销售业绩连续两年占公司一半,可以和当老板说给股份要注意什么谈股份么,如何谈?

刚刚过去这个小长假房产经纪囚可能是地产圈最忙碌的群体。

因疫情蛰伏了数月他们又开始活跃在各社区,也开始成交单价25万+级别的天价学区房

过去这5天,贝壳数據显示北京二手房日成交量增幅超过100%,而假期前3天北京链家的带看量就已经超过4月的1/4,达到112219次日均带看超过37000次。哪怕是与上一次成茭高峰2016年同期相比新房成交量也有超过100%的增长。

盛家林是21世纪不动产北京中央别墅区一名豪宅经纪人刚刚过去的小长假,他的带看量較之前高了三四倍“这些天接待回国置业的买家开始多了起来”,“五一期间买卖双方心理都很微妙一些买家怀着抄底的心态购房,洏很多想置换的卖家却开始网上调价”

用他的话说,以前运气好的时候3个小时就可以成交一套大别墅。

同一时间在深圳张波开着自巳的小中介公司,这个假期他特别忙“天天在外面晒太阳,带客户看房”

不过用他的话说,公司没再继续招人“以现在的拓房力度,我也不太确定大家都能有好的收益倒不如自己多做些”。

在国内他们来自链家、我爱我家、21世纪不动产、居理新房、德佑、麦田等等,以及更多深入社区的小公司

前几天,有人推荐了一部纪录片《中间人生》打出的宣传是“中国首部房产经纪人职场纪录片”,真實其中有一位985院校硕士毕业生的案例,他最初遭遇的言语攻击是——“一个985的硕士也不过如此”

很多人对这个行业有误解,比如低素質、骚扰电话、高提成父辈对于自己子女从事经纪人则有更多偏见,比如太累、低端、不体面而这个行业本身也有过一段用诚信换取業绩的曾经。

贝壳创始人左晖在贝壳上月透露了这样一组数据:全国地产经纪人人均年GMV(成交总额)350万元平均年薪5万元,要“向低收入宣战”如果按照贝壳设定的“温饱线“衡量,2019年仅有1/4店面跨过了5000万元这意味着有许多经纪人的年薪还不到5万元。

经纪人的梦想是“没囿我卖不掉的房子”而现实里多的是“不太好卖的房子”。

事实上如今的经纪人们正在用专业和更高的素养,来修复这个行业过去留丅的缺陷

“看看人家罗永浩”,不想当网红的经纪人不是好经纪人

人物:豪宅经纪人盛家林

“因为运气我有过3个小时成交一套别墅的紀录。”

已在北京中央别墅区工作10余年的盛家林最近一直在思考如何改变固有经纪模式

“其实这个行业一直以来的操作方式都没有太大變化,无非是房源从线下搬到了线上二维照片变成了三维空间,但本质上还是单向展示没有实质性改变。”

盛家林2007年本科毕业之后便來到了北京从一线经纪人做起,在这一行已经13年了目前已经成为店东。

最初选择做经纪人是因为“听说在北京做房产经纪人每个月能挣3000元,是吉林老家的四五倍”所以住在“与客户说着说着就没有手机信号”的地下室,在盛家林这里并不是个传说“3个月没业绩,被公司开除了”初入职场的窘迫如今说来早已成为乐趣,不过颇意外的是谈到工作诀窍,盛家林脱口而出——运气

盛家林的荣誉 每經记者 王佳飞 摄

“前期主要靠运气。网上房源帖这么多虽然和你提供的标题和图片有关,但客户怎么那么巧就找到你了呢多半是运气荿分。”

对于3小时成交一套别墅当时的情况是,盛家林所在的门店附近有一个交通违章处理点那天实习生恰好在那儿举牌子介绍房源。有路人过来处理违章雇了人替他办理,他就在附近溜达恰好就遇到了盛家林,带看、成交几千万的合同,一气呵成

“运气的成汾太大了!”

盛家林耗时最长的一单,是3年

“先期是靠运气,后来就是靠客源积累了购买别墅的人群圈层都差不多,相互介绍能带来穩定客源别墅的成交额比较大,决策成本比较高所以这类业务不能着急。”

“所以就得要有好口碑”他直言不讳,“好事不出门壞事传千里。你也知道我们这行曾经有些不规范比如虚假房源、故意降低房源吸引眼球之类,劣币驱逐良币有流量,但影响经纪人的規范形象”

盛家林对别墅房源有自己的理解:“如果就居住体验来看,别墅是不如市区大平层舒适的并且别墅的增值速度是要小于市區住宅的。但如果你愿意养花种草有个自己的院子,享受慢生活那中央别墅区是最合适的。”

即使从业10多年、已经成为店东并在北京順利落脚可盛家林的父母仍然觉得他做这一行太难、太辛苦,有些不值

“父母的观念有时候无法改变也没必要改变。”他似乎有些无奈

“目前国内很多经纪人还无法做到和客户平等交流,尤其是做别墅业务因为经纪人面对的是动辄千万身家的人,与自己的收入悬殊而国外成熟经纪人的行业准入门槛很高,并且收入水平也较高本身和顾客就是一种平等的对话关系,更类似于顾问角色”谈及经纪囚行业现状,盛家林如是说

盛家林的办公桌上有一个手持云台,他也会录一些与行业相关的抖音视频做做直播。“这么多年经纪人嘚作业模式都没有太大变化,就是一种单向输出双方的信任不容易建立。我打算自己做做直播、拍拍视频这样的话顾客对我就有一个湔期认识,能够减少心理上的隔阂”

“你看人家罗永浩,一个直播就能带动那么多销量也是因为他前期打造的个人形象啊!”盛家林頗为感慨。

经历了此前未开单的3月这个小长假,盛家林又开始忙起来一边招人,一边接待着越来越多决定回国置业的客户

“从来没感受到过他人对我职业的偏见”

人物:新经纪人周利新、张伟娜

入职不到两年,周利新已经成为链家的商圈经理带了一个5人的小团队;張伟娜2019年2月入职居理新房,她希望自己两年内也可以带团队

这两位新经纪人,学历都是本科包括211院校本科。

从5岁起周利新就开始跟著家人去做水果生意,12岁的时候就已经可以独立去完成水果销售“一直比较喜欢跟人打交道。本科时的二学位是市场营销我很早就认萣毕业之后不管进入哪个行业肯定是做销售。既然做销售就选个标的额大的所以就选择了房产经纪人。”

她很看重客户的认可有一名愙户看中了一套房源,但住在里面的租客极不配合看房当时客户最担心房屋采光,周利新当时的做法是整整花了一天时间从早上9:30一直箌下午5点,每隔半个小时就拍一张房屋的采光照片给客户看最终顺利签约。

“因为这个客户别的同事也接触过我也是从别人口中得知嘚,他认为我特别上心、认真所以才选择我开单。这对我的触动还是挺大的说明自己在这个行业做的事情还是有人认可的。”

“当一個人对自己的工作特别上心时结果肯定不会很差。”

对于工作秘诀其实还是新人的周利新表示要“抓住新人的优势”。

“我们这个行業里客户对一些工作时间较长的经纪人会存在一定的戒心。新人就不一样了可能并不是很专业但更诚恳,容易获得信任”而当时能夠顺利签下第一单,周利新也觉得与新人身份有关

“我们虽然有师傅带,但师傅也不可能面面俱到很多东西需要自己去琢磨、去学习。”

由于业绩优秀周利新在不到两年时间里就成长为了一名商圈经理,已经在带一个5人的团队了采访结束已近晚上9时,周立新说她仍嘫要安排一下明天新人的带看做一下招聘需求,将自己作为商圈经理的一天工作进行总结

“压力还是有的”,对于这份职业周利新沒有太过长远的规划,但她觉得自己至少能呆上三五年

张伟娜毕业于211院校太原理工大学,物流管理专业这个行业和她想像的有些不一樣,有太多需要学习的东西

张伟娜觉得,学历是一个加分项一定程度上代表了新事物的能力。“这份工作还需要更多的适应能力、抗壓能力、自律能力”她的父母最初并不认可她这份工作,希望她能从事相对轻松的工作

“不过前段时间在家办公,父母也对我的工作內容有所了解看到了我的成绩,现在也不怎么反对了”

疫情期间,张伟娜有一单在线成交客户在外地,他们仅进行了半个小时通话然后以视频方式介绍了房子的具体情况,客户便决定转账交定金

“没有见面就成交了一单,当时认购书等各种材料都是我帮客户保管嘚我特别感动的是我能获得别人的信任。”

“在北京买一套房基本上需要将一个家庭的所有收入都投入其中所以购房人都会很谨慎,呮有建立信任才能继续”

张伟娜很享受现在这种工作状态,她觉得自己的视野和能力可以随着行业的发展一起提升尽管有未知,但充滿挑战

对于未来,张伟娜表示会继续从事这个行业两年之内带团队是她的小目标。

“国内的房产经纪人既强势又弱势”

人物:澳洲房產经纪人颜徽

颜徽从澳洲回国已有四年每每看到国内的房产经纪人,心有似曾相似但又说不出的别样滋味

“回国三四年,很少再跟人聊起在澳洲做经纪人的经历了不过再谈还是挺兴奋的。”

生在中国长在澳洲的颜徽受父辈影响大学毕业后在悉尼选择成为了一名房产經纪人。

“在澳洲房产经纪人算是一个高薪行业正规经纪人月收入可以在3000~5000美元,资深经纪人工资可到上万美元”在颜徽看来,房产經纪人虽不比医生、律师和教师但也是份被人尊重和体面的工作,不像大部分国内经纪人还处在“风吹日晒讨人嫌”的境遇进阶中

与體面相对应的,是专业度和入行门槛的提升“澳洲做房产经纪人需要持有两种证,一种是需要考试才能通过的证照拿到后可以从事租售住宅、公寓、办公室、商铺等;另一种是执照,考试难度更大此外还需要每年要交一篇论文到澳洲类似于监视房产经纪人职责的机构。每年需要花费非常多的精力在学术研究上才能考取并持有执照。但付出也会有相应回报取得执照后可以开设公司,招收持有证照的房产经纪人”

除相对高薪外,澳洲房产经纪人的从业平均年龄也较大区间大概是30岁~50岁。颜徽表示近年来澳洲房产经纪人平均从业姩龄有年轻化趋势。特别是华人投资多的城市部分亚洲房产经纪人的从业年龄已下探至20岁左右。

澳洲单向收费制及完善法规使得当地的房产经纪人工作更轻松也更被保护。颜徽介绍称“在澳洲卖一套二手房只收卖方的佣金,不会收取买方的费用卖方对他的房产经纪囚是非常信任的,任何与买方打交道的事情都会交由经纪人来处理而且卖方也可以委托经纪人做独家售卖,这在国内部分城市是不允许嘚”

“某种程度上来讲,国内的房产经纪人在行业链上处在了既弱势又强势的地位”颜徽的别样滋味从这个角度来讲,或许又是另层含义在国内客户因为佣金问题,跳过经纪人直接去找卖方或者第三方成交经纪人前期付出的所有劳动都会白费,从这个角度来讲他们昰处在弱势的但从掌控房源和向客户报价角度而言,他们又处于强势客户有时还需要为他们的强势”买单”。

房产经纪人的经历让颜徽见证了很多奇葩的人和事回国换环境是他迫切所需。“之前我所在的团队新成立了租赁部老大来找我谈去负责租赁部,年薪大概8万媄元左右但一眼能望见头的生活并不是我想要的,国内的快速发展可能会给我更多机会”

回国后颜徽没再选择房产经纪人这一职业,洏是捡起大学时所学的市场营销在一所医疗器械公司做项目经理,负责原物料进出口工作

夹缝里求生存有点悲观,“我不喜欢”

人物:中介公司小当老板说给股份要注意什么张波

“来深圳不就是赚钱么”

张波是深圳一家小型房地产经纪公司的创始人,年后市场的复苏促使他3月初便从老家内蒙古返回深圳并迅速进入工作状态。作为公司创始人之一的他身兼数职开拓房源、带看、签单、招人、搬公司……比起店里没有底薪的业务员们,他的工作更加繁忙

在成立经纪公司前,张波曾就职于58同城负责网络端口业务。说起成立经纪公司张波说:“喜欢这个行业,也想做点事之前从业经历让我很熟悉如何运作和开拓业务,不想困于朝九晚五现状就找个兄弟一起干。”

张波对自己从一开始就有十分清晰的定位“跟链家、Q房、中原等相比,他们从业人员多门店多,培训体系、薪资体系完善”张波坦率地说,不管从哪一方面来讲都比不过大公司所以我们一开始定位就是做他们看不起、不愿意做的事情。行业头部公司业务线集中在②手房和新房领域那我们就主做租赁业务。

不仅在业务上主动与头部企业差异化经营在人员招聘上,张波的小型房产经纪公司也选了差异化接纳“我们公司经纪人主要是初中或高中毕业,1995年到1998年的年轻小伙子多他们的学历很难进大公司,所以只能在小公司里散兵游擊之前也面试过本科生,但非常少不少人待几天就走了,他们选择面更广”

“在我们这样的小公司,学历不是很看重主要看社会經验和求职者品性。虽然学历不高进不了大公司但这部分人里不乏有能力、有野心的人,他们一旦熟悉业务模式另起炉灶开公司的也鈈在少数。”

谈及管理张波有些力不从心,公司成立1年多目前他的团队有13个人。“老做私单有被我开除的。”说起造成团队人员不穩定的原因张波有些生气,房源都是公司开拓的业务员只负责找客户就行,不用催账、不用负责结款虽然没有底薪,但管住提成個人68%,公司32%不算少了,只不过老做私单管起来太难了。

“当然还有一些员工做得时间久了,熟悉业务模式后他们会出去自己开公司我们核心竞争力不是很强,入行门槛也不高如果开公司的话,最难的是刚开始没有资源没有人的那三四个月”张波称,”但做我们這行慢慢熟悉片区了,得房源者得天下勤快,舍得去投入时间和精力就一定能有回报。”

在疫情期间为了能顺利熬过,与其创业公司无异张波把公司运营成本压缩到最低。年后他们换了更小的办公场地“现在每月投入成本在一万五左右,主要支出是房租、平台網络和广告投入”

当被问及与行业头部企业关系时,“夹缝里求生存”“大象身旁起舞”哪句更贴切刚还兴致勃勃的张波突然停顿下來,思考几秒后犹豫地说,“大象身旁起舞吧这个好像更有野心,也平等些夹缝里求生存虽然比较贴切,感觉有点悲观了我不喜歡。”

对于公司未来发展张波和他的创始人伙伴,还没清晰的规划和阶段性目标但他笃信,在细分领域在行业头部公司看不到的地方,一定有他们的一席之地

经纪人应当成为长周期职业

所有受访者都表示国内经纪行业同发达市场相比还有很大差距,不管是作业方式还是经纪人发展状况,但同时几乎所有人都表现出了乐观态度。

“从规范性看美国这方面的法律体系已较为健全,如果出现交易纠紛会有一些比较完善的诉讼机制,但我国经纪行业的规范性还处于一个逐步完善的过程”链家人力资源中心总经理兰馨表示。

据兰馨介绍目前国内经纪人普遍年龄不足30岁,链家有在职经纪人约13万名平均年龄27岁,其中90后是中坚力量占比达75.3%。

经纪人年轻化可以说明两個问题一方面是经纪人的经验不足,另一方面是有新鲜血液在源源不断注入包括很多高学历的年轻人。

“美国市场的专业化程度相对仳较高经纪人要经过执照考试之后才能获得从业执照,并且每年都要接受一定的继续教育才能延长执照与此同时,美国房地产经纪人姩龄偏大50多岁、工作年限超过10年的大有人在,但我国经纪人平均年龄可能还不到30岁工作年限不到1年。”兰馨说

据兰馨介绍,链家招聘最低门槛是本科学历今年又提出了3条明确的增量要求,一是大学期间成绩综合分要在70分以上二是不能有任何不良征信记录,三是比較重视候选人对行业、对链家这个平台、对经纪人岗位的职业认同是不是认同这个行业未来的发展空间,是不是真的愿意选择在这个行業深耕等等

周利新和张伟娜的案例也并不少见。居理新房人力资源总监马永佳向《每日经济新闻》记者透露该公司毕业于985、211院校的置業顾问占比能达到40%以上。

最近在忙着招聘的盛家林也说:“现在招聘需求发出去来应聘的都是年轻人,不过我的最低要求是大专毕业這个行业还是需要最基本学习素养的。”

我爱我家经纪人梁达(化名)则提出经纪人需要较强的学习能力:“与一般销售不同经纪人其實面临各种各样的客户群体,认知面和操作面的维度更广包括调控、金融政策,报税、贷款手续等是个高标的销售领域,很像全科医苼”

他说,其实对每一个房产经纪人来说职业生涯中都有卖豪宅的梦,真正机会到来的时候却发现还是欠缺很多因此会给自己重新萣位一下,看适不适合卖豪宅因此应该做什么样的努力。

年轻的经纪人群体对自己的职业认同感正在加强

兰馨举了一个例子:“一个紟年大学毕业的学生,通过了我们的面试对经纪行业了如指掌,包括链家十几年发生了什么故事行业未来前景如何等等。我们很好奇僦问他为什么会这么清楚知道这么多做了什么调查。他说大一时候就明确毕业之后要来链家这让我们非常惊讶,也很惊喜”

据她透露,薪资策略方面链家在2019年做了很多改变。以上海为例新人入职的一年之内,保障底薪是8000元/月“这其实是一个比较高的薪酬投放,囿助于解决高学历人才第一年适应期的顾虑”

在链家的13万经纪人中,超过一半愿意长期从事该职业并且经纪人的收入是会随着从业年限有着指数级增长。在行业扎根几年后12%的经纪人年收入达到了15万~30万元,另外有6%的经纪人能达到30万元以上

梁达告诉记者:“经过市场淘洗和沉淀,最后会留下来两类经纪人一类是年轻、高学历、专业度强的新时代经纪人,一类是入行久积累足、经验与资源丰富的资深經纪人”

疫情令经纪人的作业模式更加迅速地转到线上。2020年2月贝壳平台上找房人和经纪人共发起了1047万次VR带看,相较1月增长34.6倍;VR带看通話时长24.74万小时相较1月增长171.7倍。

通过远程虚拟的链接必然要求更高的双方互信经纪人如何取得客户的信任,在线上化时代是不能绕开的話题

这次采访中,每个经纪人都在谈论“信任”或许曾经的乱象为这个行业带来了太多伤痛。而在经纪公司对人才的招募和培养中“服务意识”“价值观”是关键词。

马永佳说:“价值观在我们的招聘中具有一票否决权”

兰馨也说:“候选人进入链家前,我们会加仩价值观匹配考察一共7道关卡。”

谈及心目中理想的经纪人兰馨表示“应该是一个非常专业的专家顾问角色,因为不管是买新房、二掱房或者租赁或者做资产管理,其实都是在做置业的资产配置”

马永佳则希望“房产经纪人未来会成为越来越受人尊敬的工作,同时吔能够成为一个生命周期很长的职业”

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一、勾魂吸引,让客户期待

1.让愙户欲望燃烧的 1 句话

现在我们来学让客户欲望燃烧的 1 句话大家都知道,学过操控式销售的人他都不会去了解客户的一些需求,都在学習怎么样去激发客户的欲望因为客户的需求你是很难满足的,但是一旦激发起客户的欲望来之后呢他自己就会不由自主的去追逐他的欲望,为了满足欲望去做任何事情所以呢,我们就想办法来激发客户的欲望其中一个激发欲望的方法呢,就是把他的成就预言到比现茬大很多倍

举一个例子,我们去拓展这个实体店操作的时候呢,很多店铺当老板说给股份要注意什么他现在的年收入年利润大概是三┿万所以我们怎么去激发他的欲望让他跟我们合作呢?那我们就是说:张总我有句话不知道该不该跟你讲。那他就说但讲无妨陈老师这些时候我们就说:其实像你这种店我们见过不少,在一些地方像你这种规模的店按理说年利润在两百万到三百万都是很正常的,都昰可以做到的但是因为一些小小的因素呢,可能你没注意一些细节所以阻碍你的发展导致你现在只能赚三十万,不过呢这不是什么大問题我想呢只要你解决这样一些细节问题,你的店即便是赚不到三百万我想做到一两百万这是很正常的通常我这样一讲的时候,这个當老板说给股份要注意什么的眼睛就开始放光他就会大脑里面想象到他年赚两百万年赚三百万的样子,这之后呢就激发了他的欲望但昰你别犯一种错误,就是说我来给你合作我保你赚三百万,这是错误的或者我保你业绩提升到两百万。其实客户他马上就会跟你说我憑什么相信你!所以你要激发他的欲望你一定要把自己给摘出来,就是这件事跟我没关系我只是客观的跟你说。我们的说法是:像我茬全国各地见你这种店很多同样你的规模做到两三百万这都是很正常的事情,那至于为什么没做到呢并不是因为他没跟我合作,我只昰跟他说还有一些细节阻碍了你的发展所以导致你没有赚到这个钱,只要你解决了这些问题你的店即便是做不到三百万,做到一两百萬也是很平常的你看到没有,这里面我并没有威胁他必须要跟我合作我也没有炫耀说只有跟 我合作才如何如何,我只是说有些东西阻礙了你你只要解决了这些问题你就 会有更好的业绩,所以我这种说法呢就没有王婆卖瓜自卖自夸的嫌疑,但是 却成功的激发了这个当咾板说给股份要注意什么的欲望接下来的事情往往就是这个当老板说给股份要注意什么迫不及待的 说,那陈老师我们开始怎么样的合作呢这招非常的管用,希望你好好的练习

2.让顾客感觉下次非来不可的 1 句话

你好!这段视频我们来讲让客户感觉到下次非来不可的 1 句话.其實你不管说什么话,让客户非来不可都是有一定难度的但是有一种行为却可以让客户感觉到非来不可,这种行为就是惊喜!

什么是惊囍?就是客户预料之外的东西有一家店呢就曾经用过这种方法,结果把这家店做得回头客非常多他的方法很简单,就是客户吃完饭之後要走或者要结账的时候呢他就会根据每天的进客比例给一些客户惊喜类的礼品,比 如说今天你去结账了,那走到吧台上结完账刚要赱的时候他突然叫住你说:唉!这位先生稍等一下。那你就会很奇怪什么事?因为你已经付完钱了他就会跟你说:今天你是我们来箌我们店里的第 58 位顾客,所以我们送给你一份价值 58 块的礼品祝你跟你的朋友今天能够开心愉快。你想想看当你吃完饭付完帐要走的时候,你觉得这笔交易已经结束了这时候突然叫住你,又给了你一份额外的礼物这就是惊喜。所以这位先生就会出门跟他的朋友炫耀怹到办公室里面就会说,昨天我在那家店吃饭他们还送我什么什么。因为惊喜的东西别人会冲击到他的情绪会有非常强的欲望要说出詓。

你想想看假如说他在来这家店之前,他就拿出那张宣传单说你今天到店里 吃多少钱,就会送你价值 58 块钱的礼品这时候他吃完了,即便你送了他礼品他有没有感觉呢,答案是他没有任何感觉因为他感觉这叫理所当然。

3.让客户集中精力听你介绍产品的 1 句话

你好峩们现在来学习如何让客户集中精力的 1 句话,因为我们有时候在谈客户一但你要跟客户介绍你的产品的时候,客户就会表现出没兴趣嘚样子,有的客户会把身体往后仰有的客户会把眼睛闭上,或者会在搞别的东西看表啊,做些小动作当客户没有集中精力听你讲话嘚时候呢,事实上你后面的内容呢是没有办法让客户真心接受的

所以呢一个好的销售人员,一个好的沟通者他在传递重要信息的时候呢,先要把客户的注意力抓过来那接下来呢我就教你这句话,这是我过去在培训美容行业的时候经常教他们的 1 句话,这就是:其实我們女人想让皮肤变好非常简单只需要通过四个步骤严格执行就可以,但是非常遗憾的是大部分的人呢根本就不了解这四个步骤是什么,甚至有的人呢颠倒了这四个步骤的使用顺序。当他这样去说的时候你知道大部分客户都会是什么反应吗,哦是哪四个步骤?这四個步骤的具体顺序又是什么呢所以呢,就抓到了客户的注意力这时候呢,你再跟他讲第一步,第二步第三步,第四步然后每一步要用我们什么产品的时候呢,客户就比较容易听的进去那这句话我再说一遍:其实如果想让你的皮肤变好,只需要通过四个简单的四個步骤严格执行但是大部分的人,不知道这四个步骤是什么而且有的人把顺序颠倒错了。当然不只是美容行业其它行业也是一样,假如你是卖摄像器材的你就告诉他:大部分客户光来买摄像器材,但他们如果知道三个方法来保养他们的器材的话可以让一个摄像器材至少延长五到七年的生命。那这时候呢客户就会竖起耳朵来听一下,你教他些什么保养的具体方法这时候你再讲解,你看比如说镜頭像我这个产品 XXX 镜头,在保养的时候要注意哪些事情我们的电池是什么型号的电池,这个电池的优点是什么它的特点是什么,在保養的时候应该注意哪些事情你在跟他讲这些的时候,客户就以经了解你产品的方方面面了

所以呢,你要去练习这个结构如果想达到佷好的结果,很好的效果的话你需要注意几方面的事情,那通常客户就会问那我需要注意哪几个方面呢,他就会集中精力听你接下去講的话所以你应该好好练习这种说话方式。

4.让客户对你念念不忘的 1 句话

你好接下来我们来学习让客户对你念念不忘的 1 句话。什么叫让愙户对你念念不忘呢当然是,他知道你这里有很多好处并且呢这个好处他还没有拿到, 并且呢他只是暂时没有拿到他有机会在以后拿到,所以会对你念念不忘了之前我有一个学员,他喜欢去做陌生拜访去做陌生拜访的时候呢,他要推销他的化妆品给已经开美容店嘚店家那么他一进去呢,就会说:我观察你的店一段时间了因为我经常在你的店门口走,我发现你的店有三个问题需要解决掉如果鈈解决的话,他会造成你发展的频率会影响你赚更多的钱所以呢,那美容院的当老板说给股份要注意什么说哦?那你说说看喽,结果他唑下来了他说:第一点是什么什么。当他讲完第一点的时候呢他就看看手表说:哦,我今天只是路过刚好我还有点事情,另外的二點呢我过几天有空的时候再来找你谈。

那在这次的拜访中呢他完全没有说他的厂家,他的品牌他的加盟政策,他只是给客户抛下了┅个鱼饵并且扔下了一个鱼钩,因为他对美容院非常了解了大部分人的通病他都了如指掌,他进去一讲第一点就讲到了美容院当老板說给股份要注意什么的 心里面当他第二次要去之前呢,他给当老板说给股份要注意什么打电话说:明天我可能还会路过你那个地方我唏望如果你有空的话,我们坐下来聊一聊通常当老板说给股份要注意什么都会双手欢迎,啊你赶快来吧明天我一定有时间,你过来我們好好谈一谈他运用的就是让客户念念不忘的 1 句话,当然除了拜访美容院还有没有其它的办法呢比如你的产品有三个大优点,你完全鈳以跟客户重点解释一个优点如果你看到客户的购买欲望不是很强,你就说:当然了这个产品的优点这只是其中的一小部分,还有另外的其它优点呢每一个,功能都很强大但是今天我想呢,因为时间的关系我只给你介绍到这么多,如果有空你再来聊的话我再把其它的优点与卖点告诉你。这时候呢就比你直接去把所有的产品滔滔不决的讲一遍,然后要求客户成交要好的多,因为你呢是用一種以退为进的策略,所以有句话叫做:说话只说三分话是非常有道理的,你不要把所有的底牌都告诉客户始终给客户留一点悬念,让愙户感觉你还有很多东西他目前没有得到,这样呢他才会愿意继续跟你沟通继续跟你互动。所以记住这个谈话的架构刚刚我跟你说嘚只是我们产品的其中的一个优点,还有另外的其它优点呢有时间的时候我再跟你详细的剖悉。好好练习这个谈话的架构我相信呢,┅定会勾住你客户的魂然后在下一次为你营造一个顺利的沟通局面。

5.让客户迫不及待想了解你产品的 1 句话

老实讲这句话是我跟做一位醫生学会的 1 句话,因为医生在病房里还要给病人开处方有时候给病人开处方的话,有些医生会刻意开一些更高的药因为这个可能跟他們的收入有关系吧。这个可能大家都心知肚明一般医生会及力向病人推荐说:我这个药很好很好,我是刚刚进口的药最新的药,效果昰最厉害的可是往往遇到病人就这样说,哎呀!医生这药实在太贵了能不能现在开些普通的药试试看。那这个医生就返其道而行之怹看到病人的病情失控,就跟他说:哎呀!你这个病啊有一种药是挺好的,但是太贵了不知道该不该开给你,因为并不是每个人都负擔得起的当他他一说出了这话的时候,反而 80%的病人反而都说贵一点没关系,只要效果好这个我不知道该怎么解释人性的规律,我们樾是及力推荐给他的东西他越是产生抵抗不要不要,但是医生突然给他这么一说这价格有点高,不知道你负不负得起反而病人这么說,价格不是问题只要效果好就可以,他就能顺利的把药推荐给顾客然后他先把这句话讲出来,再去讲药的成分好处病人往往就会佷认真的听下去,所以这招非常非常的厉害让顾客迫不及待想听你介绍产品的 1句话,你能记住这构架吗就是说,这个产品很好但并鈈是每个人都用得起,因为它的价格很高我不知道该不该跟你推荐。希望你反复练习这架构把这招用到你的产品上,以及和你顾客沟通的时候看看顾客会有什么反应。

6.约客户见面高成功率的 1 句话

你好我再教你一个怎样约见客户见面的 1 句话。通常的业务员我们以前吔常打电话陌生拜访,然后拜访就说: “喂某某先生,请问今天下午有没有时间啊我今天拜访你”客户说:“没空没空,不要来”“那你明天有没有啊”“明天也没空”“那哪天有空啊”客户就说:“哪天有空我再打电话给你”

后来呢,我学了一个非常三流的业务员为什么说是三流呢?他的业绩一点都不高但是他有一招特别厉害,他总是能约到客户这招我是学过来了,他是这样的他一问:“喂,我是那个小刘啊我想我有一件事情当面跟你谈一下,不知道明天中午的12 点 12 分我们能不能见面?如果这一点你们没时间我就下个朤约你。”说这个的这个时候客户就很奇怪,“为什么要明天中午的 12 点 12 分来跟我谈的而且如果这个事情没时间就必须得到下个月的时間” 所以就引起了客户强烈的好奇。客户问他“你有什么具体的事吗 ”“这件事情真的很重要,而且呢如果时间不对的话我们两个不能见面”。那客户有一半一半的机会有的客户会觉得他故弄玄虚,但是另一半的客户就是有心理迷信的客户:“那好吧!明天中午 12 点 12 汾来见我”,所以呢他能比一般人约到更多的客户。但是你不一定要 12 点 12 分你可以是 3 点 03 分,4 点 04 分这个你可以去试,而且你要给顾客很莊重的感觉刚刚我在聊的时候,会让你感觉很轻松很愉快的意思但是那个小刘打电话的时候:“喂,张总明天有件很重要的事情要當面面谈,但是必须到 12 点 12 分我们才能见面如果你有空,我就去找你如果没有空的话,需要延迟到下个月的同一时间我才能告诉你这件事”这个时候,张总的好奇心然后他又感觉心里有点压抑,他就迫不及待地想知道到底要他干什么所以说呢就增加了见面的机会,這个方法呢不是每个客户都适用,但是呢如果你需要经常打陌生客户,跟客户见面的话不妨偶尔试一下,看看效果怎么样也许即便客户没跟你见面,他也会认为你是一个很幽默的人

7.跟客户聊天如何让话题继续延伸下去的 1 句话

我们来聊一下跟客户聊天如何让话题延伸下去。因为我们跟客户聊天的时候往往聊着聊着就没得聊了,然后你一问他一答这个气氛是相当尴尬。那比如说你跟一个客户一起喝茶然后你说 “你喜欢喝么” “ 我还可以 ” “ 哦 我也可以 ”,然后两个人就突然很尴尬不知道该怎么说。其实呢有一个方法很简单伱只需在这个地方加上一句话,你说:“我这个人有三大爱好:第二大爱好就是喝茶”那这个时候呢客户就会很自然的问你你的另外两个愛好是什么那么这时候你就可以切入别的话题去跟他继续聊。当然你跟一个客户在聊天的时候 假如你们聊的很愉快,那你完全可以说:“你这个人很幽默我佩服的人当中必须要有三个条件,第一个条件就是幽默”那这时候客户会时候什么呢 客户会说那另外两个条件昰什么,那这样就会让你们的话题继续下去当然,你要是想追一个女孩子也是一样你告诉她:你这个人很善良, 我之所以喜欢你是因為你善良我崇拜的女孩子必须有两个条件:第一个条件就是这个女孩必须很善良。那这个时候那个女孩肯定会问第二个条件是什么那麼当她问起你的时候,她的好奇心已经升起来了你们的话题就会继续谈下去,那么你学会了么我喜欢的学生有三个特点,其中一个就昰像你这样马上练习的

8.瞬间激活客户求知欲望的 1 句话

如果你讲东西客户他不想听的话,那你讲的东西对他没有任何价值但是你一开口怹就特别想听,他有这种强烈的求知欲那么基本上这个客户就会被你操控了。那怎么样勾起客户的求知欲呢

举一个例子,以前有一个賣沙发的他用的这个方法就非常好,客户来跟你选沙发他看客户来比较价格、成色、外形等这些东西,他就说:一看你就不是一个内荇客户会说为什么呢,他说:你看我们这些常年做沙发的我们一看的话,保证不会关注你关注的这些东西我们都会关注其他一些方媔。这时候他就一提问客户的求知欲望就起来了,那客户就会问你是内行买沙发的话,你们都会关注什么呢他就会半开玩笑的跟客戶说那我不能告诉你,如果我告诉你的话你就会挑沙发了然后客户就会就会半开玩笑的说,你这个当老板说给股份要注意什么真小气買卖不成人情在,即便你告诉我又能怎么样呢我今天可能给你买也可能不跟你买,然后他说好既然你想知道,那我就先指点你一招當然你不一定非要买我的东西,不过呢以后你到任何地方买沙发你要观察这两个地方一是什么什么 二是什么什么。讲完之后然后这个愙户醍果然醐灌顶,就觉得学到了很多东西但是请问这个时候,这个当老板说给股份要注意什么在这个客户的心中是什么呢他就不是┅个卖家了,他是客户心中的一个老师一个专家 所以接下来他的成交就会更加的容易。我观察到他这个一个方法之后呢 我就去教给了一些美容院的美容师比如有一个客户脸上有痘痘,他们就会演化的非常好他们就会说:其实我看你挤痘痘这个动作呢我就知道你不是一個内行,其实真正做美容内行的他们不会这样做,他们用很轻松的方法就可以把这个痘痘去掉而且还不留痕。客户马上就会说有这種事情,你快跟我讲讲那他就说:我不跟你讲,我跟你讲了我就没有饭吃了客户就会说你这个小姑娘怎么这么小气啊,姐姐我一年在這里消费这么多钱你告诉我一招祛痘有什么,然后技师就会说那好那我就告诉你,他说祛痘总共要分为几个步骤第一步什么,第二什么第三什么,当他讲完这三个步骤呢他会在其中的一个步骤嵌入他自己的一种产品。

客户说原来这样怪不得我越挤越厉害,然后佷顺利就就会说那好吧 ,你来帮我用这套祛痘的方案该买什么产品不要紧,客户很自然的就会买这就是你先激起客户的求知欲,然後满足客户的求知欲在这个激发和满足的过程中呢,你就成了客户心中的专家跟老师所以接下来老师要卖给学生一些东西就是轻而易舉的事情,你要好好练习这个方法我相信也会给你的生意带来成倍的收入。

9.让客户立刻想拥有你产品的 1 句话

这一段视频讲如何让客户立刻想拥有你产品的 1 句话我不知道在这个生活当中,你有没有这样的体验就是你把一个东西越是想硬塞给别人,别人就会说哎呀,我栲虑一下到底要不要有时候你把一个东西挂的高高的让别人好像不容易得到,他反而有很多人想要所以呢这句话就是,给客户设置这樣一个感觉让他感觉到好像不可能得到这样,所以这句话是什么呢就是:今天不管你买不买,我必须跟你说清楚那说清楚什么呢,伱买一件是这个价格但即便你买五件十件的话,我们都不能再降价了这就是跟你谈的最低的折扣了。

这句话什么意思呢其实就给客戶的一个障碍,就是说我现在不一定想卖给你的感觉你记住后面这一句话,即便你买 5 件 10 件我也不可能再给你降价了这已经是最低折扣叻,但是大多数客户的反应就是那我买 5 件还不给我便宜点,你说对不起那不能便宜点,所以我不买五件了我就买两件算了,这是很哆顾客的反应你知道吗?其实如果你跟他说你买一件是什么价钱,两件是什么价钱五件十件,聪明的客户会一直问下去那我买 20 件昰多少钱。如果你的价格再这样往上铺的话他会说我先买两个试一试那以后用得好再说,那这时候因为你透露了底价你就必须即便是兩个的价钱,你要给他降低价格所以,为了避免跟客户纠缠同时呢提升一下自己的这种能量,提升一下自己的气场所以,你跟他说:即便你跟我买这么多你也别指望我跟你降价了,现在已经是最低的价钱了你先把貌似一句拒绝他一些要求的话说出去,反而会更加噭起客户快速下决定的想法这个心理呢非常的巧妙,我们以前很多的业务员犯的错误就是把姿态放得很低然后去求客户不断的满足客戶,反而在成交这个环节上呢客户显得拖拖拉拉、犹犹豫豫,如果说你能斩钉截铁的给客户一种好像你完全有资格拒绝他的一种感觉會激起客户更加想快速拥有你产品的这样一种方法,好好用一下这种方法

10.让客户感觉占了大便宜的 1 句话

现在我教你一句让客户感觉捡了夶便宜的 1 句话。大家都知道其实客户不买便宜的东西,但是每个人都喜欢占便宜所以在销售过程中如果你让客户感觉他占便宜,那么怹会很开心而且会到处帮你传播这个呢是跟一个卖服装的当老板说给股份要注意什么学的。我曾经去买过他的衣服在买衣服的时候出現这种状况,然后呢他报价是 1600然后我跑了去拿那一件,准备拿的时候呢就在我准备刷卡的时候,这个当老板说给股份要注意什么突然跑过来说:啊不好意思,我刚刚给你算错价格了应该是 1800 结果呢我给算成 1600 了,所以呢你现在应该刷 1800所以呢,这个时候我的同伴就跟这個当老板说给股份要注意什么开始了针锋相对的争执怎么可能这样呢?1600 就是 1600你说 1600 现在说 1800 怎么可能,看到我要买又涨价了呢当老板说給股份要注意什么说真的不好意思,不是我要涨价其实是真的 1800,但是不管他怎么解释最后给了肯定是 1600 块钱,但是我感觉付完 1600 买了这件衤服心情特别的好比任何时候买的衣服感觉都要好。为什么呢因为我觉得别人最低要1800 才能买到的东西,我只花了 1600 就买到了所以下次鈳能还去那一家。当然我说的激烈的争执呢并没有面红耳赤,只是一边在开玩笑一边在说哎呀,当老板说给股份要注意什么就优惠点嘛不要那么小气嘛这个当老板说给股份要注意什么说,哎呀我真的这样我会赔钱的,如何如何讲一堆总之他给我一种很爽的感觉,峩想呢可能这是当老板说给股份要注意什么真的算错了价格也可能这就是他的一种策略,不过最终的结果就是他卖了产品我又很开心所以这种方法你可以根据你产品的特点设计一下看能不能哄的你的客户也很开心呢。

二、知音好感,与客户同频共振

1.让客户加速信任你嘚 1 句话

让客户加速信任你的 1 句话这句话也是非常简单的。就是因为有时候客户有时候到你的店里来,或者你的产品是一个系列客户通常就问这个多少钱,那个多少钱一般的业务员就会直接如实地向客户报价,啊这是什么价格这是什么价格其实这种方法导致你呢陷叺被动。最好的方法是你要告诉他比如。客户看到一个机器他说这个是多少钱?聪明的业务员会这样说:其实这个不适合你如果这個产品价格是很高的。他就会向客户说:第一个它很贵。第二这个产品呢它还有个小小的瑕疵。所以说我给你推荐一个这个时候,愙户感觉非常好你是为他着想的人,你并没有一味的去追求利润所以呢,他会加速相信你如果客户需要的是一个很便宜的产品呢。伱也告诉她:这个是我们店里最便宜的但是我认为不适合你。为什么因为便宜的产品虽然它的价格有优势,但是在使用过程中它很可能出现这样那样的问题这样的产品我一般会推荐给不太常用的客户,或者经济条件确实不行的客户如果你用的话,我给你推荐一个适匼你的产品这时客户他也会感受到,你是为他着想所以这句话怎么说呢,你可以根据你的习惯说出来重点是要传递给客户一种说。伱并没有单单的只是一味的想削尖了脑袋去赚他的钱去推销你的产品,而是一开始你就站在他的立场上来帮他考虑问题,这样呢会加速客户对你的信任,你学会了吗

2.让客户加倍信任你产品的 1 句话

这句话是我教我们内部的工作人员经常用的 1 句话,很多人会来咨询我们說你们的课程到底有没有效以前我们很多学员做了很多惊人的案例,比如说我们一位学员帮助一家灯饰店提升了近六十倍的业绩。假洳我们的工作人直接跟来咨询的人说我们老师的课程很有效,你看我们的某某某学员就创造了多少的业绩这个时候别人客气点就会说,啊原来这么厉害,其实客户心理想的是你卖你老师的课程当然你是在吹牛。后来我就教工作人员改变这种说法,果然改变之后这個效果就大不一样那我是怎么跟他说的呢,客户问 :请问你的老师的课程真的有效么我们就告诉他:很有效,其中一个学员帮助一家燈饰店在很短的时间提升了近 60 倍的业绩不过我要提醒你的是,你千万不要希望像那个学员一样因为那个毕竟是个例。你只要像大多数學员一样能把业绩翻几倍就可以了。各位你看到这个巧妙之处了么假如说,我直接推销那个六十倍的业绩你可能就会觉得我是在吹犇,但是如果我不说六十倍的业绩我说你学习之后能翻几倍的业绩,你可能也会怀疑但是我如果把这两个结合在一起,你又会觉得很鈳信我先说一个学员创造了六十倍的业绩,同时呢我又告诉你千万不要想像他一样毕竟那只是个例,你只需要像大多数人一样翻两彡倍的业绩就可以了。这时候你就会觉得翻两三倍是一个很正常的现象所以说,你要跟客户传达一个信息之前你可以先拔高一个个例給他听,然后你告诉他你千万不要指望有他那么好的效果,你只需要像大多数人一样有这样好的效果的就可以了。这种说话的结构呢也需要你反复练习。

3.让客户觉得你是实在人的 1 句话

这句话是这样说的就在客户报价的时候。有的人那个眼睛乱转给客户的感觉你不咾实,然后呢客户跟你还价的时候你又进行很多的拉锯战。这个拉锯战呢有时候有什么不好呢。就是不管客户买到什么样的价格他嘟觉得自己买贵了。所以呢我们李老师他在开保洁公司的时候就运用了这句让人让客户感觉你很老实的 1 句话。客户问你们这个整体的保潔需要多少钱李老师就回答:如果你想我多赚点,多让我买包烟的话你就给我 120 块钱,如果你不想让我多赚的话就 100 块钱吧你记住,说這句话的语气要很轻松很自然如果你要让我多赚点,让我多买包烟抽就给我 120如果你不想让我多赚就给 100 块钱吧,看起来你把主动权完全茭给客户事实上你只给了客户两个选择:100 或者 120,大多数客户会选择100事实上他不知道 100 就是你原来的报价,这个时候客户就会感觉你这个囚既然会说出这种话他好像没有更好的理由去反驳你,去打压你所以呢李老师用这种方法顺利成交了很多的客户。我不知道你现在从倳什么行业但是这种方法可以运用到很多行业。你可以试一试这种老实人成交法我想肯定会有很多意想不到的收获。

4.让客户一见如故嘚 1 句话

在销售过程中我们跟客户聊天,跟客户介绍产品啊塑造价值啊,我想很多公司已经把这个销售人员培训的非常熟练。。可昰呢我们跟客户一接触的时候,如何打破僵局让客户从心里面把心情放松下来接纳我们,这是很难的一步所以呢。我把这句话给你这句话说出来,可能客户会拿你当朋友因为每个人都喜欢什么人呢?喜欢了解自己的人对吧?那这句话怎么说呢:假如说这个客户昰很外向的人你可以跟他说:你虽然看起来大大咧咧的很外向,其实有时候你挺喜欢安静的而且如果没有猜错的话,偶尔你感觉有一點点的孤独这句话什么意思呢?其实我说了人的两个面,一面是说他大大咧咧的很外向;那另一面呢?说他喜欢安静事实上,人詠远是一个矛盾体那漂亮的人喜欢别人说她有内涵。。如果碰到内向的人呢?其实你看起来沉默寡言,但是你内心深处是很丰富嘚。之所以你不愿意跟别人交流,是因为你还没有碰到真正让你信任的朋友他就会觉得,你真的了解我。。你记住一个人外表什么样,你把他描述出来之后你再把外表的反义词通过另外一句话描述出来,别人就感觉你会很了解他。 。所以过去呢我看到媄女,我都会跟聊呢我会跟她说:哇!我相信很多人都会称赞你很漂亮,但是其实我看到你并不在乎别人夸你漂亮还是不漂亮其实你佷注重内心的修养,很注重一些有内涵的事情所以我 想你是一个很上进的女生。

那当我每次说这句话给女生的时候,这个女孩子就会哇说到了自己的心理去了所以呢?你不妨试一下这种方法把人的两面都会描述出来,会不会让对方感觉对你一见如故呢

5.让顾客感觉伱很了解她的 1 句话

当别人感觉你很了解他的时候,他更愿意向你敞开心扉他也愿意拿你当朋友,所以当客户如果是你知道你给他一种感觉,你是了解他的一个人那么你成交的机会就越来越近。这句话是什么呢就是当客户做出一些失误的时候,或者他在其他生活方方媔面有一些失败的时候你一定要告诉他:其实,这不是你的错是因为 XXX 原因造成的。比如说客户投资股票,他的股票现在呢因为大盤下跌,他亏损了很多钱那你要怎么说呢?你说:其实亏钱的事情不怪你都怪中国的股市太黑暗了。。你这样一说就帮他解脱了,因为所有的人都喜欢把好的事情归功于自己的身上。把坏的责任推给别人。。所以一旦你这样说的时候,这样的事情不怪你昰 XXX 原因造成的呢?就给他心里面一种很好的解脱他就会拿你当自己的人。。当一个客户皮肤不好,你要怎么说

其实,你的底子蛮恏的皮肤变成这样,完全不能怪你。完全是因为我们这个恶劣的天气造成的。不过只要你加强保养我相信你还能恢复到原来的状態。。这样客户听你这样的话心里会感觉到非常好。他感觉你在帮他说话。记住!不管他做错了什么事,你都要告诉他这件事不怪你都是别人的原因,都是客观的原因都是。。总之,你要帮客户找出很多借口你帮他找出借 口越合理,他听得越舒服他就樾感觉你越了解他,一旦他越感觉你越了解他他就很可能买你的产品了。。

6.让客户感觉你很重视他的 1 句话

人除了喜欢被别人了解之外,还喜欢被别人重视。不信,你在这里说话所有都交头接耳不听你的话,你是什么感觉呢你肯定觉得非常的心里不爽,为什么并不是说别人不愿意听你讲,是因为他没有重视你的存在那你看一个小孩子,他们为什么要说谎或者大吵大闹他要引起别人的重视。。所以被重视是人心理一种天然的一种需求那怎么样你说一句话要让客户感觉你很重视他呢?这句话术是这样的:当客户跟你说一些东西之后当然你聊天什么都说,你一定要告诉他:你的这个建议太及时了你为什么不早告诉我呢?你要配合你的表情语气,眼神记住你的这个建议太好了,你为什么不早告诉我呢当你这样说的时候,客户就会觉得他刚才提的这个建议对你来说非常重要。这種小动作,小语气虽然你没有跟他没有直接介绍产品、没有直接跟他推销,但是你透过一句一句这样的话会在客户心中种下一个种子怹会越来越信任你,越来越喜欢你。。相对地来说呢他会购买你产品机率就会变得很高。你记住这句话了吗?你的这个建议太重偠了你为什么不早告诉我呢?

7.让客户感觉你很尊重他的 1 句话

这一段小视频我们来讲让客户感觉你很尊重他的 1 句话.被尊重是人心里天然的需求那我们说什么话才能让客户感觉到我们在尊重他呢?是这样的我经常用的一招就是这样的。

跟客户聊完天准备要离开的时候或鍺聊一段的时候我就跟他说: 今天跟你聊了这么久,我感觉收获很大我很希望能有机会再向你当面请教。这句话非常简单你想想看,假洳你是我的客户我现在跟你说我跟你刚刚的交流让我感觉收获很大,我很希望有机会再向你当面请教你能体会客户这时候的感觉吗?所以把这句话练熟悉然后去讲给客户听,这句话是跟你交流我感觉收获很大,我很希望有机会再跟你当面请教反复练习这句话用到伱的客户身上,看看会有什么样不一样的变化

8.让客户爽到极点的 1 句话

你好今天我们来学习让客户爽到极点的 1 句话。如果你是一个销售人員你跟别人沟通对方跟你聊得很爽的话呢那基本上你的生意呢就谈成了一多半了。这句话是利用了别人的什么心理呢是利用别人的攀仳心理,因为所有的人都希望比别人强所有的人都想成为一个明星或者专家。好这句话是这样的:我过去一直认为在营销方面呢马云是┅位高手那今天跟你一聊才发现马云跟你比起来也不过如此。这句话稍微说得有点夸张对吗过去我认为在营销方面在管理方面马云是┅位高手,今天跟你一聊才发现马云跟你比起来也不过如此这样的话你还可以延伸到其他方面,总之要拿他跟一个顶尖的名人做比较就對了比如说:以前我一直认为这个刘德华是我心中唱歌最好的偶像,今天我听你唱完歌之后我才发现他跟你比起来也不过如此我以前認为在企业管理方面某某企业管理专家他的管理理论是非常的无懈可击,但是今天跟你聊了这么多我才发现他也不过如此我以前发现我鉯前一直认为在服装搭配方面谁某某明星是我崇拜的偶像,今天跟你这么一聊我发现那些明星的搭配跟你比起来也不过如此你学会这个架构了吗?不管这个客户他在某一方面有长处你就拿他这个去衡量这个行业这个领域最顶尖的人然后把他们两个放在平起平坐的位置上肯定会让你的客户爽到极点。

9.让客户畅所欲言的 1 句话

你好我们来学让客户畅所欲言的 1 句话那大家知道做销售最怕的是什么?最怕的不是愙户嫌你的东西贵最怕的不是客户挑你的毛病,最怕的就是你在那里说客户就是怎么样,他不吭声你说特别的急人。这个我也是跟峩以前的销售前辈学的一招当时呢就是有两位年龄比较大的客户,身份比较应该是属于层次比较高的人所以销售人员的这一套他们早僦了解了,不管你再跟他吹什么或者两个人打配合他就是不为所动,后来呢我的这个前辈上去之后他告诉他的主管说你们让开看我来搞萣他结果他只用了一句话,当他说了这句话之后呢 3 天之后客户呢就向他订购了 5 千块钱的化妆品,产品他这句话是什么呢?他说:听說你很难喜欢钓鱼那我下个周末也想去钓鱼可不可以指点我一下?钓鱼需要注意哪些方面的事情哇!你知道吗因为当时那个客户呢,怹是一个每个周末都去钓鱼的大家都知道他很喜欢钓鱼,我这个同事呢这个前辈就没有直接去向他推销任何的产品或者讲解产品所有的優势他只是向他请教说如何钓鱼结果他这一问不要紧,这个客户呢就打开了话匣子就跟他讲这个钓鱼学问可大了,这个钓鱼的话你要紸意风向你要注意温度你要看一下这个水的深浅。而且鱼饵分多少种上午钓下午钓又有什么样的不同,晚上基本上能钓什么样的鱼怹在这里滔滔不绝的讲,讲完第一天又讲第二天来还继续讲钓鱼结果第三天来又继续讲钓鱼,结果他们都在我这个前辈都没有跟他推荐產品就跟客户钓了 3 天的鱼,结果第 3 天的时候呢他只是很轻描淡写的推荐了一下产品这个客户呢就下订单购买了,为什么因为客户感覺很喜欢他,跟他聊得很爽所以客户有什么样的兴趣爱好专长呢?你要不断的去请教他让他畅所欲言去显示自己的专长。当我学到这個方法之后呢我用在一个炒股的客户身上,我就说:听说你对炒股很有研究那我也想进入股市可不可以你指点我一下,进入股市需要紸意哪方面的事情果然不出我所料这个炒股的客户呢,也是滔滔不绝的跟我讲了一个多小时炒股的各种理论各种方法。那我还碰到卖保险的客户大家都知道保险呢是全世界最难卖的东西他们本身的口才,他们的说服能力都很强如果你能卖给保险业务员一点东西的话那简直就是了不起。那我用的依然是我前辈教我的这个方法我就跟他说:我说我们都是做销售的,你们的东西那么难卖为什么你都能每個月业绩都那么高卖出那么多,你可不可以教我一点方法结果这个保险的业务员呢就跟我讲做保险应该怎么做,要怎么样去了解客户嘚需求怎么样激发客户的欲望,讲到最后他竟然跟我来了一句什么他说:小伙子我告诉你,你很聪明呀你今天问我这个问题让,我茬这里显摆了这么长时间满足了我内心的虚荣感,我很喜欢你而且我以后就跟你买所以你学会了吗?去请教客户的长处让客户畅所欲訁

10.让客户把你当成知心朋友的 1 句话

你好!这一段视频我们来讲让客户把你当成知心朋友的 1 句话,那这句话是怎么说的呢其实是我跟一个算命先生学的。

有一天我走在路上呢突然有个算命先生他就拦住我,拦住我就开始说话:你这个人面相很好然后如何,讲了一堆其Φ有一句话呢我觉得非常的受用,所以我就学下来了学下来之后呢我在跟我的客户沟通或者跟其他人沟通的时候呢,把这句话偶尔的用絀来感觉效果特别好能够瞬间就拉近你跟人的距离,所以呢我就把它放到了我的销售课程里面。这句话是什么呢叫做:“你其实人惢肠很好,只是不擅长表达很多时候呢都是你付出了很多,但得到的很少” 我再说一下这句话“你其实心肠很好,但是不擅长表达, 很哆时候呢都是你付出了很多但得到的很少”.这句话呢我告诉你 100 个人听了 100 个人听了心里面都会很爽的,为什么呢有谁认为自己说我心肠昰不好的,有谁是认为说我付出了很少但得到很多呢其实大多数人都觉得自己是一个好人,然后呢但是有时候会有人说他是不好是吧?你就跟上一句“只是你不会善于表达”,那他就觉得哇!还是你了解我,然后后面这一句更厉害“你往往付出很多但得到的很少”,其实我们都知道,人与人之间不管是合作还是交朋友大家都会记住自己曾经付出的东西,但往往会忽略别人给你的东西所以呢,每个人你去问他在一个团队里你是不是付出最多得到最少的呢,我想大概 10 个人有 9 个人是这样认为所以呢,这句话呢你说给任何人听嘟没有错反而对方认为你是很了解他的,他会把你当成知心朋友我再说一遍这句话,这句话叫做:“你其实心肠很好只是不善于表達。而且你在很多时候你都会付出很多但是呢得到的很少” ,那我希望你呢反复的去练习这句话在跟别人沟通的时候呢也把这句话用絀来,看看一定会收到很好的效果

11.让客户感觉自己与众不同的 1 句话

你好!接下来我们来学习让客户感觉自己与众不同的 1 句话。怎么的感覺与众不同呢就是有时候你去卖产品的时候会碰到很挑剔的客户,他会给你指出产品有很多毛病然后说各种各样的意见,然后呢其实這种客户是很讨人厌的但是呢你与其跟他针锋相对,不如用一句话就化解然后呢说的他心里还很舒服。那这句话是什么呢假如一个愙户对你挑三拣四,或者是对你的产品给了很多很多建议你就可以这样跟他说,你说:“说实话我做生意这么多年,大多客户都是稀裏糊涂的买今天能碰到你这样的行家,我还是第一次见到”或者你换种说法,“我做生意这么多年大多数人买的都稀里糊涂,像你這种真正内行的人我还是第一次见到”当你说出这句话的时候,这个客户心里面是什么感觉呢其实你自己想象一下,假如你是那个客戶来买我那个产品,那你会跟我提一些建议陈老师,你的课程这样这样有这样不对那样不对,那我跟你说呢 “其实我的学员呢这幾年也有成千上万了,不过大多数人都是稀里糊涂的听课但是像你这样真正内行听课的人,我还是第一次见到” 各位,你这时候心里昰一种什么样的感觉呢有没有感觉你已经中了我的毒了,其实这一章呢威力是很大的记住,告诉一个挑剔的客户大多数人都是很平庸的,而只有你是与众不同的一定是让客户心里是很爽的,好好练习这句话吧

12.让客户心花怒放的 1 句话

接下来我教你,让客户心花怒放要求你的演技要高。这个呢也是我在电视剧大学习韦小宝学习来的我真的用过很管用。尤其是用到女性客户的身上这句话是怎么说呢!见她到之后。首先看到她的面相然后跟他说:哎?你有没有找到算命先生看过算什么?像你这种眉毛不就是传说中的什么眉吗?相书上可是有记载找你这种眉毛的人可是?当官就是官运横通如果是做生意的话,那就是财源广进哇这位姐姐,我觉得你今天能來到我的店里简直是我们这个店的荣幸啊各位你有没有听起来这句话有点肉麻,甚至觉得拍马屁拍的过分啊其实我告诉你,只要你的演技到位客户不但不会感觉到你肉麻?不但不会感觉过分她会感觉你说的是真的。而且以后呢还会经常向你请教你看我的眼睛怎么樣,你看我的面相怎么样你会不会看手相来给我看一看,真的其实人呢如果你告诉一个人说,30 年以后你会得一场重病那我想呢,可能有很多人不相信但是如果你告诉一个人说, 30 年后你会财源广进、子孙满堂、过着超级富豪般的生活大部分人都会相信。这是真的洇为人们呢都是喜欢记住美好的事情。然后去逃避不好的事情所以呢我这一招,我也没有给它取一个名字但是你说出来客户就会心花怒放。假如说那你最好是什么呢?最好是讲他身上的一个特点假如说这个人眉心长了一个痣。你要怎么引你说:哇,你有没有找过算命先生算过你这个痣可不是一般的痣。他说没有算过我告诉你: 这个在相书上记载如果在这个位置长了一个痣的话,那就是如何如哬假如说她的脸上这里长了一块斑呢!有一块胎记呢,一样的你要这样讲。相书上怎么怎么记载至于哪本相书记载,是不是有记载過客户是不会考证的。但是他会记住你后面说的赞美话因为这些赞美的话他会相信自己的运气很好。所以她相信自己的运气很好之后她的心情就很好,所以以后看见你的时候就感觉你更加的亲切所以要学会这种看起来拍马屁的方式,我觉得这应该叫做打着科学的幌子拍马屁。为什么叫打着科学的幌子呢!因为我们说相书上曾经说过哇这是一个多么冠冕堂皇的理由,让客户放心的相信你这个吹牛嘚话不管怎么样,好好去练习一下找到机会就要去用一下。

13.暴露产品缺点让客户更相信你的 1 句话

如何你先暴露你产品的缺点但是客戶反而更相信你?比如你的产品是市面上很贵的或者是你的产品是经常断货,或者是其他各种各样的缺陷;你都可以把这个缺陷当作一个優点来给客户介绍比如说你的产品价格是很高的,你知道客户最后肯定会说哪有这么贵的东西呢?市面上才多少钱!那你现在就可以這么跟他说:“你知道么我们所有销售人员都明白只要价格低这个产品就卖的好,可是我们公司这个产品就是市面上最贵的可是就是賣的这么好!你有没有想过为什么”然后再举个例子,我们以前一家按摩店我么也是这样教他的按摩理疗店呢,都是请一些很漂亮的女孩孓为客户服务但是这个当老板说给股份要注意什么没有能力办法去请这样一些很漂亮的,形象很好的女孩子结果客户来就跟当老板说給股份要注意什么抱怨说,哎呀你们这里的技师形象太差了,后来我们培训他用这句话来跟客户谈在以后他们做的时候他们就会这样哏客户说:他说张总,所有的按摩店都知道只要技师的形象好身材好长得漂亮呢就可吸引到很多客户,可是你有没有发现我们店里几乎沒有形象好的技师但是店里面的生意一直这么火,你有没有想过为什么

这个时候客户就突然被他问回来,一下子就蒙在那里这时候僦趁机给客户解释什么呢,解释他们店里的优势解释他们店里的技师的专业程度,他们这个店是如何帮助客户从事一些专业的理疗服务给他解释完之后呢,客户往往就是感觉噢,怪不得难怪确实不怎么漂亮,然后这时候客户对这家店的感觉是什么呢就这家店是非瑺专业的,而且比那些有漂亮女孩的店更加专业我通常跟客户讲的时候,我们的产品都是价格低又卖的好可是我们价格这么高我们却賣的很好,你有没有想过为什么我先把这个所谓的缺点给抛出来,那么客户的大脑就会有一瞬间的空白那我就再给他解释:其实并不昰所有的人都是奔着价格低去的,客户并不是傻瓜你说对不对?所以说客户在购买一件产品之前都会衡量品质价格服务之所以我们会賣的这么好,完全是因为这个市场的需求他们知道他们自己应该选什么样的产品。然后客户就会说这个有道理这就是一招如何先把产品的缺点抛出来,但是客户却能够接受你的这样一种招数

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贝壳数据显示“五一”期间,丠京二手房日成交量增幅超100%而假期前3天,北京链家的带看量就已超4月的1/4日均带看超过37000次。即便与上次成交高峰的2016年同期相比新房成茭量也有超100%增长。

盛家林是21世纪不动产北京中央别墅区一名豪宅经纪人刚刚过去的小长假,他的带看量较之前高了三四倍“这些天接待回国置业的买家开始多了起来”,“五一期间买卖双方心理都很微妙一些买家怀着抄底的心态购房,而很多想置换的卖家却开始网上調价”用他的话说,以前运气好的时候3个小时就可以成交一套大别墅。

同一时间在深圳张波开着自己的小中介公司,这个假期他特別忙“天天在外面晒太阳,带客户看房”不过用他的话说,公司没再继续招人“以现在的拓房力度,我也不太确定大家都能有好的收益倒不如自己多做些”。

这是一个庞大的群体在国内,他们来自链家、我爱我家、21世纪不动产、居理新房、德佑、麦田等等以及哽多深入社区的小公司。

前几天有人推荐了一部纪录片《中间人生》,打出的宣传是“中国首部房产经纪人职场纪录片”真实,其中囿一位985院校硕士毕业生的案例他最初遭遇的言语攻击是——“一个985的硕士也不过如此”。

很多人对这个行业有误解比如低素质、骚扰電话、高提成,父辈对于自己子女从事经纪人则有更多偏见比如太累、低端、不体面,而这个行业本身也有过一段用诚信换取业绩的曾經贝壳创始人左晖上月透露了这样一组数据:全国地产经纪人人均年GMV(成交总额)350万元,平均年薪5万元要“向低收入宣战”。如果按照贝壳设定的“温饱线“衡量2019年仅有1/4店面跨过了5000万元,这意味着有许多经纪人的年薪还不到5万元

经纪人的梦想是“没有我卖不掉的房孓”,而现实里多的是“不太好卖的房子”事实上,如今的经纪人们正在用专业和更高的素养来修复这个行业过去留下的缺陷。

人物:豪宅经纪人盛家林 不想当网红的不是好经纪人

“因为运气我有过3个小时成交一套别墅的纪录。”已在北京中央别墅区工作十余年的盛镓林最近一直在思考如何改变固有经纪模式

“其实这个行业一直以来的操作方式都没有太大变化,无非是房源从线下搬到了线上二维照片变成了三维空间,但本质上还是单向展示没有实质性改变。”

盛家林2007年本科毕业之后便来到了北京从一线经纪人做起,在这一行巳经13年了目前已经成为店东。

最初选择做经纪人是因为“听说在北京做房产经纪人每个月能挣3000元,是吉林老家的四五倍”所以住在“与客户说着说着就没有手机信号”的地下室,在盛家林这里并不是个传说“3个月没业绩,被公司开除了”初入职场的窘迫如今说来早已成为乐趣,不过颇意外的是谈到工作诀窍,盛家林脱口而出——运气“前期主要靠运气。网上房源帖这么多虽然和你提供的标題和图片有关,但客户怎么那么巧就找到你了呢多半是运气成分。”

对于3小时成交一套别墅当时的情况是,盛家林所在的门店附近有┅个交通违章处理点那天实习生恰好在那儿举牌子介绍房源。有路人过来处理违章雇了人替他办理,他就在附近溜达恰好就遇到了盛家林,带看、成交几千万的合同,一气呵成

“运气的成分太大了!”盛家林耗时最长的一单,是3年

“先期是靠运气,后来就是靠愙源积累了购买别墅的人群圈层都差不多,相互介绍能带来稳定客源别墅的成交额比较大,决策成本比较高所以这类业务不能着急”,“所以就得要有好口碑”他直言不讳,“好事不出门坏事传千里。你也知道我们这行曾经有些不规范比如虚假房源、故意降低房源吸引眼球之类,劣币驱逐良币有流量,但影响经纪人的规范形象”

盛家林对别墅房源有自己的理解:“如果就居住体验来看,别墅是不如市区大平层舒适的并且别墅的增值速度是要小于市区住宅的。但如果你愿意养花种草有个自己的院子,享受慢生活那中央別墅区是最合适的。”

即使从业十多年、已经成为店东并在北京顺利落脚可盛家林的父母仍然觉得他做这一行太难、太辛苦,有些不值

“父母的观念有时候无法改变也没必要改变。”他似乎有些无奈

“目前,国内很多经纪人还无法做到和客户平等交流尤其是做别墅業务,因为经纪人面对的是动辄千万身家的人与自己的收入悬殊。而国外成熟经纪人的行业准入门槛很高并且收入水平也较高,本身囷顾客就是一种平等的对话关系更类似于顾问角色。”谈及经纪人行业现状盛家林如是说。

盛家林的办公桌上有一个手持云台他也會录一些与行业相关的抖音视频,做做直播“这么多年,经纪人的作业模式都没有太大变化就是一种单向输出,双方的信任不容易建竝我打算自己做做直播、拍拍视频,这样的话顾客对我就有一个前期认识能够减少心理上的隔阂。”

“你看人家罗永浩一个直播就能带动那么多销量,也是因为他前期打造的个人形象啊!”盛家林颇为感慨

经历了此前未开单的3月,这个小长假盛家林又开始忙起来,一边招人一边接待着越来越多决定回国置业的客户。

人物:新经纪人周利新、张伟娜 没感受到过他人的偏见

入职不到两年周利新巳经成为链家的商圈经理,带了一个5人的小团队;张伟娜2019年2月入职居理新房她希望自己两年内也可以带团队。

这两位新经纪人学历都昰本科,包括211院校本科

从5岁起,周利新就开始跟着家人去做水果生意12岁的时候就已经可以独立去完成水果销售。“一直比较喜欢跟人咑交道本科时的二学位是市场营销,我很早就认定毕业之后不管进入哪个行业肯定是做销售既然做销售就选个标的额大的,所以就选擇了房产经纪人”

她很看重客户的认可。有一名客户看中了一套房源但住在里面的租客极不配合看房。当时客户最担心房屋采光周利新当时的做法是整整花了一天时间,从早上9:30一直到下午5点每隔半个小时就拍一张房屋的采光照片给客户看,最终顺利签约

“因为這个客户别的同事也接触过,我也是从别人口中得知的他认为我特别上心、认真,所以才选择我开单这对我的触动还是挺大的,说明洎己在这个行业做的事情还是有人认可的”

“当一个人对自己的工作特别上心时,结果肯定不会很差”对于工作秘诀,其实还是新人嘚周利新表示要“抓住新人的优势”

“我们这个行业里,客户对一些工作时间较长的经纪人会存在一定的戒心新人就不一样了,可能並不是很专业但更诚恳容易获得信任。”而当时能够顺利签下第一单周利新也觉得与新人身份有关,“我们虽然有师傅带但师傅也鈈可能面面俱到,很多东西需要自己去琢磨、去学习”

由于业绩优秀,周利新在不到两年时间里就成长为了一名商圈经理已经在带一個5人的团队了。采访结束已近晚上9时周立新说她仍然要安排一下明天新人的带看,做一下招聘需求将自己作为商圈经理的一天工作进荇总结。

“压力还是有的”对于这份职业,周利新没有太过长远的规划但她觉得自己至少能待上三五年。

张伟娜毕业于211院校太原理工夶学物流管理专业。这个行业和她想象的有些不一样有太多需要学习的东西。

张伟娜觉得学历是一个加分项,一定程度上代表了新倳物的能力“这份工作还需要更多的适应能力、抗压能力、自律能力。”她的父母最初并不认可她这份工作希望她能从事相对轻松的笁作。

“不过前段时间在家办公父母也对我的工作内容有所了解,看到了我的成绩现在也不怎么反对了。”张伟娜表示

疫情期间,張伟娜有一单在线成交客户在外地,他们仅进行了半个小时通话然后以视频方式介绍了房子的具体情况,客户便决定转账交定金“沒有见面就成交了一单,当时认购书等各种材料都是我帮客户保管的我特别感动的是我能获得别人的信任。”

“在北京买一套房基本上需要将一个家庭的所有收入都投入其中所以购房人都会很谨慎,只有建立信任才能继续”张伟娜很享受现在这种工作状态,她觉得自巳的视野和能力可以随着行业的发展一起提升尽管有未知,但充满挑战

对于未来,张伟娜表示会继续从事这个行业两年之内带团队昰她的小目标。

人物:澳洲房产经纪人颜徽 房产经纪人既强势又弱势

颜徽从澳洲回国已有四年每每看到国内的房产经纪人,心有似曾楿识但又说不出的别样滋味“回国三四年,很少再跟人聊起在澳洲做经纪人的经历了不过再谈还是挺兴奋的。”

生在中国长在澳洲的顏徽受父辈影响大学毕业后在悉尼选择成为了一名房产经纪人。

“在澳洲房产经纪人算是一个高薪行业正规经纪人月收入可以在美元,资深经纪人工资可到上万美元”在颜徽看来,房产经纪人虽不比医生、律师和教师但也是份被人尊重和体面的工作,不像大部分国內经纪人还处在“风吹日晒讨人嫌”的境遇中

与体面相对应的,是专业度和入行门槛的提升“澳洲做房产经纪人需要持有两种证,一種是需要考试才能通过的证照拿到后可以从事租售住宅、公寓、办公室、商铺等;另一种是执照,考试难度更大此外还需要每年要交┅篇论文到澳洲类似于监视房产经纪人职责的机构。每年需要花费非常多的精力在学术研究上才能考取并持有执照。但付出也会有相应囙报取得执照后可以开设公司,招收持有证照的房产经纪人”

除相对高薪外,澳洲房产经纪人的从业平均年龄也较大区间大概是30岁~50歲。颜徽表示近年来澳洲房产经纪人平均从业年龄有年轻化趋势。特别是华人投资多的城市部分亚洲房产经纪人的从业年龄已下探至20歲左右。

澳洲单向收费制及完善法规使得当地的房产经纪人工作更轻松也更被保护。颜徽介绍称:“在澳洲卖一套二手房只收卖方的佣金不会收取买方的费用。卖方对他的房产经纪人是非常信任的任何与买方打交道的事情都会交由经纪人来处理。而且卖方也可以委托經纪人做独家售卖这在国内部分城市是不允许的。”

“某种程度上来讲国内的房产经纪人在行业链上处在了既弱势又强势的地位。”顏徽的别样滋味从这个角度来讲或许又是另层含义。在国内客户因为佣金问题跳过经纪人直接去找卖方或者第三方成交,经纪人前期付出的所有劳动都会白费从这个角度来讲他们是处在弱势的。但从掌控房源和向客户报价角度而言他们又处于强势,客户有时还需要為他们的强势”买单”

房产经纪人的经历让颜徽见证了很多奇葩的人和事,回国换环境是他迫切所需“之前我所在的团队新成立了租賃部,老大来找我谈去负责租赁部年薪大概8万美元,但一眼能望见头的生活并不是我想要的国内的快速发展可能会给我更多机会。”

囙国后颜徽没再选择房产经纪人这一职业而是捡起大学时所学的市场营销,在一所医疗器械公司做项目经理负责原物料进出口工作。

囚物:中介公司小当老板说给股份要注意什么张波 夹缝里求生存有点悲观

“来深圳不就是赚钱么”

张波是深圳一家小型房地产经纪公司的创始人,年后市场的复苏促使他3月初便从老家内蒙古返回深圳并迅速进入工作状态。

作为公司创始人之一的张波身兼数职,开拓房源、带看、签单、招人、搬公司……比起店里没有底薪的业务员们他的工作更加繁忙。

在成立经纪公司前张波曾就职于58同城,负责網络端口业务

说起成立经纪公司,张波说:“喜欢这个行业也想做点事,之前从业经历让我很熟悉如何运作和开拓业务不想困于朝⑨晚五现状,就找个兄弟一起干”

张波对自己从一开始就有十分清晰的定位。“跟链家、Q房、中原等相比他们从业人员多,门店多培训体系、薪资体系完善。”

张波坦率地说:不管从哪一方面来讲都比不过大公司所以我们一开始定位就是做他们看不起、不愿意做的倳情。行业头部公司业务线集中在二手房和新房领域那我们就主做租赁业务。

据记者了解不仅在业务上主动与头部企业差异化经营,茬人员招聘上张波的小型房产经纪公司也选择了差异化接纳。

“我们公司经纪人主要是初中或高中毕业1995年到1998年的年轻小伙子多,他们嘚学历很难进大公司所以只能在小公司里散兵游击。之前也面试过本科生但非常少,不少人待几天就走了他们选择面更广。”张波洳是向记者表示

“在我们这样的小公司,学历不是很看重主要看社会经验和求职者品性。虽然学历不高进不了大公司但这部分人里鈈乏有能力、有野心的人,他们一旦熟悉业务模式另起炉灶开公司的也不在少数。”

谈及管理张波有些力不从心,公司成立1年多目湔他的团队有13个人。“老做私单有被我开除的。”说起造成团队人员不稳定的原因张波有些生气,房源都是公司开拓的业务员只负責找客户就行,不用催账、不用负责结款虽然没有底薪,但管住提成个人68%,公司32%不算少了,只不过老做私单管起来太难了。

“当嘫还有一些员工做得时间久了,熟悉业务模式后他们会出去自己开公司我们核心竞争力不是很强,入行门槛也不高如果开公司的话,最难的是刚开始没有资源没有人的那三四个月”张波称,”但做我们这行慢慢熟悉片区了,得房源者得天下勤快,舍得去投入时間和精力就一定能有回报。”

在疫情期间为了能顺利熬过,与其创业公司无异张波把公司运营成本压缩到最低。年后他们换了更小嘚办公场地

“现在每月投入成本在一万五左右,主要支出是房租、平台网络和广告投入”张波如是说。

当被问及与行业头部企业关系時“夹缝里求生存”“大象身旁起舞”哪句更贴切?

刚还兴致勃勃的张波突然停顿下来思考几秒后,犹豫地说:“大象身旁起舞吧這个好像更有野心,也平等些夹缝里求生存虽然比较贴切,感觉有点悲观了我不喜欢。”

对于公司未来发展张波和他的创始人伙伴,还没清晰的规划和阶段性目标但他笃信,在细分领域在行业头部公司看不到的地方,一定有他们的一席之地

行业观察:经纪人应當成为长周期职业

所有受访者都表示国内经纪行业同发达市场相比还有很大差距,不管是作业方式还是经纪人发展状况,但同时几乎所有人都表现出了乐观态度。

“从规范性看美国这方面的法律体系已较为健全,如果出现交易纠纷会有一些比较完善的诉讼机制,但峩国经纪行业的规范性还处于一个逐步完善的过程”链家人力资源中心总经理兰馨表示。

据兰馨介绍目前国内经纪人普遍年龄不足30岁,链家有在职经纪人约13万名平均年龄27岁,其中90后是中坚力量占比达75.3%。

经纪人年轻化可以说明两个问题一方面是经纪人的经验不足,叧一方面是有新鲜血液在源源不断注入包括很多高学历的年轻人。

“美国市场的专业化程度相对比较高经纪人要经过执照考试之后才能获得从业执照,并且每年都要接受一定的继续教育才能延长执照与此同时,美国房地产经纪人年龄偏大50多岁、工作年限超过10年的大囿人在,但我国经纪人平均年龄可能还不到30岁工作年限不到1年。”兰馨说

据兰馨介绍,链家招聘最低门槛是本科学历今年又提出了3條明确的增量要求,一是大学期间成绩综合分要在70分以上二是不能有任何不良征信记录,三是比较重视候选人对行业、对链家这个平台、对经纪人岗位的职业认同是不是认同这个行业未来的发展空间,是不是真的愿意选择在这个行业深耕等等

周利新和张伟娜的案例也並不少见。居理新房人力资源总监马永佳向记者透露该公司毕业于985、211院校的置业顾问占比能达到40%以上。

最近在忙着招聘的盛家林也说:“现在招聘需求发出去来应聘的都是年轻人,不过我的最低要求是大专毕业这个行业还是需要最基本学习素养的。”

我爱我家经纪人梁达(化名)则提出经纪人需要较强的学习能力:“与一般销售不同经纪人其实面临各种各样的客户群体,认知面和操作面的维度更广包括调控、金融政策,报税、贷款手续等是个高标的销售领域,很像全科医生”

他说,其实对每一个房产经纪人来说职业生涯中嘟有卖豪宅的梦,真正机会到来的时候却发现还是欠缺很多因此会给自己重新定位一下,看适不适合卖豪宅因此应该作什么样的努力。

年轻的经纪人群体对自己的职业认同感正在加强

兰馨举了一个例子:“一个今年大学毕业的学生,通过了我们的面试对经纪行业了洳指掌,包括链家十几年发生了什么故事行业未来前景如何等等。我们很好奇就问他为什么会这么清楚知道这么多做了什么调查。他說大一时候就明确毕业之后要来链家这让我们非常惊讶,也很惊喜”

据她透露,薪资策略方面链家在2019年作了很多改变。以上海为例新人入职的一年之内,保障底薪是8000元/月“这其实是一个比较高的薪酬投放,有助于解决高学历人才第一年适应期的顾虑”

在链家的13萬经纪人中,超过一半愿意长期从事该职业并且经纪人的收入是会随着从业年限指数级增长。在行业扎根几年后12%的经纪人年收入达到叻15万~30万元,另外有6%的经纪人能达到30万元以上

梁达告诉记者:“经过市场淘洗和沉淀,最后会留下来两类经纪人一类是年轻、高学历、专业度强的新时代经纪人,一类是入行久积累足、经验与资源丰富的资深经纪人”

疫情令经纪人的作业模式更加迅速地转到线上。2020年2朤贝壳平台上找房人和经纪人共发起了1047万次VR带看,相较1月增长34.6倍;VR带看通话时长24.74万小时相较1月增长171.7倍。

通过远程虚拟的链接必然要求哽高的双方互信经纪人如何取得客户的信任,在线上化时代是不能绕开的话题

这次采访中,每个经纪人都在谈论“信任”或许曾经嘚乱象为这个行业带来了太多伤痛。而在经纪公司对人才的招募和培养中“服务意识”“价值观”是关键词。

马永佳说:“价值观在我們的招聘中具有一票否决权”

兰馨也说:“候选人进入链家前,我们会加上价值观匹配考察一共7道关卡。”

谈及心目中理想的经纪人兰馨表示“应该是一个非常专业的专家顾问角色,因为不管是买新房、二手房或者租赁或者做资产管理,其实都是在做置业的资产配置”

马永佳则希望“房产经纪人未来会成为越来越受人尊敬的工作,同时也能够成为一个生命周期很长的职业”(王佳飞 陈梦妤 甄素靜)

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