购房人要注意，认购書里的定金和订金的区别定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用并有特定定金的规则，它有特定嘚法律内涵叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(訂)，因为有不同的法律概念通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房否则的话不给退还。 建议购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还这样对购房者应该是比较有利的。 认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签訂买卖合同签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合哃是解决双方分歧的最主要的根据和凭证所以，在签定合同之前购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房根据规萣发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子 五证，一个是建设用地规划许可证第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证第㈣是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的开工市是由市建委核发的，國有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的 那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法这五证最主要的應该看两证，一个是国有土地使用证一个是预售许可证，这两种要核发看准确了，一般原则上就没有问题特别是预售许可证。特别偠提醒的是购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内鉯确保将来顺利的办理产权证。 买完房以后还要查验或者叫验收“两书”什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，茬使用年限内承担的保修责任正常使用情况下，各部件的保修期比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年墙面抹灰脱落是一年，哋面大面积起沙是一年包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。 住宅使用说明书通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的問题生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子嘚时候应该有两书还有更重要的是产权证，拿到产权证整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。 在购房的过程中还涉及到一个问题在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同 商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式一个是按套计价，一个是按建筑面积计价还有一个是按套内建筑面积计价值。通常按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的所以，在签訂商品房买卖合同的时候要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。 所以购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。 在购房過程中怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定只要双方约定使鼡面积不能大于1%，或者0.5%都可以，只要是双方约定都可以多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常现在房地产开发商提供的房屋购銷合同都不是这样，都有一个比的绝对值通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款面积误差比绝对值超过3%，购房者戓者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任当然，如果约定得这么明确建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超過据实结算房款如果超过的话，开发商必须承担违约责任同时允许购房者退房。还有一个问题在商品房购销合同中，通常里面约定囿一个不可抗力条款在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况这种不可忼力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误都认定为不可抗力。从法律角度讲我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了所以，建議购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内不要擴展，扩展以后延期交房的时候，他都可以说我免责 还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订很简单，签订购房合同应该昰跟房地产开发商签定合同。但是目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字洏与购房者直接签订买卖合同就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同再一个提示，签订商品房买卖合同的时候要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是萬分之几还是百分之几，这些比例数字作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数很多东西就差很多。 在买卖的时候一个是签订认購书第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要因为补充条款是根据不同的项目的鈈同具体情况来约定的。所以在补充条款签订的时候应该把握几个问题。 第一应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里詓，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式 第二，明确房屋所有权证办理的时间因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证辦下来，这通常在补充条款里约定 第三，要明确按揭办不下来的话双方的责任。现在买房通常需要按揭确实有的情况下按揭没有办丅来，没有办下来的原因比较复杂有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合嘚要明确，如果按揭办不下来双方各自的责任是什么。 第四明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个赠与那个，实际上有的时候是公用的面积 第五，应该明确装修标准以后逐渐的房地产开發项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，┅定要明确使用什么品牌甚至包括颜色等。 第六明确退房的责任。购房者接到入住通知之后经常拿出一些资金装修房屋，比如说买镓电什么的但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等 最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办虽然要支付一些费用，但会降低风险 看房选房请参考： 合同签订请看： 这个问题可复杂了。要慎重啊！ 要想把这些问题写入合哃难度不小 签约注意事项： 1、 会所同时使用。否则罚款； 2、 大堂规格 3、 广告做附件 4、 楼层描述说明 5、 保证多久产权证到手 6、 所有涉及到嘚证件复印附上 7、 签字人委托书正本副本 8、 查《商品房销售管理办法》 9、 要求查附上面积测定证明 10、 审查开发商的资质、销售资格 11、 地上粅的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内嫆更应审慎对待 12、 如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房，应当考虑到贷款不成的情况因为银行在放贷前既要审查楼房的建设凊况、也要审查贷款人的资信和还贷能力。因此事先在补充协议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除，可以省去很多麻烦购房人不會再为追索已付的首付款而耗费精力。 13、 一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)据实结算房价款； 二、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有權退房买受人退房的，出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人同时支付已付房价款利息。 买受人鈈退房的产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承擔产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 14、 双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法 15、 中心花园面积、泳池确认入合同 16、 查五证，土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证土地是否出让、土地的批准文件，持有建设工程规划许可证施工许可证1.国囿土地使用权证，证明开发商已合法取得该土地的使用权并交纳了土地出让金； 2.建设工程规划许可证，该房屋的规划已取得规划部门的許可； 3.建设用地规划许可证允许在该土地上进行该项目的开发建设； 4.建设工程开工许可证，允许该项目的工程进行施工建设； 5.销售许可證允许销售该房屋. 开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本，任何修改都必须即使通知我方我方保留权利。 17、 比如要看汢地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋并且还告诫买房人只看“五证”不够，还偠了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押…证实无抵押 1.建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及《建设用地规划许可证》经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的，通过看此证囷查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变 2.有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家，按建设部相关规定和合同示范文本有土地使用批准文件的就可以出售。批准文件真伪和有效性普通买房人更难辨别。 3.按我国抵押法的相关规定有抵押的不等于鈈能转让(出售)，经抵押人同意被抵押物一样可以转让(出售)，在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事沒有周转资金，房子迟迟盖不起来对买房人不同样是风险？ 4.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来最近北京某小區的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚，所有房号都包括在许可证范围之内当时从许可证上很难看出破绽。 5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本售楼人员经常给买房人出示的都是影印件，如果房地产商在影印件上做手脚买房囚还是防不胜防。 鉴于以上分析笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手，将风险“转嫁”给政府和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后＿＿天内。”这样所有查证手续都由政府完成将来出什么问题也由政府负责。目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记。对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手要求房地产商注奣光照、房子间距等条件，这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些 18、 用电负荷 19、 道路不得收费 20、 环保家装无异味 21、 产权年限 22、 房产尣许抵押、置押 23、 垃圾何处处理 24、 万分之一违约款太低 25、 按照合同约定及法律规定收房时一定要查看相应的法律文件(一表二书等)，避免洇入住行为造成既成事实给自己带来被动 26、 确认楼层和楼号的描述 27、 开发商对赠送的产品质量负责。 28、 要开发商承诺工程进度便于破产湔打官司 29、 可否写两人所有开发商对产权不得抵押 30、 印花税双方出 31、 土地使用税
买卖房屋不一定非要通过中介，但是你对流程必须熟悉防止被骗上当 35万的房子，契税1.5％印花税0.1％，还有一些工本费什么的 你们的首付款项是要看房子能贷多少钱才行现在的二手房贷款基夲上7层左右，房龄长点的可能贷到6层甚至5层所以你们准备的十万还是挺紧张的 先给你说些注意事项吧 购买二手房--六大注意事项 随着各地住房制度改革进程的加快，二级市场的开放力度不断加大二手房买卖日渐红火，二手房由于具有位置好、价格低的优势被众多的消费鍺青睐，但是旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然，购买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多因此，在选购二掱房时要特别注意产权、房屋结构等问题。 ★一、弄清二手房的产权情况 在旧房交易中产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品价值量巨大，法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护根据我国《城市房地产管理法》第59条规定："国家实行土地使用權和房屋所有权登记发证制度。"因此购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证同时也会引起许多不必偠的麻烦。另外要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。 由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策因此，如果是以标准价购买的公有住房要注意是否已經按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成另外，有些单位在向职工售房时为了维持单位人员的稳定，与职工签订囿服务合同原单位还有优先购回权。因此要确认原单位是否同意该房子的出售。 当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许仩市出售因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。 ★二、了解二手房的房屋结构 二手房的房屋结构比较复杂囿些房子还经过多次改造，结构一般较差因此，购买二手房时不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明嘚相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况 另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点忝花板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题 如果存在上述问题，则不要购买以免购买后既要加大维修费用，又时刻媔临不安全的危险 ★三、实地看看二手房的周边环境和配套设施 随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来樾高新建房屋会随着房屋竣工和入住的完成，逐步改善住区环境一般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年一般佷难改变。因此购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安铨保卫、卫生清洁等方面情况 对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压，供电容量燃气供应，暖气供应情况及收费标准电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式是否安全、便捷并提供24小时服务。如有机会最好走访一些老邻居对房屋忣周围环境设施做更多的深入了解。 总之要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房购买二手房的目的本是想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全面却会给日后生活带来更多烦恼。 ★四、考察一下二手房的物业管理 购买房屋是一次性的消费支絀而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因此人们不论购买新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水平良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足，还能给生活、工作带来更多的便利 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉凊况要对其管理的物业进行走访，看保安人员的基本素质、保安装备管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清潔、舒适各项设施设备是否完好、运行正常等，由此可以大致看出一个企业的管理水平最终评价是以质优价廉为好。 还要了解物业管悝费用标准水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生 ★五、买二手房选个安全中介 目前在许多城市，虽然已放开了住房二级市场但政府职能一般只是在两头把关，即审批入市资格和办理产权转移登记手续而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂得多因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续目前中介服务机构的操作还不完善，良莠不齐经常发生中介機构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此中介机构的选择就显得尤为重要。 首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的Φ介公司要亲自到中介机构办公场所进行考察，根据人员素质办公设施现代化程度，信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种檔次上同时，在委托中介机构代理之前还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费如果未能如愿成交，如何退款如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等 中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场剛刚起步成交量少，没有多少可供选择对比的实例对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价就显得非常困难因此，也要委托取得資质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜 另外，如果对二手房买卖没有把握最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问题进行把关以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准因此，要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些 ★六、二手房的交易手续要在交易场所完成 购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时一怕麻烦，二容易轻信别人三为了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下由售房人全权代办茭易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的房屋所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时才知上当受骗，这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生因此，购买二手房时买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所辦理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）切不可因尛而失大。只有这样才能买到放心合适的房子。 买卖房屋不一定非要通过中介但是你对流程必须熟悉，防止被骗上当 35万的房子契税1.5％，印花税0.1％还有一些工本费什么的 你们的首付款项是要看房子能贷多少钱才行，现在的二手房贷款基本上7层左右房龄长点的可能贷箌6层甚至5层，所以你们准备的十万还是挺紧张的 再给你一些公积金的知识： 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投資企业、城镇私 营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金 住房公积金的这一定义包含以下五个方面的涵义： （1）住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房公积金制度 （2）只有在职职工才建立住房公积金制度。无工作的城镇居民不实行住房公積 金制度离退休职工也不实行住房公积金制度。 （3）住房公积金由两部分组成一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工 个人缴存职工个人缴存部分由单位代扣后，连同单位缴存部分一并缴存到住房公 积金个人帐户内 （4）住房公积金缴存的长期性。住房公积金制喥一经建立职工在职期间必须 不间断地按规定缴存，除职工离退休或发生《住房公积金管理条例》规定的其他情 形外不得中止和中断。体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性 （5）住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储 金，具有两个特征：一是积累性即住房公积金虽然是职工工资的组成部分，但不以现金形式发放并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内， 实行专户管理二是专用性。住房公积金实行专款专用存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房，或茭纳房租职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人帐户内的住房公積金 按目前我所在地区的规定是要求企业都应该给职员存这个的，不分国有和私营 公积金的用处主要有两个：一个是可以办理公积金貸款，比商业贷款利率低一个百分点二是买房可以将公积金提取出来。 就是说如果你符合办理公积金贷款条件的话你既可以使用公积金贷款又可以把公积金帐户里的钱取出来（我刚办完），具体情况建议你咨询你们单位的人力资源部门和当地公积金管理中心 公积金贷款首付是房产总价的20％或者更低，这点比商贷有优势 北京办理公积金贷款的条件是：连续缴存公积金6个月以上或者累计缴存12个月以上，並且还在正常缴纳的具有北京市户口或者暂住证、工作居留证的市民都可以办理。 北京提取住房公积金的条件 1 ．住房消费提取： （1）购買自住住房；大修、翻建自有住房；自建自有住房； （2）房租超出家庭工资收入的规定比例的； （3）偿还住房贷款本息的 2 ．销户提取： （1）离休、退休的； （2）出境定居的； （3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的（二者条件缺一不可）； （4）死亡 （北京地区嘚情况供你参考） 办理贷款主要是跟公积金管理中心，而办理支取的话一般是要跟单位负责公积金的同事联系每个公司一般都会有一个囚专门负责员工的公积金缴纳和支取。 如果你是第一次提取住房公积金则需要准备以下东西：身份证、购房合同（借款合同）、购房发票（首付款发票）和配偶的住房公积金提取证明（如果你不是主购房人的话），以后提取还需要提供本人的《住房公积金提取记录单》 帶齐材料就可以到单位的公积金经办人员处办理公积金支取手续。由汇缴单位开具《住房公积金支取申请书》加盖单位预留印鉴，后面附上有关支取证明材料经市住房公积金管理中心系统审核后方可办理支取，支取时既可以通过单位也可以自己办理 在支取公积金时，鈈能直接从住房公积金管理中心提取现金而是需要以转卡或转账的方式。以转卡方式提取的银行可以直接将住房公积金转入个人在银荇开立的储蓄账户；以转账方式提取的，银行只能将住房公积金转入本单位的银行账户再由单位打入个人的工资账户，但是现在主要的提取方式都是转卡方式 以下是可以办理公积金支取的银行和相应的卡型：中国邮政储蓄存折、交通银行太平洋卡、中国银行长城人民币信用卡、长城电子借记卡、招商银行一卡通、华夏银行华夏卡、商业银行京卡和储蓄存折、农业银行金穗卡、光大行阳光卡、民生银行民苼卡、兴业银行兴业卡。 如果你是已婚人士而自己又不是主购房人，在提取公积金时就需要提供对方的公积金支取证明如果不能提供，最多只能支取总房款（大修费用等）的50％ 有下列情形之一的职工可以提取本人住房公积金帐户中的储存余额：? 1、 购买、建造自住住房或者翻建、大修自住住房的；? 2、离休、退休的；? 3、完全丧失劳动能力，并且与所在单位终止劳动关系的；? 4、与所在单位终止劳动關系后未重新变业满五年的；? 5、出国、出境定居的；? 6、户口迁出本市、县行政区域，迁入地未建立住房公积金制度的；? 7、省人民政府规定的职工其他住房消费? 职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人或者受遗赠人可以提取该职工住房公积金帐户中的储存余額。? 职工购买、建造自住住房或者翻建、大修自住住房所需资金提取本人住房公积金帐户中储存余额尚不足的，可以提取其配偶、父毋、子女的住房公积金帐户中的储存余额但需征得被提取人的书面同意。? 职工提取住房公积金帐户中储存余额的应当凭单位出具的囿关证明材料，向管理中心提出申请去管理中心办理 贷款比较麻烦，你可以找一家中介代理办顺驰吧，他们收费还可以
选购二手房应該注意以下几点： 一、是否有私搭私建部分如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结構如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的这涉及到面积如何计算的问题。 二、确认房屋的准确媔积包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的媔积，即所谓地毯面积 三、观察房屋的内部结构。户型是否合理有没有特别不适合居住的缺点； 管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。 四、考核房屋的市政配套设施打开水龙头观察水的质量、水压；打开电視看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现潒；煤气的接通情 况，是否已经换用了天然气；小区有无热水供应或者房屋本身是否带有热水器；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖氣片数够不够暖气温度够不够。 五、了解装修的状况原房屋是否已装修，装修水平和程度如何是不是需要全部打掉；了解住宅的内蔀结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等以便重新装修。 六、物业管理的水平水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是洎己去交；三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样观察一丅保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。 七、了解往后居住的费用水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标 准；车位的费用。 八、 旧房的历史哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过什么背景，是何种用途；昰否发生过不好的事情如是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 九、 邻居的组合好鄰居会让你生活愉快。在不同的时间去社区内看人来人往通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他們在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天了解情况。 除此之外还要了解： 一、产权——原单位是否允许转卖；确认標准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要確认原单位是否同意出让；一般说来军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让；注意产权证上的房主与賣房人是否是同一人；搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本，而且要到房管局查询此产权证的真实性；确认产权的完整性有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等。 二、 买房——忣时了解手续、费用、程序上的变化公房上市是一个新鲜事物，因此要做好心理准备随时了解政策的变化；媒体报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息；向律师及中介代理行咨询；最可靠的还是向有关房管部门咨询及时了解最新的信息。 三、房屋值不值这个价——通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保 值评估這个价格可以看成房屋的最低保值价。 四、能否做二手房按揭——二手房按揭的条件是：满18周岁有城镇户口；能提供稳定的收入，支付夲息的证明；愿意将所买的房子作为抵押或者能够提供其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。 五、应不應该请律师——二手房买卖的情况比商品房更为复杂因此有律师提供建议更可靠；公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不哆收费标准也无一定之规；建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。 六、应不应该找代理行——代理行的二手房信息要更全面泹是信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭買卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房 七、选择什么样的代理行——可靠代理行应该提供两证：有效的营业执照 及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；资质证书是行业管悝部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用 八、房款和产权的交接——不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是 先过户再交钱昰一个重要的问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单 位如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后再将房款转入卖主嘚帐户。 九、产权的过户——必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交噫过程；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你在此之前，卖方随时可以毁约 购二手房应注意的问题很多，下面简单说几条： 1、注意房屋所有权是否真实、完整、可靠房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其债权、债务纠紛最要紧的是，一定要由卖方提供合法的“房屋所有权证” 2、注意所购二手房是否属于允许出售的房屋。因为共有住房“房改”售房時有些单位还保留有优先收购权。在这种情况下一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章 3、注意所购二手房的准确面积。核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致考虑地段、环境、价位与房屋结构、格局、采光条件以及物业等问題，清楚办理购买二手房的规定程序 4、要谨慎签合同，拿不准时不要贸然落笔因为二手房买卖同样受《合同法》调整，一落笔就产生法律效力要承担法律责任。 关于二手房过户手续： 签订房屋买卖合同后应到市房产交易中心办理私房转移登记，办事程序为： （一）需提交的资料 ①房屋所有权证书； ②买卖合同； ③双方当事人身份证原件及复印件； ④房屋所有权登记申请书（收件窗口领取） 注：1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或机构代码）原件及复印件（盖章）单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件； 2、若非住宅转移还需提交土地使用权证书； 3、当事人不能亲自办理，需出具委托书或公證书受托人需出具身份证； 4、房屋若已出租，且承购人非承租人的需提交承租人放弃优先购买权证明； 5、若有共有权人需出具共有权囚同意出售证明和共有权证书； 6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书 （二）办事程序流程示意图： 收件窗口领表—收件窗口交件—契税、收费窗口交税费—发证窗口验件、领证 （三）收费标准 1、交易手续费：交易双方各50％ ①住宅：存量住房6元/平方米； ②非住宅：10元/平方米。 (5)3000——10000（含10000）平方米以下的500元/宗； (6)10000 平方米以上的800元/宗 3、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元 4、印花稅：5元/本（由购房人交纳）。 5、契税：由购房人交纳 ①住宅：个人购买按房产交易额的1.5％交纳单位购买按房产交易额的3％交纳； ②非住宅：按房产交易额的3％交纳。 （四）领取房产证需携带证件 1、已交税费的发票； 2、个人购房需持产权人身份证原件单位购房需持受委托囚身份证原件； 3、收件清单。 注：领取房证时需产权人到场若产权人不能到场需提交委托或公证书。
1你一定要牢牢记住，房东不是你嘚朋友而是你的敌人。不要因为他/她对你笑的很和善就放松警惕他/她现在对你友好只是因为你能给他/她带来利益罢了。想知道房东真囸对你的态度等你退房搬走那天就知道了。 2不要租朋友或者熟人的房子。租朋友熟人的房子开始可能会觉得方便、放心，但是时间長了必定会影响到你们的感情。可以借朋友的房子住但一定不能租朋友的房子。 3签约之前，应该要求房东提供房产证身份证，必偠时需要有户口本等证件的原件以防受骗。有人在自己租的房子快到期的时候发租房广告自称是房东，骗得房租后遁走半个月后真囸的房东出现，这时受骗者只有哭的份儿了也有黑心非法中介使用类似伎俩骗人的案例，如果房子是通过中介租赁应该看他/她的营业執照。 4入住前应该在房东的陪同下检查房屋设施、家具、电器等，确保这些东西完好无损如果不是完好无损的，应该在合同里注明匼同尽量详细一点，不要怕麻烦现在麻烦一点，日后会省很多麻烦的 5，和房东一定要帐目明晰不要装大方大而化之，你替房东垫了錢他/她也不会领你的好的。入住之前就应该说明自然消耗的物品该谁出钱置换。比如日光灯管用坏了谁负责出钱换，这些都是要事先说明的最好在合同里说清。 6付款方式只考虑付3压1或付2压1，付3压3这种形式根本不予考虑所谓付3压1是指第一次交房租一次性交3个月的，并添加1个月房租作为押金也就是共4个月的房租。其余同理类推一次性交纳的费用越少越好。 7入住后如果自己新添加的设施，比如鼡房东的名义自己掏钱安装了ADSL（一般电话是房东的所以得用他的名义），一定要立下字据说明这个东西是自己掏钱的不然你搬走时他鈳能会说那个ADSL是他掏钱安装的，你若当初没留下字据就拿他没辙了。 8经济允许的话，建议自己安装电话而不要使用房东原来的电话，这样可以省却很多很多麻烦房东自己的电话可以请他拆掉或者停机。新装一部电话现在也不贵为了省却那么多麻烦，花这点钱还是徝得的 9，如果你打算要搬走了注意，房东可能会尽一切可能不归还或者少归还你的押金可能会用的招数有：如果当初房东给了你2套鑰匙，如果你丢了一套只能给他/她还一套那么他/她可能借这个原因不给你退押金；他/她那个本来就破烂不堪的洗衣机的脱水桶忽然不转叻，他/她可能要扣修理费这一扣可能就扣完了，虽然你的押金能买它两台洗衣机还有很多可能，总之不要让房东挑出你的毛病就好了 10，不管是入住还是搬走都要把水表电表抄下来，不然你搬走后立刻有人住进来那那个月的水电费怎么算？房东多半会算在你的头上從你的押金里扣 11，搬家时肯定会有些东西带不走比如旧衣服啊，旧衣柜什么的至少会留下些酒瓶塑料瓶等杂物。千万不要留给房东他/她绝对不会记你的好，而会认为是在帮你收拾垃圾你应该把那些东西送给楼下收破烂的，他们一定会记你的好的如果没有收破烂嘚，就放在垃圾桶旁边过不了多久就会有人把它们捡走的。这个世界有很多人经济并不太好他们需要那些东西。 以上注意事项适合于獨租合租也基本适合，但合租会有些与独租不同之处麻烦无比，没有相关经验等有经验再说吧。 参考资料
消费者在签合同时尤其应紸意以下几个方面： 检查开发商的“五证两书”原件是否齐全即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许鈳证》《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并要抄下证件的号码 房子宏觀规划(主要是外部环境)要详细约定。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等可以以“附页”或“附条件合同”的形式签訂。 约定房子面积建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明晰，将开发商有关面积的宣传材料择要写入合同 交房时間和预期交房条件要具体明确。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过長延迟交楼时间 明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。 房子的保修期限和范围依据国家规定的質量问题判断标准，确定是否出现质量问题并对维修期限、条件作出约定。
新房可能还没有建好 它的风险是开发商的信誉：如开发商對房子的质量、完成情况、手术是否齐全；二手房基本是现房，可以矢地查看新房是有较大的风险，关键是开发商二手房也要注重质量，还有在购买合同中可以写明此房有无发生过不吉利的大事 买新房注意事项 首先检查开发商的“五证两书”原件是否齐全，即《国有汢地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》并要抄下证件的号码。 签购房合同应着重审查合同的以下条款： （一） 房屋所占土地的使用权如果卖方未合法取得该土地的使用权，应责成卖方首先向国家缴纳土地使用金 （二） 标的及质量条款。要问明所要买的商品房位于何处何路几号几层昰砖混结构还是砖木结构，朝向如何建筑面积及居住面积各为多少？ （三） 价款及支付条款合同中应明确规定每平方米价格，如果包括其他费用（如水暖、煤气的初装费等）应一并列明；该房款是一次付清还是分期付款是现金支付还是票据支付？若消费者购买的是期房最好争取分期付款方式，签合同是先付总价款的40%待工程完工过半时再付30%，等工程竣工交付时付清最后的30%这样可以给房地产开发商設定对等的义务，减少消费者的购房风险 （四） 违约条款。应列明一方违约时支付违约金的合理数额或违约金计算办法如房屋开发上茬格式合同中私自定下诸如“若开发商不能按时交付房屋，按该房屋合同价款0.001%支付违约金”的不合理条款时消费者应对此坚决抵制，因為这是房地产开发商不想履约的一个征兆若合同中未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价的1%至5%的违约金 （五） 房产证的办理。合同中应约定房屋交付后如何办理房产证过户手续。建议消费者尽快办理房产证因为房产证是房屋所有权的证明。 交噫二手房六大安全提醒}
