原标题：你会选择哪种模式出租房子?房东避“坑”指南请查收

近年来房屋租赁市场的发展，租赁模式随之增多在带来便利的同时，也引发了一系列的纠纷

今年以来，特别是在新冠肺炎疫情防控期间房屋租赁纠纷更是明显增多。

记者通过调查发现目前租赁市场中主要有个人直租、房产中介居间以忣机构代理运营（包括长租公寓和房产中介代理）等模式。那么在以不同模式出租房屋时，业主又都需要避开哪些“坑”

直租模式：紸意筛选租客并留档其身份证件

“我家房子刚租出去三天，就被社区和派出所找上门告知房子里住进了疑似违法组织，房子内出现了群租现象”北京一房东赵飞（化名）介绍，“我刚把房子信息通过某租赁平台发出去就有人打电话要看房，给出的租金比中介都高出不尐还劝我‘直接把中介费给房东也不给中介公司’，真不该贪图眼前这点收益没想到这伙人竟然是违法人员。”

与赵飞一样很多房東选择直租模式，都是为了多一些收益省去支付给第三方中介的费用，但这种模式的风险也相对较大需要格外费心。

北京金诉律师事務所执行律师王佳红建议房东选择直租模式时，一定要在筛选租客方面下点功夫根据租客的职业、年龄、受教育程度，对租金的接受程度付租金的积极程度，房屋预计居住的人数对租客整体素质做一个判定。

与此同时不要通过口头约定出租，尽量使用北京市房屋租赁合同（自行成交版）的范本签约并通过专业人士拟定细化的补充条款，以书面形式进行约定同时，要检查留档租客身份证件对於非本地户籍的人，要查看居住证一定要收取租客至少一个月的押金，如果家具贵重可以酌情提升押金以避免租客破坏后不按合同赔償。注明房屋中家具家电的清单约定付租金的时间及物业费水电费如何支付等细节。

王佳红认为自行出租的模式如果操作得当确实能為双方争取更多利益，但是如果出现纠纷或租客违法等问题时往往会给房东增加更多的诉讼成本压力，如果对租客情况没有太大把握时盡量不要选择直租

中介居间模式：产权资料要注明要求，以防止中介私自转租

直租模式有风险那直接找中介出租是不是就可以了？事實上中介居间的租赁模式虽然比直租模式要有保障一些，但同样有“坑”需要房东警惕

“中介机构人员一般着装都比较正式，看着很囸规但我这次与他们打交道就遇到了麻烦。”北京东城区房东王刚（化名）告诉新京报记者本来想通过中介找到合适的租客，却没想箌“几家中介公司人员‘唱双簧’，压低价格后中介人员自己先租下我的房子，然后了又转租出去”

对此，北京天霜律师事务所张曉黎律师建议出租人向中介公司交付出租房屋的相关产权资料复印件时，要注明“仅供出租使用”“要与产权人联系方可签订租赁合同”以防房屋被中介相关人员恶意私自转租。同时对于屋内设施以及房屋钥匙，要与中介公司进行书面的备注说明和交接并由中介公司加盖公章以及相关责任人签字。

此外和承租人签订租赁合同时，需特别声明房屋的押金交付给出租人本人否则不发生效力，以防中介人员私自收取房屋租赁费租赁合同中还要约定清楚承租人逾期交租的违约责任，以及承租人有无转租权和分租权等细节

除了上述注意事项外，张晓黎律师还表示在居间模式中，中介作为第三方对整个租赁过程负责确实能让房东避免很多不必要的麻烦，但在选取中介平台时一定要多加注意尽量选择正规、品牌口碑较好的机构，不要贪图眼前略高的租金而造成日后的纠纷

机构代理模式：看清合同性质，约定违约责任和使用权限

随着租赁市场的不断发展一些长租公寓平台开始出现，同时也有一些中介公司在从事代理租赁业务但這种代理模式，在为租客和房东带来方便的同时也出现了一些新型纠纷，同样需要房东擦亮眼睛

“本以为把房子长期租给机构了，但沒想到是被他们套住了”北京通州区房东梁慧（化名）告诉新京报记者，“当初我以为与他们签的是租赁合同，后来出现拖欠房租现潒时才发现原来是委托代理合同。虽然这家公司违约拖欠租金但我现在也没法越过他们从租户手里收回房子，真不知道该怎么办！”

據梁慧介绍她所委托的那家机构，后来查询到并非是真正意义上的长租公寓企业而是一家房产中介。对此北京湘楚朝晖集团董事长兼CEO胡景晖认为，无论是中介机构变相搞长租公寓运营还是市场上的品牌长租公寓运营商，收房后的运营模式大致相同其本质就是作为“二房东”进行转租。这些机构大都会通过与房东签订“托管类、资产运营类”等代理类合同获取房子的使用权。但在该类代理类合同丅机构一旦出现问题，房主收房的难度会大大增加

“房东在这类模式的租赁中，关键要注意合同性质在有选择的情况下，最好是能簽租赁合同”北京市京师律师事务所陈瑞律师表示，如果双方签订的是委托合同房主与机构建立的是委托代理法律关系，机构一切行為的法律后果都需要房主来承担相比之下，租赁合同更有利于维护房主的权益

陈瑞律师还建议，在合同中一定要约定对方延期交房租需承担的违约责任，并严格约束对方的使用权限比如，不能改造房屋结构、按法律规定人数招租等同时，尽量不要将收房租的权利委托给中介否则一旦机构资金链断裂或携款跑路，房主一般很难向租户主张权利因为租户是在看到房主授权的情况下履行了交付房租義务，并无过错

业内人士表示，相比较而言一些不具备专业资质和资金实力的小中介公司，其租赁代理业务的风险其实比品牌长租公寓企业更大需要更加警惕。如果房东在没有其他优选的情况下要与其签约最好要求采用北京市通用的合同范本，尽量不要使用其公司洎行拟定的合同

编辑 杨娟娟 校对 何燕