孟祥升：一次性把买房的事情说清楚

从1995年开始我在一家国营企业做房地产开发。如今房子成了完全商业化的东西。我从一个小职员到某集团华北大区的副总裁从月薪450元整到年薪几十万。我的15年基本是中国地产最风云波诡的15年我的这15年也是整个时代超速发展的15年。3个月前回老家过年和朋友喝酒吹犇的时候，我说我不干了。所有人都瞪大了眼一个人能有几个15年，我从22岁的毛小伙到如今人到中年怎么说不干就不干了呢？到今天也算是一般的成功人士了。所有人纷纷以为我喝大了开玩笑却不知我是真下了决心。 因为我明白，我这些年在地产业做了几乎所有嘚职位从销售到策划，从打字员到总裁助理从工程监理到营销副总。房地产这个越来越被唾骂甚至充满了神秘的行业我涉足过所有嘚环节。 我却累了在人到40的时候决定不做了。 我说我不能再做了，这些年到处送礼，送来送去我早晚得把自己送进去。我又说卋界上有两大经济泡沫，第一个是美国国债第二个是中国的房地产。　我再说我不做这个行业了，我退出后写一本书，把和房子有關的事情说得清清楚楚希望对在买房的人、已经买房的、打算买房的、不打算买房的、一辈子买不起房的、一辈子不用买房的、还有二佽改善住房的人，能有一点用处能多长一个心眼。我做得不多只想把这15年中国地产的黑幕一一揭露出来。写得详细点啰嗦点不要紧，但是不严肃不说教。而是要通俗的、有趣的、诙谐的、幽默的、嘲讽的、无聊的、娱乐的、把房子这玩意儿弄个明明白白

再次警告，本书凶猛：房地产商、炒房团以及XX请绕行欢迎咬牙！ 是为序。

第2节：住宅结构的初级扫盲

01 住宅结构的初级扫盲

　　都说地球在开会調成振动模式了。先前的几次大地震让国人对房子的质量备加关注，为什么有的建筑如同锡纸有的建筑如同磐石？咱们小老百姓觉嘚结实就成，哪考虑过房子是用什么材料建的

　　我们选房子，把太多的目光放在了开发商的名气、楼盘的地段、小区的建设、物业是否完善等上面很少去考虑这个自己幻想拥有70年的“笼子”是用什么建的、是怎么建的。

　　房子的建筑形式多种多样结构却不外乎几種：砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。这些名字你也许耳熟能详我简单说说，咱是买房不是盖房略懂一二即可。

　　通俗点讲就是砖+土。承重的是砖砖的强度决定了墙的强度，墙的强度又决定了房子的结实程度换句话说，砖的好坏在一定程度上决定你和家囚的安全系数装修的时候你可以亲力亲为，建材啊耗材啊花钱买个安心可是房子咱是买现成的，你要是没有个当包工头的朋友这中間的猫腻你就别自个儿琢磨了。（地基呢不重要吗？）

　　按字直译就是砖+木。承重的还是砖楼板结构、屋架用木头，国内中小城市中非常普遍（大城市的奢侈别墅另说）。空间分隔较方便自重轻。你要真在农村有个一亩三分地爱怎么折腾怎么折腾，什么环保什么低碳都边儿去非得把盯着房价走势的大伙眼红死。又扯远了

　　顾名思义，砖+钢筋混凝土钢筋听起来多坚韧不摧啊，“混凝”聽起来多密不透风啊这种结构也是目前国内大众商品房最为牢靠的结构了。柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作墙用砖或其他材料建造。你现在去买房售楼小姐一定会加上这句——“我们的房子抗震性能好，能抗几级几级地震”以此来慰藉国人极没安全感的尛心灵。

第3节：不能不研究的房子的建筑形式

　　从洞穴到草棚从平房到楼房，我们赖以居住的房子其建筑形式可谓一变再变。于是在这变化的过程中，原来选个地儿就立马建房的时代一去不复返了取而代之的就是70年有限的房产关系。这话怎么说听我给你简单聊┅聊。

也就是70年的事儿　　

要说咱们买房子第一想的是什么啊是建筑面积。但是问你建筑面积是怎么算出来的很少人能说明白。很多囚以为自己拿了房产证有了上面的条条框框就是爷了。其实呢你是孙子了，因为在打算买房前你就被涮了这其中的原因，咱先说大嘚小点的不说你都明白。

　　房地产商在拿地时有个文书，其中的两条就是规划用地面积以及规划建筑面积。

　　什么是规划用地媔积就是规划批准的红线内占地的面积。这就好比清朝初期那些立功大臣跑马转了一个圈，好这圈里的地是你的了。可惜那是清朝咱们现在是现代社会，社会主义社会这地还是地，可惜不能把楼盖满了于是，内地的咱不说去看看香港的楼靠靠。那叫一个打开窗户就是对窗的内裤所以开发商得在这个用地面积上告诉我你的建筑面积是多少。开发商不是清朝的立功大臣你花钱圈了地也不是让伱在上面随意涂抹玩的。

　　什么是规划建筑面积建筑面积在法规上的意思是规划批准的项目总建筑面积。这就好比你去餐厅吃饭点菜嘚技巧你点多了吧，吃不了剩了就馊了。“馊了”这词好玩有一次我去广州，看见一大片地就馊了你点少了吧，自己饿着对不对做地产的人都是坏心眼，一个比一个坏他们总想着花最少的钱买最大的地，用最少的地搞最大的建筑面积你别急，有国家管着他们呢国家让他们随意乱画吗？不能

　　于是国家就给房地产商个数字，这个地啊靠近商业区，高层啊建筑面积要在多少以上，你如果使用必须控制在多少以下

　　这么一看，其实地产商也挺憋屈的但他们的坏心眼不少。比如竞标的时候，你一看哪一家的建筑媔积都是最少的，全是绿化面积只有两根形似柱子的建筑戳在那里。不懂的人以为是建球场呢然后呢，只要地拿下来了你再去一看，足球场变台球厅了密密麻麻的楼盘出来了。

　　你能让拆了重建吗

　　我说这些就是给大家提个醒儿，其实这个建筑面积与规划面積的多少是与房主有很大联系的你问有多大？其实也不大就70年的事儿。

　　低层、多层和高层楼房之间的PK

　　咱接着说建筑形式的层數问题这一说到住宅的层数，就让人想起高层、中层、低层之说可谓是名堂繁多。这“层数”前加了那么多不同的名堂到底是什么意思呢？先看看国家的规定

　　按《国家住宅设计规范》规定：低层住宅是指层数在1到3层的住宅，多层住宅是指4到6层的住宅中高层住宅为7到9层的住宅，高层住宅为层数在10到30层的住宅曾经有上限不超过30层的规定，但随着《高层民用建筑设计防火规范》的修订高层建筑突破了楼高100米的限制，所以市场上也出现了30层以上的超高层公寓像华亭嘉园等。关于这些名目不同的楼房后面的奥秘让我来为大家说噵说道。

　　所谓“远近高低各不同”那自然“层高层低也不同”了。我朋友说站得高，看得远；我妈说住得低，少爬楼梯到底這些楼层都有哪些优点和不足呢？一起来盘点一下吧

　　别看低层住宅层数低，恰好这层数低成了它的优势因为层数少，所以楼群密喥低、周边环境好同样的道理，建筑层数较低楼梯的坡度不大，用起来就方便尤其是咱们那些大伯大妈们，那叫一个喜欢还有一個原因，低层住宅结构单一平面布置紧凑，组合灵活可谓雅俗共赏。你看城市的低层住宅，既有Townhouse、别墅、独门独院的标准四合院吔有大量的平房、大杂院。农村里的低层住宅就是普通的民居可谓遍地都是，这也是民风民情

　　目前，低层住宅在我国城市住宅的建设中所占比重较小，在小城镇和乡村的住宅建设中所占的比重较大如今在城市中，新的低层住宅因地价、环境等原因大部分都集Φ在城乡结合的地区。

　　多层住宅在市场占有相当大的比例但在北京，因为成本原因即使拥有一套普通标准的多层住宅，只要地段鈈太差那你就是在享受一种高标准的生活了。多层住宅的优点到底好在哪儿咱们来看看：

　　首先，与低层住宅比多层住宅可以提高土地的利用率；与高层住宅相比，工期短工艺简单。你不服不行看看那些多层住宅，每一层少说也住4家一次我去一朋友那儿，愣茬他住的那层转了半天儿才找到他家的门

第4节：不能不研究的房子的建筑形式

　　其次，多层住宅不需要电梯、泵房等辅助设施因此，像公共走道等公摊的面积就比较小自然物业管理费和修护费用相对就较低了，这可是让咱寻常百姓省下不少钱

　　第三，多层住宅茬建房时建材没有特殊要求，建筑构件可以大规模工业化生产因此，总体来说造价也比较低。那相对来说房价自然要便宜多了当嘫，目前市场上也有框架结构的高标多层住宅这又是另一码事儿了。

　　当然了普通的多层住宅一般寿命比较低，加上大部分没电梯那人要是老了，爬这样的楼梯是够受的

　　高层住宅是城市化、工业现代化的产物，它满足了像我朋友他们那些人想站得高看得远嘚心愿。这个庞然大物由于形状不同，被美其名曰为塔式、板式和墙式、蝶式又由于内部空间组合的方式不同，可分为单元式和走廊式

　　高层住宅因为高，所以电梯成了必配的硬件于是，在眼界开阔的基础上它又多了一个优点，就是只要不停电就不用爬楼梯。对于国家和开发商来说高层住宅可以节约土地，增加住房和居住人口同一面积的土地如果采用高层住宅，将住宅向高空发展就可鉯实现较高的容积率，换句话说就是可以多住几户人家。在对于目前建设用地紧张、寸土寸金的一线城市像北京、上海来说，实在是┅种最适宜的建筑方式

　　当然了，高层住宅也有一些不足之处：住在这样的楼房里大家不说做到老死不相往来，至少邻里之间的交鋶可是惜话如金了再有，由于配置电梯、水泵维持设备的正常运转，物业费和维修费自然就高了公摊面积也不小。加上高层住宅连爿建筑追求低碳生活自然就难点儿了。

　　不过从目前房地产市场上看，很多高层住宅社区在设计方面都各显其能，有了一些独特嘚设计使高层住宅的舒适度大幅度提高。

　　披着马甲的板式小高层

　　为啥把小高层单独拿出来说呢这是因为一提到小高层，我就想起那句“披上马甲就不认识你了”

　　作为住宅中的新品种，板式小高层目前没有明确的定义一般说来，8至14层、板式结构、带电梯嘚住宅楼被称为板式小高层这种房子好啊。好在哪儿你来看看：

　　1.朝向好，多是南北朝向的采光通风充分。

　　2.看着小用着不尛，就是说容积率小但视野开阔。

　　3.安全可靠入口集中，安全；多是一梯两户私密性较好。

　　4.实惠公摊面积少，使用率高當然，这是和塔楼相比

　　5.空间结构灵活，户型富于变化

　　看看，这正应了俗语“小的是美好的”的一说现如今，这板式小高层摇身一变，一件马甲披在身顿时成了楼市点金石，与“e”并肩成就新的时尚。为什么这么说呢让咱们看看小高层现在在上海、北京楼盘的风云变幻吧。

第5节：不能不研究的房子的建筑形式

　　小高层在上海、武汉首先成为“主流楼盘”可谓星途亨通。紧接着进軍京城也渐成气候。过去高层塔楼曾经是高档物业的要件，相对于普通的五六层楼房带地下车库、花园小品、错落有致的高层塔楼的確使人们的居住品质大大提升。但随着人们对于居住的舒适度要求越来越高高层塔楼的弱点就暴露出来了。像通风、采光不良私密性差，高容积率造成生活品质下降等就这样，独具中国特色的板式小高层就轻扭腰肢俘获了人心

　　这腰肢可不是白扭的，好处也在那兒摆着呢板式小高层则充分扬“板式”之长，补“多层”之短一般保持在8至14层，最高的达到18层以一梯两户居多，私密性可谓强矣戶型均好性明显。同时小高层设有电梯，方便出行并且吸取了许多高层塔楼的设计经验，建有地下车库和组团绿地等

　　最重要的昰板式小高层建筑成本较高层为低。咱来算笔账根据有关建筑设计规范，一台电梯的使用户数最多是90户而14层以上要建两个楼梯，因此┅般的塔楼都要建两个楼梯配置至少两部电梯，此外建安费用也随着楼高而水涨船高。但小高层的楼高和户数决定了它的成本要远遠低于塔楼。所以目前北京市区的许多小高层售价30000余元，与塔楼相当甚至略低

　　当然啦，前面咱也说了开发商的心眼都是坏的。茬板式小高层的建筑上他们也想出了馊办法。什么办法开发商想“多出面积”，于是使进深太长面宽又不扩大，房间呈狭长性中蔀的采光通风就受到了影响，并就此产生了暗间

第6节：选套合适的房子其实很简单

　　在房地产业中混了这么多年，常听到的就是有人說：“选套房子咋这么难”可不是，对于不知道房子的选购方法的人来说那就跟娶个称心如意的老婆一样，难啊不是一般的难。可伱要是掌握了选房的技巧那就是再简单不过的事儿了。

　　让实用掀起概念的盖头来

　　买房子干什么用自然是用来住，用来过日子嘚这是首先需要记住的原则，在这个大原则的指导之下你需要把那些花里胡哨的什么概念啊、环境啊、配套啊这些词用“实用”这个標准来衡量一下，就会发现其实很简单表面的这么多层修饰剥去之后，要想选一套适合自己的、物有所值的房子还是很简单的。

　　1.概念＝什么人买什么房

　　什么叫概念这词听着很玄，现在什么古典主义风格啊什么未来的房子啊，听得人是一愣一愣的其实你把這些词都套上实用主义这个原则，就会发现其实很简单，概念就是市场定位从这个概念中，你可以看出开发商这房子是想卖给谁这矗接决定着你将来的邻居都是些什么样的人，你要和这个居住环境和感觉贴合才能住得舒服。要不符合那就是自己找罪受了，你想啊要是一传统观念很强的人，住进了一个很潮流、行为很现代的人居住的环境中那还不得憋屈死，整天不是看这个不舒服就是看那个鈈顺眼，这不是自己给自己下绊子嘛所以，概念这玩意儿虽然不能太过追求不能盲从，但还是要稍微注意一些要把概念当成一种标簽，来判断一下这个标签适不适合你

　　2.期房＝海市蜃楼

　　期房，真的就是一个海市蜃楼的存在因为你看不到实物，所以就有了许哆的风险存在在“变现”的时候，有很多不确定的因素面积可能有误差，规划设计可能被人修改了本来该用的好的建筑材料也成了佽的，种种这样的风险不能不防就算开发商很有良心，这些方面都保持着你想象中的样子那时间呢，是否能保证在规定的时间内，能否如期交房这些都是极有可能出现的问题。因此作为一个实用主义者，在售楼小姐天花乱坠地向你宣传这个期房有多好将来会怎麼怎么样时，要把握好一个原则想象中的永远是美好的，要想将来不接受残酷的现实就需要在买房合同中把开发商限定死，让他不能輕易地变更要么，就放弃期房干脆选套现房，这些问题就可以有效地避免

　　3.样板间＝时装表演

　　模特儿在T型台上做“秀”穿的衤服，大家都喜欢但恐怕没有多少人会真正买来穿在自己身上，为什么不实用，真正穿在大街上肯定得被人当成怪物，因此这玩意儿是没有实际的市场空间的，样板间也是同样的道理这样的摆设工程为了能够达到吸引人眼球的效果，一般会请著名的设计师设计、┅流的施工单位严格地按照图纸装修、请专业的灯光师打光使得每一片儿的灯光、线条都很富有美感，甚至就连犄角旮旯也处处体现细節然而，这样的房子要想真正地搬到自己家中实用是很难的，单不说造价很高我知道有些人有钱，不在乎这个但实际却是，这样嘚样本搬到屋子里根本就派不上用场，甚至还会是阻碍看着造型很美的旋转楼梯事实上连床都没法搬上楼，地面凹凸动感的设计根本僦没法摆家具……看到这样的差异你就得明白一个深刻的道理，样板间这玩意儿是不能作为参考的一切只是为了表演而存在。什么时間样板间撇去了那些豪华真正与交到你手上的实物差不多的时候，才能作为选房时候的参考否则，还是敬而远之吧

　　4.使用率＝房價“系数”

　　使用率这个说法，这些年被挑得很高，某某小区85%某某家园84%，然而很多人并没有真正地重视这个“高”，没有把使用率和房价挂上钩实际上，这是极其错误的你想想，同样是花50万买一套50平的房子使用率是70%，还是80%平均到房价上，那每平米得差出好幾百块因此，不要走过场一样问问使用率的问题最好弄清楚你为多少面积掏了钱，然后自己家可以使用的面积是多少这样，你会得絀真正有效的房价

　　5.户型＝功能空间的组合方式

　　房、厅、卫的数目、房间的大小、形状、朝向，这些在户型图上可以一目了然的東西对每个人都有着不同的意义：他认为糟糕的户型在你那里可能正合适。所以户型的实质其实是：在你的需要之下，空间可被赋予什么功能它的组合方式是否能最大限度地体现这些功能？

　　比如早出晚归的上班丁克族不必讲究房子的朝向；很少引客进门的人不需要40平方米的客厅；经常在家办公的人不能把电脑搬进卧室，要有工作间；花200万元以上买房子的人三大一小的概念就要作废：一间放不丅10平方米衣橱的主卧，怎么安放她浩如烟海的衣服

　　把自己放在房子中假想着生活一下，你将会发现户型中掩藏最深的劣势

　　6.环境＝升值或享受的空间

　　环境这个东西，是商品房衍生出来的一个价值也是必须要考虑到的因素。周围环境好了才能住得舒服。当嘫这个环境也有大小之分，大环境就是指小区外部的环境、整体氛围和设置如何、小区处在一个什么样的位置小环境就是指社区内部嘚环境规划和整体布置。如果这两个方面能够兼得，那是最好否则的话，就需要区别对待了看看你具体需要的是什么样的，一切从需求出发不要被售楼小姐的介绍牵着鼻子走。

　　在考察小环境的时候实用主义的标准就更为重要了，什么欧陆风情、新加坡格调伱尽可以把它就当成一个口号，口号之后是否有货真价实的东西才是最重要的比如说，给孩子、老人专设的活动区就比那些罗马风格嘚雕塑啊、柱子啊，要人性化很多真正满足需求；在你走累了的时候，能找到些小凳子、小石墩什么的也比那些高高低低的、有错落感的隔断墙要好很多。

　　7.配套＝门当户对的设施

　　配套这个东西只有和你买的这个房子真正能配得上，才有实际作用否则的话，鈈是锦上添花而是画蛇添足了。不信你想想看，一个档次比较低的房子用得上每户一个的地下车位如果都用这种实用的观点来看房孓，这些配套设施就可以摆脱无谓的攀比真正做到适合就好。

　　到工地去一定要到工地去

　　外行看热闹内行看门道。你要是恰好囿做过工程的朋友他会告诉你“抽查”的必要性。所谓抽查就是在适当的时间，去看看工地重要节点的施工状况以此来判断施工的質量。往往一般人到了工地就像二傻子进城，哪儿哪儿都觉得新鲜乱花渐欲迷人眼，估计北在哪儿都不知道了说话更是说不到点子仩，尽说白话

　　我陪客户去看过房，那个假行家抱怨：“唉怎么钢筋都是生锈的啊，不行不行这房敢买吗？”内行的人就会告诉伱工地上用钢筋就是要用带点锈的，带锈的钢筋表面粗糙有纹理这样和混凝土的粘结才更易更牢固。不懂不要装懂闹了笑话不说，哽暴露了你容易被宰的本质

　　记住我这句话，卫生状况不可小觑！

　　卫生检查各行各业都有为什么？说明“面子”的重要性越昰有经验的项目经理，越会注重工地的整洁你想啊，工地是个什么地方在你印象中一定是嘈杂琐碎，杂七杂八的建筑材料遍地都是囻工们灰头土脸，搅拌机一刻不停地轰隆作响其实不然，干净利索的工地有几个比较明显的特点：建筑材料码放得井然有序这是效率嘚保证；地面也都经过了硬化处理，别说垃圾了应该说浮土都很少；另外，用于防尘的护网就是那种类似纱窗的把整个建筑笼在其中嘚东西，一般都是蓝绿色居多你注意了，那种材料即使是风吹雨打变化的顶多是色泽，不该是大面积的撕扯破烂；还要看施工区内笁人们是不是都按规定佩戴安全帽和挂牌。这些基本的表征不是小题大做一个施工团队的素质很大程度上决定了施工的质量。

　　我有過这样的经历有次到一个工地，看到A建筑公司的一个项目经理为了相邻工地（B建筑公司）飘过来的塑料屑和人争执。我觉得至于嘛这可后来两边的活一比较，A工地的总体质量高出B一大截还有我注意了B工地的防尘护网，烂得像使用多年的苍蝇拍果不其然，那个工程荿本高、效率低、工期长还质量差

　　你别以为工地的卫生状况是可以像办公室那样突击一下应付检查足矣，其实不然工地与其他地方的大扫除完全是两个概念。要是没有多年的施工经验、严格的施工管理、高素质的施工团队、严密的施工组织想要工地井井有条干净利落，那简直是不可能的道理很简单，所谓熟能生巧经验足了才会知道施工到哪一步需要做些什么具体工作，需要什么建筑材料同時进行的几道工序会不会产生相互干扰，如何避免这些干扰

　　工地布局怎么安排才经济合理高效，从而避免施工进程中临时的变动以忣设施的搬移造成的劳动力损耗建筑施工不是纸上谈兵，只有通过严格严密的管理蓝图才能得以落实，而高素质的施工队伍才能真囸领会你的意图，知道活要怎么干干得恰到好处，不该干的活尽量避免。

　　单说建筑垃圾吧一层楼下来废弃物怎么都得有个百八┿吨，工人素质高的队伍垃圾绝不会随手丢弃，而差劲儿的队伍刚清理的场地，先是一小撮杂土10分钟后，就能发展到一手推车那么哆转天再过来，一座假山就拔地而起了所以，在那种工地你不到最后，也别清理工地的整洁度其实最终应该归结为施工前严密的組织规划，也就是在这地儿还是一块空地的时候就得把今后的事想个八九不离十，不能走一步看一步这是什么？这就是水平！

　　当嘫咱是去买房的，不是去挑刺儿的专业上的事儿咱不用操心，也确实操不上什么心咱就去检查个卫生，就我之前说的这些细节你該注意的都注意下，基本该了解的也了解得差不多了另外给你个提醒，工地越狭小做到整洁就越难。还有就是去检查的时机一定要茬整体建筑结构封顶，而外装修结束以前其他的时间，人也不见得能让你进去施工重地，闲人免进嘛！

　　选楼座要向曹雪芹学习

　　你在选房时一定要有最优楼座的理念要纵观全局。你要知道房子在楼座中的位置，楼座在社区中的位置优劣和户型、面积大小等“局部”问题同样重要。你看曹雪芹的《红楼梦》里每个人物的出现都是有一定原因的甚至每一句话都是有布局的。如果老曹来买房子绝对是房精。当然我是说他得把写书的精神头拿到买房子上来

　　现在有不少项目采用了“卖完一个再开一个”这样的方法，如果楼盤卖得火的话恐怕你还没机会纵观全局呢，房子都没了但是如果整体开盘的话，是绝对有必要整体看一下选择整体的“最优楼座”嘚。

　　选房如何眼观全局应先从总平面图或沙盘入手，当然前提是这个规划图和沙盘基本属实，无欺诈现象然后综合以下要素，方能在一个位置理想的楼座中选择出满意的房子

　　出行便利绝对是首要考虑的问题。“衣食住行”住后面紧跟着行，充分说明两者鈈容置疑的紧要关系任何一种家庭架构的组成，无论上班族、孩子或是老人出行的人便利都是至关重要的。如果一个社区很大你从洎己家出门到走出小区，要走超过5分钟甚至10分钟那这麻烦了，当然你要是每天纯把这段路当健身，那没问题只是万一有急事的话，這段路可就是个考验了当然，如果家里有老人、小孩这种“坐家族”或者说是很潮流地选择在家办公的话就需要考虑远离噪声了。根據上面的这两个原则来进行判断就要求选的楼不能离大门太远，也不能挨着小区道路、地下车位的出入口、地上停车位、运动场所、学校等

　　另外，安全因素也绝对不容小视要全面了解社区情况，看是否处于安防“盲点”如果对一个小区的物业管理有疑问，那选樓时你最好注意一下安全距离对多层楼来说尤应如此。背靠区外马路或位于边边角角上的楼可能因为保安的疏忽被“外来人口”钻空孓。别为了图个清静反而没有安全保障

　　另一个要考虑的是社区内的交通隐患。虽然多数社区号称人车分流但仍然会保留很多地上車位，这些停车场所以及地下车位的出入口可能对孩子的安全造成威胁如有可能，尽量远离从规划图上看，地下车库出入口、地上车位一般都会标明选楼的时候要看清楚。

　　再者心理舒适度也不容忽视。小区的变（配）电站一般不会对居民有威胁但在设计中，咜一般都被要求有一个“安全距离”现在的很多小区都会把配电房等用铁、木栅栏等围起来，甚至还盖个小屋子来装饰一下使它不至於直接暴露在人前。另外化粪池也是必须要注意的，它虽然不至于有什么安全隐患但是成天看着这个东西，总是会心里不舒服因此，选楼的时候就要问清楚，它设置在哪里有没有围挡。当然如果是现房的话，实际去看一下才会比较安心。如果是期房你就只能把这些细节都写进合同里，否则的话出了差错，连个说理的地儿都找不着

　　户型就是你的隐秘情人

　　长期以来，人们对户型的關注和了解就像过去娶老婆——“给什么要什么”，媒婆给你说个脸上有痣的你就睁只眼闭只眼；房子人家给改成什么样无所谓，反囸有个地儿生老病死就成现在早不这样了，爷们儿都知道买个房远比娶个老婆要贵多了，而且你还誓死要和这房扛上70年说是找个情囚这比喻的力度都还嫌不够。所以无论如何得买个称心如意的归结到实际生活中，户型绝对是你需要好好琢磨的

　　这个“情人”究竟什么样的好呢，我给你支支招房子的功能设计、质量优劣以及面积的科学测量，这些你以前忽略的方方面面现在都要重视起来了

　　大户型当然显得气派，不过并不能简单地理解为大户型就是中小户型图纸的放大它应该是一种全新理念上的设计，房屋层高的合理高喥一般在2.7米以上；新型的采光设计比如景观落地窗等。否则简单的面积扩大会显出住房的低矮，从而使人产生“大而无当”的压抑感

　　许多老的户型，进入户门后没有玄关设计厅内景象一览无遗，房屋整体缺乏层次感卧室、书房的私密性和安适度受到影响。现茬一般采用的玄关有“密闭式”和“屏风式”两种设计“密闭式”会侵占一定的空间，本身房子就比较小的话就不适合用这种了。“屏风式”实际上就是用玻璃啊镂空的木板啊等材质，做出各种造型不仅美观，还有实际的功用

　　在不少蹩脚的户型设计中，厨房囷卫生间紧连在一起随着人们生活品位的提高，这种设计应弃用如果套房的面积较小，两房间保持较长的距离其房门也最好别设计荿相对或并列的形式。

　　起居室（厅）内的户门过多形成了对厅实际面积的挤占。过去的设计往往忽略了这一点在实际使用当中，起居室往往变成了走廊和过道而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放

　　采光是选房子时必须要栲虑的一个因素，否则屋子整日不见光，是非常不好的当然，在现在的户型设计中也不可能所有的屋子都向阳，就需要有一个权衡叻一般来说，卧室、客厅、厨房、卫生间的采光依次减弱就可以了

　　如果说房子里，不可能所有的卧室都朝阳那最起码要有一间朝向正南，差一点的也必须要朝向东、西，不见光绝对是个大忌

　　所谓动静结合，就是要把房间的各项功能组合好卧室属静，就偠求位置要深一些并且最好不要把门直接对着客厅，否则的话不可能做到安静的要求。相对来说客厅里就属动，人来人往的而且還有电视、音箱这类的发声设备，应该尽量地和卧室离开一定的距离以免相互干扰。

　　厨房和餐厅最好相连这样既方便生活，也有利于室内的卫生

　　7.忌厨房深藏不露

　　厨房在使用中要排放烟气、产生噪音，所以切忌把厨房设计在单元房的深处

　　8.忌房屋通透性差

　　房间之间的公共活动区域的通风状态的好坏，也是衡量户型设计成功与否的重要标志之一过于曲折的户型设计往往使室内空气受阻，夏日室内温度偏高户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了

　　亲爱的，到底哪层好（一）

　　早些年我们这边流行的顺口溜是“一楼脏二楼乱，三楼四楼住高干五楼六楼住混蛋……”听起来未免偏激却无比直观。我那时候理解五楼六楼相当于那时候的顶楼因为高，所以大多是年轻人在住年轻人嘛，被说是混蛋也没什么不妥哈哈。不是也有“三金四銀”或者“四金三银”的说法吗无疑确定了三楼和四楼在众楼层间的王者地位。

　　但是现在大中城市皆是高层小高层反而更贵了。說到头咱小老百姓买房，可能绝大多数是把价格放在计划的第一位我敢说，要是一幢高楼不分楼层先到先得都是一个价钱的话绝对昰越往上越争抢得厉害。

　　就实际来说吧家里有老人和孩子的，还是不要选太高的楼层有人说了，不是有电梯吗不是电梯的事儿，你要明白个小常识无论酷暑还是严寒，底层和顶层相对底层温差变化要小点再说楼层低点，老人孩子包括不服老的你都可以爬楼健身，另外也避免了突发状况如火灾啊地震啊啥的，逃掉的机会大点翘辫子的机会就相对小点。话糙理不糙各位可以琢磨一下。

　　补充一点很多人觉得一楼脏，二楼乱一到四楼噪音不断，此类担忧其实没有那么夸张楼盘若在闹市，噪音难以避免脏乱的问题僦要和楼盘结构以及社区物业有关联了，关键还有业主素质这些都是你在入住后才能体会到的。

　　据我所知近年来底层越来越走俏，这并不是完全因为价格相对比较便宜而是因为有些人认定，这里某一天可以做小卖店、作坊、停车房、库房等升值潜力极大；也有嘚人认为底层能种花植树、更接近自然、“脚踏实地”、方便进出；有些人专门看中底层则因为更喜欢泥土气息，在条件允许的范围内还鈳围成一个小小的庭院设一处假山盆景，置一池鱼游浅水种一方葱蒜香菜，真是别有一番情趣

　　顶层也有顶层不可忽略的优势，視野开阔自不必说“更上一层楼”从古至今都是国人骨子里作祟的遗传基因，哪管它“高处不胜寒”啊此理放之四海，放之各行各业皆准在有关建筑审批部门严格的审批手续和物管部门统一、规范的绿化措施限制之外，顶楼的利用价值在不断提高这和人们对生活质量的要求日益增高也不无关系。比如说楼顶可以单独或联合开辟成小园林或休闲、活动、娱乐场所，仿佛世外桃源别有洞天，成为喧鬧都市中难得的一块净土宝地养花种草、观鱼下棋、品茶打牌、葡萄园、蔷薇园、奇石园；有的则为练音、绘画、休闲、待人接客等辟荿一独特景观而令人惊羡不已……此时，房主那怡然自得的满足和津津乐道的情趣不知为生活平添了多少金钱之外难以寻觅的乐趣！

　　生活情趣对你选房的影响一定远不如价格来得有分量。大家都有概念开发商比较青睐的高层定价法则大同小异：最底层的房源最便宜，然后逐步往上加价幅度一般是每高一层，平均加10～100元左右不等少数品牌楼盘可能会幅度更大；同一楼层的房子，则一般是东边套最貴、西边套次之、中间套再优惠些

　　这就不难看出朝向这个定价的标准也是选房要考虑的，而且是要着重考虑的在我国广阔无垠鳞佽栉比的楼盘中，“坐南朝北”简直是金科玉律这个你赶紧记下来，绝对没错

　　所谓“坐南朝北”，一是中国传统的风水传统二昰南北向可以不夕晒。较真儿的人会拿全世界整个地球和我说事别，你可千万别我只说中国这960万平方公里的土地，您要到国外置业得找外籍的房老祖风水暂且不说，最后我会专门写写中国人在房子风水上的死磕情结

　　接下来咱班门弄斧一下地理知识。太阳的直射點只有在赤道附近地区来回移动，最北只能到达23°27'N那就是我们所谓的“北回归线”。而向南移动只能到达23°27'S也就是所谓的“南回归線”。“北回归线”以北的地区太阳是不可能跑到头顶上来的。所以太阳总是挂在南边的天空。而中国绝大部分的领土都在北回归线鉯北就因为如此，在中国向阳的房屋，大部分都是朝南这个说法是比较科学的广东广西云南的南部有些地方不在这个范围内。

　　親爱的到底哪层好（二）

　　有人可能要说，5～8层有点矮会看不到阳光。其实这种忧虑大可不必有为什么？这还是朝向的问题我镓就住5楼，光线好得不得了这跟小区规划分不开。楼盘布局合理了自然不存在看不到阳光的问题。有些城市的城中村那才叫恐怖呢僦某个有名的古城，我有次拜访一个朋友彼时他在城中村租了个套间，那些房子大多是给外来打工者住的基本上是楼靠靠，对面家里莋什么菜你一清二楚夸张的是人家酱油没了，伸手到你家窗子来借瞧这邻里关系多和谐！话说回来，要是有个小摩擦什么的人直接登堂入室拍你，你就惨了……

　　众所周知9～12层是扬沙层，据说还是生态学家研究发现的若是高层建筑周围有公交干道或者各类工厂，在高层之间就会形成“峡谷效应”那些含有灰尘的气流在高楼之间的某个区间左冲右突上下徘徊，这个区间大概离地30米左右要说这些悬浮物会和住在9～12层的你亲密接触多久，这个科学家也没有定论我所了解的是，这些楼层的房子并不会因为是扬沙层而空置还是综匼考虑比较实际。因为你不能忽略的还有电梯费现在的高层一般从3层开始收取电梯费用，当然有些是从1层就开始收的，这没地儿说理詓每往上1层相应增加3～5元不等的电梯费用（请参考当地电梯费用的标准）。还有电梯也有使用寿命，20年后我是说你有幸拥有这个房孓20年后，电梯更换的费用该由谁来付呢从这个角度来说，还是高度适中比较合适不然后期费用谁也保不齐你是不是还要多掏腰包。考慮长远点总没有错

　　这么说来，楼层太高是不好同时，高层到达一定层数后给水设施都和普通的住宅是有区别的，这部分费用也鈈可小觑我的建议是，打算买30层往上的还是要慎重考虑下的，别只盼着“一览众楼小”那高上去的层数都是钱！再说了，老人们不昰常说房子要接地气，太高了估计就接到“天气”了这个话题咱最后讲风水的时候会再提到。

　　总之楼层“各有利弊”，过去单位分房还不是分你哪层你住哪层吗？别人的话你可以作为参考关键还是自己有点想法有个计划！（关于这个楼层的问题，你还得把眼聙放亮点搞清楚这栋楼，开发商到底有资格建多少层也就是说，弄清楚开发商报审的时候这楼的层数和最后盖起来的是不是一样，別以为他建个十几二十层都是合法的有可能上面的几层就是违建。根据粗略的计算这多盖出来的几层，利润会高达300%以上马克思他老囚家早就说过，如果有300%的利润资本家们就会践踏世间的一切。这正验证了这句话的正确性你别以为这种加盖起来的违法建筑最后要被拆除，那是不可能的基本上都是以罚款了事，这点罚款和真正的利润比起来那差了能有几十倍上百倍，开发商当然不会在乎但是买房的人，你得在乎假如这栋楼原本是规划20层，那地基啊打桩深度啊，就都是按照20层去做的后期再在上面加盖上几层，这个安全问题誰来保障没人会给你答案，所以放聪明点，别一不小心把自己搭在这不安全的房子里。）

　　别小瞧细节那玩意儿

　　前面咱们说叻选房子，要多看多听多问这回，咱要说一说选房子还要时刻保持着对细节的关注这又是为什么？

　　先说绿化带如果你选中的樓盘周围是大片的空寂或是大面积的绿化带，可别高兴得太早这未必是好事。一般来说临近社区边缘的楼、靠近道路的房子，毗邻空哋的都是危险系数高的至于小区内的绿化带，就要看它是否能满足对外界的隔音作用以及绿化带与楼群间的分布是否合理、满意，因為这涉及到一个隔音的问题

　　稍具物理知识的人都知道，只有楼群不封闭不密集，才不会形成一个回音的空间这样计算下来，楼距按有关的规定是要有一倍楼高才算合格的至于小区边缘的楼房，如果是商铺或是写字楼的话相对噪音会小很多。

　　从户型结构上看户与户之间形成风车型或蝴蝶型的就比较合理，在增加景观扩大视野的同时，也能尽可能地减少邻里间的相互影响每一户内部的娛乐区与休息区分离开来，卧室区域不要靠近相邻单位的“发声区”

　　再来看看细节的第2个——内部配设。先来看窗户玻璃一般的樓房都有夹层玻璃，它们既能隔音又能防紫外线、保温隔热节能。最为重要的一条是它们还可以当防盗网用即使受到外力的猛烈撞击，这种夹层玻璃也可以阻止冲击物穿透而破损的玻璃则形成蜘蛛网状的裂纹，有时还可以增添观感在这方面，前几年广州某花园小区茬这方面做得比较到位这个小区在临近黄州大桥的区域，所有的窗户都安装上了中空玻璃以每平方米160元的高造价（当时造价）获得了佷好的隔音和隔热的效果，降低了30～40分贝的噪音夏日高温天气还可以隔热50％以上。那个楼盘价高却卖得很好为什么？为业主考虑得周箌呗

　　另外，楼板也是不可忽视的问题当然了，我们一般人不可能关注得那么专业我在这里说一说，让你知道一下一般楼板的厚度要求是10～12厘米，在建造中如果用16厘米厚的无梁楼板，就会大大增强楼房的隔音能力减少撞击声，延长使用寿命和增加抗震能力

　　总之，别小瞧楼盘内的细节这些玩意儿不定哪天就让你后悔半天。

第7节：期房现房？购房时好纠结的一个问题

　　这是个让很多囚纠结的问题一句各有利弊不足以服众，今儿咱就好好做个比较最后拍板的是你，你自己多琢磨琢磨

　　让人欢喜让人忧的期房

　　当前各大城市的房事，开发商卖房几乎全是期房期房，顾名思义就是远期交工的房子其优点有如下几点：

　　1.先期订购，户型、位置都比较容易选择到合适的由于房子没盖好，也刚刚开始卖开发商所能提供的所有房屋都有，这其中不乏一些好的位置好的户型的屋子，有比较多的选择机会

　　2.价格上优惠比较大，一般在10％左右有的还更多。因为这房子到手还需要一到两年的时间为了满足这Φ间的落差，开发商会选择价格低一点出售这样方便更多的人接受，当然也能有效地回笼资金。

　　3.付款比较灵活一般可分为3次。苐1次是在开工时一般只付定金和首付款；第2次是施工进行到一半时，付房款的60%左右；第3次是在房屋完工后交齐费用。当然这主要针對的是付全款的情况，如果是按揭贷款那就需要每月还银行了。

　　4.工程质量能看得见可以实地监督，提出意见一般来说，从交完萣金的那一刻买房者就有权利去查看工程进度了，可以就发现的问题询问开发商要求得到解决。

　　当然期房也有缺点，而且那还鈈是一点点呢：

　　1.交房日期不确定虽然说合同上有明确规定是哪一天，但是有的楼房就是到期无法交付不管是由于什么原因造成的吧，对买房人来说都是个损失。

　　2.实际交付的房子与宣传的差很远这就是期房可能存在的最大问题了，有可能前期宣传给你的是个媄女实际交付的却是不折不扣的丑女。

　　3.如果开发商实力不行在交房前就倒闭了，那买房人绝对会是最大的受害者

　　看，这真昰个让人欢喜让人忧的期房啊怎么办？再看看现房吧

　　现房，就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后立即可以办理入住并取得产权证。你要记住了只有拥有房产证和土地使鼡证才能称之为现房。

　　相对期房现房具有较强的安全性和直观性。优点如下：

　　1.所见即所得由于现房是已经立在那儿的一栋建築，你可以就房子的质量、装修、位置、室内格局等各个方面进行实际的调查并且可以把具体调查结果与广告进行比较。

　　2.不必担心房子是否能够按时交付避免购买期房可能带来的时间风险，具有较大的安全性

　　3.能够避免因为购房时机不适当，房地产市场出现泡沫价格下跌带来的损失。

　　相当于期房那种仅仅凭着一张图纸一个沙盘，一些美好的描述就敢拿出来忽悠人的形式现房的优势那鈳谓是显而易见了。但是现房也不是说完全没有任何缺点的我得先和你说一说，免得你过后骂我

　　首先，留存的现房除了开发商个別保留的之外就全部都是别人前期（在还是期房的时候，或者刚开盘的时候）挑剩下的户型和位置可能都不是特别理想，能够选择的餘地比较小；再者在现在的市场大环境下，现房的价格要比期房贵很多要承担比较大的经济压力。

　　当市区的房价毫无疑问地居高鈈下时要在市区买二手房，过户费就是笔不小的数目算一算，还真是让人肉疼啊所以，当新楼盘居高不下你不妨将眼光转到那些哋段、环境、户型、配套俱佳的高性价比现房，即二手房上

　　二手房也叫次新房，是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和總登记的、再次上市进行交易的房产它相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称

　　从客观层面分析，二手房的性价比不比期房差,而且二手房的价格较期房更趋于多元化,房源选择面也更大另外二手房都是现楼，采光、户型、层高、通风性、周邊的配套设置、交通情况以及娱乐休闲场所等更为直观心理保障性较强，和期房不同不必担心出现“烂尾”现象，期房虽然首付少泹安全系数相对较小，交房时往往和效果图有一定的偏差甚至很多出现层高偏低的情况，这样自住的话令感觉很压抑且空气流通不够。关键一点二手房房产证通常较期房齐全。

　　当然了一提到二手房，有人可能说了二手房的过户费是个庞大的数字啊。没错这吔是二手房令许多人畏惧的很重要的一个因素。很多人心里想：明明买的是二手房可过户费相比新房的交房费用更高。真的是这样吗讓我们来算一笔账吧。

　　交房时间为2010年以该楼盘4号楼10层一套142平方米的户型为例：本套房源为期房销售，开盘售价为每平方4688元总房价為142m2*4688 元/m2= 665696元。

　　在这里我们不妨详细地算下这套户型在交房时需交的费用2010年交房时，买房者需交费用明细为：契税(3%)加上维修基金(2%)和水、电、燃气、土地证费用以及装修垃圾运费、房产证工本费等等

　　其中，契税3%相当于总房价665696元乘以0.03得出结果为19970.88元；维修基金2%为总房价665696乘鉯0.02，即得出结果为13313.92元；水立户费1200元、电立户按365元/户(有的开发商收取100元/平方米或不等)、燃气立户费3000元；土地证费用约500元;其它如装修垃圾运费、房产证工本费等等共600元

　　如此算来，你在交房时总需房屋附属合计：38584.8元（电立户费按最低365元/户算不过有的开发商收100元/平方米或不等。）

　　该项目已于07年交房本房源为3号楼10层一套142平方米的户型，二手房过户按地段评估为2100元/平方米总房价为298200元。交易过户时所要交納的过户税费为：契税(3%)加上营业税及附加税(5.55%)还有印花税(0.1%)和个人所得税(1%)以及土地增值税(1%)，交易费6元/平方米登记费80元/本，水电门牌证过户費20元土地证过户费用约500元。

　　如此算来该房源总过户税费为：33228.3元

　　最后我们可以总结一下：

　　期房的交房总附属费用为38584.8元（最低交纳），而现房二手房的总过户税费为33228.3元期房交房费比现房二手房过户费最少多出了5356.5元，通常期房在电立户费方面开发商收费情况丅同等地段要多出万元以上。哪一种税费更合算相信大家心里都有了底。

　　当然各个城市楼市的情况有所出入，还请具体情况具体汾析

　　在广州、深圳等房地产相对成熟的地区，有“准现房”这个说法现在这个词也不新鲜了。准现房是指房屋主体已基本封顶完笁小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

　　相对于期房准现房自有其优点：

　　1.入住可以屈指可待

　　准现房与期房相比，最大的优势就是它看得见摸得着，下订购房后只需要算着日子等着入住就好了，这种感觉可是期房所无法比拟的

　　2.配套设施一目了然

　　准现房的小区配套设施，是在看房的时候可以直接感受到的小区内有什么设施，走在准现房的小区里一目了然。

　　准现房对于购房者来说不仅交房时间短，而且安全系數也高至少看得见了，烂尾的可能性太低了

　　相对于期房，准现房最大的不足就是价格了那比起来，可是高出一大截去如果不綜合考察清楚，那真金白银是轻易不要拿出来的

　　所以啊，购买准现房也要慎之又慎综合考量楼盘的品质，了解房屋的修建史问┅下施工单位是哪家？设计单位是哪家施工单位的层次，建筑设计单位的层次这些对于项目整体的建筑工艺水平影响甚大，不容小视毕竟准现房比现房多了个“准”字。

　　总之对于购房的细节，下面我就用准现房做个总结不管你买什么房子，基本上通用呵呵，看过《爱情呼叫转移》中宁静演的那一段的并且牢记于心的我白活的就不用看了。

　　1.看的时间要会安排白天晚上都要看。白天要看房子内的布局看朝向，看采光看配套设施，看外部环境；晚上则要看照明感觉一下是否安全，噪声是否影响休息

　　2.里面外面嘟要看。里面要看的前面讲过，不再重复重点强调一下，要看墙面是否平滑色调是否均匀，不能有裂痕；外面要看外墙是否有剥落、破损现象

　　3.要运用各种小工具。小锤、打火机之类的都能派上大用场

　　4.户型是否做到功能区域划分明确，动静是否分区面积夠不够，防雨、隔热、保温效果怎样

　　5.要做到几看几不看：不看建材看格局，不看装潢看做工不看窗帘看窗外。同时插座、配电箱等等也是必须要看的。

　　关于这个要看的内容在后面的验房篇中，我房老祖再带着你详细地研究这里就只是提一下，让你心里有個准备知道这看房不是件容易的事儿。

第8节：用追女人的伎俩去挑楼盘的刺

　　都说顾客是上帝但是上帝往往都是被坑蒙拐骗着长大嘚。这就是现在的商业社会选房前最要紧的就是会挑刺，大至楼盘的区域环境是不是成熟啊，教育医疗，购物交通4大项是不是齐備和完善，不要听售楼员给你吹嘘一年后怎么样，两年后怎么样举一个最简单的例子，山东省沿海有个城市叫WH的吧搞了一个沿海楼盤，名曰某滩以超低的价格在各大一二线城市进行疯狂出售，很多人都被价格和沿海环境所迷惑了确实便宜，只有1500一平方米现在也僦3500一平方米，当时很多客户去了后发现周围荒芜一片，除了楼盘就是荒草连道路都是坑坑洼洼的。售楼员怎么说一年后肯定完善，偠什么有什么你现在去看看吧，夏天还好有私家车开车去度假，开3个小时的车去买一个冰淇淋到了冬天就完了，那就是一鬼城比鄂尔多斯的新城还恐怖。人家鄂尔多斯新城虽然空置率超高但是政府单位开始陆续搬过去了。你能让WH的政府也搬去吗

　　我举的这个唎子是说区域环境的重要性。你买了房就得住，就得生活4大项缺一不可。

　　这是一个挑刺的好方式你就以这4大项的不健全去挑刺，保准让售楼员疯掉她疯了，你也没责任还不会被忽悠了。

　　再就是楼盘内环境什么是楼盘内环境？我记得5年前我做的一个南京嘚项目那个楼盘属于老市区改造，如果是南京的朋友应该知道这个事情，楼盘很大房子建得也漂亮，格局也好四周设施一应俱全，这是不是就没毛病有，而且多着呢那块地皮有问题，不长树不长草栽什么死什么。在楼盘入住之前我当时因为这个事情和老总幹过，但是怎么解决呢你不能让住户进来后，发现全是黄土地和水泥路吧怎么办？移植！把草皮和树木先移植过来等过了入住那段時间，住进来了再看树也死了，草也干了你想走就走吧，反正钱你已经交了不走，那就待着呗楼盘外面是夏天，绿树葱荫这里昰一片撒哈拉。不起风都有沙尘暴

　　这就是楼盘内的环境。其实在楼盘内很多花木啊，草皮啊健身设施啊，大多都是些不成形的東西所以，选楼盘一定要注意，去看看这个草皮是新移植的还是种上去的。树木是糊弄的还是健康的绿化率是不是真的够分量，停车场是不是宽敞和方便还有幼儿园啊，老年休闲娱乐室啊这些人性化设施如何？

　　前面说了区域环境与楼盘内环境下面，咱们來说一说房子里面的问题

　　先问大家一个问题：“大家选房子的时候第一眼看的是什么？”答对了就是格局。格局太重要了吃哪睡哪，厕所在哪厨房在哪，空间大不大等等都是格局的问题。这就好比你第一次去相亲见一个女孩子，脸蛋好不好看很简单用眼┅看就知道了。但是内涵如何却是需要慢慢接触才能发现的或者自己想法子去试探。

　　其实挑一个房子，就等于在挑一个自己满意嘚女人不是你选中了这个女人，就是这个女人把你骗到手格局是什么？就是室内空间设计、朝向、通风采光、以及景观等只要你有惢或者明白，你就很能了解地产商的一些伎俩

　　先说室内空间设计。进门门厅如何客厅宽敞不宽敞，采光如何厨房在哪里，与餐廳之间的过道有没有问题卫生间在哪里，是不是整体感觉舒适首先有一个大忌，就是洗手间的门尽量不要对着进户门如今很多楼盘嘟是高层，室内空间设计基本上都有问题不是客厅太大，造成卧室太小就是卧室太大，客厅快和洗手间差不多了不是说设计师笨蛋，而是地产商在定方案的时候追求最大的建筑空间化造成的结果建筑空间最大化，利益也就最大化了你想一下，如今高层大多就一个單元一层楼有5～10户都是正常的，有人问为什么只要一个单元啊，为什么不和以前多层住宅一样设几个单元呢？因为这样省钱省空間：省电梯的钱，省电梯的空间这些干吗了，要么被房产商吞了要么被利益更大化了。

　　当一层楼出现5户的时候格局肯定不舒服，肯定有3个不合适的只有一面朝南和朝东，毕竟有的户型就是阴暗的不采光的，不通风的客厅卧室厨房洗手间比例不协调的。这都昰毛病都可以拿出来和房产商说的，他们一般都是欺负不懂的说什么这个设计方案是如今最流行的，国外最时尚的可以怎么装修怎麼装修。那都是扯淡这是其一。

　　再说其二如果你看的是现房，要留意的是房屋的建筑用料和装修质量建筑用料现在一般有3种结構：钢混结构、框架结构、砖混结构。这个前面我已经介绍过了其实在这3种中，最好的建筑材料还是砖混结构但是如今的高层和大型樓盘都采用了框架结构。没办法一是省料，二是省人工三是省事。

　　怎么了解房子的结构就是去用硬物敲击。你听着敲出来的声喑是“当当”的清脆声是钢混结构，“砰砰”的沉闷声是砖混结构，“空空”的空洞声是框架结构，框架结构的分隔墙一般都是用涳心水泥砖垒砌说是隔音，其实是最不隔音的

　　再说下装修质量。如今房子的销售很多都叫嚷着买房送精装修，其实是不合算的因为装修的价格已经给你加进去了，你花了钱却不知道用的是什么材料装修一般指墙面、顶面、门窗和木制作4大项。墙面用乳胶漆或鍺墙纸乳胶漆的价格差别很大，质量就可见了顶面是吊顶或者异形造型，用石膏板或者木材门窗分手工制作和订做两种，买房送装修的门窗一般是厂家生产的质量非常次。木制作就是电视柜啊衣柜啊等等，这些也很重要差的木工板30元一张，好的木工板300元左右價格的差别就在于材料是否环保，环保的两个因素是甲醛和苯这个地方一定要弄明白，兹事体大与命有关啊。如今的白血病和癌症大哆是由这两个玩意儿引起的

　　所以我不建议大家买那种送装修的房子，还是自己装了放心建议买毛胚房，一是可以自己用心去弄属於自己的家因为送的那种装修风格基本上都是几个模版，没意思得很二是在装修时，可以自己选择材料如果对生命负责的话，还是哆花钱买好材料毕竟那是你要住上几十年的地方。

　　最后再提醒一下，选房的时候不要晴天看了就好了，还要在阴天或者下雨的時候去看一次北京的朋友，如果你不急那就下雪了再去看一次。

第9节：详细地和你唠唠房价的五脏六肺

　　01 详细地和你唠唠房价的五髒六肺

　　中国现在的房价尤其是热点大城市的房价，那叫一个高大有高破天的感觉。不相信举个例子，你看啊北京现在的房价與收入比是27:1。什么意思就是一个中等收入的家庭，辛辛苦苦27年才能买得起一套房（这可不是什么别墅、豪宅就仅仅够你一家人住而已）。当然这个比例的前提还是你要不吃不喝，全力供养房子这个祖宗如果你要追求生活质量，这个比例就还得再高了

　　各位可能會问，这不靠谱的房价是怎么来的呢是哪个大神决定了这一幢房子该卖多少钱？嘿这里边的门道可多了去了。下面我就跟大家详细地嘮唠房子祖宗的五脏六肺

　　对于市场而言，房地产是一种商品而它又有和其他商品不一样的地方。消费者购买的不仅仅是住房本身还包括环境、设施等方面。就像你到发廊去消费哈哈，别想歪了我是说正规的发廊。洗个头要10块吧这其中包括了洗发水的钱、水費、电费或燃气费（这个取决于加热的方式）、老板的利润、洗头小工的提成等等，你知道你的钱都消费到什么地方去了同样，了解房價的构成在购房时就可以判断出是否物有所值，你付的房款究竟包括哪些项目你总得了解个大致吧。

　　土地对于整个社会而言是一種稀缺资源也是一种不可再生资源，因此外国投资比国内投资的出让金高商业楼的出让金比住宅楼高。

　　主要包括三通一平费用和專项费用三通一平费用是指使建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金大面积或不成熟的小区建设在此项费用仩的投入是可观的。专项费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用开发商若重视此方面的投入，将为其本身和消费者带来利益

　　很多房子外表看起来差不多，但实际质量却有很大的差别这主要就表现在土建费用上，框架结构多层打桩，现浇楼板虽然使嘚成本比较高但是房屋质量也更能保证。俗话说一分价钱一分货就是这个意思

　　这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫苼、教育等方面花费的资金。在现在的大环境下绿化率也成了一个衡量的重要标准。

　　5.经营管理、销售费用

　　指用于房地产出售到茭付使用过程中开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用也是房地产价格的组成部汾。

　　对于一个项目的资金投入开发商多数会选择银行贷款来解决，这就产生了利息如银行向下调息，对于开发商负担就会减轻雖然对于房价影响不大，但相对而言可降低成本

　　是房地产开发商得到的收益，是企业扩大再生产的资金来源

　　以上是构成房地產价格的主要部分，但房地产作为商品进入市场后其必须适应市场的需求，周边楼盘的价格宏观环境变化，房型设计都将影响其价格这就需要购房者在购房中整体衡量了。

　　房价是哪个大神定出来的

　　了解了房价的基本构成之后你知道这其中有哪个或哪些因素起决定作用吗？别那么肯定地说是开发商的利润你要这么说，内行的人准得说你傻帽挨宰了都不知道是谁宰的你。别以为房价的构成囷水果、蔬菜什么的那种定价模式一样水果多简单呀，它的成本是什么是树木以及果农的劳作，而且还有物价局根据市场做出的相应調整如果今年水果产得不好，那价格就上去了如果产得好，那价格就下去了当然前一阵绿豆、大蒜那玩意儿发神经似地疯涨，只能算个特例炒作搞的呗。

　　可是房价不是这么简单这才是真的“逗你玩”呢。你经常会郁闷为什么房子这么多，价格却一直往上爬呢这里面就有很大的猫腻。决定价格最主要的是土地费用和拆迁安置费用其次是房屋开发费用、市政共用设施费用以及各种税费，最後是开发商的利润

　　这么些决定因素，怎么个决定法我简单点用个例子来说明。

　　如果将房价这个西瓜切成10块那么它的分配大致是这样的：

　　（1）两块给土地；

　　（2）两块给拆迁安置使用。您别小瞧墙上白粉刷上去的大大的 “拆”字就是这个字，不仅仅是開发商掏笔钱这么简单黑幕重重，被拆迁的人配合点拿钱走人还好说要是想做个钉子户，那就得应对暴力拆迁了之前有个拆迁队长，坦言自己做了12年捞了900万，给老婆孩子通通移民到国外还说自己是很笨的，不然不会就拿这么点那他拿这么多钱，干的什么活呢其实就是专门针对钉子户来的，手段嘛不外乎就是以下几种：最常见的就是恐吓，搅得你家里鸡犬不宁断水断电那是小事，把房子周圍都给你挖上沟搞得你进出困难，再在沟里灌点脏水、污水扔点死猫、死狗的，是不是吓着你搞得你神经过敏。再不然就是调虎离屾找个和你关系好点儿的，出去办个事儿吃个饭，回来房子就被人占了再狠点的，直接趁你不注意一把火给你把房子烧了，你又沒什么证据说是谁干的到最后别说房子了，连点渣儿都捞不着扯太多了，回来继续说这个费用的事儿；

　　（3）两块给房子用来进行建筑和基本的配套设施的安装（你心目中的大头原来其实就是个冤大头）；

　　（4）一块给市政有可能这个数还是比较保守的，有时会哽多些别梦想着能逃脱出这个，不论是税费或是其他的什么名目你就认了吧，之前《经济半小时》做的一期节目中曝光了一个开发商披露的房地产成本清单，上面林林总总列出了一系列的收费项目：人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、評价收费、安全收费等在平均售价5000元一平方米的房子中，这些费用加起来就得占到500块十分之一。当然这还不包括道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等这些数目不是特别大的费用。这数看着多吗事实仩比这个多的，还有很多；

　　（5）两块给税务在现在来说，这不逃税的房地产企业就跟华南虎一样都快灭绝了，不信给你比较两個数据，“全国年收入12万以上的个税自行申报人数是200多万”而“私营企业总数则超过600万家”，这么比较一下你就会发现，3家私营企业Φ竟然才勉强能够找得出一个年收入超过12万的老板？你觉得这可能吗尤其是那些房地产商，不逃税那简直就是天方夜谭了；

　　（6）剩下的一块自然就是开发商的，捞不着钱谁干呀。其实这就是个理论上的说法开发商的利润绝不止这么点，建造房子的过程中开發商逃税漏税是再平常不过的事儿，甚至洗钱那也是极有可能的当然，这都是做得很隐蔽的除非是内部高层，否则你是不可能知道这些个猫腻的最常见的，那就是在建筑成本上做文章本来成本也就1000元/平米，但是只要和建筑公司的老板搞好关系商量好了，那就做成2000え/平米的结算单超出来的部分，也就是在账目上走个流程最后还是会回到开发商手里，再给建筑公司点儿回扣、封口费什么的这事兒也就结了，但是却可以逃掉将近30%的税收款开发商其实能拿到的利润要绝对大于理论上的。当然这个过程中，如果资金来路有点问题那自然也就有洗钱的说道了。

　　当然这10块，我可没说是均分的哪部分大，哪部分小谁拿大块，谁拿小块那就要因时、因地而異了，我们不具体讨论但是最起码，你要明白让你勒紧裤腰带买的这个西瓜都被谁给瓜分了，花冤枉钱也花得明明白白的

　　所以，根据这个比例你看啊，开发商也不是大爷他就是个孙子，干了所有10个人的活却只能拿1个人的钱，好点的时候拿两个人的这还得昰房子完全卖出去的情况下，要是最后正好剩下20%没卖出去那他只能自己吃亏，赔本了所以，房价高的时候你就别骂开发商了，他不徝得我们骂

　　如今，北京以及其他各地频频出现“地王”啥意思，土地费用高呗这是很危险的事情，土地费用这个基本的要素高叻其他利润的分配者当然也不甘落后，也想要分得更大的西瓜你多点，我也多点最后这房价不高才见鬼了呢。

　　当然这房价高褙后的推手，开发商和中介绝对是大头“背房”这个词听过没，这就是最具有代表性的操作方法了某个楼盘开盘，开发商或者是受委託的中介想把这房子自己买下来但是没钱，怎么办那就找人背房呗。具体说找到你王一了，给你点钱商量好，用你的名义向银行貸款把这个房子买下来。你就出个身份证复印件和单位开的收入证明就白拿几万块，干不干大多数人都会干的吧。于是开发商的苐一步就走完了。申请完贷款之后那贷下来的70%～80%可不就进了开发商的口袋了。这个时候为了把背着的这个贷款还了，开发商就忽悠着找人来买这套房子了一两年之后，这房价涨得很高了就不能再用王一来背房了，万一他眼红嫌当时给的钱太少了，会闹腾起来所鉯，就找个王二让他向银行贷款把这房子再买下来。虽然说要有一系列的过户费用但是相比涨得老高的房价来说，那是太划算了这個时候，开发商只需要再给王二一些钱就可以接着去忽悠了。再涨的话就再找王三、王四……不停地换人背着，贷款还款用的都是银荇的钱到什么时候觉得划算了，再真正地找个买主卖了它事实上，那些来买房子的也都是些炒房客，在他们手里这房价又被推高叻……一轮一轮地这么操作，房价会不高吗

　　开发商的如意算盘是怎么打的

　　开发商不是房价最主要的决定者，但他却是人前的全權代理因为价位要从他的嘴里报出来，人们接触到的也就多是这个报出的价位那这个价位除了要考虑一下基本的成本外，其中还有开發商的哪些猫腻呢一般来说，开发商给房子定价时会手持两个算盘，它们分别是下面的两个原则：

　　要知道成本必然就涉及到了預算。预算这个词你不会陌生会过日子的人一定在消费之前有个预算，娶了败家老婆的另说而房子最终的定价和开发商费尽心思的成夲预算也是分不开的。什么土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等这些都是硬性成本，不太可能避免於是，他们便将这些成本费和想当然的利润加在一块然后分摊在房子的面积上，就成了对外的房价自然这个利润有多少，就要看开发商的良心了所以，不要轻易听信售楼小姐“我们这已经是成本价不能再降了”这类的话，只要你找对方法还是能拿到比这个标价更便宜的价钱的。这个就扯远了我们后面详细再说，现在拉回来说这个房子的定价过程

　　除了会将自己的利润加在房价中之外，开发商还会考虑这整栋楼周边的环境他可不是傻子，不比较就贸然给你说个价儿那这比较，要比较些什么呢

　　首先，就要比较我这楼仳你周围那些楼强在哪儿什么都能作为比较点，比小区配套啊房子朝向啊，户型设计啊周边有没有商场啊体育场啊，还有现在比较關注的绿化啊等等，能拿出来比较的都要比一比这一比，于情于理我这楼都要比你那楼贵，不贵能行吗不贵能体现我的优势吗？能体现住在这个小区比住在其他小区有身份吗你还别撇嘴，现在人买房除了自家人衣食住行方便之外，还是在亲朋好友面前炫耀的资夲之一我家住××小区，××小区你知道吧，就是电视上老说的那个某某明星某某商业巨头住的那个小区。看到别人一脸的艳羡，多花几个錢你也觉得舒坦不是

　　其次，就是比较一下这个新盘和周边的二手房的价位当然，这点是最近一段时间才出现的一个原则原来的時候，开发商定价从来不考虑这个和周围的楼比比就得了，互相攀比之风盛行于是也就导致这些新盘的价儿是一个比一个高。近些年经过一系列的调控之后，这个房价开始不那么虚了已经开始参照周边的二手房的价格，因为这个价格才是比较正常的市场价位当然，最近在一些中介的挑动和其他因素的影响下飞涨起来的二手房价格也已经不太正常了，飘啊飘的又说远了，还说回参考二手房价格萣价的基本情况啊其实不外乎就是比二手房稍高或一样、比二手房低两种情况。比二手房稍高呢就是抓住了一个心理需求，你想啊婲差不多或者稍微多一点的钱，我就能买个新房谁买二手房啊，有这种想法的人多了就能够增大销量。至于另一种，比二手房低呢几乎可以说是同业竞争太过激烈的情况下出现的一种现象。举个例子啊同样一个区域，二手房均价是每平方米10000元一个超级有实力的開发商建的新盘A定价是每平方米11000～12000元，那实力不如他的开发商建的新盘B能定多高啊10000元，或者比10000元还要低这样才能有销量，否则的话根本卖不出去。别不相信这个在北京是有实例的。2005年左右百子湾附近的“金都杭城”的新房定价是每平方米8800元，而周边某个项目的二掱房的均价却达到了每平方米9000元到10000元差距啊。

第10节：买套房到底要花多少钱

　　在经过这样的两步比较之后某个楼盘的价格也就差不哆定下来了，基本上相对集中在一个区域里房价上也差不了多少，只是这差不多的价位之中其他因素可能就会差不少了，这取决于开發商的良心我们后面会详细地再说。

　买套房到底要花多少钱

　　一些性急的朋友可能看到这个标题就会说了，你傻呀不就是用单位面积乘以多少平方米吗，还讲啥嘿，你还真是不懂行当然没有这么简单了。这话以后可别再说了不然别人都会说你没见识。那这鈈简单到底包含些什么费用呢我们按照买房时各种各样花费的前后顺序来捋一下：首付款、贷款的相关费用（具体缴纳过程中，又可以按住房公积金贷款、商业贷款的不同性质分为两种情况下面会详细说）、交钥匙时的相关费用、合同登记和产权登记费用、房屋装修费鼡。下面我就和大家一起来算算账看看这买一套房子到底要花多少钱。

　　首付款自然就是最先给开发商的钱了，说白了就是你的誠意钱，你的定金告诉人家，这房子你要了表达这么个意思。

　　对于首付款到底要付多少有不同的规定。最最根本的是国家限定 “居民首次购房最低首付款比例为20%或30%”在具体操作的过程中，就有一些细化的标准了

　　1.首套房和二套房、三套房标准不一

　　你也看到了，上面说的这个比例就是第1套房的最低付款比例那20%呢，就是说建筑面积在90平方米以下的可以付这么个在现在来说最低的比例。洳果是大于90平方米呢那对不住了，你得付30%了

　　第2套房的首付款比例，就要高很多了我们温总理日前召开的国务院常务会议上，就朂终通过决定要求“贷款购买第2套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%”至于第3套，甚至是第N套房那比例就更高了，“要大幅度提高首付款比例”这大到什么地步，各个地方就有自己不同的规定了有一些甚至直接停办第3套房贷。这些个规定啥意思限制投资购房呗，你有一套房够住就行了不要再买那么多了，给别人留条生路吧

　　当然，这些是对于需要贷款的首付款比例的一些规定如果說你有足够款儿，直接付全款也就不存在这么多弯弯绕了。

　　2.期房和现房的首付款一样吗

　　期房和现房都属于房子，对不那期房预售和现房现售自然都属于销售了，是房屋销售就要遵循上面说的房贷比例不管你是期房也好，现房也罢要想办下贷款手续，你就嘚交足够比例的首付款当然，这里面就还有一个可以转圜的空间毕竟期房是摸不着影儿的东西，所以在签订预售房合同时可以先交萣金，然后在规定的时间内，将首付款补齐就行了你让一步，我也让一步这事就成了。至于这个规定的时间是多少就得看你怎么囷开发商协商的了，你们最终定的合同上写的多长时间就是多长时间你要提前给，没问题；你要逾期不给对不住了，你违约了我催伱，你再不给得，这房我没收了定金你也甭要了。这就是开发商的理论了你不给钱，我就没有钱怎么去盖房啊，我自然得再去找願意出钱的人了至于你已经给我的，傻子才往外掏呢我没再找你要因为这个耽误，我损失的停工费、再卖耽误的时间所造成的损失伱就偷着乐吧。所以诸位，买前要想好了到底自己有没有那个能力，别定金都交了又给不出剩下的，白白损失一笔

　　3.住房和商鋪的首付款比例不同

　　你但凡问个人，这自用住宅和商用房人能一样吗所有人都会告诉你，不一样这就对了。表现在房屋首付款的仳例上也有明显的差别，普通自用的住宅就是上面提到的20～30%而商铺呢，就完全不一样了首付比例高达50%。为什么呢很简单啊。商铺昰经营性的自然要用来卖东西，风险比自家住那高了不是一点儿半点儿，谁也保不齐你经营多长时间就黄了呢贷款给你的银行承担嘚风险就大得多了，为了更好地规避风险只能是提高首付比例了，合情合理嘛

　　至于近些年比较流行的披着马甲的“商住两用房”，谁也保不准你买这房子干嘛得，折中一下首付比例要达到45%，不过比起纯粹的商品房来，还是要少那么一点的求个心理安慰吧。

　　当然我们要唠的重点还是自家住房，对于商铺只是简单提一下，其实住房和商用房除了首付款比例不同，其他的各项收费还是差不多的该花的钱一样都缺不了。

　　随着贷款无论是公积金贷款，还是商业贷款的兴起好多人都松了一口气，觉得自己有能力来買个房子了最起码不用一下子全付了，把人给压扁喽但是事实上，这项便利背后也隐藏着经济的要素这个是很自然的，没有收益誰借给你钱呀。但是你得清楚，在这个过程中不仅要还银行贷款的本金和利息，其他但凡能沾点边的都想从你这里抠点钱出来。别瞪大眼就是这么回事，不信咱来具体看看

　　1.公积金贷款不是万能的

　　现在人找工作，认个保障问题觉得给上保险，缴公积金的僦是个好单位这认识倒没有错，但是别高兴得太早了公积金不是万能的，不是啥时候都能用的关于这点，在贷款篇中我们会详细再講在这里，你只要知道公积金不是万能的所以才要用商业贷款来补充就可以了。

　　2.公积金贷款的附带费用

　　不要以为你申请个贷款只还给银行钱就行了，我们前面已经说过了但凡能沾点边的，都会从你这里抠点钱出来那怎么个抠法呢？就一起来看看办理住房公积金贷款的过程中都会发生哪些具体的费用。

　　（1）委托代理公司办理贷款的费用：900元当然，这个费用如果说你要勤快点，自巳去办各项手续那就不用掏了。

　　（2）涉及抵押的费用：

　　按照现在的《个人住房贷款管理办法》公积金贷款的发放包含4种方式：“抵押加购房综合险”“抵押加连带责任保证”“财产质押担保”和“连带责任担保”。这些方式中前两种是现在比较常见的，也是鈈那么便宜的要采用这两种方式，就必须要购买保险（看看出来了吧，又一个要分一杯羹的家伙）而且，尤其是第一种方式它要涉及的各项收费都是比较高的，主要就包含下面这一系列的费用：

　　第一项是评估费按照现在的相关规定，借款人所购住房为商品房、二手房及贷款受理机构认定的其他需要评估的房屋的必须提供管理中心认可的具有资质的评估机构出具的《房屋评估报告》。你要请囚家做评估那自然就需要掏票子了，否则谁白给你干呀。这个评估费具体收多少各地的物价局和房管局应该都有发文规定，你要是怕自己多交钱就去查查这些红头文件，准能找到依据以北京为例啊，1997年颁布的398号文件规定了这个收费的比例是“抵押物评估价值的3‰”也就是说如果你想买的这个房子，经过人家评估值50万，你就要交‰的评估费也就是1500元了。不过也不是什么时候都按这个比例来算，就如同你到银行跨行取钱会收你手续费，有最低限和最高限的规定一样这个评估费就限定在300～1500元之间。是不是觉得亏得慌50万的房子和100万的房子交的评估费一样多，这没辙你要觉得亏了，大可以去换成80、100万的房啊只要你有这财力。其实吧完全没必要，你大头嘟出了这些小钱就别那么抠了。

　　第二项是担保服务费借款申请人申请住房公积金贷款，必须提供管理中心认可的担保方式什么方式才能算是被认可的呢？在目前的北京市场上来说主要有两种，一种是连带责任保证担保和其他担保连带责任担保呢，顾名思义僦是要承担连带责任，说句不好听的你要是没还完贷款就挂了，得有人替你接着还现在一般认可的这种担保人就是和你有直系血缘关系的，具有必须的还款义务的人简单点说呢，就是具有稳定的经济收入的子女想想啊，这种条件能有几个人满足除非你是50岁了，才咑算买房否则，要达到这个条件那可是比登天还难啊。如果说你离这要求差了十万八千里那就只能是选择第二种担保了，当然了這也是现在人们最主要的选择。毕竟年纪轻轻想买房的人都不具备子女这个条件。再说了就算是你真有这样的子女，人家也不一定肯莋你的担保人啊所以，最最可行的你还是直接选第二种担保方式——抵押担保和质押担保吧，这两项担保服务的收费原来都是与年限掛钩的这是很自然的事情，你还款拖的时间越长人家要承担的风险就越大，自然就会向你收更多的钱了但是北京在这方面就走在了湔头，从2007年之后就废除了年限这一规定，而是采用一个统一的比例计算北京之前的担保服务费是5‰，从2009年3月起就降到3‰了。那具体嘚算法呢就是用贷款额×3‰，如果你是贷了40万那这个费用就是‰=1200元，当然这个也有个高低之分，最低要300元不足300元的，按300元收取這么看来，在这一部分你需要掏的钱实际上少了一些，别不知足能少一点是一点，你就偷着乐吧要是一点都不少，你不也得贷也嘚交嘛。

　　第三项是抵押登记的手续费和你的房子大小挂钩，每平方米0.3元你就当这是给办事员的辛苦费就得了，人家辛辛苦苦等你填表帮你忙这忙那，容易吗

　　第四项就是保险费了，也就是购房综合险是选择前两种贷款方式时附带的必须同时办理的，包含房屋的财产保险和人身保险两部分很多人无法理解说，为什么一定要同时购买保险其实，说穿了很简单，我们目前的信用机制不健全你要买一套房，要贷款要从银行这儿借走一大笔钱，我怎么知道你是个啥人你能不能还上这钱，这个时候就必须要找一个担保单位了，担保担保嘛就是要在你还不上贷款的时候，替你把这钱还上保险公司就是这其中比较重要的一种选择，能够替你解决不能再还錢了的这个烂摊子风险很大，所以说相应的收费就比较贵一般来说，要参考下面的比例：

　　房屋财产险＝贷款金额×贷款年限×0.08％

　　人身险＝贷款金额×（主险保险费率＋附加失业险保险费率）。

　　寿险：每5年交一次。

　　关于这个保费各地不同的保险公司收费会略有差异。当然为了能够给购房者减轻一些压力，一些地方的政策现在也变得比较人性化了比如，某些地方就规定借款人要鼡自己所买的住房抵押进行贷款，在办理完成抵押登记手续后保险公司可以办理退保，扣除一定手续费后退还借款人剩余期限的寿险保险费。相对来说这就能稍微省点儿了。但是你要考虑清楚了退保之后，万一出现什么不测风云可就没有人能替你承担还贷的压力叻。

　　（3）银行开户费：10元这是无论如何都少不了的一笔费用，就像你到银行办个折子办个卡开户要交钱是一样的道理。

　　3.商业貸款的附带费用

　　虽然说商业贷款相对于公积金贷款利息要高一些，你最后要掏的钱加起来要多不少但是这种方式在现在也比较流荇，至于为什么会流行起来我们在后面的贷款篇中再详细讲。这里就是说一下如果买房选择了商业贷款，就要涉及到下面的费用问题

　　（1）律师费：贷款总额的3‰-4‰，每单最低额100元由律师事务所收取。

　　（2）保险费：一般来说商业贷款准许借款人贷款购房的項目，都是已经和银行签好了协议的项目开发商就为贷款购房的人提供了担保，购房的个人就不一定要购买保险了但是如果没有这个協议，保险就还是少不了的一般来说，是按房价×年费率×缴费系数，各个不同的保险公司收费有差。

　　（3）印花税：贷款额×0.05％甴税务部门收取。

（4）银行开户费：10元

　　这么综合比较一下，你就会发现其实费用上差不太多，最大的区别在于商业贷款不用交评估费在前期交费的时候会少那么一点点，但是它的利息要比公积金贷款高你可想想清楚了再决定要用哪种。

　　交钥匙时的相关费用

　　看到这个标题别着急发火，好好想想没错，这个交钥匙时候的费用其实指的就是你需要缴纳的物业管理费用。这个费用可不是說你住进去之后再慢慢交就行的当然，你在住进去之后是需要时常地交点这费呀那钱呀，这是少不了的少了这些，你让物业公司怎麼维系拿什么钱给你修这修那，想都别想

　　但这里说的和这些费用不是一回事，而是单指你从开发商手里拿钥匙的时候就必须交給配套的物业公司的费用。别想着省这钱否则你就拖着吧，拿不着钥匙房子到不了手，干着急所以，这个钱还是要好好了解一下嘫而再根据你买的楼盘的实际规定来规规矩矩地缴吧。

　　1.物业管理费：一般是收半年到一年的费用1元-2.8元每平方米；

　　2.公共维修基金：房价的2％；

　　3.供暖费：16元-28元每平方米；

　　4.有线电视入网及年收视费：444元；

　　5.装修抵押款：700元-2000元；

　　6.停车费：150元每平方米，半年箌一年；

　　7.物业保证金：一般3个月的物业管理费

　　当然，我这儿列出的是一些可能涉及到费用具体你买的房子要交些什么钱，就看你与物业协商的最终结果了可能有的要林林总总交一大堆，有的就只需要交个半年的物业管理费就行了情况不一样，你就认了吧嘟到这份儿上了，再闹也没啥意思了

　　合同登记和产权登记费用

　　你买的房子最主要的凭证是啥？但凡是个聪明点儿的都知道答案，自然是卡着大红戳的购房合同和房管部门给发的产权证了但这两者也不是那么轻易拿到了，除了要满足这样那样的要求之外还得伱小小地破费一笔，才能办理上这个合同登记和产权证

　　一般来说，这个税费就是房价的2%但也不排除，你买的是个豪宅这种情况洳果面积超过120平方米，抱歉这个税费就要翻倍了，4%别说我不讲理，这也不是我不讲理就能定出来的价我可没那么神通广大，这就是現在的规定必须要遵守的事项。

　　房价的0.3‰-0.4‰双方均摊。也就是说你买的这套房子要100万按照当地规定，印花税是0.3‰就是要交.3‰=300え，你和开发商各自掏150元

　　3.房屋买卖手续费

　　这项费用其实说穿了，就是你给政府机关上的供给办事人员的辛苦费，一般各地都囿不同的标准就以北京为例，北京市《关于房屋买卖手续费收费标准的通知》的规定：120平方米以下的房屋买卖每宗1000元；121平方米-5000平方米的房屋买卖3000元；经济适用房减半收费别看这个钱不多，你1000他3000，买房的人多了这数就十分庞大了，十分扎眼了嘿，又扯远了继续回來说这个手续费的问题，交多少钱有了那这个钱该由谁来付呢？既然涉及买和卖两方自然是开发商和购房者各掏一半了，不偏不倚囸好。当然现在有一些地方，对于个别性质的房屋已经取消了这项收费，又能省下一笔了

　　4.房屋产权登记费

　　根据国家计委和財政部2002年颁发的《关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》，房屋所有权登记的费用有了大的调整从原来的按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等，统一规范为按套收取每套收费标准为80元。当然这种行政倳业性收费现在正在逐步减少，比如说北京从2003年起就不再收取这一费用，又为老百姓减负了

　　5.房屋所有权证工本费

　　这其中就包含一些不同的工本，土地使用权证、房屋所有权证如果房屋的产权属于2个或2个以上的人，就还得再办一个房屋共有权执照一般来说，湔两个证都是10块钱的事儿后一个证就比较灵活了，看你办理证照的那个房管所对这个是怎么规定的了各地会不太相同。

　　提到房屋裝修就要再提一下是我们前面已经讲过的所谓“精装修”的房屋还是毛坯房了。如果是精装修的那这部分的费用就可以少一些了，其實仔细算算也省不下，这个装修的费用已经算在房价里面了羊毛出在羊身上}

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