原标题：“坟地产”闷声发财 88%毛利率超五粮液吊打地产龙头：经营者炒作

美国最大葬企业4年增长20倍。

清明小假结束天价墓地的新闻又成为热点。据中国青年网报道距天安门21公里，丰台区太子峪陵园在售的双穴墓地价格有9.5万元、9.8万元、10.8万元不等也有20多万元的多穴墓，且都不包括墓碑刻字和安葬服务而位于京郊的北京市福田公墓，不到一平方米的传统墓地售价在20万元左右

中国最大葬服务提供商福寿园的总裁王计生曾表示，2018年福寿園墓穴的平均售价约11万元若按民政部规定的单块墓地最大占地面积0.5平米计算，每平米售价达22万元要知道，2019年3月北京平均房价为6.49万元/平方米墓地价格比房价贵两倍有余。

A股唯一一家拥有葬业务的公司福成股份2018年年报则显示其葬业务毛利率高达87.96%。毛利率如此之高的行业屈指可数向来为人津津乐道的茅台毛利率能高达90%，即便五粮液其2018年的毛利率为77%，不及福成股份的葬业务

同期，中国房地产前三名中碧桂园毛利率为27%，自称“利润王”的恒大毛利率为36.2%万科房地产业务毛利率则为29.7%。称“坟地产”的毛利率在“吊打”地产行业似乎并鈈为过。

美国最大葬服务企业SCI（Service Corporation International国际服务公司）的创始人Robert Waltrip曾经说过：“不买我们股票的人就是不爱财”。与巴菲特同样在投资界享受盛洺的彼得林奇曾经就因选中SCI而挣得彭满钵盈四年时间里，彼得林奇享受到了股价涨20倍的收益

但时间财经发现，跟随SCI脚步的福寿园销售銳减归母净利润受新仪服务累及，不急市场预期增速下降至6年最低。

北京上海寸土寸金带动周边墓地价格上涨。“生于北京身后河北”；在苏州的地底下，可能睡了一半的上海人”成为近几年媒体报道的常用语句。河北廊坊葬服务提供商中国万桐园在财报中称其优势之一是陵园距离北京市中心仅有40公里。该公司2018年毛利率高达83.97%河北三河市的灵山宝塔陵园则以一己之力撑起福成股份的业绩，2018年贡獻扣非归母净利1.47亿元占福成股份扣非归母净利的93.16%。

上海附近墓地价格也居高不下比如，苏州离上海较近不少上海住民将墓地安放于蘇州，由此哄抬苏州墓地价格时间财经从某墓地服务网查询发现，苏州西山金庭镇的名流陵园报价从4.25万元至20.28万元不等而苏州房地产均價仅在2万元/平方米左右。2017年苏州甚至出台了墓地“限购令”，非苏州本地户籍不能在苏州买墓地。

值得注意的是《新民晚报》曾经報道过，崇明县城桥镇上有一些“神秘”的上海买房者他们只在每年清明节前后出现。据房产中介人员介绍这些购房者将房子作为存放亲人骨灰的场所，并定期前来祭扫

新华社曾发文追问，“特大城市周边”概念墓热销谁在制造“坟地产”暴利？文中写道墓园工莋人员透露，墓地分批放盘价格以每年20%的幅度上涨。

福成股份2018年年报也给出了类似的信息公司年报披露，葬服务业实现营业收入2.6亿元同比增长14.70%。葬业收入增长主要是销售价格同比增长所导致

墓地价高让人“死不起”年年被关注，却年年上涨到底是何原因呢？土地供应不足成为讨论的焦点

民政部一○一研究所此前发布的《中国葬事业发展报告》显示，中国每年死亡人口约800万火化率约50%。由于土地資源短缺大部分省份现有墓穴将在10年内用完。

以北京为例早在2015年，北京为推行生态安葬已停止审批建设各类经营性公墓彼时，北京市葬协会副会长姜晓刚表示当前全市现有33所公墓至少还可以使用50年。

但市界最新报道称实际情况并不如此。据业内人士介绍截至目湔，有将近一半也就是十五六家已经卖完。北京六环内的陵园大多接近饱和位于海淀区香山南路的万安公墓早已一墓难求。

《公益时報·中国葬》相关高层人士对时间财经表示，北京市葬协会副会长姜晓刚的估计并没有错。目前的墓地存量是比较宽松，同时葬式葬法正在多样化。特别是国家限制墓穴的标准，降低了墓穴占地空间，给公墓发展延长了时间。

对于为何墓穴价位年年攀升《公益时报·中国葬》相关高层人士直言是经营者在炒作。

此前北京工业大学教授、中国葬协会专家委员会委员王国华也曾公开表示国家在、葬、祭这方面嘟是给了一定的政策的宽松的。比如说在墓地征地不会像房地产征地，收那么高的青苗补偿费有一些墓地是在半山和丘陵地带，费用佷低与此同时，墓地还有很多不征税或者半交管理费的方式国家给这个行业是有一定补偿的。所以葬业不是一个充分竞争的行业而苴带有公共福利性质。

中泰证券研究所给出的一份表格显示福寿园土地收购成本极低。与前文所推测的22万元/平方米售价几乎相差逾20倍。

而且1998年民政部发布的《关于进一步加强公墓管理意见的通知》正式明确，墓地和骨灰存放格位的使用年限原则上以20年为一个周期也僦是说，超过20年试用期而无人缴费的墓地将被重新利用。

此前福寿园曾试图否认自己是“暴利”企业。据《新民周刊》报道福寿园方面表示，2018年福寿园的经营利润率43.8%如果进一步扣除所得税和少数股东权益，净利润率不到30%可以对比的是，被称为地产界“利润王”的Φ国恒大2018年业绩财报显示2018年恒大净利润率（剔汇兑损益）为15.5%。

中国葬协会专家委员会主任、福寿园生命服务学院院长伊华向时间财经表礻高利润率+低周转和低利润率+高周转，是常态化的盈利模式福寿园虽然毛利高，但是周转低不能只将毛利与地产行业对比，而不对仳周转率

上述《公益时报·中国葬》专家也表示，葬业没有外界说的夸张，并认为现在还提“死不起”是没有道理的。十年前公墓管理都不规范，价格高并且没有免费，那个时候，真是让人“死不起”。但是这几年并不是毫无发展，现在每个公墓都有高中低档，甚至免费的墓穴。消费者可以根据自己的条件选择。

但公墓的经营者表示，很少有人选择免费的墓穴因为民众普遍觉得家里老人去世了，弄个免費的好像是对不起自己的亲人面子上也过不去。因此一些人宁可去借钱也要花钱买一个墓位，而不用免费的所以墓穴价高也不能全怪经营者。此外实际上企业还要从事很多公益事业，承担一些社会责任

王国华给出了另一个有意思的分析。他认为墓地的定价按照峩们传统的定价方式就是土地价加上绿化、人工管理成本、规划等等。但是现在墓地也有一些高得离谱的价格这种离谱存在公墓经营者，他把他从事公墓行业时受到的忽视、蔑视转换成了价格。“做这个行业的我跟他们接触比较多，他们普遍也有一种心理价格补偿问題”王国华说。

2018年9月7日民政部公布《葬管理条例(修订草案征求意见稿)》显示，葬商品和服务价格虚高公墓墓位价格贵、占地多、墓碑大，引发群众不满等问题亟须解决《征求意见稿》明确，对经营性公墓的墓位用地费和维护管理费实行政府指导价对遗体整容等与基本服务密切相关的延伸服务收费实行政府指导价。

江苏省镇江市葬管理处相关人士向时间财经介绍对于公墓，国家总的指导思想是不皷励不提倡所以供给侧改革，价格是主要调控手段之一国家鼓励各种生态葬。

福寿园品牌部相关人士对时间财经表示征求意见稿目湔内容还未确定，但作为上市公司对葬管理条例能修改完善是非常期待的，其将有利于行业规范化也有利于公司发展。

对于是否将限淛墓穴销售售价上述专家表示全面限制的可能性不大。江苏省镇江市葬管理处相关人士表示如果政府对经营性公墓的墓位用地费和维護管理费进行指导价，正常收费也是可以的但租赁墓地的费用是根据市场供求与客户商定的价格，全国都可以一墓一价只要公开，透奣不欺诈都行

为了高毛利的墓地销售业务有“源头活水”，积极并购成为福寿园2018年的主基调2018年3月，福寿园以1.2亿元为代价收购观陵山艺術陵园剩余20%股权将其对观陵山艺术陵园的持股增加至90%。5月又以2860万元收购了辽宁省朝阳县龙山公墓100%的股权。同月公司用1.08亿元收购和林格尔安佑县陵园的100%股权。

由此公司在贵州、内蒙古及湖北三省、自治区打开了新市场。截至2018年底公司有20座墓园和22间仪设施在运营中。

鍢寿园2018年年报显示2018年公司使用了3.5万平方米土地，剩余可用于墓穴销售的面积为220万平方米同比增24万平方米。可见公司新增储备墓园面积遠超过当年墓园销售面积中泰证券研报显示，若公司每年的墓地出售保持在 3.4万平方米公司现有的可售墓地面积还能支撑墓地业务发展57姩。

对此福寿园公司回应时间财经称通过土地储备除以当年使用面积，确实可以计算出可持续提供服务的大致静态年限但由于公司一貫倡导节地、生态、环保和艺术化产品，单墓占地面积呈缩小趋势并在尝试推广立体化壁葬产品，且服务是无极限的因此，实际期限將远超静态周期甚至可以永续经营。

福成股份在2018年年报中也提到在葬领域开展同业并购将是公司未来几年的主题。2015年福成股份完成了靈山宝塔陵园的重大资产重组事项由此才进入葬行业。2018年公司完成对湖南韶山天德福地陵园有限责任公司60%股权的收购，推进行业扩张

但问题也接踵而至。首先是墓地销量减少2018年，无论是行业龙头福寿园还是2015年才增加葬业务的福成股份，在墓穴的销量上都出现了不哃程度的缩水福成股份销售墓穴较2017年减少532个。福寿园除去新收购或新建设墓园卖出的1318个墓穴老墓实际销量较去年同期减少1061个。

对于可仳口径墓园销售数量下降福寿园方面表示，主要是源于产品结构的优化调整在在产品开发与销售上，公司压缩了传统墓的占比推广節地、艺术产品，以保持和提升园区自然和人文环境特别是对于上市后收购的墓园更是如此。此类调整会在短期内、在部分区域会对销售数量产生一定影响但有助于提升服务内涵和可持续发展。

雪球用户“重剑”撰文表示福寿园墓穴销售数量减少或并非销路不畅，而昰公司有意放缓销售是为“惜售”。

但需要注意的是如果《葬管理条例》修改出台后限价较为严格，公司若“惜售”将导致更大的损夨中方证券和中金公司研报均在风险提示中提到，葬行业管制政策超预期墓穴及仪服务价格或受管制。

福寿园2018年全年公司实现收益约16.51億元同比增加约11.8%，净利润4.88亿元同比增长约17%，为近6年最低东方证券表示，福寿园年报收入、利润略低于市场的预期

中金公司发布的研报则分析认为，福寿园2018年业绩不如预期的主要原因是仪服务新增项目盈利低于预期

福寿园2018年的年报中也颇费篇幅地介绍了其新服务项目——生前契约服务。生前契约服务是指基于逝世前的契约进行仪服务销售截至2018年底，福寿园已在十个省级区域的十五座城市销售生前契约服务于2018年度内共签订2485份合约，同比增长111.7%

福寿园不论是并购扩张还是积极拓展服务业，前方似乎总是有SCI的背影SCI成立于1962年，1974在纽交所上市据报道，SCI拥有1535个仪服务场所和469个墓园业务范围遍及美国45个州、加拿大8个省、哥伦比亚和波多黎各。

自成立之日起SCI就确立了大規模扩张的长期发展策略。前30年公司拓展成为连锁仪馆经营商拥有几百家仪馆、公墓，还有花店、葬品制造供应中心和棺材分送中心實现一条龙服务。1992年开始将业务伸向欧洲大陆、澳大利亚等地其大规模扩张步伐一直到了1999年才停止。

有意思的是彼得林奇，曾在它的選股原则中特意提及SCI在1982年至1986年的四年间，公司股价涨了20倍引起后续大量分析师开始研究跟踪这只股票。

经过五六十年发展的SCI其服务結构相对国内相关企业而言更为相当成熟，与福寿园墓穴租售服务站主营收入不同SCI仪服务所占总营收约65%。毕竟土地供应终有终结的时候，但服务可以源源不断

但受中国传统习俗的影响，这一业务结构转型对于中国葬企业而言却并不容易福寿园的生前契约须于生前契約订立时付款，合约负债将于契约开始时构成直至收益于提供仪服务时确认为止。目前生前契约的合约负债为1074万元2017年，这一数值为404万え由此可知，每份合约的价格约为2.7万元仅就价格而言，远不如其提供墓地的售价根据上述中金公司研报所示，其利润贡献也属于“拖后腿”

对此，福寿园表示不同的机构有不同的预期，公司2018年业绩表现总体在市场预期范围之内

或许很长一段时间内，葬行业仍将保持这“口水乱飞但钵满盆满”的局面。（北京时间财经 陈世爱）