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浅析土地一级开发
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制发机关：青岛市人民政府
发布日期：
编　　号：青政发〔2016〕16号
各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：　　为加快推进我市土地储备和供应工作健康有序发展，现就进一步规范土地一级开发整理（以下简称“开发整理”）工作有关事项通知如下：　　一、基本要求　　（一）实施范围。市政府和市南区、市北区、李沧区政府确定需要“统一规划、统一整理、统一储备、统一供应和统一建设”的重点开发区域，棚户区改造项目（含旧城、城中村改造项目），老城区企业环保搬迁片区项目。项目内单独立项建设的配套设施工程，不属于开发整理范围。　　（二）主管单位。市级重点开发区域项目，由市政府指定项目主管单位。市级棚户区改造项目和老城区企业环保搬迁片区项目，由市城乡建设委、市老城区企业搬迁改造建设指挥部办公室分别作为项目主管单位；区级项目由所在区政府作为项目主管单位。项目主管单位负责项目计划审查、协调调度、组织推进等工作。　　（三）实施主体。项目所在区政府统筹管理开发整理项目，负责编制开发整理方案和开发整理、资金预算、资金清算等工作。　　二、工作程序　　开发整理工作按照政府主导、市场运作的原则实施，具体程序如下：　　（一）编制开发整理项目计划。项目实施主体根据城市规划、建设和发展要求，科学合理划定改造范围，进行经济测算，编排项目开发整理年度计划，于每年10月底前将下一年度开发整理计划报市国土资源房管部门，由其纳入土地储备计划并对项目实施计划管理。涉及老城区企业环保搬迁片区和棚户区改造项目的，应先行征求主管单位的意见。　　（二）科学选定开发整理单位。项目实施主体按程序确定国有平台公司或通过公开招标选定有实力的社会企业作为开发整理项目的开发整理单位，并与其签订开发整理协议书。开发整理单位持开发整理协议书、开发整理方案等有关资料，向市国土资源房管局申请领取开发整理批准书。　　（三）依法依规开展开发整理工作。开发整理单位依据开发整理协议书、开发整理批准书等，开展项目内开发整理工作。配合项目实施主体论证规划、环评、净空、人防等建设条件，报批实施方案，实施项目范围内房屋征收工作；配合市国土资源房管局实施企事业单位土地收回收购、农用地转用和集体土地征收等工作，协助办理地界测绘、地籍调查、房地产权属证书注销等有关土地储备各项手续；实施集体土地地上附着物补偿和项目内土地平整、看护等工作；实施项目内道路、水、电等公共设施和基础设施建设等工作；承担规定或约定的开发整理其他工作。开发整理项目整理时限原则上不超过2年。　　（四）收回和供应开发整理土地。项目用地在完成开发整理工作达到“净地”条件后，统一纳入政府土地储备。市国土资源房管局可按照开发整理进展和规划要求，分期分批报批收供地方案，按规定供应土地。土地供应报批前，项目实施主体可根据项目建设实际情况，提出适当的出让条件，经市国土资源房管局审查后纳入供地方案和招拍挂出让文件。根据需要，项目实施主体可灵活确定地块面积、组合不同用途和面积地块，报经市政府同意后，搭配供应。　　三、明确开发整理成本和费用　　开发整理成本主要包括开发整理单位支付的房屋征收补偿安置费用、土地征收（收回、收购）的相关费用，配套设施建设（城市大配套除外）和场地平整等土地前期开发费用，规划、设计、测绘、评估、环评、看护、审计和出让工作中发生的涉及开发整理的其他有关费用。但不得重复列支。　　建立开发整理成本审核确认机制。项目实施主体负责组织整理成本审核，具体可由其委托市价格认证中心或其他有资质的机构进行第三方成本评估认证，结果作为核定成本和开发管理费的依据。　　土地供应后，市土地储备整理中心按照当前土地收益分配有关政策向市财政局申请清算，并按约定将清算资金支付给项目实施主体。涉及老城区企业环保搬迁片区等市政府已有清算渠道的项目，继续按照有关政策执行。　　开发整理单位完成开发整理后，可获取开发管理费，开发管理费最高不超过开发整理成本的15%（本通知下发之日前已完成资金清算的项目按原规定执行）,土地开发管理费由项目实施主体根据资金清算情况分期拨付。开发整理成本和开发管理费之和不得突破现行的土地收益分配有关政策规定。　　四、创新开发整理融资方式　　开发整理单位要积极和金融机构对接，转变融资方式和思路，通过贷款、基金债券和公私合作等模式开展开发整理融资工作。金融机构可根据项目实际情况，科学测算，适当降低融资门槛，减少融资条件，对开发整理融资予以支持。政府各有关部门要协助办理融资手续，提供有关政策扶持。　　本通知自发布之日起实施，此前下发文件与本通知不一致的，以本通知为准。　　其他区市可参照执行。　　青岛市人民政府　　日
如果您对该文件有疑问，可以通过方式咨询相关单位土地一级开发的内容是什么_百度知道
土地一级开发的内容是什么
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　　土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。　　流程：　　（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。　　（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。　　（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。　　（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。　　（五）通过联审会的项目确定土地开发主体　　1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。　　2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议　　（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续　　(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。　　（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。　　组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。　　（九）组织验收　　建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：　　1、审核土地一级开发成本　　2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求　　3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费　　4、纳入市土地储备库
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土地一级开发是指政府或其授权委托的企业在土地出让前，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详规，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一征用、拆迁、补偿、安置，并进行适当的基础设施建设和社会公共设施建设，使该区域范围内土地达到“几通一平”的建设条件，从而可以净地出让土地使用权的行为。
土地一级开发可以由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%。由开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织施的，利润率为开发成本的8%。土地一级开发业务的特点
*资金密集。土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求往往达到几亿元或者几十亿元。 *融资困难。从事一级开发的企业大多数是为项目设立的项目公司，融资比较困难，原因在于：（1）企业成立时间短，缺少经营业绩，市场信誉和银行信用还没有建立起来；（2）企业缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押。一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行抵押融资；（3）受国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。中国人民银行“121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大；（4）缺少债券、股票上市等直接融资渠道。 * 需求稳定。土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程。以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。 *土地一级开发过程简单，与其对应的资金路线图清晰。现金流方面，资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。由于征地、拆迁、市政等子市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。因此，一级开发的过程和成本是可控的，事先可以做出比较准确的预算。8%的开发利润基本由政策提供保障。以上特性决定了土地一级开发与房地产二级开发不同的风险收益特性，是风险较低和收益稳定的经营业务。 *土地一级开发业务的发展方向是政府主导、市场化运作。从相关政策的演进来看，政府逐渐从市场的直接参与者向规则制定者和行业监管者的角色转变，通过培育市场主体、加强市场监管等举措推动土地市场发育。从规划的制订到土地供应的计划管理、土地入市交易管理等，都体现了政府的主导作用。同时，政府也在积极培育合格的市场主体，以维持适度竞争。 *土地一级开发业务的发展方向是培育市场化的土地一级开发主体，实行市场准入制度。 《北京市土地储备和一级开发管理暂行办法》第四条规定，“土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。”未来，只有有诚信、有实力的开发企业才能经营土地一级开发，市场准入门槛的提高将进一步提升土地一级开发企业的整体素质，降低融资风险。 日前，北京市土地一级开发招投标政策已获审批通过，将正式开始实施，这意味着北京市土地一级开发将驶入更加市场化、透明化运行的轨道。
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土地一级开发（政府主导的市场化运作），建议先从以下几个问题入手
想要了解土地一级开发（政府主导的市场化运作），建议先从以下几个问题入手：&1、土地一级开发的具体内容是什么？&2、由谁来做？&3、具体的合作模式是怎样的？以及政府和企业各自承担的工作有哪些？&4、如何盈利？5、最重要的问题，参与一级开发，土地如何获取？接下来我们试着对以上问题做出解答，由此可以逐步深入了解土地一级开发的过程：1、第一个问题。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》这样写：“本办法所称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。”成都市《关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理的意见》这样写：“一级土地整理是依据土地利用总体规划和城市总体规划，按照城市、区域功能定位和经济社会发展要求，对新征收土地、旧城改造土地实施成片整理、征地补偿、拆迁安置、土地平整，完成地上及地下市政基础设施、城市公共公益配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地初级开发行为。”由以上2个地方性规范来看，土地的一级开发实际上说白了就是为土地出让前准备工作。2、第二个问题，实质是开发主体认定的问题，具体可以细化为法律主体及实施主体。废话不多说，先看地方规范怎么讲的。成都市《关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理的意见》这样写：“中心城区范围内旧城区改建土地及市政府配置给各区的土地，引进社会资金进行一级土地整理，按属地原则分别由各区政府、成都高新区管委会作为实施主体；市政府配置给各平台公司的土地，引进社会资金进行一级土地整理，由各平台公司作为实施主体。”《天津市土地整理储备管理办法》这样写：“市土地整理中心可以委托区、县土地行政主管部门所属的土地整理单位承担区、县人民政府负责组织实施的土地整理项目。根据需要，市土地整理中心还可以委托其他单位对特定的区域、特定的建设项目实施土地整理。”《重庆市国有土地储备整治管理办法》这样写：“土地整治，按照谁储备、谁整治的原则，由相应的土地储备整治机构实施。”仅看以上表述，开发主体的问题貌似很明确，不论是地区政府、土地整治部门，还是土地行政主管部门、平台公司，归根结底都是政府，即法律主体与实施主体不分离的情况。再来看北京的相关表述。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》：“土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承担。”这里，实施主体既可以是土地储备机构，还可以是“相应资质等级的房地产开发企业”。那是不是可以理解为，作为实施主体的房地产开发企业，也是一级开发的法律主体呢？再问的直白一点：是不是交给企业以后，政府就可以做甩手掌柜了？答案肯定不是啦。由于我国实行的是土地所有权国有制度，而征地拆迁实质上是收回国有土地，因此征地拆迁的主体只能是政府，不能因为企业承担了本该是政府做的征地拆迁就变更了开发主体，这种情形下，政府与企业之间准确地讲应该是委托关系。再说，从申请土储计划、拆迁许可、回购地上物业、拆除现状建筑、土地确权、灭籍，到规划指标申请等土地上市准备，无一不要经过各相关部门的审批，无一不需要土地整理部门的协助，因此政府根本无法做到独善其身。所以一级开发的主体只能是政府，企业通常只负责投钱（BT模式除外）。3、合作模式方面，通常的做法是：政府负责“房屋拆迁、建筑垃圾清运、场地平整、设立围墙、大市政配套等”工作，企业负责“以投资方式参与项目”。简单讲就是企业出钱，政府出力，当然这是小企业的玩法。像上海就是由国有企业或平台公司为主导，雄厚的资金实力是最大保证，重庆也（为什么说也？）是如此。如果有实力（规划、资金、工程），就能从更大的范围介入一级开发。比如《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。”再比如重庆，《重庆市PPP投融资模式改革实施方案》规定2种模式，一种是BT，即“政府以土地整治成本和收益率为主要条件，通过公开招投标或要约引入投资人。投资人按约出资并进行土地整治，验收后交由国土部门按程序招拍挂出让。政府按约支付投资人土地整治成本及收益。”另一种呢，则是合作开发，即“可采取股份公司或施工总承包方式运作，土地整治成本（不含融资成本）和投资人收益计入土地招拍挂底价。投资人按约享受有限收益，不分享土地出让增值收益。”还有的财力弱势的县市，会将土地的前期规划、整体整理、投资建设、招商运营打包给一家企业，通过土地出让收入及入驻企业的税收给予资金返还，实质上是土地一二级联动开发，将企业的能动性发挥到了最大。没错，这就是华夏幸福。4、终于到了大家都最关心的问题，如何盈利？也就是能赚多少钱，以及怎么把赚到的钱拿回来的问题。可能大多数人都在想，赚钱当然是通过一级整理在二级市场上拿地喽，然后再建房获取房地产销售或运营利润--就是这种赚法嘛。那么如果仅靠一级开发，是否能有利可图呢？如果有利可图，那有多少利，利从何来呢？北京市《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（2005年）规定：“开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%”以及“招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%”；《关于进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的意见》（2015年）规定：“已经市政府批准未供应、市政府新批准的企业投资土地一级开发项目取得立项核准后4年全部达到供应条件（现场和成本均通过验收）的，利润率最高为12%；4年内全部达到供应条件的项目，每提前1年（不足1年不计）利润率最多增加1个百分点；4年内未全部达到供应条件的项目，每延期1年（不足1年按1年计算）利润率至少降低2个百分点，最低不低于8%”；四川省《关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理意见的通知》（2011年下达，2014年有效期已过，但未有新规定面世）规定：“投资年回报率不超过投资方实际投资金额的12%”以及“资金成本参照银行同期贷款基准利率”；《四川省关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知》（2011年）规定：“坚决制止土地出让收益分成行为”；天津市《天津市土地整理储备成本控制与管理办法》（2011年）规定：“贷款利息按照土地收购整理规定的期限和实际利率计算，贷款利率应不高于贷款时中国人民银行规定的同期贷款基准利率。通过银团贷款融资的，可以将银行按照有关规定收取的贷款安排费、承诺费等相关费用计入财务费用”；重庆市《重庆市人民政府办公厅关于进一步规范土地储备管理的通知》（2011年）规定：“土地储备机构不得利用开发企业资金参与储备土地的开发整治。因特殊原因，经市国土部门和财政部门共同批准的也应严格控制借贷成本，严禁与社会单位约定储备土地的收益分成”；《重庆市PPP投融资模式改革实施方案》（2015年）规定：“投资人资金占用成本和收益合并计算，合理收益率原则上以银行贷款同期基准利率作为参考，对建设周期较长的项目可适当上浮作为限价，并通过招投标方式确定。对土地配置、有经营性收入的项目，应设立超过一定幅度后的溢价共享、亏损共担机制。”由以上可得出以下几点结论：①北京市的一级开发利润，是资金成本与投资回报合并的，以整治成本为标的，年利润率的浮动范围在8%至15%之间；②四川省的一级开发利润，可细分为资金成本与投资回报两项，其中投资回报率为已投入成本的12%每年，资金成本则参照同期贷款基准利率（一年期最新为4.6%），综合起来大约为17%，同时明文禁止收益分成；③天津市只模糊地表述贷款利息；④重庆市同样禁止收益分成，资金成本及回报合并计算，并仅仅“以银行贷款同期基准利率作为参考”。分析以上4个城市，共性在于：①慑于国有资产流失的风险，均无收益分成的表述或者直言禁止；②相比于房地产开发销售，收益率均较低，最高不过四川省的17%。明确了一级开发可以获得的利润范围，还有一个问题不得不加以重视，就是这笔利润从哪出？又怎么返还到企业手里？通常的做法，土地一级开发的利润包含在土地整治成本里，请看：《北京市土地储备和一级开发暂行办法》：“土地储备开发成本包括：①征地、拆迁补偿费及有关税费；②收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；③市政基础设施建设有关费用；④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；⑤贷款利息；⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。”成都市《关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理意见的通知》：开发成本包含征地和拆迁补偿支出、土地开发支出和社会资金的投资回报及资金成本（参照银行同期贷款基准利率）；《天津市土地整理储备成本控制与管理办法》：“土地整理储备成本由前期费用，土地征收、转用和拆迁补偿费用，绿化和看管费用，财务和管理费用等构成”；由以上，一级开发的利润被描述成其他支出、财务费用或直接表述为资金成本回报。而这部分费用，是要等到土地上市成交并缴纳完土地款后，从土地出让金里再支出。必须提到的是，由于《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（2006年）已明确规定，土地出让收支实行彻底的“收支两条线，即出让金必须先全额收缴入国库，然后只有通过地方基金性预算才能再把核准后的资金（支出仅限于：①征地和拆迁补偿支出；②土地开发支出；③支农支出；④城市建设支出；⑤其他支出）提取出来。因此参与一级开发的企业，要想真正拿回开发利润，首先要确保这部分资金已提前纳入基金预算并申报，然后在土地成交后至少还要再等1个多月（若土地款分期支付则时间更长）。5、核心问题，参与一级开发并完成后，怎么样获取土地？答：只能从公开市场，通过招拍挂获取。这是唯一的方法。其实我知道，题主肯定不是想问这个，而是在不违规的情况下怎么在公开市场上拿到地，对不对？通常的想法是，通过一级开发，参与企业可以获得2方面的优势：①提前了解地块整治成本，间接地就知道出让价格，便于提前分析测算，利于竞价；②提前与当地政府建立联系，尤其是国土、规划人防、消防、环保、交通等等等，前期手续办理可以提前准备，便于拿地后快速开工。但上面提到的2点仅仅是优势，并非拿地的充分必要条件。须知，正因为政府没有钱才会引入企业参与一级开发，而企业心甘情愿地只为了微薄的利润就在一个项目上耗费巨量的时间和金钱，大部分也是提前得到某些承诺的，这是前提。在这个前提下，相关部门就会充分运用智慧及经验，在确保合法合规的框架内，保证你拿到地。最普遍的做法，是在挂牌条件上做文章。企业的行业排名、资本注册金、过往业绩、注册公司的时间及注册金、业态要求（比如酒店）、自持体量要求、返迁要求、保证金要求、提前签署开发协议要求（涉及税收承诺），甚至设计单位及施工单位资质要求。最狠的是带方案挂牌（详细规定做哪些业态、各自体量多少、自持多少，还要提前经过土地整治部门审核的那种，根本来不及）。但如果像四川现在要求住宅地一律拍卖的话，设置门槛就非常困难，只能从配套商业这块想办法，代表就是华润欢乐颂、招商花园城及新城吾悦广场等。那像商业地块，好死不死出现了不怕费事非得和你竞争的企业怎么办，那就只能从返迁安置上想办法，或者在报名时由土地整治部门挡掉。6、再加一个问题，一级开发的资金怎么解决？通常情况下，土地的一级开发的周期较长，从拆迁意愿调研、入户调查、资产评估，到安置计划制定、拆迁单位招标、拆迁实施，再加上土地上市前规划指标申请、各单位的并联审批、出让计划制定到最终出让，没个2、3年下不来。而且这其中还有诸多不确定因素会迟滞进度，最主要的就是拆迁过程，安置方式及补偿、过渡期间补偿、现有租户清租这些，最要命的是碰上钉子户，现在又不让搞强拆，所以说拆迁这块的麻烦不少。好不容易搞定拆迁，原有的人防、公建怎么解决也是问题，大麻烦是碰上文保问题。以上说这些只想证明一点，即一级开发的周期太长，而且面临时间拖延的风险。同时由于没有土地的产权还不在实施的企业手里，没办法用土地作抵押贷款，那么钱从哪来呢？第一个，是企业的自有资金。全用自己的钱，肯定不现实，毕竟企业还需要钱去拓展其他项目，就需要融资。第二个，怎么融资？依据《土地储备管理办法》，土地储备贷款只面向土地储备机构，不对社会资本开放。那么沟通政府这块，企业可以想办法的地方在于：①土储机构按政策贷款，我从你那再借款；②政府为我作担保，信用贷款。但前一个办法有打擦边球的嫌疑，后一个呢由于现在政府一般不会为企业兜底，都不具备可操作性。第三个，靠自己。信托融资是最常用的方式，通过抵押其他资产或质押股权借款，也可通过定向增资稀释项目公司股权借款。另外，参照目前的市场行情，发行公司债券也是不错的。不过现在看来，重庆的PPP模式也是一种途径，即一级开发完全由平台公司负责，外部投资者只负责投钱、分享固定比例收益，在摒除了二级市场拿地的目的以后纯粹地为了享受投资收益，既能避免以往一二级联动拿地的暗箱操作，也使一级开发的市场透明化，进而吸引更多机构投资者注入资金。几点延伸的思考：①土地的一级开发，将来肯定是逐渐迈向政府全面主导的阶段。为什么这么说？归根结底还是钱的问题。先前政府资金紧张，不得已才会引进社会资金，但也带来一系列的问题。比如，征地拆迁委托给企业，尤其是地方性的小企业，由于资金的压力、工期的压力、监管的不到位，在天然的逐利本性的催动下就容易产生强拆、甚至群体性事件，或者工程质量不过关，甚至由于存在寻租空间而发生利益输送，进而损害政府公信力，最后兜底的还是政府。那么经过这么多年的经济发展，财政收入得到明显提高，风险性大的这种原有模式肯定难以为继，至少不会再任由规模小、资质不合格的企业进来。②土地的一级开发，市场化运作将越来越透明化，并通过完善制度降低系统性风险。摒除了那些不合规的小企业，难道说以后就不再引入企业参与了吗？肯定不会，但必须要完善制度、明确权责，以利于降低风险。同时通过引入社会资金，建立竞争体制，一方面杜绝相关部门或平台公司的寻租空间，另一方面则可以降低成本、控制地价。虽说一级开发的利润有限，但在目前房地产市场销售增长缓慢且大型房企规模扩大需求的双重前提下，这种资金需求大但收益稳定（8%至15%）的业务将愈加受到青睐，可以预见将来会有更多大型房企向这块业务倾斜。同时，随着PPP模式在各地的逐渐铺开，以后将不仅仅是房地产企业才能参与，手握巨额资金寻找投资机会的金融机构也将大量涌入。比如重庆已经在试点，投资人只需投入资金或与平台公司成立合资公司，3+1年，8%--10%的收益率，到期还本付息，再借助互联金融的东风，多好的一项理财产品啊。双方各取所需，金融机构拓展了投资领域，并用低风险的投资成本获取了稳定的收益（当然前提是政府做好前置的拆迁评估，并约定违约责任）；政府这边呢，解决了最头疼的资金问题（因为无法抵押，大规模改造财政资金又吃紧），反过来也保证了工程进度。③土地的一二级联动开发，难点将从如何获取土地，转为如何运营好后续项目。原先一级开发的最大价值在于，获取土地后房地产销售的利润。但这种模式，在现今遇到2个问题：①土地出让市场的愈加规范，提升了土地获取暗箱操作的难度和风险；②房价上涨的趋缓，降低了预期收益。既然销售利润看不到跨越式提升的空间，那么土地运营的价值将被逐步发现，因为土地的稀缺性才是土地的最大价值所在。君不见万科在向城市运营商转变（大力开拓物流地产也是为了获取稳定租金），君不见万达依靠轻资产模式基本已解脱资金枷锁，君不见华夏幸福通过“土地整治+工业园区运营”模式跻身营收前20。因此如果还是一味将注意力盯在房产销售上而忽略了后续资产运营，绝对是捡了芝麻丢了西瓜的短视行为。编辑于
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