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“联合办公”发展迅速 未来仍可期
& & 在国家大力发展众创空间、推动科技创新服务于实体经济转型升级的背景下，&联合办公&发展迅速。上海仲量联行近日发布了一份题为《联合办公：短瞬即逝还是大势所趋》的白皮书，报告称，在中国，2015年前仅有为数不多的独立联合办公空间。但在过去的12个月，联合办公空间在中国的一线及1.5线城市的发展速度却异常迅猛。& & 联合办公更注重的是创造一种鼓励合作、分享、增强开放性、创新性并提升整体客户体验的办公空间环境。以北京和上海为例，仅在过去的18个月中，就已经建成了超过500处的联合办公空间。当前，全球联合办公领域的多家知名企业已进驻中国，例如总部位于美国的We－Work于2016年正式进入中国，并已在上海完成其三处联合办公空间的选址。SOHO中国也于2015年推出了联合办公品牌&3Q&。& & 联合办公的一些特有优势是传统办公所无法比拟的。长期以来，服务式办公一直为租户提供灵活的快速扩张或收缩工作空间的便利。而现代化的联合办公空间更是将灵活性这一优势发挥到了极致。联合办公的另一大优势是可以创建&互动氛围&&&换句话说，这样的空间可以促进在不同企业工作、拥有不同背景和不同专业领域的人员之间的相互协作。此外，联合办公更符合年轻人的办公需求，有助于拉近企业与员工的距离，因此采用这种办公模式的企业更容易吸引崇尚自由的人才。& & 仲量联行广州商业地产部总监马炜图表示，联合办公有助于企业租户提高灵活性，更好地吸引和留住人才，营造出员工的互动氛围和在线社群氛围。& & 但近日，联合办公空间MadSpace宣布破产倒闭，也为行业发展敲响了警钟。其负责人表示，客观上，由于产品不成熟，用户习惯不成熟，市场需求量小，现在整个联合办公行业没有绝对的成功案例。& & 对于一些联合办公空间的接连倒闭，有业内人士表示，预计未来联合办公品牌数量将进一步递减，甚至有人预测，联合办公最终将留下不超过100家，基于此种种，有人断言，联合办公行业已无进一步上升的可能，发展前景不容乐观。但是，事实真的如此吗？& & 任何事物的发展到其消亡都会经过一个由盛到衰的漫长过程，联合办公行业亦不例外。作为舶来品的联合办公行业，自WeWork进入中国市场以来，经历了初期试点和同质化跟风后，必将找到自身定位、盈利模式的发展时期。& & 业内人士表示，当前国内的联合办公行业只是顺应市场趋势，不是发展过了，而是自身定位不明确，还没到结束或消亡的阶段。雪崩过去，洗刷掉了一地枯枝败叶，留下来的，才是真正具有发展潜力的品牌。业内人士同时指出，作为空间运营商，应该考虑的是如何把客户服务好，而不是把重点放在数量的扩充上。如果联合办公的市场是真实存在的，只要把空间做好，将质量把控好，空间数量的增长都会是自然而然的。同时，借助互联网技术，未来最佳的联合办公空间将线上和线下的服务融为一体，并提供其他高端服务选项，着力为职场营造在线社群。如此这般的&联合办公&前景广阔。& & 仲量联行还在白皮书中提出促进联合办公模式在中国迅速发展的四大核心推动力：首先，政府对初创企业的大力支持，使得需要联合办公空间的小型初创企业大量涌现。其次，随着中国&千禧一代&逐步成为职场的中坚力量，联合办公模式对他们产生极大的吸引力。第三因素是中国的共享经济正在蓬勃发展。最后，得益于现代科技的迅速发展，许多独具一格的联合办公方案得以成功推出。可以说，不论是资本市场还是投资人，仍旧有一大部分人十分看好联合办公行业的未来前景。
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联合办公行业发展迅猛 未来仍可期
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在国家大力发展众创空间、推动科技创新服务于实体经济转型升级的背景下，&联合办公&发展迅速。上海仲量联行近日发布了一份题为《联合办公: 短瞬即逝还是大势所趋》的白皮书，报告称，在中国，2015年前仅有为数不多的独立联合办公空间。但在过去的12个月，联合办公空间在中国的一线及1.5线城市的发展速度却异常迅猛。
联合办公更注重的是创造一种鼓励合作、分享、增强开放性、创新性并提升整体客户体验的办公空间环境。以北京和上海为例，仅在过去的18个月中，就已经建成了超过500处的联合办公空间。当前，全球联合办公领域的多家知名企业已进驻中国，例如总部位于美国的WeWork于2016年正式进入中国，并已在上海完成其三处联合办公空间的选址。SOHO中国也于2015年推出了联合办公品牌&3Q&。
联合办公的一些特有优势是传统办公所无法比拟的。长期以来，服务式办公一直为租户提供灵活的快速扩张或收缩工作空间的便利。而现代化的联合办公空间更是将灵活性这一优势发挥到了极致。联合办公的另一大优势是可以创建&互动氛围&&&换句话说，这样的空间可以促进在不同企业工作、拥有不同背景和不同专业领域的人员之间的相互协作。此外，联合办公更符合年轻人的办公需求，有助于拉近企业与员工的距离，因此采用这种办公模式的企业更容易吸引崇尚自由的人才。
仲量联行广州商业地产部总监马炜图表示，联合办公有助于企业租户提高灵活性，更好地吸引和留住人才，营造出员工的互动氛围和在线社群氛围。
但近日，联合办公空间Mad Space宣布破产倒闭，也为行业发展敲响了警钟。其负责人表示，客观上，由于产品不成熟，用户习惯不成熟，市场需求量小，现在整个联合办公行业没有绝对的成功案例。
对于一些联合办公空间的接连倒闭，有业内人士表示，预计未来联合办公品牌数量将进一步递减，甚至有人预测，联合办公最终将留下不超过100家，基于此种种，有人断言，联合办公行业已无进一步上升的可能，发展前景不容乐观。但是，事实真的如此吗？
任何事物的发展到其消亡都会经过一个由盛到衰的漫长过程，联合办公行业亦不例外。作为舶来品的联合办公行业，自WeWork进入中国市场以来，经历了初期试点和同质化跟风后，必将找到自身定位、盈利模式的发展时期。
业内人士表示，当前国内的联合办公行业只是顺应市场趋势，不是发展过了，而是自身定位不明确，还没到结束或消亡的阶段。雪崩过去，洗刷掉了一地枯枝败叶，留下来的，才是真正具有发展潜力的品牌。
业内人士同时指出，作为空间运营商，应该考虑的是如何把客户服务好，而不是把重点放在数量的扩充上。如果联合办公的市场是真实存在的，只要把空间做好，将质量把控好，空间数量的增长都会是自然而然的。同时，借助互联网技术，未来最佳的联合办公空间将线上和线下的服务融为一体，并提供其他高端服务选项，着力为职场营造在线社群。如此这般的&联合办公&前景广阔。
仲量联行还在白皮书中提出促进联合办公模式在中国迅速发展的四大核心推动力：首先，政府对初创企业的大力支持，使得需要联合办公空间的小型初创企业大量涌现。其次，随着中国&千禧一代&逐步成为职场的中坚力量，联合办公模式对他们产生极大的吸引力。第三因素是中国的共享经济正在蓬勃发展。最后，得益于现代科技的迅速发展，许多独具一格的联合办公方案得以成功推出。可以说，不论是资本市场还是投资人，仍旧有一大部分人十分看好联合办公行业的未来前景。（记者 陈晴）
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商业潘石屹说，SOHO 中国要发展，未来主要靠联合办公
对于这家从物业销售向物业租赁业务转型的企业而言，联合办公空间也许是它最具想象力、也最具风险的部分。
8 月 17 日，商业地产开发商和运营商 SOHO 中国有限公司（简称“SOHO 中国”）发布截至 2016 年 6 月 30 日的中期业绩报告。今年上半年，该公司营业额约 7.27 亿元，同比上升 85%，毛利率达 77%；净利润约 6 亿元，同比上升 344%。
此外，该公司外债比例从去年底的 56% 降至今年年中的 6%。CEO 张欣称，SOHO 中国目前的 162 亿元债务中，仅 3.6 亿为短期债务。
这也许是自 2012 年潘石屹提出“以售转租”（即主要收入依靠租金而非地产销售）战略以来，“转型”这个词第一次成为业绩上升，而不是业绩下滑的理由。
过去 5 年，SOHO 中国的财报数字都不太好看。2010 年取得 238 亿元的销售额之后，该公司的表现持续下滑，2011 年销售额跌至 109 亿元，而到 2012 年仅为 94.68 亿元。
“转型”战略提出之后，由于人为削减物业销售业务，SOHO 中国的财报就显得更为尴尬，2013 至 2015 年营业额分别为 146.21 亿、60.98 亿、9.95 亿元，直接从百亿掉至十亿。
“大家都需要时间慢慢适应这一点。SOHO 中国已经不是一个‘房地产工厂’了。我们已经从房子的制造商变成大业主，所以现在评价我们业绩表现的标准也不该是销售额，而是资产价值。” CEO 张欣在发布会现场说。
自 2007 年上市以来，SOHO 中国曾一度迎来自己的黄金期。2007 - 2009 年，它借助自身在营销上的优势对收购项目频繁且迅速地进行贴牌溢价出售。比如 2009 年收购的北京嘉盛中心，购入两个月后即以高出买入价 89% 的价格卖出，项目盈利达 11 亿元。
不过，2009 年以后，地产商在北京的拿地难度愈发增加。北京招拍挂市场还给 SOHO 中国下了一道封杀令——原则上不允许散售。因此之后 4 年 SOHO 中国以 300 亿元“光速进军上海市场”，在 2009 - 2013 年间在收购的 12 个项目中，有 4 个都在上海长宁区。
这种重资产模式并不长久。
“传统的商业地产是资本密集型产业，靠惯性走的话，很可能就像泰坦尼克号撞到冰山，更可怕的是撞到冰山还没有感觉。”潘石屹在时说，“我们需要为 SOHO 找到一条安全的道路。”
“转型”因此成了过去 4 年 SOHO 中国的主题。从 2012 年 8 月起，该公司提出从“开发销售”转向“物业自持”，目标是成为一家重资产、轻销售的公司。
张欣近日在接受《华尔街日报》专访时的表述则更为直接：“SOHO 中国之前已通过建设和销售从快速的城市化进程中获益，直到达到‘城市都已建好，高楼都已盖完’的阶段。公司一直在寻找下一个增长领域。”
SOHO3Q 北京
他们看中的这个增长领域就是物业租赁。根据 SOHO 中国官方提供的数据，该公司投资物业总建筑面积约 170 万平方米，其中可租面积有 120 万平方米。目前，其自持物业平均出租率达 85%，今年上半年租金收入约 7 亿元，同比上升 60%。
依靠租金意味着更大的不确定性。根据第一太平戴维斯市场研究部近期对上海核心商务区办公楼市场的最新预测，未来三年，上海商务办公楼供应量将从原先的 108 万平方米降至 61 万平方米，空置率将从 8.4% 升至 11.5%。写字楼市场即将供过于求。
对于空置率的问题，潘石屹回应认为 SOHO 中国的优势是地段和管理。
“办公楼出租的状况确实是北京比上海市场更好。但我们对上海市场很有信心，因为 SOHO 的物业都在最繁华的地方。另外，人们对办公大楼景观、层高、大堂等的要求降低了，反而是手机信号、互联网连接、办公效率等排在第一位，这是我们的优势。”
SOHO 3Q 北京
除了传统长租业务，SOHO 中国另一个更受到关注的是 2014 年 8 月起内部开始筹备的、被称为第二次转型计划的联合办公空间品牌 SOHO 3Q。在发布会上，香港、北京和上海三地媒体提出的 15 个问题中，有近一半都与此相关。
潘石屹将联合办公业务称为“SOHO 中国未来发展的主要推动因素之一”。截止上个月底，北京和上海共开设有 16 个 SOHO 3Q 中心，共计 13603 个座位。这个数字到年底预计将增至 16000 个，主要出租对象为互联网企业和科技公司。财报显示，其平均出租率达到 70%。
并不是所有人都看好这个市场。穆迪投资者服务公司分析师 Stephanie Lau 在接受《华尔街日报》采访时表示，即便是在北京或上海这类一线城市，共享空间需求是否可持续存在不确定。
在国内，这个市场因为门槛低也显得拥挤且无序。
根据互联网商业办公租赁平台优办网 6 月统计的数据，到目前为止中国共享办公空间大约有 2300 家，从运营主体上看大致可分为地产商类、二房东类、创投类和媒体类。然而其中形成规模并具有独特商业模式的品牌并不多，算得上相对成熟的只有 Work+、方糖小镇等。
地产商进入联合办公空间，更多时候则散发着一种借着政策利好盘活房产存量的投机味道。潘石屹的 SOHO 3Q 和万科集团前高级副总裁毛大庆的优客工场可能都容易被归为这个类别。
SOHO 3Q 的定价为一个办公桌每周 1000 元，一个独立办公室每周 1300 元，而“创客工厂”据说价格为每人每月 2000 元。对于初创企业而言，这并不是个小数字，因此发展状况也和潘石屹最初设想的不同。
更不用说新竞争者的加入。就在上个月，创立 6 年的 WeWork 进入中国市场，在上海延平路静安 WE 国际文化创意中心正式开幕，可容纳约 500 人左右同时办公。它们最近也开始招聘企业销售主管，希望扩大企业用户数量。
不过张欣在接受《华尔街日报》专访时表现得比较乐观。她认为 SOHO 中国现有的办公空间使其具有速度和规模优势。“进入这个行业的人和企业很多，但能做出规模的还没有。”
SOHO 中国总裁阎岩还在发布会上表示，SOHO 3Q 未来计划扩展到互联网和新经济比较火热的二线城市，如深圳、杭州、西安、成都、武汉等。由于 SOHO 中国在京沪之外没有自持物业，这些联合办公空间将与第三方物业合作拓展，只输出管理。
以租赁业务为重并不意味着 SOHO 中国不再涉足物业销售了。，过去三年，SOHO 中国已在上海套现超过 100 亿元。2013 年和 2014 年，潘石屹分别出售了位于上海曹家渡板块的静安广场、虹口区的海伦广场以及虹口 SOHO，另外还出售了虹桥凌空 SOHO 一半的项目，套现 83 亿元。
就在上个月末，SOHO 中国刚刚以 32.97 亿元出售了 5 年前收购 SOHO 世纪广场，高出收购成本 70%，给账面带来 5.02 亿元的毛利润。这个数字接近该公司 2015 年整年 5.38 亿元的净利润，不过，世纪广场的可租面积仅占该公司自持总可租面积的 3.7%。
“持有租赁的模式不会变化，核心资产不会出售。现在房地产市场面临‘资产荒’，SOHO 世纪广场的出售依然是遵循‘市场高峰出货，市场低峰进货’的原则。未来我们还将有 2 到 3 个非核心物业打算销售，都在上海，包括 SOHO 天山广场、虹口 SOHO、凌空 SOHO。”潘石屹在发布会现场表示。
对于这家转型中的地产商而言，销售业务仍然是最熟练且基础的部分，帮助其维持低负债率、创造转型所需的现金流，同时用来试探市场、规避风险。更有想象空间的还是它寄予厚望的联合办公业务，尽管这部分营收“还未达到可公开报告的金额”，且市场前景尚待探索。
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好奇心微信公众号联合办公场地企业盘点：谁会是中国版的WeWork？
[ 亿欧导读 ]
WeWork将联合办公空间的概念推向热潮。近日亿欧网根据“中国O2O产业图谱”对目前市场内致力于联合办公空间的企业做了一个盘点了，分别是点点租，SOHO 3Q，Weoffice我们办公，优客工场，马上办公，Walnut。
来自大洋彼岸的WeWork近日正在启动4.3亿美元融资，估值将达到100亿元，WeWork再一次将联合办公空间的概念推向热潮。联合办公空间是指能够使来自于不同公司或者组织的个人在共同的空间进行办公。在此空间中，联合办公不仅共享了办公环境和设施，同时也共享了一定的信息资源，从而达到一定得合作。WeWork从诞生之日起就引起无数创业者和资本的热捧，房地产行业如何互联网＋转型，WeWork为中国房产商们提供了一个很好的模板。
近日亿欧根据“”对目前国内市场上，致力于联合办公空间的企业做了一个盘点了，分别是点点租，SOHO 3Q，Weoffice我们办公，优客工场，马上办公，Walnut
点点租成立于2014年3月，隶属于深圳爱布丁梦想科技有限公司，总部设在中国深圳市科技园，由陈晨和阮来是我共同创立。点点租是一家为企业提供办公空间租赁服务的O2O平台，为成长型企业打造办公空间。点点租通过“线上选房-智能匹配-陪护看房-撮合交易”的标准流程完成交易，即用户可以通过网络或APP搜索办公空间租赁信息并完成在线预约看房，点点租通过线下带看，最终完成交易。
2014年4月，点点租获得数百万人民币天使轮融资。2015年1月，点点租再次获得1000万人民币A轮融资。
SOHO 3Q是SOHO中国推出的首个互联网产品，成立于2015年2月，SOHO中国创始人是潘石屹和张欣。SOHO 3Q也是SOHO中国的第二次转型，是一个现代化的共享办公空间。即办公的O2O模式。租户在线上从选房、订房到付款完成交易。租户也可以通过线上处理相关事宜，可以只租一个星期，也可以只租一张办公桌或一间办公室。目前SOHO中国在北京开通了望京SOHO和中关村SOHO，在上海开通了SOHO复兴广场三个项目。
3.WeOffice我们办公
WeOffice成立于2015年4月，隶属于北京创知网络营销技术有限公司，由陈琪和焦玉共同创立。WeOffice是是一家为早期创业公司提供场地及相关企业运营管理相关服务的初创公司，旨在为早期创业团队提供一站式创业服务，总部在北京，有2000平米的办公空间。WeOffice会为创业者提供办公空间和各种办公设施外，针对很多创业公司面临的人事、财务和法律、营销等问题提供增值服务。
2015年4月，WeOffice宣布获得500万人民币天使轮融资。
4.优客工场
优客工场创立于2015年4月，隶属于优客工场北京创业投资有限公司，由毛大庆和白小红联合创立。优客工场是一个主打创业的共享办公空间，除了有定期的讲座、论坛外，还可以为创业者提供投融资对接、财务、法律方面的服务。优客工场目前已经与北京阳光100、鸿坤花语墅、峰创科技园、万科台湖新城等十余个物业项目签订租赁合约落户，未来一个月内还将陆续在金融街、通州等区域签约下一批项目。
2015年4月，优客工场获得红杉资本中国，真格基金，创新工场投资的天使轮融资。
5.马上办公
马上办公创立于2014年8月，隶属于上海斟石信息技术有限公司，创始人邓连喜。马上办公是一个办公室短租O2O平台，通过整合市场上的闲置办公资源，通过标准化的改造，对接用户的短期租赁需求，提供创业者们办公需求。业主则可以发布房源，租客可以通过自己搜索或者委托马上办公团队寻找办公场所，去对接中小企业创业起步、临时过渡、开设办事处等对办公室短租的需求。
Walnut创立于2015年1月，隶属于成都核桃网络有限公司，创始人张艺达。Walnut提供办公平台租赁服务给给创业团队和自由工作者，并且提供外包服务，包括基本的行政，法务，财务等。创业者可以在线上进行会员申请，经Walnut审核通过即可入驻，然后企业或个人可以在线上联系线下交流。目前Walnut社区有2500平米，产品将于8月份上线。
从以上的六家企业，我们可以看到致力于联合办公空间的企业所具有的特点：
1.全要素：能够提供创业创新等办公的基本空间，设施和设备。
2.便利化：不仅为创业者提供了便利的环境，甚至有些还提供外包服务给创业者，包括基本的行政，法务，财务等。有利的促进了创业企业的成长。
3.协同与互助：联合办公企业都在通过一些活动增加创业者之间的交流与沟通，意在促进创业者之间进行信息的共享，达到聚合效应。
4.线上与线下的结合：完成从选房、订房到付款完成线上闭环交易，线下可以到店参观。&
致力于联合办公空间的企业所具有的特点不仅在于促进创业活动，也显示房地产企业的一个未来的发展方向：从传统的房地产开发商和销售商，逐步转型地产服务商。互联网＋环境下的房地产企业，会让客户觉得服务的距离更近更方便，从而爆发新的增长点。
本文作者张振伟，亿欧专栏作者；微博：；微信：hearwechat（添加时请注明“姓名-公司-职务”方便备注）；转载请注明作者姓名和“来源：亿欧”；文章内容系作者个人观点，不代表亿欧对观点赞同或支持。
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