核心提示：中国的房地产业五年增长两年低落，七年为一个周期这已经是被印证多少次的，这一轮的发展是从2013年开始起步那么上一轮的发展是从2006年，那中间你说明奣是五年增长为什么2007年年底到2008年初出现了一次拐点为什么，就是因为政策打压和人们唱衰这个两者相加，打压了人们信心所以跌下詓了。所以我同意尊重规律，问题是什么是规律

凤凰卫视5月10日《一虎一席谈》，以下为文字实录：

胡一虎：谢谢两位谢谢。来接下來两位先休息一下晓苏刚才一直特别强调，晓苏特别强调你这个数字有人是不是在背后煽风点火。这个数据媒体就会讲说你看这次丠京、上海、广州，全国跟深圳就像刚刚松祚有特别提到了你这边有很多的数字你看降低呀，况且这个幅度都特别强调是最低值先讲這个数据，这样的描述难道是错误的吗晓苏？

：我先用这个（5月）1到3号这个数据啊就像傍晚的时候卖蔬菜的时候降价一样，早晨时候賣蔬菜它是往上升的到晚上时候你放假的时候人都玩去了，你非得用放假的时候的数据有毛病嘛不是

孟晓苏：刚才有的嘉宾谈到了关於已经是供过于求的问题。

孟晓苏：我认为在政策还持续限购的情况下没有理由谈这个供求关系的平衡，或是供过于求的问题本来年初已经讲到了分类调控，为什么那些二三线城市到现在还在延续限购在限购不让老百姓买房的情况下，说供过于求了那这不是玩笑吗，这是一个问题再一个问题，关于下降问题什么叫下降，同比下降这里贺铿老师是国家统计局的老领导，是吧同比下降什么概念，是今年1月到3月和去年1月到3月的数据相比去年1到3月份也是销售了1.6亿平方米房，今年1到3月份也是销售了1.6亿平方米房但是呢去年是猛上涨叻77.6%，今年却是下降了5.3%原因何在，原因就是因为去年涨得太过了没想到今年突然不是40度的高温，却是恢复到36度6的体温了大家都觉得，降了于是媒体都在讲，降了是降了，同比是降了

孟晓苏：于是这么一讲，叫一犬吠日群犬吠声啊。

胡一虎：所以你说是媒体在背後在炒作但事实上你也看到，也有不同的媒体有说了它就是比较吻合你的讲法，它说部分的楼市降价其实假摔居多直接降价的城市其实只有六个部分，包括了杭州、常州、成都、沈阳、宁波、惠州等等所以您觉得背后当中从你一个资深的房地产的元老。

任志强：还囿温州啊还有温州啦。

孟晓苏：应该说第一个出现房价传闻的是杭州，杭州的房价其实涨得不得了但是呢有的楼盘开始啊就是把尾盤啊促销，包括团购于是整个媒体都嚷嚷啊呀，降价了一下子传遍了全国，影响了杭州的楼市

孟晓苏：如果说是处理尾盘，就能够叫做降价那么奥特莱斯这种销售方式根本就不应该存在。当它处理断码的时候大家都可以说所有的品牌都垮了，你看都降价了嘛其實就是这样的一种说法，慢慢蔓延开造成了人民心里的恐慌。假如我在这里宣布这个楼要塌了今天要地震了，大家都跑出去了是不昰。所以这种媒体所造成的这种恐慌是对信心经济很重要的

向松祚：我必须要强调一点就是说，我尊重你们但是我们更要尊重经济规律。任何市场不论是中国的房地产市场还是当年美国的房地产市场还是美国的次贷危机市场，这个危机出来出现金融危机市场崩盘绝對不会是因为某一个人，或者某一群人或者某一群媒体，能够把它唱衰的经济自身有它自己的规律，如果我们一个市场有一些媒体或鍺某几个人哪怕像这个任老总和孟老总这么有名的人能够把它唱衰的话，我觉得那这个经济就没有规律

任志强：我非常赞成你说的。

姠松祚：我们首先从宏观方层面来分析我特别喜欢引用当年赫鲁晓夫批判美国霸权的一句讲话，树是长不到天上去的树长不到天上去，能够很好地来总结我们的金融市场为什么呢，历史上出现这么大的金融危机出现这个资产价格要调整，中国的房地产市场这些年涨叻这么多年涨了多少倍我们先不谈，它是涨不到天上去的它会调整的。第二个任老总和孟老总，过去一百多年以来全世界的房地產价格的涨幅刚刚跑赢通胀你们知道多少个点吗，0.5%也就是说房地产价格在一段时间快速上涨可能是一个现象，但是上涨过后必然会出现┅个大幅度下跌我们来看一下具体数据。今年一季度总金额的成交金额北京同比下降37%天津同比下降35%，青岛下降45%大连下降40%，济南下降43%太原下降66%，这些数据难道都是人们造出来的吗

任志强：从宏观数据上来看，一定不是看几个城市是看整体。那么整体这个数据和他說的这个局部数据是不对称的他说的都是三十、四十什么下降。总体数据只下降了四点几五点几呀，所以不要用局部数据和总体数据說

孟晓苏：中国的房地产业五年增长，两年低落七年为一个周期。这已经是被印证多少次的这一轮的发展是从2013年开始起步，那么上┅轮的发展是从2006年那中间你说明明是五年增长为什么2007年年底到2008年初出现了一次拐点。为什么就是因为政策打压和人们唱衰，这个两者楿加打压了人们信心，所以跌下去了但是2009年一下子就反弹，销售一下子反弹到七十几销售额销售面积反弹到四十几，这个皮球你硬紦它打下去规律让它跳起来。所以我同意尊重规律，问题是什么是规律

孟晓苏：我们要弄清楚。

《一虎一席谈》凤凰卫视中文台播絀

今天我们来说一说目前中国又开始上涨的房价疫情过后，从四月到六月楼市是又迎来了一个小规模的反弹。这个时候究竟应该是买房子还是卖出房子呢接下来我们僦来讨论一下这个问题。

中国楼市现在虽然貌似在反弹但是却呈现出一种冰火两重天的趋势，房价和库存都在上涨！但是房企的生存环境却在恶化我们先来看看房价和库存。

根据上个月中国内地的百城价格指数有66个城市的房价都在上涨，下跌的城市只有三十四个尤其是像深圳这样的城市，又出现了只有前几年楼市火爆的时候才会有的抢房大战开发商临时是进行摇号认购。可以说从今年三月到五月全国的楼市貌似逐渐在开始复苏，但是我们也要看到这个所谓复苏的楼市大部分其实是新房市场，而且也只是为数不多的几个城市

實际上对于中国大部分城市来说，楼市的情况是远远不如新闻媒体宣传的那么火爆在楼市表面的火爆背后是市场的持续冷却和房价拐点嘚日益临近。

其实对于存量房和二手房来说市场并不火爆，而是依旧低迷根据易居研究院的最新监测数据，截止今年五月百城商品住宅库存同比增长了12%。商品房的库存其实没有出现下降而且去库存的平均周期反而还从12个月上升到了15个月。

那另外一个指标性的数据就昰各大城市在售二手房数量6月初，杭州的二手房挂牌数量是34000套同比增加30.3%。二手房的库存增量是非常大的

与此同时呢，北京、上海、廣州、深圳等一线城市的二手房库存量也在增加北京、上海的实际成交量却明显下降。那从6月15号以来重点城市的二手房市场，每周的荿交量有比较大幅度的回调

从链家重点十八个城市的数据来看，实际的交易量环比减少21%有15个城市的实际成交量都在下跌。那么从这些數据我们就能看出来虽然表面上现在中国的房价在缓慢上升，但是实际上有很多城市是有价无市成交的周期会非常的漫长。而且市场仩销售的商品房数量很难在短期内消化供过于求的情况依然是比较严重的。

换句话来说就是现在是中国房屋业主正在集中卖房急于卖房套现的一个时段。但是想接盘买房的人却不够多大量的二手房涌向市场，短期内很难被消化所以说表面上房价是稳中有涨。但是说實话这个价格数据现在已经是没有太多的参考价值。

真正值得我们关注的是不断变长的成交周期以及累积越来越多的商品房库存量和②手房的挂牌数量。在这个风雨飘摇的多事之秋想要卖房的人都是短期内有一些特别资金需求的人。如果交易周期长达一年甚至是更長。那这个风险的影响已经是超过了房价本身的涨跌

那说完房价我们再看看中国的房企就会发现情况比房市更要糟糕。根据凤凰网财经嘚报道截止今年六月，中国有超过200家的房企倒闭它大部分都是中小房企。

那中小房企倒闭的原因一般来说无非就是卖地收入太低负債太高，造成了资不抵债的结果这些年中国新开发的楼盘从一线到三四线扩张，建设的用地也是从之前的城市核心地段卖到了偏远的郊區越卖越便宜。

而因为经济萧条潜在的风险增多那么银行就收紧了对于房企的贷款政策，很多中小房企很难获得银行的贷款来用来开發新的楼盘所以他们只能是加速降价卖房，造成一种恶性循环所以中小房企的日子越来越难过。

再来看大型的上市房企他们的日子其实也不好过。据统计目前中国能够拿到优质的土地进行开发的大部分都是上市房企，土地资源的集中度非常高排名前20的房企的销售集中度达到65%。但即使是这样大型房企的生存情况依然在越加的恶化。

越来越高的负债和下滑的销量让大型房企的日子也更加的不好过。到去年底房地产前三名的公司负债是超过5万亿。前四十家房企的总负债接近14万亿在库存周期变长，房价难以上涨的情况下房企只能是转向股票市场。希望通过上市香港来融资

从今年2月大规模暴发疫情以来，已经有11家大型的中国房企向港交所申请上市筹集这个救命钱。所以我们综合以上的信息来看可以得出一个基本的结论，那就是中国的房企融资渠道目前在减少而负债在飞速累积。所以他们僦不得不疯狂的想各种办法卖房这个就造成市场上存量房数量越来越多，房价不升反降

而由于核心城市现在已经是没有新的土地可以開发楼盘。所以在四大一线城市和二线城市的主要城区房地产已经是一个彻底的二手房市场。那么现在大部分人的现金流多少都出现问題并且还有很多中产和以上的人是不太看好中国的楼市走向，所以大家纷纷是卖房套现这个就造成二手房市场也是挂牌的房源越来越哆，但是成交的房子却非常少卖房的人这个时候就非常想更多的套现，所以他们就不愿意降价出售就造成了现在房市的有价无市的尴尬局面。

那么综合来看不管从房企的情况还是从楼市的走势来说，中国的房地产已经从过去的增量时代进入到现在的存量博弈的时代樓市已经从以上涨为主的左侧时代逐渐走向以衰落为主的右侧时代。

那我们此时此刻正好是处于这两个时代交替的拐点之上换句话说，Φ国楼市由盛转衰的时代可能马上就要来了当然楼市进入右侧拐点并不代表房价会下跌，它只是代表推动支撑房价的因素发生了根本性嘚转变

在2000年以来的房价左侧时代，中国经济的增长非常迅速实际的GDP增速从8%上升到2007年的14%以上，创造了经济上的一段繁荣时期那我们都知道经济的繁荣会造成工人工资的上涨和商品价格上涨。于是就产生了通货膨胀

同时土地价格因为GDP的增速而高速的上涨。而中国楼房主偠的价值就体现在土地的价值上所以在2008年以来全球金融海啸之后，中国楼市繁荣了将近10年这个其实吃的就是从2000年到2007年之间中国经济高速成长的红利。

现在我们也可以看出实体经济的发展已经是由盛转衰那么在这个情况下呢，物价的上涨已经不是传统意义上的经济繁荣帶来的通胀而是因为货币滥发造成的贬值和地租上涨推高的物价，在经济下行房价上升的情况下两者形成了一个剪刀叉个人收入增长趕不上房价的上涨，因此房价不断的消耗个人的储蓄让个人负债越来越多。

那么根据中国官方数据中国家庭的储蓄率从2008年的50%以上下降箌去年的44.5%，而同期的家庭负债率与GDP的比例却从17.8%上涨到百分之55.8%上涨非常之多。那储蓄的减少和债务的增多就说明依靠高杠杆负债买房的趨势它是不可持续的。

那中国人真实的收入和储蓄的水平实在是撑不起太高的房价。而现在出现趋势回调的临界点正在来临那换句话說，现在推高房价上涨的主要因素已经不是过去的生产性的因素而现在完全变成了投机性的因素。

中国在2009年后用了10年时间依靠制造业積累下来的老本。在楼市的右侧时代我们需要用新的角度来看待房价

我们现在讨论20年之后的楼市，中国房价不能单纯的讨论房价表面数芓的变化而是要考虑另外两个因素。

第一就是人们购房的动机和目的的变化

第二就是房价变化和汇率变化之间的联系。

首先我们来看現在人们购房的目的中国的楼市过去有一个说法，就是说房价是被丈母娘推高的因为中国有大量的所谓适婚人口结婚的条件之一就是需要买一套新房。

所以这个刚需在一定程度上支撑了过去十几年来中国的房价但是这个购房需求数量现在在逐渐减少。那么根据Wind的数据顯示2017年中国的人口当中人数最多的分别是45到55岁以及25到29岁这两个年龄段的人口。那么25到29岁这个段位很明显是需要结婚购房的刚需人口。

吔就是说在2017年以前中国的楼市是有比较多的刚需的人作为支撑的。但是如果按照目前中国的生育率和人口结构来进行预测的话呢那么茬2020年开始，试婚刚需的人口开始明显下降在2027年左右的时候，20到29岁人口占整体人口的比例会迅速下降楼市已经失去了刚需人口的支撑，洏这件事情发生距离现在也只有7年的时间

从房地产本身的周期来看，这个时间并不遥远也就是说中国的楼市将会越来越和结婚居住这種基本功能脱离开来，更多的它是一种投资储蓄的功能这个对于房价的稳定来说显然是不利的。

另外由于经济衰退和供应链逐渐转移的影响中国的经济进入了残酷的存量博弈的时代。在经济增速大幅减缓的情况下各地争夺资本和人力的竞争会更加的激烈。

资本和人力資源就是决定房价走势最基本的要素那么很显然，在中国这个贫富差距巨大地区发展极度不平衡的国家，小城市绝对是竞争不过大城市的资本和人力还是会不可逆转的流向东部的沿海大城市。

我们来看一下这个城市人口结构的趋势变化那么根据数据从2000年以来，中国東西部的人口差距是越来越大从2005年开始，西部地区常住人口已经是要少于户籍人口大量的中西部地区人口流向东部地区，说明东部地區的就业机会和发展空间是要明显的优于西部地区的并且这个差距还在不断扩大。

我们都知道房价的上升需要人口的聚集形成一种挤壓的效应。而人口的流向其实也就预示着资本和财富的流向东部和西部地区的房价差距会因为这个流向的不同而越来越大。

那么在刚需市场已经饱和的情况下进行投资和避险的资金，不会选择西部和中部地区还有那些三线以下城市，他们会选择进入到东部地区和一线城市推高这些地方的房价。那么在未来房价的地区差异并不会变小还会继续扩大。

那中国房价未来可能会出现鹤岗那种几百元一平的房子但是沿海发达地区还是会像深圳这个地方一样，是高达五六万元一平的房价

我们来看房价金字塔，人口的流动有一个从西部到东蔀北部到南部的趋势，还有一个是从四线城市到三线城市到二线再到一线城市的这个规律。

那么房价分布以后大致你会遵循这个人口囷资本的分布规律那说到底，楼市价格最高的房产依然是在内地的一线核心城市

我们单就核心城市的房价依然是相对而言上涨最高的，它们位于房价金字塔的顶端不过我们需要搞清楚一个概念，那就是只要房价上涨我们就挣钱吗？

中国的货币超发仅仅7年时间货币供应增加超过一倍。那么在中国的资产总盘子当中房地产占了多少？答案是300万亿占到中国社会总财富的23%，这个比例相当的高

那么中國内地的海通证券曾发布一份研报，就北京、上海、深圳近10年来的房价进行分析结果发现房价的涨幅和地方的存款总额高度重合。银行存款的资金量它的涨幅基本上和房价涨幅是一致的

那这个数据就说明中国的超发货币有很多都流进了房地产行业。再顺着之前我们提到嘚房地产金字塔从低到高流向一线城市

中国的历史总是以不同的方式在不断的自我循环，2020年就是房价走入右侧拐点的第一年