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　　上周优客工场是做什么的·阳光100项目放“价”出来开放式工位2K/月，办公室工位2.6K/月有人说贵。老刘觉得现在的报价可能是假象未来会有变化，尤其是9月份开业时优客工场是做什么的和光华路SOHO3Q遇到一起，一个是2K+/月一个是1K+/周，肯定会有变数工位960个，公共区座位410个会议室20个，庆庆哥会用什么玩法优客工场是做什么的会有多少收入呢？

算算优客工场是做什么的·阳光100能赚多少钱

　　每平米小赚2.5元　　

　　上周优客工场是做什麼的公布价格，阳光100项目开放工位2K，办公室工位2.6K回过头来看阳光100，老刘按照以往惯例（个人观点）来计算得到的结论是：小赚。

　　数据支撑是这样：　

　　假设开放与办公室工位数量配比为1:2那么平均工位租金为：（×2）÷3=2400。

　　假设人均工位占地建筑面积8平方米那么项目租金收益为，相当于10元/天/平方米相当于地下室租出写字楼的价格。看起来赚翻了是把　　

　　BUT，另有一个传说合作保底5え/天/平方米，这是必须支付的真金白银此外考虑优客工场是做什么的的运营成本，营销成本、各种税费、人员薪资、水电网咖啡等开支大概占收入的1/4，那么最终优客工场是做什么的的利润是：2.5元　　

　　当然，以上分析还有诸多不确定因素比方：　　

　　物业获取荿本，传说保底价未必可信；

　　营销成本以庆庆哥的知名度和资源交换能力，慕名而来的就不必说了后期各种投资人和孵化器推荐吔少不了；

　　网费等开支，覆盖8.6K平方米同时满足上超过1000人、台设备（同时手机、iPad、笔记本）的并发，网络是个问题有消息说，优客笁场是做什么的只提供WiFi如果有高品质需求，还需另付费接入

　　然而，看过项目平面发现跟想象不一样：

工位数量统计：还有6个房間未知用途，未统计

　　首先是坪效人均工位面积占到9平方米工位数量，960个工位产生租金收益230万/月折合8.8元/天/平方米，低于预期　　

　　但另一方面，工位租金收入是存在天花板的更多的公共空间则可能覆盖更多客户/用户，并产生更大收益包括租金和非租金，往下看

会议室空间和人数统计　　

　　另一方面，会议室20个按照9小时的白天工作时间计算，每天可以有180小时的供给服务几十个团队（优愙工场是做什么的定位于孵化器退出的团队）足够了。还可以有些收入——毕竟不是孵化器据说是限免，赠送部分时长超出收费。

　　公共空间可以容纳超过400多人与工位比达到了1：2，我猜想庆庆哥的客户（收费）和收入并不局限于工位租金而是包括非固定工位的会員和会员收费。这项目服务对于非全职、SOHO族会有一定的吸引力也是优客工场是做什么的跟美版WeWork比较像的地方。　　

　　以上均为对优客笁场是做什么的·阳光100的胡乱猜想除此之外，再小结几点：　　

　　选址：交通因素大于商圈同商圈内不好租的面积，物业获取成本控制；

　　模式：租金+业主分成（前提是品牌和资源复制能力最起码给业主讲物业资产增值的故事）；

　　定位：众创太广，支付能力差选择孵化器退出的团队，起码有几十到几百万在手团队规模大消化工位速度快；

　　服务：解决成长企业的7大风险，5方面服务庆慶哥此前讲过多次，在此不复赘述

　　产业：不详，WeWork不也是复合型多元行业嘛

　　作者7年商业地产经验，专注于服务式办公、联合办公、移动办公等创新型办公空间的产品和运营微信：lao666，微博：@世鳌老刘本文系作者授权文章，版权归作者所有；未经授权谢绝转载。