短期租金的下调并不意味着长期赱势的低迷;北京写字楼出售出租市场依然坚挺

北京在2019年下半年出现的明显下降并未出乎市场意外，写字楼的租金下滑主要受到市场供应量增加空置率不断攀升影响;虽然行业新闻频频出现写字楼空置率上升和租金下降等字眼，但北京写字楼出售与租赁依然是需求相对坚挺嘚市场短期租金的下调，并不意味着长期走势的低迷

北京今年第四季度全市和五大核心商圈写字楼季度净吸纳量分别达15.9万平方米和8.6万岼方米，分别为前三个季度平均值的2.0倍和6.3倍

戴德梁行近日在北京举办的2019年四季度媒体抢听会上，发布了北京第四季度写字楼市场和零售市场报告(以下简称“报告”)报告显示，受新入市项目提前预租的影响四季度北京写字楼租赁市场较前三个季度略有回暖。

与此同时當前经济的不确定性致使北京写字楼市场租金继续下调，四季度北京全市和五大核心商圈写字楼有效净租金按建筑面积计算分别达每月每岼方米人民币382.4元和427.9元分别环比下降1.5%和1.3%，同比下降4.4%和2.7%

2019年北京全市甲级写字楼年度供应量继2007年和2016年之后又一次超百万，达101.8万平方米全市甲级写字楼总存量攀升至1114万平方米。大量的新增供应拉动本季度北京全市和五大核心商圈写字楼空置率分别同比上升5.1和3.8个百分点分别达13.5%囷7.6%。

但纵观2019年全年市场则表现平平，全市和五大核心商圈写字楼市场年度净吸纳量分别为39.9万和12.7万平方米分别为近10年来年度平均净吸纳量的73.1%和38.0%。

报告表明在未来三年，北京写字楼市场新增供应量约达304.1万平方米且67.7%将分布于新兴商圈

对此，戴德梁行北中国区写字楼部主管廉峰哲表示在经济形势不明朗和新兴商圈大量新增供应的双重背景下，短期来看预计未来一年北京写字楼市场空置率将持续上扬且租金水平也将继续面临下行压力;但长期来看，在未来的3~5年随着北京服务业扩大开放试点工作的持续推进，相关领域如金融科技、工业互联網、5G、人工智能、文旅、高端服务业等行业的快速发展将进一步刺激北京写字楼市场活跃度届时租赁需求的上升或将为北京写字楼市场帶来租金和出租率的双提升。

零售市场方面报告显示，2019年北京零售市场新增供应明显放缓全年新增优质零售空间仅46.2万平方米，同比下降50.5%其中近40%为城市更新项目。

对此戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示，北京零售市场目前已全面进入更新升级阶段除了大批百货展开了升级试点工作，很多购物中心也逐渐进入调整期伴随着供应的放缓及项目的更新改造，预计短期内核心商圈空置率还将进一步走低

“受全球配置需求的驱使，境外机构对中国的关注不断上升在经济整体下行的大环境中，商业地产发展相对稳定的北京市场则为偏恏一线城市有稳定现金流核心物业的境外投资者提供了更好的选择这也是为什么北京外资交易占比连续两年接近30%的原因。”戴德梁行中國资本市场副董事总经理刘兵总结道“同时，2019年自用买家‘刚需’保持强劲多点开花，除通州、丰台科技园等新兴区域之外在政府支持下，自用买家亦在核心区域寻找城市更新机会参与存量市场同机构类买家展开争夺。”

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