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《中国房地产业》杂志论文

　　【摘要】当前北京市商业商业楼是办公楼吗租售市场 持续向好，越来越多的企业对商业商业楼是办公楼吗的 需求不断增大北京商业商業楼是办公楼吗正迎来新的 快速发展期，其中表现非常突出的就是商 业商业楼是办公楼吗的租金价格上涨非常明显，在空置 率方面几乎達到了历史最低值随着北京商 业商业楼是办公楼吗快速发展，影响北京商业商业楼是办公楼吗租 售价格的因素受到了人们极大的关注夲文 首先对北京商业商业楼是办公楼吗的租售情况进行了分 析，其次对北京商业商业楼是办公楼吗租售价格的影响 因素进行了分析指出叻地段与品质、物业 服务水平、整体布局、办公环境与硬件设施、 整体定位和大客户比例影响着北京商业办公 楼的租售价格。
　　【关键詞】商业商业楼是办公楼吗；租售价格；影响； 原因
　　1 北京市商业商业楼是办公楼吗的租售情况 在租售价格方面进行分析北京商业商業楼是办公楼吗 租售价格受到了我国调控政策的影响，以及人们 对商业商业楼是办公楼吗的需求在不断增加使得北京商业 商业楼是办公樓吗的的租金有一定程度的上涨。在租售市场 的角度进行分析北京商业商业楼是办公楼吗租售市场逐步 走出金融危机的影响，使得租金絀现了一定程度 的上涨租售市场的租金价格在维持高位的价格 基础上，出现了增长的趋势
　　写字楼开发建设是房地产市场发展成熟達到 细分的必然产物，其发展能够反映该城市总体经 济状况和现代化程度写字楼市场指数则在一定 程度上能够反映这座城市第三产业的發展状况以 及未来发展空间。写字楼指数做为城市规划者和 投资者评估城市写字楼吸纳容量的参考工具能 够为城市的发展、城市区域功能转型升级以及产 业转型升级需求提供客观有效的数据支持。
　　中国商务写字楼指数以客观数据为依托通 过监测国内16 个大中城市高端寫字楼市场的未 来供应、租金、空置、新入市的高端写字楼项目 出租速度等主要指标得出。写字楼指数客观地反 映了城市现有供给与需求嘚平衡状况同时也提 供了公平、公正的市场分析，是作为市场发展判 断的有效工具之一
　　通过统计北京商业商业楼是办公楼吗的租售价格，2015 年第一季度北京商业商业楼是办公楼吗租售市场在持续高位运行商业楼是办公楼吗的空置率在不断下降，租售价格在 不断上涨通过统计本季度北京商业商业楼是办公楼吗的租 售价格为每月每平方米256.6 元，和上一季度相 比有所增长增长的幅度为8%，这种涨幅是近 年來最高季度涨幅但是在空置率方面却得到了 最低。近年来人们对中关村商业商业楼是办公楼吗的需求 出现了很大程度的增长，商业商業楼是办公楼吗的租售价格 也出现了一定程度的上涨主要是近年来金融危 机的影响之后出现的反弹，到2015 年第一季度 末中关村商业商业樓是办公楼吗的租金价格为每月每平方 米286.9 元。
　　通过上述的分析得出北京商业商业楼是办公楼吗租 售价格出现上涨的原因主要表现在兩个方面，第 一大型的企业推动者北京商业商业楼是办公楼吗的市场； 第二，北京商业商业楼是办公楼吗需求主要来源的跨国公司 在不斷兼并重组并且这些企业在不断扩张，使 得北京商业商业楼是办公楼吗的需求上涨明显使得商业办 公楼的租售价格在持续上涨，在核惢区域甚至达 到了历史最高值在这一阶段租售大单出现了大 幅度的增加，这样的现实情况说明了人们对商业 商业楼是办公楼吗的需求还佷旺盛
　　2 北京市商业商业楼是办公楼吗租售价格的影响因素2.1 地段与品质因素 影响商业商业楼是办公楼吗租售价格最主要的因素是地 理位置和商业商业楼是办公楼吗的整体品质。北京大部分甲 级商业商业楼是办公楼吗都集中在CBD、中关村和东单商 务区和其他区域的商业商業楼是办公楼吗相比，北京核心 商务区的商业楼是办公楼吗在租金和出租率方面都比其他区 域高很多需要充分认识到的是，地理区域包含 多方面的要素其中包括商业环境和业态等。例 如有的区域地理位置很好，但是道路比较窄 道路两旁各种各样的商铺，这些对商务粅业的影 响很大随着北京首都功能的不断调整，这些功 能将会逐渐消失
　　商业商业楼是办公楼吗的品质也包含多方面的因素，其 中主要的是商业商业楼是办公楼吗整体的外观和知名度等。 在商业商业楼是办公楼吗品质方面近几年新建的商业办公 楼具有很大的优势，特别是2010 年以后新建的 商业商业楼是办公楼吗
　　近年来，北京商业商业楼是办公楼吗主要的租售人群是 高端客户这些高端客户主要昰国外金融企业， 这些企业对商业商业楼是办公楼吗的地理区域和整体品质非 常挑剔但是需求价格变化缓慢，对于租金成本 来讲影响非瑺小在北京等商业商业楼是办公楼吗中存在着 这样的现实情况，于是导致了北京核心区域的商 业商业楼是办公楼吗受到人们的青睐
　　2.2 物业服务水平 随着时代的发展，人们对服务水平的要求越 来越高因此，人们在租赁商业商业楼是办公楼吗时对物 业的服务水平要求非常高，并且我国的商业办公 楼租售正在和国际接轨正是上述的表现的现实 情况，北京的商业商业楼是办公楼吗在开发时和国际知名物 業公司合作通过这种方式来提高商业商业楼是办公楼吗的 物业管理水平。其中北京商业商业楼是办公楼吗中也有一 些年代比较早的。
　　当前人们对商业商业楼是办公楼吗的服务水平越来越 高所以，北京的商务商业楼是办公楼吗在物业管理方面 要学习国外先进物业管理经验，特别要注意细节 方面的学习通过学习国外的先进物业管理经验， 快速提高北京商业商业楼是办公楼吗的物业服务水平例如， 很多北京商务商业楼是办公楼吗建设的时间比较早在设置 电梯时数量非常少，经常出现拥挤的现象国外 物业在这方面的做法是物业經常和商业楼是办公楼吗内的租 赁企业进行友好沟通，采取错开高峰期的策略 这样的做法效果非常好。当遇到雨雪天气物业 会为进去商业楼是办公楼吗的人员提供雨具，物业管理者这 样做不仅仅为进去商业楼是办公楼吗的人员起到了防滑作 用，同时也保持了商业楼是辦公楼吗的清洁为电梯的重要 设备维护起到了维护的作用。国外商业楼是办公楼吗的物业 管理人员注重细节提升了商业楼是办公楼吗粅业的整体品质。
　　2.3 整体布局 建筑物的整体布局包括两个方面这两个方 面分别是结构性布局和业态布局，这两个方面影 响着商业商业樓是办公楼吗的租售价格通常情况下，商业 商业楼是办公楼吗的结构性布局在建设时就已经确定了之 后也不会进行较大的调整。在业態布局角度来讲 科学合理的业态布局能够较大提升商业商业楼是办公楼吗物 业的服务水平。
　　随着社会的快速发展最近近年中建设嘚 商业商业楼是办公楼吗具有多种功能，都集成了商场、娱乐 和办公于一体的综合物业还有的商务商业楼是办公楼吗专 门设置了商务中惢，为人们提供多种商务服务 在之前建设的商务商业楼是办公楼吗正在快速调整业态的脚 步。例如以前中关村附近的餐饮服务非常少， 很少的商业商业楼是办公楼吗中设置了餐厅不管在品味， 还是在档次方面都不能满足当前人们的需求随 着时代的发展，建设商务商業楼是办公楼吗时都加入了餐饮 和悠闲的服务通过现实的验证，加入的餐饮和 娱乐服务提升了商业商业楼是办公楼吗的整体服务水平
　　作者： 郭海

??步入2019年宏观经济运行稳中囿变、变中有忧，仲量联行发布最新研究报告《逆势前行稳中求胜：北京商业地产盘点与预测》指出，即便受到中美经贸摩擦、金融“詓杠杆”、实体经济增长放缓等因素影响2018年北京商业地产市场表现依然强劲。

??“商业楼是办公楼吗租赁需求旺盛新零售业态迅速擴张，工业物流市场租金涨幅创历史新高全年商业地产大宗交易总额同比增长50%。” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示：“虽然当前房哋产市场氛围谨慎但我们预计市场各方将采取趋于理性、保守的措施，平稳应对风险挑战”

??预计上半年商业楼是办公楼吗租金小幅下跌，下半年回暖

??刚刚过去的2018年北京商业地产市场呈现出“创新”和“疏解”两大主题。一方面中国164家 “独角兽” 科技企业中，有70家位于北京这有力地助推包括科技、媒体和通信在内的TMT行业超越金融业，成为北京最大的商业楼是办公楼吗租赁需求来源同时联匼办公空间因其创新的商业模式和注重办公体验的特质，不断刷新行业理念推动市场向前发展。另一方面北京中心城区现有办公区域嘚可租赁面积持续减少，新增供应全部坐落于非核心或新兴区域随着北京市级政府机关正式迁往位于通州的城市副中心办公，以及丽泽金融商务区将有多个项目入市这一趋势将延续到2019年。

??随着CBD核心区开发进程重回正轨第一批商业楼是办公楼吗项目即将入市，仲量聯行预计2019年北京商业楼是办公楼吗市场净吸纳量将达到约650,000平方米是2011年以来的最高值，尽管其中三分之二的吸纳面积为自用型办公但仲量联行华北区研究部代理负责人米阳认为：“市场租金仍将在2019年上半年小幅下跌，随着经济压力缓解、科技企业和商业银行理财子公司提供强劲需求来源2019年整体租金增长预计保持平缓，年增长率约为.cn/zh/trends-and-insights/research/beijing-commercial-real-estate-key-themes-