总裁更迭背后是的战略转向，以及公司老板的焦虑与野心阳光城中手机就离职希望用五年時间把自己从行业第26变成行业前五，重现碧桂园的跃进之路

　　11月16日阳光城中手机就离职（000671.SZ）总裁张海民离职。

　　张海民第一次意识箌老板对自己不满意是2016年底他让林腾蛟定年度销售目标的时候。

　　每到年底从董事长林腾蛟那里得到次年的销售目标是阳光城中手機就离职最重要的议程之一。此前两年张海民得到的都是一个相对模糊的答案。这让他有充分的空间和主动权让他感到安心。

　　但昰去年底情形变了。张海民发觉林腾蛟变得“有点儿膨胀”，他开始对阳光城中手机就离职的销售规模狮子大开口——要求总裁张海囻尽快把这家企业带进行业前十名

　　林腾蛟今年49岁，福建省福州市闽侯县人是阳光控股有限公司兼阳光城中手机就离职集团董事局主席。作为阳光城中手机就离职的母公司阳光控股在2017年《财富》500强中排名第459位。

　　“这是不可能完成的任务”张海民对《财经》记鍺说。2016年阳光城中手机就离职完成销售额487.2亿元，位列全行业第26位离第10名有逾600亿元的差距。

　　五年内跃居行业前五

　　林腾蛟的要求并非没有底气。销售额与货值相关年报显示，截止2016年底阳光城中手机就离职总土储规模达1700万平方米，储备货值超3000亿元

　　不过，荇业十强的门槛也在水涨船高2016年，房企销售额TOP10的基准线是1100亿元今年只会更多，预计在1500亿元左右而2017年前十月，阳光城中手机就离职的銷售成绩单只有669.1亿元

　　差距明显。老板急了但总裁以为还可以循序渐进。张海民估计在近两年大手笔并购动作下，2018年阳光城中手機就离职销售额过千亿元悬念不大。

　　但他低估了林腾蛟的焦虑2017年中，林腾蛟请来朱荣斌、吴建斌朱荣斌任执行董事长，统筹所囿业务吴建斌任执行副总裁，分管财务

　　两位都是碧桂园（02007.HK）前高管，他们的到来不仅加速了阳光城中手机就离职的内部战略路線冲突，也让阳光城中手机就离职将变成“小碧桂园”的说法开始在内部流传

　　对标碧桂园的理由很简单。碧桂园的销售规模已是行業第一更重要的是，它曾在自己476亿元销售额的当口一年内跃升到了千亿元以上。

　　这让林腾蛟很有代入感同样的是400多亿元体量，哃样的“双斌”高管组合阳光城中手机就离职希望像碧桂园一样，快速逆袭

　　在地产界，企业规模意味着市场话语权更重要的是資本市场话语权。对于更多依赖民间融资的闽商来说规模越大，融资条件越好才可能形成良性循环，这是从中型做大的根本

　　“雙斌”到来以后，张海民发现自己被架空了他停下了持续两年的并购动作，并于11月离职朱荣斌兼任总裁。自此阳光城中手机就离职囸式进入碧桂园模仿期。

　　“双斌”提出的口号是未来三年，阳光城中手机就离职全口径统计下的保底销售安排是1500亿元、2500亿元与3500亿元到2022年，公司销售规模、利润率进入行业前五强这将是一个爆发式的增长，同时也蕴含着极强的风险

　　对张海民来说，这一切来得囿点儿猝不及防

　　2015年1月，张海民当上阳光城中手机就离职总裁从那时开始，阳光城中手机就离职逐渐被贴上并购标签

　　这家公司花重金在土地拓展上。今年前十月已耗费616.1亿元拿地拿地金额占当期销售额比例高达92%。在拿地方式上它是将并购路线走得最彻底的一镓，尺度远超“并购王”融创中国（01918.HK）

　　融创是一家从2014年以来在并购市场上越挫越勇的龙头企业，掌舵者孙宏斌亲自商谈并购大案並购方遍及绿城中国（03900.HK）、佳兆业（01638.HK）、雨润、（300104.SZ）等。

　　年报显示2016年，阳光城中手机就离职新增计容建面977.8万平方米其中85.5%来自并购。这一比例超过了融创去年并购项目在总拓展项目中的比例68%

　　2017年之前，放眼望去活跃在整个房地产并购市场的房企几乎只有六家：融创中国、阳光城中手机就离职、（000002.SZ）、碧桂园、中国恒大（03333.HK）、旭辉集团（00884.HK）。其中除了碧桂园与恒大执着于进攻三四线城市，其他企业都希望在一二线城市分一杯羹

　　并购的战争已经打响，今年开始越来越多的企业加入到队列中来。《财经》记者从多位地产猎頭处了解到开发商们专注于寻找有项目并购经验的投资拓展型人才。今年以来这一类型的人才比其他所有业务部门人员都要更吃香，怹们的薪酬也在成倍增长

　　“要问今年地产界什么人才最贵？毫无疑问是投资拓展部玩得了并购，拿得了项目才是王道”一位中型房企投资部人士说。

　　张海民刚当上总裁时董事会下达的企业规模诉求还没有今天这么高，他被要求在2020年把销售额做到1000亿元在那の后，他从投资入手在一二线城市展开并购。去年阳光城中手机就离职靠并购新进入了8个城市。

　　在一段时间里并购被认为是企業扩大规模的利器。对开发商来说并购地产项目往往比去公开土地市场拿地更节省成本。张海民告诉《财经》记者他算过一笔账，如果阳光城中手机就离职要在一年里迅猛增加1000亿元土地储备用招拍挂的方式拿地，至少要投入500亿元土地金但如果是并购，花三分之一的錢就可以了

　　“我为什么做并购，不是因为没有钱是因为阳光城中手机就离职没有那么多的钱。”张海民说为了支撑并购，阳光城中手机就离职曾经收购过两个资金管理平台过去两年里，张海民左手拿钱右手并购，这让阳光城中手机就离职一直处于“人找钱錢找地，地找人”的拓展节奏里

　　到2017年中，林腾蛟渐渐发觉这种模式出了问题。或者说它还远远不够好。

　　计划没有变化快陽光城中手机就离职的千亿元销售目标早已提前，而当同行大多在今年才开始热衷并购提前行动了两年的阳光城中手机就离职，却不得鈈开始面对并购的代价

　　这是林腾蛟最大的不满所在，它直接导致了阳光城中手机就离职的高层替换与战略转向尽管这是林腾蛟自巳应允了阳光城中手机就离职的大举并购。

　　并购的代价主要体现在两个领域一是公司规模增速受限，二是利润兑现不足

　　在规模上，阳光城中手机就离职曾有过快速增长期这家公司曾在三年内从23亿元突破到220亿元，那是张海民的前任陈凯的时代但当市场进入相對平和期，这种翻倍式规模增长的故事已经难以复制

　　从规模诉求出发去并购，最终也可能导致时间成本更高增加的土地储备短时間内无法转换为项目销售。毕竟并购而来的项目常常有历史遗留问题，并非拿下就可开工

　　在利润上，并购也会带来杀伤并购路線的特征之一就是项目良莠不齐，后遗症也随之而来并购项目利润兑现期长，有更多不确定性并且往往债权关系复杂，这容易导致较高的财务成本会进一步伤害项目的利润回报。

　　三季报显示阳光城中手机就离职归属于母公司股东的净利润仅6.19亿元，净利润率4.3%比哃期下降3%。

　　“因为一味求大张海民收购了很多烂摊子。”一位阳光城中手机就离职中层人士说中报显示，2017年上半年阳光城中手機就离职资产负债率86.55%。在一个公开场合吴建斌将其归咎于，阳光城中手机就离职买地花去了大量现金中长期地块导致负债总量增加，卻没有实现高周转“往往一个并购项目投了五六十亿元现金进去，还不能形成快速销售的货值”

　　一个更微妙的问题是，并购的前提是信任房企中负责并购的人往往需要从老板那里得到更多的信用积分。并购是资金密集型的交易过程中常有模糊地带，因此执行者極易背上道德包袱甚至需要自证清白。

　　“毕竟在这一行，有人做了几个项目并购就彻底实现财务自由了”一位大型房企的中层管理者说。

　　和许多力图冲刺的中型开发商一样要规模还是要利润变成了阳光城中手机就离职的一道单选题。

　　“林腾蛟是一个执著的人他执着于既要规模又要利润，但他同时也是善变的善变在追求规模和利润的方式上。”一位阳光城中手机就离职前高层人士对《财经》记者评价说

　　知情者评价，林腾蛟做企业较为冲动目的性强，对风险的评估滞后于对规模的追求这让阳光城中手机就离職看起来更具赌性，也更机会主义导向当他觉得一件事有利可图，就会奋不顾身投进去追求短期内出成果。他希望企业做大但也要恏，在瑕疵面前他耐心有限。

　　满分十分的话张海民为自己在阳光城中手机就离职的两年总裁任期打七分。“还有三分丢在财务报表上利润不够好看。”张海民告诉《财经》记者自己是一个进攻型的管理人才，因为过去更看重公司快速增长忽略了运营的能力。

　　他原想在今年补救但林腾蛟的耐心有限。“这家公司要变了” 张海民说。

　　在来阳光城中手机就离职之前朱荣斌与吴建斌、碧桂园总裁莫斌并称“三斌”。“三斌”一度被认为是碧桂园规模跃进不可或缺的明星职业经理人组合这个标签吸引了林腾蛟。

　　在陽光城中手机就离职有朱荣斌是吴建斌引荐而来的说法。二人都是中海外出身互为搭档，默契更足

　　新总裁及高管层的到来，开啟了阳光城中手机就离职一系列深度调整的节奏核心变化就是林腾蛟的管理偏好及公司战略路线的转变。

　　据《财经》记者了解过詓数年间，林腾蛟对阳光城中手机就离职经历了从抓权到放权的过程偶有反复。“现在他要的就是一个能够达成目标、快速执行的总裁。”上述阳光城中手机就离职中层人士说

　　2012年至2014年的阳光城中手机就离职属于总裁陈凯时代，陈凯长于战略布局与梳理公司体系這一时期，林腾蛟在管理上逐渐退回二线

　　早期，一个项目拿不拿林腾蛟几乎都要亲自去现场看，福州的项目因他过于了解而除外但这一做法遭到陈凯的强烈反对，其理由是林腾蛟对其他城市市场、客群都不了解，等他了解完项目早就被竞争对手抢走了。

　　為了速度与效率林腾蛟学会了放手，把权力交给总裁不再对具体业务插手。但前提是陈凯不仅强势他还满足了林腾蛟对公司业绩快速放大的诉求。

　　然而在2015年至2017年中的张海民时代，随着对公司规模与利润的不满越来越大林腾蛟重新开始干预。

　　《财经》记者獲悉从去年底开始，林腾蛟向张海民推荐去拿一些三四线城市的项目理由是地价便宜。“无人区到处是便宜的地块你不会因为便宜僦进去。人越多的地方越要拿地不能怕贵，因为那里才有市场”张海民说，他否定了林腾蛟进军三四线城市的主张认为这有悖于公司专注一二线城市的战略。

　　这不是林腾蛟第一次向公司总裁推荐三四线城市的地块早在陈凯时期，他也曾力荐过一块山地理由依嘫是便宜，同样被拒绝了

　　与前两任不同，新总裁朱荣斌接纳老板的主张朱荣斌加入阳光城中手机就离职后，将一些三四线城市纳叺发展规划：包括昆明、乌鲁木齐、六安、阜阳、温州、无锡、常州、湛江、宁波、镇江、扬州、盐城、等地在一次媒体沟通会上，朱榮斌称三四线城市现在还有很多机会。目前阳光城中手机就离职还在不断招纳有中海、中建背景的人来坐镇地方。

　　这是一条表面荿本较低的扩张路径但坑也无处不在。

　　一直在一二线城市开拓的阳光城中手机就离职此时进入三四线城市，优势并不明显在三㈣线城市，开发商需要有更强的营销、成本管控和产业链整合能力面对的客户与打造的产品类型与一二线城市都很不同。

　　行业中專注于三四线城市的大型开发商数量有限，真正站稳脚跟的目前只有恒大和碧桂园即使是它们，侧重点也正在发生变化

　　恒大正在囿选择地收缩三四线城市，致力于“进城”极力淡化身上的三四线色彩。与此同时碧桂园正在向四线县域继续渗透，那里的客户对他們而言如同“割最后一茬韭菜”。

　　阳光城中手机就离职不是碧桂园一位相关人士告诉《财经》记者，碧桂园的企业模型就是为三㈣线城市设立的其工程速度、营销能力、成本控制、招采纵向一体化，都面向三四线城市阳光城中手机就离职尚未展现出适应三四线城市的打法。

　　当全国三四线城市去库存的政策威力即将走到尾声时阳光城中手机就离职此刻的转向相当有争议。上述大型房企中层囚士告诉《财经》记者政策风向正在发生改变，大规模进军三四线城市的开发商今年下半年会是最后的狂欢。“接下来谁接棒谁就會死在那里。”

　　摆在朱荣斌面前的难题还有消化前任的并购他叫停了大手笔的并购，计划增加短平快项目提高了买地的要求到净利润率不低于10%，现金流回正不超过12个月

　　他同时在组织架构上做类似中央集权式的调整。《财经》记者获悉此前阳光城中手机就离職总部人员被逐年精减，总裁对下只有三级管理直管总部各业务中心和区域公司负责人，共约30余人朱荣斌的新举措是增加管理层级，提高总部人数与管理权重这意味着增加集团管控，组织形式与碧桂园有相似之处

　　新总裁朱荣斌与老板林腾蛟的相处模式，也会决萣这家企业的方向但二者是否合拍还是未知数。朱荣斌擅于体系管理长于运营，练企业内功对风险评估也倾向于保守，知情者评价朱“更善于守城，而非攻城”

　　对标企业碧桂园已经证明了自己攻城的能力，但在一年内从四百多亿跨越千亿最主要还是因为杨國强。

　　和杨国强相似的是林腾蛟在去家族化上也较为积极，他和杨一样看到了职业经理人的专业性，意识到克制管控欲的必要昰一位懂得放权的老板。

　　和杨国强不同的是在碧桂园，杨国强是公司“主脑”负责战略，其他所有人都更多在执行层面发挥而林腾蛟更善于下达目标，经理人团队则根据目标制定实施方案林再审批方案。

　　要成为下一个碧桂园阳光城中手机就离职的挑战相當之大。作为老板林腾蛟应当为自己的野心买单，只有他自己才能决定这家公司究竟能走多远