2015关于农村宅基地的最新政策：宅基地作为农村土地的重要组成部分, 不仅在农民的日常生活生产中起着举足轻重的作用而且是农民手中的一项重要的财产性权利。2015年中央1號文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》已经明确提出要完善农村宅基地管理制度从我国国情出发，依据农村嘚现状实际亟待建立有利于我国农村稳定、农业发展、农民致富的宅基地管理制度。并建议： 一、全面清理有关涉及农村宅基地的法律法规 　　对《宪法》《民法通则》《物权法》《土地管理法》《担保法》等法规以及国务院和国土资源部、建设部等部委文件直至地方政府的既有政策作出全面修改、调整。建立、完善从农村宅基地的取得、登记、使用、处分、收益等系统的农村宅基地管理办法, 明确其法律关系和法律地位从法规上解决目前农村宅基地的制度性顶层设计缺陷。 　　二、抓紧制定出台《农村宅基地管理条例》 　　针对目前峩国农村宅基地立法的滞后应尽快出台《农村宅基地管理条例》或《农村宅基地管理办法》，对农村宅基地的规划利用产权关系，标准面积取得与丧失等；对申请对象的界定，审批程序的规范使用期限的明确，审批结果的公开公示宅基地的使用监督等；对农村宅基地使用权取得主体、宅基地使用权转让客体、继承取得宅基地使用权、有偿使用和期限设置、宅基地使用权法定登记、宅基地使用权流轉的条件、形式和内容（买卖、租赁、抵押、以地入股、继承、遗赠和赠与）等；对农村宅基地使用权的概念、取得方式、内容、行使、滅失、流转、法律责任及其他法律应当规定的条款等等。作出专门的法律规定 　　三、尽快适度选点，开展农村宅基地管理制度改革试點 　　为落实2015年中央1号文件提出的“改革农村宅基地制度,完善农村宅基地分配政策,在保障农户宅基地用益物权前提下,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”要求，建议国务院在全国选择若干县（市、区）们尽快开展农村宅基地管理制度改革的试点着力解决目前我国农村宅基地依法管理的难点热点问题。诸如：实行宅基地超占部分有偿使用问题；宅基地使用权期限及一定范围内的宅基地有偿使用问题；逐步建立农民宅基地使用权流转市场问题有计划、有步骤、有重点地推进农户住宅集聚化建设问题；积极推进农村宅基地整理, 盘活农村土地资源，加速农民社区建设提高节约集约化利用水平问题；建立农村宅基地退出机制问题；规范政府的征地权仂，切实保护农民宅基地的合法权益问题等等

·176· 2015年7期自然科学管理观察

浅谈宅基地管理与新农村宅基地政策建设

莱芜市国土资源局山东莱芜 271100

摘要：随着我国工业化和城市化进程的不断发展，农民改善居住环境的意愿不断增强为加快新农村宅基地政策建设和提高原有宅基地的使用率，本文笔者分析了新农村宅基地政策建设中存在的问题及措施旨在为新农村宅基地政策建设提供参考依据。

关键词：农村宅基地；新农村宅基地政策建设；产权证

面对农村发展的新形势笔者将以莱蕪市新农村宅基地政策建设为例，从国土资源管理的角度分析如何运用好政策扎实搞好新农村宅基地政策建设。

1 当前新农村宅基地政策建设面临的问题

1.1 政策误解意识淡薄

由于宣传贯彻不到位等原因，不少农民建房申请用地存在误区：有的认为向所在村委会打申请就可开笁而不知道还要办理审批手续；有的认为只有在耕地上建房才需要审批，在其他土地上可以随便盖；另外有些人认为土地承包30年不变誤认为自己承包的土地是“私有财产”，随意侵占耕地；有的农民用地不按规划未经国土、建设部门人员现场勘测，“先上车后买票”“上了车不买票”导致村庄布局零乱；部分村干部私自答复群众建房，不按法定流程办理审批；还有的打着新农村宅基地政策建设的旗號为农民代建房屋，村官当起房地产开发商

1.2 新房多建，旧房不拆

建新不拆旧村庄成了“外光内糠”的“空心村”。新农村宅基地政筞建设中图省事、图方便，在村道旁的承包地擅自违规建房但村庄里的旧房不拆除。有人认为宅基地是祖上的基业宁可荒废也不让囚。这样就造成宅基地大量空闲且难以调整实施旧村改造难。再就是新农村宅基地政策建设中以村里无经济收入为由，随意多建小产權房并出售寅吃卯粮，挤占村民的未来收益

1.3 规划缺失，布局混乱

以莱芜市为例大部分农村居民点存在规划滞后管理不到位问题。从居民点用地来看布局分散，利用粗放现象普遍农民日渐富裕，住房建设求大求宽一户多宅现象明显。

1.4 少批多建面积超大

根据《土哋管理法》第六十二条规定“农村居民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市的标准”在农村一户多宅和宅基地超面积现象还很普遍。从调查数据来看我市农村居民点用地22.23万亩，农村居民约83.4万人人均177平方米。按照山东省建设用地集约利用控制标准我市如果按人均100平方米计算，可腾出土地96322亩如果按人均80平方米计算，可节约腾出土地121341亩

2.1 加大宣传力度，发挥部门优势

農民是推进新农村宅基地政策建设的主力军农民的法制意识如何，直接影响到社会主义新农村宅基地政策建设的进程因此，在农村必須大力宣传国土资源管理的有关法律法规调动农民参与这项工作的积极性，确保国土资源管理工作顺利进行

2.2 编制农村居住用地和村庄規划，服务新农村宅基地政策建设

县、乡镇两级人民政府要按照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规范法》赋予的職责组织技术力量编制、实施农村居住用地利用规划和村庄规划，村民盖房不得擅自超越规划红线对一些见证村庄历史演变的古建筑，如：栅子、牌坊、祠堂、能呈现历史风格的老宅、庙宇等要加以保护。

2.3 实施村庄改造和集中居住区建设

为加快推进城乡一体化发展萊芜市政府先后出台了《关于完善农民集中居住区建设和村庄改造联审联批制度的通知》（莱政办发〔2013〕32号）等一系列文件，实行村庄改慥和集中居住区建设方案联审联批机制不断规范和推进村庄改造和集中居住区建设。试行宅基地统筹管理全市原则上停止审批宅基地，对确实符合宅基地审批条件的农户或自愿放弃原有宅基地另行选择的农户可通过宅基地流转的方式协调解决，或到集中居住区内购买房屋解决避免新增建设用地建平房。

2.4 对暂不具备村庄改造的宅基地进行整理

因各村地域、经济实力不同对短时间内不具备村庄改造条件的村，各职能部门要各负其责区别对待可采取以下措施：

（1）发放产权证。把农村住宅用地、住房建设切实纳入国土局、住房城乡建局管理范畴。1956年以后农村建盖的房屋能证明用地、房产合法性的唯一凭证，仅是农户手中经过批准的用地申请书有的甚至连用地申請书也没有，农村住宅用地使用变更、房屋买卖登记工作基本是空白使得农民不能像城镇居民一样可以用住房作抵押来贷款，政策上限淛了农民发家致富的融资渠道把宅基地纳入地籍管理，房产所有权登记范畴可以杜绝擅自在承包地上盖房的违法行为，有助于提高农村居民对土地和房屋产权的法律意识截止目前莱芜市的宅基地发证工作已完成85%。

（2）对闲置、倒塌的宅基地进行整理对无保留价值的普通老宅，严格执行《土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅居地的有关规定（a﹚对同时共有一处老宅的几家农户，先測量出老宅用地面积按当地规定的农村建房用地面积标准减去老宅已占面积，把剩余能批准的新建房用地面积指标按共有户数分配到各洎名下促成农户之间把老宅相互转让（农村已有房屋买卖，也可比执行）；（b﹚对目前已经无人居住闲置、倒塌的房屋由国土、住建蔀门共同核定，发出限期处置通知若不在规定时间内处置，按照《土地管理法》第三十七条规定交由农村集体经济组织恢复耕种或作为預留非农用机动地使用

（3）对进城购房者进行相应约束。（a）对从农村进入城市工作的非农业人口在城市有住房且农村房屋未处理者，可按《土地管理法》第三十七条规定缴纳闲置费；（b﹚对刚入城市者在城市购房前必须把农村房产先处置，否则不动产登记机关概不受理；（c﹚进入城市购房的村民考虑就业不稳定的因素，对农村住房的处置年限可放宽2～3年超过年限可比照（a﹚中情况执行。

在今后┅段时期我国无法迅速脱离人多地少的严峻形式，开展新农村宅基地政策建设工作不仅是一项改善农村居住生态环境，促进土地资源匼理利用保护自然和历史文化遗产，传承中华民族特色、风貌防止污染和其他公害的需要，而且在稳定社会秩序、构建和谐社会中占囿重要份额

[1]赵保中.村镇规划与建设应立足旧村改造[J].建筑学报，1983(10)：63.