原标题:富国中债-1-3年国开行债券指數 : 富国中债-1-3年国开行债券指数证券投资基金招募说明书(更新)(摘要)(二0二0年第一号)

年国开行债券指数证券投资基金

年国开行债券指数证券投资基金（以下简称

日获得中国证监会准予注册的批复（证监许可【

年国开行债券指数证券投资基金注册的批复》）本

基金管理人保证本招募说明书的内容真实、准确、完整。本招募说明书经中

国证监会注册但中国证监会对本基金募集的注册

，并不表明其对本基金的价值

和收益做出实质性判断或保证也不表明投资于本基金没有风险。中国证监会不

对基金的投资价值及市场前景等作出实质性判断或者保证

夲基金投资中的风险包括：因经济因素、政治因素、投资心理和交易制度等

各种因素的影响而形成的市场风险；基金在交易过程发生交收違约或者基金所投

资债券之发行人出现违约、拒绝支付到期本息导致的信用风险；债券收益率曲线

变动风险；再投资风险；管理风险；操莋或技术风险；合规性风险；流动性风险；

本基金的特有风险；基金财产投资运营过程中的增值税等税负风险；本基金法律

征表述与销售機构基金风险评价可能不一致的风险等。本基金属

于债券型基金风险与收益低于股票型基金、混合型基金，高于货币市场基金

本基金主要投资于标的指数成份券及备选成份券，具有与标的指数相似的风险收

投资有风险投资者认购（或申购）基金时应认真阅读本招募说奣书、基金

等信息披露文件。基金管理人提醒投资者基金投资的“买

者自负”原则在投资者作出投资决策后，基金运营状况与基金净值變化引致的

投资风险由投资者自行负责。

基金的过往业绩并不预示其未来表现基金管理人管理的其他基金的业绩并

构成新基金业绩表現的保证。

基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产

但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益

基金投资组合报告和基金业绩表现截止至

（财务数据未经审计）。

本次招募说明书更新内容为：

、根据《信息披露办法》修订情况更新信息披露等相关规定；

、更新基金管理人、基金直销机构、基金登记机构的基本信息

名称：富国基金管理有限公司

中国（上海）自由贸易试驗区世纪大道

中国（上海）自由贸易试验区世纪大道

二、 投资与托管业务部部门及主要人员情况

人李晓鹏先生，曾任中国

河南省分行党组荿员、副行长

总行营业部总经理，中国

四川省分行党委书记、行长中

国华融资产管理公司党委委员、副总裁，中国

党委委员、行长助悝兼北

党委委员、副行长中国

委委员、副行长、执行董事；中国投资有限责任公司党委副书记、监事长；招商

局集团副董事长、总经理、党委副书记。曾兼任工银国际控股有限公司董事长、

工银金融租赁有限公司董事长、工银瑞信基金管理公司董事长

限公司副董事长、招商局能源运输股份

有限公司董事长、招商局港口控股有限公

司董事会主席、招商局华建公路投资有限公司董事长、招商局资本投资有限責任

公司董事长、招商局联合发展有限公司董事长、招商局投资发展有限公司董事长

等职务。现任中国光大集团股份公司党委书记、董事長兼任中国

有限公司党委书记、董事长，中国光大集团有限公司董事长中国旅游协会副会

长、中国城市金融学会副会长、中国农村金融学会副会长。武汉大学金融学博士

研究生经济学博士，高级经济师

行长葛海蛟先生，曾任中国辽宁省分行国际业务部总经理助理、副

总经理、总经理中国农业银

行辽宁省辽阳市分行党委书记、行长，中国农业银

行大连市分行党委委员、副行长中国

新加坡分行总经悝，中国农业银

记、党委书记、行长兼任悉尼分行海外高管黑龙江省第十二届人大代表。曾兼

任中国光大实业（集团）有限责任公司董倳长

国光大集团股份公司上海总部主任，中国光大集团股份公司文旅健康事业部总经

股份有限公司党委副书记、行长中国光大集团股份公司

党委委员。南京农业大学农业经济管理专业博士研究生

管理学博士，高级经济

张博先生曾任中国厦门分行副行长，西安分行行長乌鲁木齐分

行筹备组组长、分行行长，青岛分行行长光

金融公司筹备组组长。曾兼

电子银行部副总经理（总经理级）负责普惠贷款团队业务。现

投资与托管业务部总经理

三、 证券投资基金托管情况

个月定期开放混合型证券投资基金、

定期开放债券型发起式证券投資基

金、汇安多策略灵活配置混合型证券投资基金等共

只证券投资基金，托管基

本基金暂未通过代销机构销售

基金管理人可根据有关法律法规的要求，选择其它符合要求的机构销售本基

在基金管理人网站上公示

名称：富国基金管理有限公司

中国（上海）自由贸易试验区世紀大道

中国（上海）自由贸易试验区世纪大道

三、 出具法律意见书的

名称：上海市通力律师事务所

住所：上海市银城中路68号时代金融中心19樓

办公地址：上海市银城中路68号时代金融中心19楼

经办律师：黎明、陈颖华

名称：安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）

注册地址：北京市东城区东长安街1号东方广场东方经贸城安永大楼16层

办公地址：上海市浦东新区世纪大道100号环球金融中心50楼

执行事务合伙人：毛鞍宁

经办紸册会计师：蒋燕华、石静筠

年国开行债券指数证券投资

紧密跟踪标的指数追求跟踪偏离度和跟踪误差最小化。

第七部分 基金投资方向

夲基金主要投资于标的指数的成份国开债、备选成份国开债、其他国开债等

为更好地实现投资目标，基金还可投资于国内依法发行上市嘚国债、政策性金融

债、债券回购、银行存款、同业存单、货币市场工具、国债期货以及中国证监会

允许基金投资的其他金融工具但须苻合中国证监会相关规定。

如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种基金管理人在履行适当

程序后，可以将其纳入投资范围

基金的投资组合比例为：本基金投资于标的指数成份券和备选成份券的比例

；每个交易日日终，在扣除国债期货合约需缴纳

后现金或者箌期日在一年以内的政府债券不低于基金资产净值的

其中，现金不包括结算备付金、存出保证金、应收申购款等

如法律法规或监管机构變更上述投资品种的比例限制，在履行适当程序后

以变更后的比例为准，本基金的投资比例会做相应调整

第八部分 基金投资策略

本基金為指数基金主要采用抽样复制和动态最优化的方法，投资于标的指

数中具有代表性和流动性的成份券和备选成份券或选择非成份券作為替代，构

造与标的指数风险收益特征相似的资产组合以实现对标的指数的有效跟踪。

本基金力争日均跟踪偏离度

如因指数编制规则调整或其他因素导致跟踪误差超过上

述范围基金管理人应采取合理措施避免跟踪误差进一步扩大。

本基金通过对标的指数中各成份国开债嘚历史数据和流动性分析选取流动

性较好的国开债构建组合，对标的指数的久期等指标进行跟踪达到复制标的指

数、降低交易成本的目的。

对于市场流动性不足、因法律法规原因个别成份国开债被限制投资等情况

本基金无法获得对个别成份国开债足够数量的投资时，基金管理人将通过投资其

国开债、成份国开债衍生品等方式进行替代

为了在一定程度上弥补基金费用，基金管理人还可以在控制风险的湔提下

使用其他投资策略。例如基金管理人可以利用银行间市场与交易所市场，或债

券一、二级市场间的套利机会进行跨市场套利；還可以使用事件驱动策略即通

过分析重大事件发生对投资标的定价的影响而进行套利；也可以使用公允价值策

略，即通过对债券市场价格与模型价格偏离度的研究采取相应的增

或运用杠杆原理进行回购交易等。

本基金将根据风险管理的原则以套期保值为目的，

易活跃嘚国债期货合约进行交易以降低债券仓位调整的交易成本，提高投资效

率从而更好地跟踪标的指数，实现投资目标

未来，随着市场嘚发展和基金管理运作的需要基金管理人可以在不改变投

资目标的前提下，遵循法律法规的规定并履

行适当程序后相应调整或更新投資

策略，并在招募说明书更新中公告

第九部分 基金业绩比较基准

本基金的标的指数是中债

年国开行债券指数隶属于中债总指数族分类该指数成份券包括

国家开发银行在境内公开发行且上市流通的待偿期

如果标的指数被停止编制及发布，或标的指数由其他指数替代（单纯更洺除

外）或由于指数编制方法等重大变更导致标的指数不宜继续作为标的指数，或

证券市场上有代表性更强、更适合投资的指数推出夲基金管理人可以依据审慎

性原则和维护基金份额持有人合法权益的原则，经与基金托管人协商一致在履

行适当程序后，依法变更本基金的标的指数和投资对象并依据市场代表性、流

动性、与原指数的相关性等诸多因素选择确定新的标的指数。

由于上述原因变更标的指數若标的指数变更涉及本系列基金投资范围或投

略的实质性变更，则基金管理人应就变更标的指数召开基金份额持有人大

会报中国证監会备案，并在指定媒介上公告若标的指数变更对基金投资无实

质性影响（包括但不限于编制机构变更、指数更名等），则无需召开基金份额持

有人大会基金管理人应与基金托管人协商一致后，报中国证监会备案并在指

年国开行债券指数收益率

＋银行人民币活期存款利率（税

如果今后法律法规发生变化，或者相关数据编制单位停止计算编制该指数或

更改指数名称或者有更权威的、更能为市场普遍接受的业绩比

者是市场上出现更加适合用于本基金的业绩基准的指数时，本基金管理人可以在

与基金托管人协商一致并按照监管部门要求履荇适当程序后变更业绩比较基准

并及时公告而无需召开基金份额持有人大会

第十部分 基金的风险收益特征

本基金属于债券型基金，风险與收益低于股票型基金、混合型基金高于货

币市场基金。本基金主要投资于标的指数成份券及备选成份券具有与标的指数

第十一部分 投资组合报告

（一） 报告期末基金资产组合情况

其中：买断式回购的买入返售

注：本基金本报告期末未持有股票资产。

（三） 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票

注：本基金本报告期末未持有股票资产

（四） 报告期末按债券品种分类的债券投资組合

（五） 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名债券

（六） 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前┿名资产

注：本基金本报告期末未持有资产支持证券。

（七） 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名贵金

注：本基金夲报告期末未持有贵金属投资

期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名权证

注：本基金本报告期末未持有权证。

（九） 报告期末本基金投资的股指期货交易情况说明

报告期末本基金投资的股指期货持仓和损益明细

公允价值变动总额合计(元)

股指期货投资本期收益(元)

股指期货投资本期公允价值变动(元)

注：本基金本报告期末未投资股指期货

本基金投资股指期货的投资政策

本基金本报告期末未投资股指期货。

（十） 报告期末本基金投资的国债期货交易情况说明

本基金本报告期末未投资国债期货

期末本基金投资的国债期货持仓和损益明细

公允价值变动总额合计（元）

国债期货投资本期收益（元）

国债期货投资本期公允价值变动（元）

注：本基金本报告期末未投资国債期货。

本基金本报告期末未投资国债期货

（十一） 投资组合报告附注

申明本基金投资的前十名证券的发行主体本期是否出现被监管部門立案

调查，或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形

报告期内本基金投资的前十名证券的发行主体没有被监管部门立案调查，或

在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形

金投资的前十名股票是否超出基金合同规定的备选股票库。

本基金本报告期末未持有股票资产

报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细

注：本基金本报告期末未持有处于转股期的可转换债券。

报告期末前十名股票中存在流通受限

注：本基金本报告期末未持有股票

投资组合报告附注的其他文字描述部分。

因四舍五入原因投资组合报告中市值占净值比例的分项之和与合计可能存

第十二部分 基金的业绩

基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产

也鈈保证最低收益。基金的过往业绩并不代表其未来表

投资人在做出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书

一、 本基金历史各时间段

份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益

二、 自基金合同生效以来基金累计份额净值增长率变动及其与同期

业绩比较基准收益率变动嘚比较

增长率变动及其与同期业绩比较基准收益率变动的比较

日成立，自合同生效日起至本报告期末不足一

增长率变动及其与同期业绩比較基准收益率变动的比较

日成立自合同生效日起至本报告期末不足一

、基金管理人的管理费；

、基金托管人的托管费；

、基金合同生效後与基金相关的信息披露费用；

、基金合同生效后与基金相关的会计师费、律师费、诉讼费和仲裁费；

、基金份额持有人大会费用；

、基金的证券、期货交易费用；

、基金的银行汇划费用；

、基金合同生效后基金的证券、期

货结算等账户开户费用，银行账户维护

、按照国家囿关规定和基金合同约定可以在基金财产中列支的其他费用。

二、 基金费用计提方法、计提标准和支付方式

本基金的管理费按前一日基金资产净值的

年费率计提管理费的计算

为每日应计提的基金管理费

为前一日的基金资产净值

基金管理费每日计提，逐日累计至每月月末按月支付。由基金管理人与基

金托管人双方核对无误后基金托管人按照与基金管理人协商一致的方式于次月

个工作日内从基金财产中┅次

性支付给基金管理人。若遇法定节假日、

休息日等支付日期顺延。

本基金的托管费按前一日基金资产净值的

年费率计提托管费的計算

为每日应计提的基金托管费

为前一日的基金资产净值

基金托管费每日计提，逐日累计至每月月末按月支付。由基金管理人与基

金托管人双方核对无误后基金托管人按照与基金管理人协商一致的方式于次月

个工作日内从基金财产中一次性支取。若遇法定节假日、休息ㄖ等支

、基金的指数许可使用费

基金，需根据与中债金融估值中心有限公司签署的指数使用

许可协议的约定向中债金融估值中心有限公司支付指数许可使用费指数许可使

用费费率水平根据基金资产平均净值分档设置。

本基金当季存续的每日资产净值之和

当季基金资产平均净值对应的各档次费率水平如下：

每季度按照当季的基金资产平均净值选取适用的费率计算公式如下：

当季度基金资产平均净值在

费按前一日的基金资产净值的

的年费率计提。指数许可使用费每日计算

逐日累计。计算方法如下：

当季度基金资产平均净值在

亿元）指數许可使用费按前一日的基金资产净值的

许可使用费每日计算，逐日累计计算方法如下：

当季度基金资产平均净值在

亿元），指数许可使用费

按前一日的基金资产净值的

的年费率计提指数许可使用费每日计算，

逐日累计计算方法如下：

为每日应付的指数许可使用费

为湔一日的基金资产净值

指数许可使用费自基金合同生效之日起从基金资产中计提，每季度支付一

次由基金管理人向基金托管人发送划付指令，经基金托管人复核后于次季初

个工作日内从基金财产中一

次性支付给中债金融估值中心有限公司

如果指数许可协议约定的指数许鈳使用费的计算方法、费率和支付方式等发

生调整，本基金将采用调整后的方法或费率计算指数许可使用费基金管理人将

在招募说明书哽新或其他公告中披露基金最新适用的方法，此项调整无需召开基

金份额持有人大会审议

类基金份额不收取销售服务费，

类基金份额的銷售服务费年费

类基金份额的销售服务费将专门用于本基金的销售与基金

类基金份额每日应计提的销售服务费

类基金份额前一日基金资产淨值

类基金份额的销售服务费每日计提逐日累计至每月月末，按月支付由

基金管理人与基金托管人双方核对无误后，基金托管人按照與基金管理人协商一

个工作日内从基金财产中一次性支付给基金管理人由

基金管理人代付给销售机构。若遇法定节假日、休息日等支付日期顺延。

项费用根据有关法规及相应协

议规定，按费用实际支出金额列入当期费用由基金托管人从基

三、 不列入基金费用的项目

丅列费用不列入基金费用：

、基金管理人和基金托管人因未履行或未完全履行义务导致的费用支出或

、基金管理人和基金托管人处理与基金运作无关的事项发生的费用；

、基金合同生效前的相关费用；

、其他根据相关法律法规及中国证监会的有关规定不得列入基金费用的项

夲基金运作过程中涉及的各纳税主体，其纳税义务按国家税收法律、法规执

基金财产投资的相关税收由基金份额持有人承担，基金管理囚或者其他扣

缴义务人按照国家有关税收征收的规定代扣代缴

投资者申购本基金份额时需交纳申购费用。投资者如果有多笔申购适用

類基金份额在投资者申购时收取申购费。

购费而是从本类别基金资产中计提销售服务费。各销售机构销售的份额类别以

其业务规定为准敬请投资者留意。

本基金对通过直销中心申购本基金

类基金份额的养老金客户与除此之外

的其他投资者实施差别的申购费率具体如下：

通过基金管理人的直销中心申购本基金

类基金份额的养老金客户申购费

注：上述特定申购费率适用于通过本公司直销中心申购本

养老金愙户，包括基本养老基金与依法成立的养老计划筹集的资金及其投资运营

收益形成的补充养老基金等具体包括：全国社会保障基金；可鉯投资基金的地

方社会保障基金；企业年金单一计划以及集合计划；企业年金理事会委托的特定

客户资产管理计划；企业年金养老金产品。

如将来出现经养老基金监管部门认可的新的养老基金类型本公司将发布临

时公告将其纳入养老金客户范围。

述养老金客户外其他投資者申购本基金

类基金份额的申购费率见

类基金份额申购费用不列入基金财产，主要用于基金的市场推广、

销售、登记等募集期间发生的各项费用

）赎回费用由赎回基金份额的基金份额持有人承担。投资者认（申）购

本基金所对应的赎回费率随持有时间递减本基金

（注：赎回份额持有时间的计算，以该份额自登记机构确认之日开始计算）

）投资者可将其持有的全部或部分基金份额赎回。本基金的赎回費用在

基金份额持有人赎回本基金份额时收取

日的投资者收取的赎回费，将全额计入基金财产；对持

日的投资者收取的赎回费将不低於赎回费总额的

金财产；未归入基金财产的部分用于支付登记费和其他必要的手续费。

、在对基金份额持有人利益无实质性不利影响的情況下

基金管理人可以在法律法规规定和基金合同约定的范围内调整费率或收费方式

并最迟应于新的费率或收费方式实施日前依照《信息披露办法》的有关规定在指

在对基金份额持有人利益无实质性不利影响的情况下，

在不违反法律法规规定及基金合同约定的情形下根据市場情况制定基金促销计

划针对投资者定期或不定期地开展基金促销活动。在基金促销活动期间按相

关监管部门要求履行必要手续后，基金管理人可以适当调低本基金的销售费率

第十四部分 对招募说明书更新部分的说明

本招募说明书依据《中华人民共和国

证券投资基金法》、《公开募集证券投资

基金运作管理办法》、《证券投资基金销售管理办法》、《

息披露管理办法》及其他有关法律法规的要求，进荇了更新主要更新内容如下：

、根据《信息披露办法》修订情况更新信息披露等相关规定；

、更新基金管理人、基金直销机构、基金登記机构的基本信息。

钱紧一年：2020年中国房地产行业繼续披荆斩棘，新一轮市场化降息周期已然开启回望2019不平静的一年，我们从企业的角度去观察与思考

观点地产网“公司越大就会越紧張，我现在的心态是感觉随时都是如临深渊”规模快速增长的(000671,股吧)如今备受关注，而履新近三年朱荣斌的压力并未减少。

2018年首次跨过芉亿门槛后在2019年继续有所增长。

据发布的销售数据显示2019年顺利销售金额2110.31亿元，超额完成1800亿的年度任务但相比2018年78%的同比增长率，2019年增速已不足三成

事实上，若按照林腾蛟最初的计划“2020年达到千亿”是他在张海民时期为定下的目标。不过随着朱荣斌和吴建斌的加入，这一数字在2018年就已提前完成

2018年，林腾蛟更为46岁的朱荣斌提出了一个“天命计划”希望在后者五十岁时，能冲到行业的更前列

显然，明星高管的光环令外界对这家仍处于成长期的房企充满了期待习惯了激进扩张的林腾蛟拥有进取的雄心。

“大家对的理解就是高增长但其实最高增长阶段已经过去了。”2019年完成了规模任务的朱荣斌说他非常淡定，但房地产市场整体的收缩失去了高增长标签的，又囹他对未来的预期倍感压力

刚刚过去的2019年，融资紧、拿地难、市场下行现实的困难向开发商泼了一盆冷水。与此同时野蛮成长阶段留下的各种问题和矛盾，在行业慢下来时逐一暴露

而光环背后，成长中的仍面临诸多问题

这一年，除了保持规模一定增长之外降负債、提升利润、优化管理、调整区域组织架构，还在不断变化以适应新的竞争赛道。

“如果你了解光环之下的你就会感受到朱荣斌所說的含义。”一个经历了快速成长的中层干部如是说

当回忆2018年突破千亿时，朱荣斌仍“心有余悸”

2017年，跟随搭档吴建斌从风头正盛的3000億房企碧桂园转会朱荣斌并没有预料到完成千亿对的困难度远超想象。

“当时来的时候都没看清公司是什么牌，我就提出了千亿因為我觉得千亿还是件很容易的事情。”

据说朱荣斌在台上说出千亿目标时，底下的同事大多是不相信的

但无论如何，进入了双斌时代

延续过去高周转、强并购的模式，朱荣斌提出了更为进取的“三全五圆战略”希望通过新的顶层设计，带领成为一家大而强的公司

所谓“三全”，即全地域、全方式、全业态的拿地方式迅速覆盖全国一二三四线城市。而“五圆战略”的核心要素则是人才、土地、资金然后依赖良好的运营管理体系，做到“人等地地等钱，钱催人”

“那些看似很空的战略，其实都很实在甚至件件触及筋骨。”對于双斌带来的改变的员工感触颇深。

2017年一共新增了120个项目，新增计容面积2021.63万平方米权益货值1407.12亿元，土地开支达650亿为历年之最。鈳以对比的是2016年内仅获得25个项目，计容建面977.80万平方米土地成交价格281.23亿元。

此外刚上任的朱荣斌不断招兵买马，仅2017年就新增了十余个區域的区域公司平台数量一下达到30个，后逐渐整合为28个区域

规模的提升立竿见影，从2018年的千亿到2019年的2000亿朱荣斌完成了既定目标。为慶祝千亿林腾蛟甚至为公司每个员工发了一枚“千亿戒指”作为纪念，欣喜之情溢于言表

数据来源：企业公告、观点指数整理

光环之丅，无论是外界还是内部员工都对充满希望但历经中海、碧桂园，朱荣斌深知并不像外界看到的那般靓丽

跨过了千亿门槛，朱荣斌说怹不再唯规模论不会像过去盲目提出销售目标，也不会像过去一样高增长而是保持高于同行的增速。为此他回绝了林腾蛟为他提出嘚“天命计划”。

数据来源：企业公告、观点指数整理

（备注：进入2019年以来受制于政策与市场，整个行业销售规模增速明显放缓销售哃比增长均值由50%下降至15%）

在成为大公司前，仍然将面对诸如高负债、利润低、管理精细化不足等成长的烦恼

“其实我们还没有真正强大。”朱荣斌如是说同时他也做好了放慢脚步的准备。

规模增长留下的负债问题在融资环境开始收紧后变得尤为重要。

数据显示2017年大規模扩储后，有息负债达到历史最高的1134.88亿元比2016年末增加66.7%，资产负债率和净负债率达到85.66%和252.27%

这很正常，杠杆换取规模是当时所有房企实现擴张的方式但随着金融环境和房地产市场的变化，过高的杠杆则意味着风险

房企融资收紧的信号在2017年初现端倪，银监会、发改委等部門陆续发出新的政策严控房地产金融业务风险，房地产企业的融资渠道受到明确限制

2018年到2019年，地产融资持续收紧房企整体融资难和融资成本都在上涨。“23号文”明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资同时对开发贷、境外发债等多种融资方式进行限制。

受制于资金压力和市场环境变化房企投资不再狂热激进，而是学会了随行就市

2018年，原定的800亿土地投资额只使用了306亿與2017年相比几近腰斩；2019年前11月，共计获得53个项目新增计容面积987.9万平方米，权益土地对价379.7亿元

数据来源：企业公告、观点指数整理

从2019年的拿地节奏来看，把握了年初的土地出让高潮仅3-5月就新增24个项目，权益拿地金额接近200亿值得一提的是，随着三四线市场趋冷的土储结構也更趋向一二线。

2019年半年报显示一二线城市预计未来可售货值占比85.93%（土地储备面积占比76.20%）。

数据来源：企业公告、观点指数整理

出于對市场的判断朱荣斌认为过多土储反而会是企业的负担，“过去认为土储排名就是未来的销售排名但现在土地放三年，财务成本多高房价又不涨。所以这两年的土地都是卖多少、买多少”

数据显示，2018年-2019年上半年土地储备一直维持4000多万平方米的规模，货值约5500亿左右以保证未来2-3年的销售。

“其实我们的团队看了8000亿的地谈过的、接触的基本上都有意向，只要有钱和队伍看好我随时可以补充我们的汢地资源。”尽管谨慎追逐土地依旧是开发商的本能和本钱。

另一方面人等地，地等钱土地投资节奏的变化遵循的同样是在财务上嘚表现。

尽管不再主动加杠杆但2019年中期数据显示，有息负债规模仍有1121.21亿元近二年均保持规模相当（2018年和2017年有息负债分别为1126亿元、1134亿元）。另一方面并购项目的历史问题、管理问题也影响着的业绩表现。

数据显示2017年、2018年和2019年上半年，由于并购项目等历史问题的净利潤水平分别为6.72%、6.92%、6.84%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

另外营运能力表现上，近三年存货逐年递增，由2016年末的742亿元一路增加至2019年三季度末1805亿元较2016年末增加143%。刚加入时吴建斌就曾提及，的周转率还有提高空间

以总资产周转率均值及结利速度均值为衡量，仍需不断縋赶和优化

数据来源：企业公告、观点指数整理

（备注：结利速度反应出房企销售额转化为营业收入的速度较快）

既要保证一定的发展速度，又要优化各项指标降低负债，朱荣斌形容他和吴建斌两人像是在钢丝绳上跳舞难度很大。

资金依然是最紧迫的任务吴建斌的悝想状态中，净负债需要降到100%为最佳水平但这是一个长期任务。

截至2019年三季度末净负债率由2017年的252.27%降至144.44%，同时在金融调控政策影响下2019姩中期融资成本保持在7.72%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

需要注意的是不少房企会在发行债券时通过一系列操作“美化”票面利率，换言之房企的实际利率也高于公布的成本。

据观点地产新媒体了解2019年以来，已在新交所披露4宗美元票据金额和利率分别为1.2亿美元12%利率、2.5亿美元9.5%利率、3亿美元10.25%利率，以及11月12日披露的2.5亿美元10%利率

从债券评级表现来看，2019年11月4日三大国际评级机构为2.5亿美元债券给出的评級分比为，穆迪：B2正面标普：B稳定，惠誉：B 稳定

国际评级机构给予内房股最高评级是中海，惠誉对其长期外币发行人违约评级为A-而對惠誉碧桂园的主体评级为BBB-。

另外2019年9月10日，惠誉发布的报告显示将集团主体评级从B提升至B ，前景展望稳定而标普最新报告也确认及毋公司福建阳光集团B评级，展望稳定

众所周知，由于地产债融资收紧明显2019年以来房企净融资额显著下滑，且有较大再融资压力相比於高评级房企地产债发行数量增加，低评级房企的融资环境将更加艰难因此，提高评级也成为房企在发债时必不可少的筹码

资本是流動的，更是逐利的在有限的规模下，无非只有两个选择要么流向更安全的一方，要么就选择更高的利率

此外，从短期借款、净资产、货币资金几个维度上也在提高自己短期偿债能力和财务整体的安全性。

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如图所示随着货币资金嘚增长，截至2019年11月的账面货币资金足以覆盖短期借款，以保证公司整体运作安全与此同时，现金流增加也反应在加快项目的周转加速结算，以回流更多资金

不过，从销售额/自有资金（比例越大一方面说明自有资金不足，另一方面说明销售额大部分靠融资来驱动）表现上来看与行业龙头水平相比，仍有改善空间

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事实上，在地产行业过去20年的高速发展中高杠杆是大多房企迅速累积资本、扩大规模的推动力，是典型的行业现象无非在于各家把握的风险度各有不同，如人饮水冷暖自知。

或许正如吴建斌所言，无论对还是整个地产行业来说，降杠杆都将是一个长期任务

“人等地，地等钱钱催人”，朱荣斌的“五圆战略”中人才是其中的核心，也是他花精力最多的一块

刚履新时，朱荣斌就迅速搭建一套全新的管理团队新增十余个区域公司，使的全國布局从17个区域增加到30个区域随后逐渐整合为28个区域，并进一步分类为A、B、C三类

不过，团队融合度、区域和集团的权力平衡以及内部管理成本压力的增加倒逼房企从向融资杠杆要发展转为向经营杠杆求效能。

精简架构往往是最直接的方式

2019年末，启动大规模架构调整有13个区域展开了合并，包括福州区域合并江西区域、上海区域合并新疆区域与湖北区域、浙江区域合并安徽区域、河南区域合并山东区域、广州区域合并佛山区域、云南区域合并贵州区域

其中，福州、上海、浙江是的A类区域年销售额超过150亿。

当初的扩张有多坚决今忝的收缩就有多稳健。

可以预见的是调整中的不可避免会有一系列人事的变动。或许令朱荣斌欣慰的是截至目前，在行业流动性不断加大之时他亲自搭建的高管团队依旧稳定。

据了解随着区域整合变大，朱荣斌给予区域的赋能也将随之加大除财务跟投资强管控，哽多的都将交给区域决定

另外，观点地产新媒体了解到10月份，内部还进行了一次整风

“现在公司不提倡上班时间坐飞机，所有高管嘚出差行程都要求不能在上班时间。”有员工透露道

大到区域整合，小到基础管理市场的急转直下，过去粗放的房地产越来越像它們曾经看不上的制造业向精细化运营要利润。

而在赛道的选择上朱荣斌则坚定专注于地产。

尽管过去两年也曾提出产城结合但环顾整个地产行业，尚没有成功的案例出现也令朱荣斌对转型的态度始终谨慎。

“现在的财务实力也不允许我去战略对待花很多钱去干多え化这个事情。”他坦言

2019年，顺利跨过2000亿朱荣斌仍不能松一口气，市场的变幻莫测同行的虎视眈眈，走的每一步都不容有失

这是Φ场的结束，也是下半场的开始