【追梦优雅】第四章『开启商城旺门』第十一篇[艰程再
　【追梦优雅】第四章『开启商城旺门』第十一篇[艰程再冲浪]
更新时间 0:14:00& 字数：2691
　第十一篇[艰程再冲浪]
　　——“追梦无宁日，艰程再冲浪！”
　　由“业主代表”、“××商业经营管理公司”和何先生的经营团队，三方正式签订下了“委托承包经营协议书”，他们开始在我国首家尝试：把类似这些商业地产产权几乎全部卖散给个人，而现在又重新“整合业主统一商业经营”的典型案例，引起了媒体广泛的关注，各大报纸都纷纷加以报道和跟踪……
　　“业主代表们”开始了紧张的“业主沟通工作”，何先生的经营团队开始了项目整体策划研究及前期筹备工作，而发展商方面，因为公司原来有一帮承包销售商铺的人员，还想在后续做旺这座商城上，再做最后的努力，以挽回目前大部分商铺在公司返租期空置一年的经营亏损局面；因此，对现在出现的：“公司领导倡导、业主自发组织、何先生积极努力变革”的举措，大为不满，开始设置重重障碍，为首者立即向公司领导列举种种理由，劝阻公司取消这个方案，并且以“何先生是被地下商场老板赶走的无用之人”为诋毁，但是，公司领导却坚决反驳表态道：“给你们这么多时间和机会现在都没有结果，不管白猫黑猫，抓着老鼠就是好猫！”因此，这些销售人员就开始从另一个角度设置障碍——因为这些业主都是通过他们的手，买到商铺的，他们很容易就能和一楼业主进行沟通，他们劝说一楼部分业主，不要轻信何先生的话，不要参加“委托统一经营”，有的销售人员就直接通过工作便利条件，用钥匙打开商铺，从里面贴上他们个人代业主出租的联系手机……因此，这给“业主代表”做业主工作带来了一定的难度；同时，这些业主千人千面，各人思想和态度都很复杂，一部分人还停留在原来“卖铺人员”宣传的“投资高回报率”上，等待着商家拱手送上高额的租金，一部分人用怀疑和不信任的目光看着何先生，以观后效，一部分人就是说不出任何原因的坚决不同意加入“统一经营”，还有少数人，抱着“坐轿子”的态度：“你们搞好了，我自己来做或者自然有人找上门来租铺！”……等等，总之，推进工作遇到了相当大的阻力。
　　面对净资产有十几亿，承载着四星级国际大酒店的“巨黥商城”，又坐落在日均几十万人流的商业步行街，可以理解，“近一千个小业主”对此地充满憧憬及面对现实如此大的冷热落差的矛盾心态；无怪乎，众多商家众目睽睽的关注着这座“巨黥商城”的进一步演变；按照原来的计划，能够由一楼商铺业主每人再投资三千元启动费用，可以收集二十多万资金，就能保障项目招商的目标如期成功实现，但是，虽然有一半以上的业主同意参加“统一经营”，但是，到真正交钱时，很多业主就开始犹豫了，最终，业主代表收到的启动资金只有几万元，怎么办？如果继续做下去，何先生将会面临后续资金的困扰，很显然，发展商是不会再投资了，也就是说，难道后续资金得由何先生来投资？这显然是要“螳螂挡车”；怎么办？一种挑战的风险，摆在何先生及其团队的面前，是停止？还是继续前行？在业主代表们和发展商的一再鼓励下，木已成舟的不可逆转趋势，不由自主的推着何先生继续面对挑战……
　　“不讲过程，只要结果”的挑战开始了：只有三个多月的时间在紧逼着他！有限的资金窘迫着他！公司的反对派在嘲视着他！一些不同意加入统一经营的业主在拭目以待！一种无法预见的趋势一直缠绕着他……他客观分析了商场的现状、问题、趋势，认真总结了以往的经验，心中开始梳理出了几套应对方案与措施。
　　第一套方案是——最理想的方案：就是打通拆除现有商场已经分隔为一间间只有几平方的小商铺，引进大商家进来做各种不同的大卖场，这样就能改变目前这种阻断外面顾客进来的视线与感受不到整体商业气氛的封闭格局；但这需要所有业主的同意与配合，需要起初以较低的租金吸引大商家先进来，然而，只要有几户业主不同意打通旧商铺，让商家自己来重新布局新商场，大的商家肯定是不会进驻这个“地道站”的。
　　第二套方案是——迫于无奈的方案：如果无法实现整体打通商铺做大卖场的计划，只能招商引进小个体商户进驻经营，但这需要租户的配合，要有共同守旺这个场的预期，这，对于“资本有限，亏不起就立马走人”的租户能做到吗？否则，即使商铺全租出去，由于封闭式小商铺堵塞顾客进不来，小租户又无法和临街个体商店去竞争，这些小租户还是抵抗不住亏损的压力，迟早会陆续走空的。&
　　第三套方案是——在进行一二套方案中的补救方案：在实现一楼商铺招商成功的基础上，“骑马找马！”也就是：同时要从这座商城整体的趋势去考虑，去努力寻找突破口，争取整体引进大的商业项目运作，这才是真正把这座商城整体持久盘活的唯一出路；何先生在一种似乎是胸有成竹的心态下，做好了从容应对各种挑战的思想准备……
　　第一套方案得到了很多大商家的积极相应：目前中国最大的洗涤化妆品商业连锁企业“屈臣氏”过来考察并提出了相关条件；手机数码商业连锁企业“协亨”、“中域”等也过来考察；法国大型欧洲服装连锁企业也进驻洽商考察……但是，最终因为一部分业主就是不同意加入统一经营，不愿意打通旧商铺，方案搁浅；
　　第二套方案开始全面实施，由于新的“三条街”规划方案给诸多商家耳目一新的鼓舞，在业内享有一定声誉的『××女人网站』和招商画册中，令商家和投资人十分信服、心服的全面系统的经营策略介绍，让众多投资人纷纷前往咨询、报名、登记；“小吃一条街”商铺很快被租户抢订完；“饰品精品一条街”因推出了由何先生亲自设计，并自行投资制作的，富有当地文化历史造型特色的一种“精品商亭”，灯火辉煌，琳琅满目；填充了原来空旷冷清的东西南北走廊，一改原来走廊摆地摊式的小摊位，并且申请了国家专利，该产品一出来，就轰动了这个步行街……“××女人服饰专卖一条街”里面原来冷冷清清空空旷旷的商铺，如今也是人来人往，装修的敲打声和租户的吵闹声此起彼伏，在不到三个月的时间，已经租出80％的商铺，等待黄金周的第一天隆重开业……
　　此时，何先生非常冷静的担忧着这些租户未来的命运，看到他们进来的商品与外面临街的商铺经营的商品没有什么大的区别；最要命的是直接影响到里面商铺经营的后面一排“特色小吃一条街”，外面还在不断施工，无法预期结束的“市政修路工程”和“酒店施工工程”一直在进行着，沙石成堆、尘土飞扬；同时，原来由何引进，预期准备好的一批“由可口可乐企业投资提供的休闲座椅和阳伞”
此时也因为街道等部门的干涉，被强行撤了出去……是啊！美好的梦想，总是伴随着阴影去迎接阳光哦！实践梦想，更需要铺垫艰辛的筹码去接受未卜命运啊！......（待续）
【追梦优雅】第四章『开启商城旺门』第十二篇[构筑国际大舞台]
更新时间 13:45:00& 字数：2522
　第十二篇 [构筑国际大舞台]
　　——“棋走一步看十步，商建一局问一盘！”
　　画家在面对一张白纸，落笔前需要构思立意，构图布局，从而落点至面，浑然成画；
　　建筑师在设计图纸前，需依据楼层设置高低，地质土层条件来定位对应承载的基础建筑结构；
　　然而，何先生在面纸落笔前，所面对的却是一幅已显败笔的分散个体小商铺群的商场画面；依据已经落成的商城建筑，首层商场却被分割封闭在“杂食堵道，无门迷宫”的两翼侧背……
　　凭着他一贯在面对“残局”项目，寻求创新与突破时，一种逆向思维的直觉告诫自己：如果继续陷入“小商铺群招租引商”的现状，跟着迷宫的感觉走，他知道是始终走不出这座商城的迷宫，尽管在他面对“商场经营存在的诸多硬伤”，“产权分散的业主一盘散沙、各自为政”，硬着头皮顶上“资金匮乏，蛇吞象的挑战”，虽然他还是做到了象当初地下层那样，在短短的几个月时间内，将该商城的首层商铺由冷炒热，由空寂无人到人丁兴旺起来，但在他选择执行三套应对方案时（上一章节有所介绍），由于第一套方案因部分业主拒不加入统一经营而搁浅，对迫于无奈而实施的第二套方案，他又有着未来预期的担忧，促使他不得不同时启动第三套方案——尝试整合相对独立成型，近一万平米的商城二三层，近六百多位分散业主商铺，调动何先生以往所拥有的商业资源，准备在首层商铺招商的同时，启动整座商城运营的一个大型国际型的招商项目……
　　随着我国加入WTO双边国际贸易协定数年以来，所带来的我国企业进入国际市场的迅猛扩展之势，随之显现的我国与欧洲、西方国家之间的贸易逆差，开始形成的纷争在不断升温，为我国企业全球化发展空间，提供了更多的机遇与挑战；随着中国和欧美之间的纺织品贸易摩擦日益加剧，世界庞然经济大乌欧盟也对中国刮目相看，中欧之间的窥视与期待的契机随即到来……
“国际型大型商业招商经营项目”方面，何先生有着多个此类项目研究策划实施成功的案例；他还记得，曾经刚来到这座城市时，一座毗邻城市的一个烂尾三年多，占地十几万平米的『××××五金交电城』项目，就是他带领团队，通过挖掘当地的市场优势资源，设计构建成一座『集中市场现场集合交易与国际电子商务互动的交易平台』，打破了传统市场交易模式，迅速通过了政府的审批立项……他还参与了在这座城市举办的，由他负责总策划、宣传、执行的一个大型“第二届世界杯××××比赛”的国际型赛事……
　　自首层商铺正式招商开始，何先生就开始着手研究相关适于『××商城』运营的大型国际贸易型招商项目，试图通过国际商务平台，来盘活这座商城……他拨通了一位多年朋友的电话……此时，这位朋友正值担任“欧盟与中国政府之间刚刚建立起来的一个‘官方督导，民间运作’的双边贸易组织”——『欧中××××』——法国巴黎驻中国机构的首席执行官；一份“内容详实，据理充分的『××经贸商城』项目可行性分析报告”，打动了『欧中××××』中方代表们的心，并由何先生多次引领该机构的高层领导，以及数家投资机构到『××商城』考察；包括一些外国客商在内的朋友，一踏进中国这条著名的商业步行街，就被数十万人潮如涌的沸腾场面所震惊；翻阅具有上百年国际商贸历史的这条古老商街，诸位投资大鳄与巨商，无不为之潜藏的巨大金矿而动心，香港巨富×××一掷数十亿元港币，就曾在邻近数百米处圈上了一块地，准备在此建设一座国际化的SHOPPING
MALL（特大型复合式购物消费城域中心）；由前欧盟主席××先生担任会长的『欧中××××』，因看好这座国际化的大都市的发展前景，加上欧盟计划在数年内，准备投入数亿欧元在中国几座城市内选址举办首届『欧洲——中国博览会』，因此，省市政府领导为能争取到届时将在我国召开的『欧洲博览会』能在这座城市举办权，准备在十月中旬，由市政府投资数百万元，与『欧中××××』召开一次『××××论坛』；具有敏锐商业眼光的何先生，意识到这是个千载难逢的商业机会；如果能在二个月时间内，实现整合『××商城』的数百位业主，达成与相关投资合作商的项目启动，将可借此“数百名中外媒体记者关注的论坛”召开之际，展开宣传声势，将以“四两拨千斤”的媒体传播效应，实现后期引进国际商户进驻商城的契机！因此，他的全盘计划得到了『欧中××××』的大力支持，整合了数家投资机构和一个香港进口商品交易会的大型企业等，计划联合在『××商城』投资开办一个常年的『××经贸商城』项目；该计划也得到了当地区政府的大力支持，发展商也准备投资数十万元，对该项目进行全面的形象包装……
　　如何做到“短时间、高效率、快节奏”的实现整合近六百名业主的工作，这是一个十分艰巨的工作考验：“组织难——投资业主来自五湖四海；人心散——千人千面人多心杂；期望高——买铺时指望高收租金快回报；时间短——离『××××论坛』召开之日只有一个多月时间了”；何先生周密的筹划好工作流程，带领项目运营团队，在发展商的配合支持下，仅用几天时间，分几期召开了“近五百多位业主会议”，同时，每场会议及时推选出五位业主代表，五场共选派出二十五位临时业主代表，每一位代表担任一组约二十几位业主的组长，负责今后与分组业主进行沟通和快速信息传递；同时，组建成“财务组、商管组、物管组、决策组”等专业分工，高度集中的组织结构；在短短的五天时间，就完成了近五百多业主的组织工作，形成了“业主分组个别沟通，集中业主代表研讨，同时展开商家谈判”的高效率的齐头并进工作态势……（待续）
【追梦优雅】第四章『开启商城旺门』第十三篇[众望项背]
更新时间 15:40:00& 字数：2689
　第十三篇[众望项背]
　　——“一石能激千层浪，一夫难聚众夫心！”
　　现代商业地产是与各种零售业形态充分结合的高专业化产业，因此应该是多功能相协调的；它综合了商业地产的购物、休闲、运动、餐饮、商住、办公、酒店、豪宅等九大功能，实现了多功能之间的优势互补。写字楼公寓、酒店式公寓、商场复合公寓、五星级酒店汇聚的白领群体和上流阶层形成庞大的消费市场，都能为商业部分带来巨大商机，但是，目前国内绝大多数商业地产项目，都是以“短投快收”的预期为定位，因此大多采用“短、平、快”的“模块化”运作模式，即简单地把整个项目分割成若干模块再进行叠加，以便于快速实现“炒楼、卖楼”的变现目标；从而放弃了统一规划和专业化的开发操作程序，结果导致模块之间、商业项目与零售业态接口出现偏差，削弱了整个商业项目规划的合理性、长效性，严重制约了商业地产的正常发展。比较普遍的情况是，在同一区域内的几个项目相隔距离较远，无法形成整体规模，反倒削弱了项目的总体竞争优势。尤其是在我国典型的“集群式分隔小商铺”——“切小、卖散、卖光走人”的商业地产开发形式，更是违背了现代商业零售市场的后续经营的规律，因此导致我国目前大部分类似的商业地产都在闲置，商铺业主投资变成了一种“物业库存”；
　　我国2002年至2003年期间推向市场的商业地产项目，多数都是采用这种“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁+商铺全零售”模式。从而暴露了许多与这座商城同样的问题，为了调动购买商铺业主的投资升值欲望，大多数发展商在招商政策中，都运营一种『三年保底返租』的卖铺策略——即发展商采用远远高于未来商铺实际租金的标准，从购买商铺的业主手中再将该商铺返租回来，或者一次性按照三年返租金总额，换算成购铺总价的折头，一次性返还给业主，或者，在三年返租期间，每月由发展商向该商铺业主交纳当月租金；从而，让很多投资人真真切切的感受到了投资商铺高收益的“先得为快”的体验。
　　在何先生与投资商认真分析这座商城二三层商铺的租金价值及投资风险的合理平衡线时，了解到临近类似商厦的租金标准，二层以上，每月每平米租金在五十到八十元左右，考虑到该商城商铺业主购买商铺的价格高因素，定位『×中经贸商城』内商铺每月每平米租金提高到一百二十元至一百五十元之间，因此，投资商每年不管有否收益，需要支付该商城一千多万元的租金，这对于刚刚启动运营一个项目的投资公司，是存在着很大的投资风险的。
　　这座商城二三层近六百个商铺的业主，当业主代表分别和业主沟通时，对于在返租期还没有到期之前，提前运营该项目，心里有着不同的租金期望指标：
　　——“现在离返租期还要二年时间，每个月我能稳定的拿到三百多元一个平米的租金，如果要我现在就同意将商铺租给经营商，五年期太长不说，每个月只有一百二十元一平米的租金，连我每月支付银行按揭的利息都不够，比现在我收的返租金要低60％以上，我不同意”有20％以上的业主的态度很消极，大有“洛阳纸贵”，待价而沽。
　　——“应该统一经营，不能一盘散沙，让业主各自为政，这样，这个商场永远做不出特色，无法聚集人气，一开始租金低一点，要鼓励商家进来做旺这个场”大多数业主都同意实施这个方案，看到商铺在返租期空置有一年多，发展商都无法做旺这个场的现状，都能本着实事求是的态度，希望返租到期前，能看到已经成为自己孩子的物业，真能成为待嫁而咕的抢手闺女。
　　“你们25位代表『××商城』600名商铺业主的代表，必须在9月28日前统一出来90％以上业主的意见，反馈到发展商这里，因为由市政府主持召开的『×中经贸论坛』大型国际交流会议将在十月中旬召开，届时我们想利用中外媒体到会和×洲联盟官员及数百家国际国内企业这个相关资源，为这座商城未来的市场推广，打开国际国内的商家渠道，带来一个绝佳的机遇……”何先生为取得项目最终取得业主支持，而提前两周时间，不断的催促业主代表展开联络、沟通、统计工作…….指定最后的答复期限。
　　日晚上二十一点半，从一家大酒店传来一部分业主及代表的声音：“何先生，我们现在已经商量好意见，请你现在就打的士过来，到『东江大酒店』来找我们！”
　　何先生马上就赶到指定酒店的宴会厅，只见一群酒足饭饱的各色人物，正在兴致勃勃的交流、争议，见何先生已到，种种疑惑不解的质问向何先生聚集过来：
　　“你们用这么少的租金压我们，我们的投资连银行利息都收不回来，你们是代表项目投资商的利益和我们讨价还价吧？”
　　“发展商给我们的返租金要比你们给的租金高一倍多，按照这个地段的商铺，至少应该每平米在六百元以上！”
　　“何先生！我们业主代表和部分业主今天聚会商量的最后结果是，这个商城的商铺，平均每月租金至少要在二百元以上”一位较有权威的业主代表，概括、表明了大部分业主的心理底线。
　　“我还是要重复表明一下我的立场：我不是仅仅站在投资商家利益角度，去牟利的中间商，我是代表发展商，和代表你们业主的利益，去寻找投资商家的一位商场经营的专业人士，考虑如何盘活这个商城为定位，但是，我们必须尊重市场的现实状况，也要考虑到商家的合理要求，否则，我们自己王婆卖瓜，孤芳自赏是没有意义的…….按照你们现在所定的心理价位，我认为已经远远背离了目前这个商城吸引大的商户进驻的条件，如果是这样，我以为这个项目要想继续去做，只有你们业主自己集资来做了，否则，投资商是不会选择这个商城来做这个项目的，因为这样的投资风险太大……”何先生一一向一些不明白的业主，进行有理有据的分析、沟通、解释，整个场面在七嘴八舌、各抒己见的氛围中，僵持许久，最终没有统一意见，不欢而散……
　　第三套提前行动的商城解救方案，最终在业主人心涣散、难以统一的状态中，何不得不转回现实，鸣锣收兵，只好集中精力把首层商场的商铺开起来再说了；
　　黄金周第一天，这座已经空寂一年多的商城首层，已经是人山人海，商旺街旺起来，“过去地摊式的一条街，如今已经被一排排具有地方民族特色，灯火辉煌的『花灯轿』商亭所替代；一间间丢空的商铺，已经布满了商品，挤满了顾客；业主们喜笑颜开的收到了进驻经营商家交纳的租金和费用……”在何先生为商场首层开业所请的两队“舞狮队”进来剪彩时，，因为人流太多，担心会出事故，被当地治安警察勒令停止“舞球采青”，商家看着熙熙攘攘的人流涌进了商场，都开心的忙得不亦乐乎……（待续）
【追梦优雅】第四章『开启商城旺门』第十四篇[风生水起]
更新时间 15:30:00& 字数：5318
　第十四篇[风生水起]
　　——“各行我素理自居，众心合力他山梦！”
　　中国历来是崇尚集体主义的民族。“人必在群中始有道，必与人相配成伦始见理。离开对方与人群，亦就不见有个人”。然而，自改革开放以来，一种大过于西方的“崇尚自由，崇尚自我，崇尚独立”的个人主义，似乎又把人们带到了战国七雄的历史，极端的“集体主义”和极端的“个人主义”就这样在中国的商业领地离奇地交织在一起，而中国历史的治乱循环正可说明这两样东西始终是在较量着，其后果，当然是一种非理性的趋向。
style="display:none"&发布&/div&　　现代商业竞争的残酷现实表明：已经在西方验证的“大鱼吃小，小鱼吃虾”的企业生存法则不是危言耸听！这也可以在中国的市场经济现实体验中佐证：“一座大型超市落户一个社区时，周边的小杂货店纷纷关门；大家电超市可以一台彩电一元钱卖出去，却能一家又一家店接连开张……”
　　这座坐落在日几十万人流的商业步行街中心位置，商城一千多个商铺全部卖给一千多个业主，之所以“街铺内铺冷热两重天”的奇怪？！其间的曲折与症结，只有何先生和部分业主知道：“不能齐心统一于集体的决策经营，强调个人主义的借势利己”的部分业主，成为何实现商城转机的致命要害！
　　在商城首层，被独立切割一小块的西区商铺，除临街靠前的商铺也同时预期租罄开业外，靠里面的十几户商铺，因为有几户业主坚持不同意参加统一经营，而继续丢空在那里。
　　『××商城』规划中的『特色小吃一条街』，招商政策一公布，就被租户一抢而空，而靠“小吃街”一排临街商铺后面商场的商铺，也因看好“小吃街”一旦全面营业，将自然打开被封闭在里面的商城内铺的通道，人流将川流不息的旺起来，也被纷纷租完；然而，因为靠“小吃街”新开辟的道路，市政一直在不断施工，加上后面新起的一座商场楼盘刚刚完成地基工程时，因违反土质承载建设标准，导致路基沉陷，被市政责令限时整改，商城上面酒店建设的消防问题、外墙工程也在继续改造，脚手架、消防梯拔地而起……因此，原租赁“小吃街”商铺的商户，眼看黄金周统一营业的预期将要落空，又纷纷退租，几起纠纷还闹上了法庭……何先生为着业主利益、发展商的名誉，将要承担因此而产生的赔偿责任，充当了企业被告的代理人……凭着他过去曾经多次亲临法庭，担任原告和律师的双重角色，面对多个大律师的抗辩与谋略，均均胜诉，无一败北的信心与经验！象这样的案子，在何的眼中只是完成一个小学生的作业课题，他轻而易举的就跨过了这一道嵌……
　　在此，特将其中一个与本商城租赁纠纷案有关的应诉“答辩状”、判决结果以示旁众，可见其中诸多令人深思的人性本质与演变的揭示过程……
　　民 事 答 辩 书
　　答辩人——
　　◎被告一：××市××商业经营管理有限公司（代理人：何××）
　　◎被告二：××商铺业主（注：被告二由被告业主自己答辩）
　　◎被告一答辩请求：
　　因原告：××，诉我单位“租赁合同”纠纷一案，答辩如下：
　& 我单位不接受原告在“民事诉讼书”中的“诉讼请求”中提出的第2－5条的诉讼请求。
　　◎事实与理由：
　　原告通过我方租赁被告二（业主）的××商铺（以下简称：被告二），位于“××商城”后街一排商铺，原分别由××户业主向“××房地产发展有限公司”购买的自主产权商铺，因商业区位偏僻和业主分散，无法对外出租或单铺经营；自2××年×月以来业主收楼后一直全部空寂，至2××年×月，经“××商城”一楼大部分业主的强烈要求，将商铺委托交由我单位统一规划，统一对外招租，统一经营，同时，由每户业主交纳我单位“统一招商经营推广费用”：——元（包括后来重新规划的“小吃街”商铺业主，详见证据1）；并与管辖该商铺物业的“××市××物业管理有限公司××商城物业管理处”约定：凡是加入“××商业经营管理有限公司”统一经营的业主，在与我单位办理相关手续后（证据2），可以暂时不办理该商铺收楼后至营业前，业主应交纳欠交的物业管理费用手续（证据3）。虽然被告二与我方建立了“委托租赁商铺”关系，但是，被告二却没有按照双方约定，交纳我单位
“业主统一委托招商经营推广费用”××元，也没有与我方正式签订“委托租赁协议”
（证据4），并且自行又对外向第三方进行招租（证据5），因此，未经我方同意，在被告二将××商铺交付本案原告使用前，需遵守“××物业”与全体业主约定的“××商厦公约”中第×条“违约责任”规定（证据6），应向“××商城××物业管理处”交纳欠交的物业管理费用计：——元整（证据7），否则，被告二将承担“××商厦业主公约”第×条违约责任中第×款：“业主不按规定交纳物业管理服务费……禁止该商铺单位转让、出租和抵押直至申请拍卖”的违约责任（证据6）；同时，物业管理公司不会提供××商铺的使用电源；因此，上述陈述的事实是导致被告二单方面对我方和原告违约的行为和责任。
　　虽然原告与被告二在签订的“房屋租赁合同”中约定：“要求租户按照与我方签订的“统一商业经营管理协议”执行合约条款”，根据原告与被告二签订的“房屋租赁合同”第四条、第1款约定，现原告与被告二至今无法实现商铺的移交交接，从而未能实现原告进驻该商铺，办理相关合法经营的证照手续，达到经营“特色小吃”的目的；因此，应当由被告二承担原告违约责任。
　　根据以上事实，被告二没有具备和提供委托我方帮助原告进驻商铺经营“特色小吃”的条件，导致我方无法履行与原告签订的“统一商业经营管理协议”，以及我方后续无法履行：为原告代办“营业执照”、“卫生许可证”、“税务”等合法的政府批复手续，因此，我方不应该承担本案连带责任。
　　2××年×月×日，鉴于原告提出退租的请求，经原告、被告二、我单位三方协商，达成如下口头协定：
　　1、由原告退出××商铺的租赁，由我方退还前期收取原告的相关“统一经营管理费用”、“代办证照的费用”、“按照做小吃要求的进出水源及装修工程费用”、“印花税”等费用总计：××元（证据8）；
　　2、由我方与被告二正式签订“委托租赁协议”约定：由被告二交纳我方“统一招商经营推广费用”计：××元（在被告二起草的“委托协议”中该项费用名称为“租赁中介费”），由我方代被告二预先垫付退还原告“原由原告交纳被告二的二个月按金”计：×××元整，约定将该垫付的按金转为我方交被告二的“委托转租保证金”，待我方收取新租户按金时，再补回我方预先代被告二垫付给原告的“二个月按金”（证据4）。
　　3、由被告二退还“原告原交纳被告二的2××年×月份租金”计：×××元整。
　　根据上述三方约定，当时由被告二执笔起草写出“委托租赁协议”（详见：证据4）交由我方修改后，二日内双方正式签订该协议；根据上述三方约定的第二天及2××年×月×日，我方通过银行将我方收取原告的“统一经营管理费用”、“代办证照的费用”、“水源、装修工程”、“印花税”等费用合计：×××元，代被告二退还“原告交纳被告二的二个月按金”计：×××元整（证据9），费用总计：×××元整（证据8、9）按时汇入原告帐户；
　　按照约定，第二天被告二应该退还原告2××年×月份的租金，同时与我方正式签订“委托租赁协议”，但是，当被告二得知我方已经代被告二将“二个月按金”退还原告后，立即推翻原三方的口头约定，拒绝退还原告租金，并提出新的要求：要我方再代被告二退还原告2××年×月份的租金后，被告二才与我方正式签订“委托租赁协议”，否则，被告二立即收回××商铺委托我方租赁经营权；因此，因被告二的擅自推翻三方约定及欺骗行为，导致原告不能收回2××年×月份的租金，导致我方无故支付原告人民币：×××元整，同时，又不给我方重新向新租户招租的机会，导致我方蒙受一系列的经济损失。
　　根据上述事实和理由，为维护我方的权益，我方在本案审理期间，将择日向贵法院对本案的被告二和原告提出起诉，要求被告二和原告退还我方无故代被告二（业主）支付原告（租户）本该由被告二（业主）退还原告（租户）的按金人民币：×××元整，以及追索被告二及原告造成我方一系列经济损失赔偿。
　　就原告在“诉讼请求”第3条中提出我方连带承担“商铺认租书”以及“统一商业经营管理协议书”中约定的违约责任，即赔偿一倍于定金人民币××元的请求不能成立，事实与理由陈述如下：
　　根据原告与我单位于2××年×月×日签订的“认租书”中第1条款约定，至×月×日我方已经履行了该约定，及我方完成了租户与业主正式签订“房屋租赁合同”的对接程序，即“商铺认租书”的合约使命已经完结，并且按照原双方约定：于2××年×月×日由我方将原告交纳我方的“认租定金”××元退还给原告（证据10），因此，不存在我方承担“原告一倍定金××元的赔偿责任”；
　　原告在“起诉书”的“事实与理由”陈述中，有关原告与我方在“商铺认租书”以及“统一商业经营管理协议”中的约定，及我方违约条款的陈述，与事实不符，现答辩如下：
　　1、原告委托我方代办“特色小吃”相关“合法的政府审批手续”问题，我方与原告办理了委托代办相关“合法经营证照”的代办费用交纳及申报手续（证据8），当时在申报办理相关
“小吃卫生许可证”手续过程中，原告曾经向代办人提出要做“××特色小吃”的经营内容，根据××商铺条件，不符合政府相关部门审批“卫生许可证”中“小吃经营范围”的有关规定；此外，在该小吃证照最后批复前，必须由原告进驻该商铺，并摆进相关设施、符合营业的相关条件、经营食品等，经“××市卫生防疫站”实地审查通过后，方能获得“卫生许可证”的批复，由于原告与被告二最终没有办理商铺交接手续进驻该商铺，至今该铺依然空空，导致我方未能继续为原告办理后续的相关“政府审批的合法经营执照”审批程序及系列手续；因此责任在原告和被告二，原告以我方不能代其办理相关政府执照手续的追究责任不能成立。
　　2、原告在“事实与理由”陈述中的第4、5条有关我方保证履行的其他责任义务的“口头承诺”，在原告与我方签订的“商铺认租书”以及“统一商业经营管理协议”中并没有约定，我方并没有承诺，因此，这不能作为原告不能实现进驻××商铺租赁经营的理由，也不存在我方在履约方面有过错；
　　综上所述事实与理由，我方不应该承担被告二的连带责任，不应该承担原告××元定金赔偿；所涉本案的查册费、诉讼费也应全部由原告和被告二承担。
　　根据以上事实与理由，特向贵院答辩，希望得到公正的判决。
　　××区人民法院
　　答辩人（盖章）&&&&&&
法定代表人（签章）：
&　　2××
　　附：答辩状副本＿＿＿＿份。
　　其它证明文件＿＿＿份。
　　在法庭辩论中，被告二；“否认曾经委托“何及其公司”统一对外招商经营（事实上，在业主与租户签订的『租赁合同』中已经明确的约定租户要按照商城的『统一商业经营管理合同』执行统一经营的规则），因此，业主自己给自己套入了承担相关责任的陷阱”；
　　经过法院认真、公平的调查和审理结果：“事实胜于雄辩！”最后判决结果为：“由被告二（业主）退还租户的租金，被告一『何及其公司』不需要承担租户任何责任及经济损失赔偿！”……（待续）
【追梦优雅】第四章『开启商城旺门』第十四篇[“水落石出”]
更新时间 14:47:00& 字数：3610
　第十四篇[“水落石出”]
　　——“冷热商界两重天，水落石出谋变术”
　　人们在诸多“生道”或“商道”上
，很多决策都是在一种表象的掩盖下判断于假象的误导，自信于主观的假设，因此失败多多，成功小小；而预测的成功验证，就成为人们把古代“策动家”——
伍子胥、诸葛。萧何、等视为神圣而流芳百世；当今的“策划人”为什么被世人所冷落？就是因为诸多书贤的奇思妙想与实际运转的事件脱离甚远所致！……
　　“水落石出”一成语，众所周知之言简意明为“真相大白”；在这里，如果从生意的角度，来诠释这个成语的延伸含义，“真相大白之后又能怎样呢？”，她将继续演绎出什么样的故事来呢？这终将涉及到运作层面的条件制约、人为因素与变数……
　　为此——任何商业项目的成功，都归结于：“正确的决策诞生于客观的认知，预期的正确企划；成功的果实根植于适宜的土壤，生长于务实的培育过程！”
　　曾经丢空沉寂一年多的『××商城』首层内圈商铺，在发展商、“业主代表”及何先生率领的经营团队的努力下，虽然如期租出了80％的商铺，在国庆黄金周热热闹闹的开张营业了，但是，很多潜在的遗留问题，通过实际的商业经营而逐渐暴露出来：“整个首层内圈一百多间商铺被外围临街的一排商铺全部隔绝围闭在后面，并且由正门进入的一条固有的人行道路，将近百间商铺分割为东西两块区域；尤其是令发展商始料未及的是：临街正门的入口，被一排臭气熏天的“牛杂食摊铺”的“好食客”严严实实的将门外购物逛街人流堵在了门外，大部分人流一闻到牛杂的臭味，就给熏走了，而“特色小吃街”当初的定位，也就是希望由此引导人们到后面规划好的一排当口选择小吃及休闲，当诸多因素导致小吃街迟迟没有统一开业，整个首层商铺，开始旺盛的人流，逐渐又恢复到了当初的平静，除了靠走廊具有特色的“花灯货亭”生意还能维持外，靠里面的商铺生意开始逐渐清淡下来……由于一排与商场、酒店格格不入的“牛杂摊”商铺均为个体业主购买的自主产权的房产，发展商也无可奈何改变这种状况……
　　现代商业地产的物业管理，与传统的小区物业管理，有着诸多管理上的区别；现代商业物业管理，除了具有传统小区物业管理的职能之外，最大的区别是：“首先，商业物业管理职能架构，必须是在商业经营管理体系领导之下的一个分支职能岗位，而不能脱离商场商业经营管理的规律与规则，独立行使物业管理的职能，因为商业物业管理面对的服务客体，不仅仅是业主，还要面对在商场内经营的租户商家，还要面对到商场购物的消费者；”由于我国商业地产开发的历史短，几乎是爆发式大面积在全国铺开，而大多数地产发展商都是从住宅地产开发发展起来的投资商，大多数发展商对于“商业地产投资开发”，将物业卖掉变现后，就完成了开发使命，不会从今后商业物业经营管理所需要具备的诸多先决条件去规划和筹谋，因此，由于“物业管理必须先入为主”的惯例，自然就引进了擅长于小区物业管理的物业公司，“独立行使商场物业管理的职能”，从这座『××商城』所暴露的一些物业管理上的矛盾，就能发现一些问题的根源……
　　参加统一经营的租铺商户，自统一开业后，纷纷到这座商场的“商业经营管理公司”反映物业方面的问题：
　　“我们因为你们开发的商铺太闭塞，人流进不来，我们找人到商场门口派发传单，为的是吸引客流，你们物业公司的保安却制止我们，这样下去，我们实在是做不下去要走人了！”
　　“前面牛杂摊把我们人流堵在外面，我们请保安出面疏导食客不要堵住门口，保安却不预理睬和配合！”
style="display:none"&发布&/div&　　“救命呀！保安打人啦！”在这座商城负一层经营的一个商户正在被几个保安追赶到里面拳打脚踢！抱头鼠窜！……据说，是这个租户不服从保安的管理……
　　“何总！有一个租户拒不交纳房租，我们已经通知物业公司不要让这个租户把货品带走，可是这个租户还是得到保安的允许，把货全部带走走人了！”商业经营管理公司的员工向公司领导反映汇报了与物业公司之间，前期经营所存在的合作不协调的问题……
　　由于这座商城的“商业经营管理公司”与“物业管理公司”是两家独立经营管理企业，这家进驻的物业公司，是国内一家知名的前身为国有体制的大型物业管理公司，前期为了坚守这座商城，以期实现未来物业管理经营的收益预期，前期一直在非盈利状态下维持管理这座商城的物业，商城所有的物业辅助设施如中央空调、电梯、公用照明等，都由这家物业公司来维护管理，因此，理所当然的控制着这座商城的商铺物业及业主，而“商业经营管理公司”在业主和物业公司的眼中，只是一个没有任何控制力的“中介公司”，如果在未来要做到“统一整座商城的商铺业主，统一开展商业经营管理工作”，就必然要面对“商业经营管理公司”和“物业管理公司”双重管理机构的合作与协作状态；因此，何先生开始处处小心翼翼的与物业公司打交道，招商时，首先将物业公司的利益考虑在先，将租户进驻应交纳的物业管理费用交待清楚，为着业主的利益和租户的利益，还要煞费苦心的做物业公司工作，尽量争取到最低的物业管理费用支付，与物业公司建立良好的协作关系，所以，双方在后期相互配合协调工作还是做得很好……但在某些“管理权限与利益分割”的敏感问题上，依然潜伏着诸多因双重管理所带来的未来未知的因素与问题……
　　发展商、业主、物业公司都很清楚，这座商城面对的困难依然是如今所有商业地产都在面临的两难——“引进商家招商难！做旺商业经营难！”，唱主角的应该是『商业经营管理公司』，而这个唱主角的却一方面要无可挑剔的接受商城本就存在的诸多前期规划的弊端，没有运营资金的投资来源，还要自行投资经营管理费用；要卑躬屈膝的讨好一大群商铺业主，还要维护好发展商的诸多社会形象，在实现商城招商成功后，还要看物业公司的脸色来做后续的商业经营管理工作，最终还要胆战心惊的服务好商家租户，冷不丁还要接受政府职能部门的检查　　“何先生，你是国内资深的营销策划专家，有那么多的资源和商业机会，为什么在出力不讨好的状态下，还要继续坚守在这里八面苦战呢？”知道内情的好心朋友不解的疑问何先生，提醒他应该放弃这个沉疴在身的是非之地；另辟途径，抓住更多更好更加容易成功的诸多商业机会……
　　但是，一直秉承“不到黄河不死心！”之坚韧作风与事业信念的何先生，受托于发展商真挚的信赖，面对数百个商城业主诚恳期待的目光，每天浏览数十万消费人流的往返，他似乎找不出临阵脱逃的丁点理由，反而是一种做人做事的责任在审问自己：“是你工作做得还不够！或者在解决问题的能力上尚欠缺很多！”他冷静的回到项目当初正确分析的开发思路上来：“找出这个商圈差异化竞争的优势出来，创新构建这座商城独特的商业经营模式，才是这座商城未来真正持久兴旺起来的关键！”鸟瞰这道闻名全国的商业步行街，前后只有一二座不成规模的小型商场，由上万个连成两边的个体街铺，百年历史与地方建筑风格，形成了独特的享誉国内外的一道商旅风景线，而现代人购物的心理特征，和从众的效应，更喜欢到具有一定规模和人气的大商场逛街购物；同时，从商品优势来看，有品牌与货品更新能力的主力店最具人气，这座商城在这条街是唯一一座具备规模场效应的商城，如果将这些原本规划成一间间仅几平米小铺改造成大卖场经营，很多品牌主力店就会进来，这样才能整体带旺整座商城，发展商曾经尝试通过政府相关领导，引进当地一家大型商业集团，上市公司来考察过，也有意向进驻该座商城，改造成大型百货商场经营，但从投资与经营的成本盘算，参照周边商场二层以上的租金比较，与这些已经产权分散在业主手上的出租租金期望值相比较，相差落差太大而落空；因此，何先生及其团队，开始从“具零为整，化整分区，引进几家大的主力商家进驻”的策略，与国内数家“服饰、鞋类、数码、洗涤化妆品等”大型企业再一次进行了深度洽商与谋划，基本落实了几家大商家进驻的意向；首先，准备将首层西区的二十几户商铺，打通有一千多平米，做一家『品牌服饰特卖场』，尝试成功再继续成片区重新规划；一家在国内经销数百种品牌服饰而崛起的大型服饰批发零售商，经过多次与何先生沟通后，对何先生一整套行之有效的营销模式所认同，对何先生及其团队的务实的工作作风与超强的工作能力所折服，更看重何先生对于企业未来长足发展的宏观谋略的预期规划！因此，果断储备数百万元资金，按压住新采购的上万套新颖低成本服饰货源，等待全体业主同意后，开始投资商场运营，准备春节前开张……而何先生给业主们开出的商铺租金帐单，也超出了大部分业主的期望值——“前期实现部分银行按揭购房户月支付行息的底线，后期开始有8％－10％盈利，并且每年按照租金10％递增的许诺！”……（待续）
　第十一篇[艰程再冲浪]
　　——“追梦无宁日，艰程再冲浪！”
　　由“业主代表”、“××商业经营管理公司”和何先生的经营团队，三方正式签订下了“委托承包经营协议书”，他们开始在我国首家尝试：把类似这些商业地产产权几乎全部卖散给个人，而现在又重新“整合业主统一商业经营”的典型案例，引起了媒体广泛的关注，各大报纸都纷纷加以报道和跟踪……
　　“业主代表们”开始了紧张的“业主沟通工作”，何先生的经营团队开始了项目整体策划研究及前期筹备工作，而发展商方面，因为公司原来有一帮承包销售商铺的人员，还想在后续做旺这座商城上，再做最后的努力，以挽回目前大部分商铺在公司返租期空置一年的经营亏损局面；因此，对现在出现的：“公司领导倡导、业主自发组织、何先生积极努力变革”的举措，大为不满，开始设置重重障碍，为首者立即向公司领导列举种种理由，劝阻公司取消这个方案，并且以“何先生是被地下商场老板赶走的无用之人”为诋毁，但是，公司领导却坚决反驳表态道：“给你们这么多时间和机会现在都没有结果，不管白猫黑猫，抓着老鼠就是好猫！”因此，这些销售人员就开始从另一个角度设置障碍——因为这些业主都是通过他们的手，买到商铺的，他们很容易就能和一楼业主进行沟通，他们劝说一楼部分业主，不要轻信何先生的话，不要参加“委托统一经营”，有的销售人员就直接通过工作便利条件，用钥匙打开商铺，从里面贴上他们个人代业主出租的联系手机……因此，这给“业主代表”做业主工作带来了一定的难度；同时，这些业主千人千面，各人思想和态度都很复杂，一部分人还停留在原来“卖铺人员”宣传的“投资高回报率”上，等待着商家拱手送上高额的租金，一部分人用怀疑和不信任的目光看着何先生，以观后效，一部分人就是说不出任何原因的坚决不同意加入“统一经营”，还有少数人，抱着“坐轿子”的态度：“你们搞好了，我自己来做或者自然有人找上门来租铺！”……等等，总之，推进工作遇到了相当大的阻力。
　　面对净资产有十几亿，承载着四星级国际大酒店的“巨黥商城”，又坐落在日均几十万人流的商业步行街，可以理解，“近一千个小业主”对此地充满憧憬及面对现实如此大的冷热落差的矛盾心态；无怪乎，众多商家众目睽睽的关注着这座“巨黥商城”的进一步演变；按照原来的计划，能够由一楼商铺业主每人再投资三千元启动费用，可以收集二十多万资金，就能保障项目招商的目标如期成功实现，但是，虽然有一半以上的业主同意参加“统一经营”，但是，到真正交钱时，很多业主就开始犹豫了，最终，业主代表收到的启动资金只有几万元，怎么办？如果继续做下去，何先生将会面临后续资金的困扰，很显然，发展商是不会再投资了，也就是说，难道后续资金得由何先生来投资？这显然是要“螳螂挡车”；怎么办？一种挑战的风险，摆在何先生及其团队的面前，是停止？还是继续前行？在业主代表们和发展商的一再鼓励下，木已成舟的不可逆转趋势，不由自主的推着何先生继续面对挑战……
　　“不讲过程，只要结果”的挑战开始了：只有三个多月的时间在紧逼着他！有限的资金窘迫着他！公司的反对派在嘲视着他！一些不同意加入统一经营的业主在拭目以待！一种无法预见的趋势一直缠绕着他……他客观分析了商场的现状、问题、趋势，认真总结了以往的经验，心中开始梳理出了几套应对方案与措施。
　　第一套方案是——最理想的方案：就是打通拆除现有商场已经分隔为一间间只有几平方的小商铺，引进大商家进来做各种不同的大卖场，这样就能改变目前这种阻断外面顾客进来的视线与感受不到整体商业气氛的封闭格局；但这需要所有业主的同意与配合，需要起初以较低的租金吸引大商家先进来，然而，只要有几户业主不同意打通旧商铺，让商家自己来重新布局新商场，大的商家肯定是不会进驻这个“地道站”的。
　　第二套方案是——迫于无奈的方案：如果无法实现整体打通商铺做大卖场的计划，只能招商引进小个体商户进驻经营，但这需要租户的配合，要有共同守旺这个场的预期，这，对于“资本有限，亏不起就立马走人”的租户能做到吗？否则，即使商铺全租出去，由于封闭式小商铺堵塞顾客进不来，小租户又无法和临街个体商店去竞争，这些小租户还是抵抗不住亏损的压力，迟早会陆续走空的。&
　　第三套方案是——在进行一二套方案中的补救方案：在实现一楼商铺招商成功的基础上，“骑马找马！”也就是：同时要从这座商城整体的趋势去考虑，去努力寻找突破口，争取整体引进大的商业项目运作，这才是真正把这座商城整体持久盘活的唯一出路；何先生在一种似乎是胸有成竹的心态下，做好了从容应对各种挑战的思想准备……
　　第一套方案得到了很多大商家的积极相应：目前中国最大的洗涤化妆品商业连锁企业“屈臣氏”过来考察并提出了相关条件；手机数码商业连锁企业“协亨”、“中域”等也过来考察；法国大型欧洲服装连锁企业也进驻洽商考察……但是，最终因为一部分业主就是不同意加入统一经营，不愿意打通旧商铺，方案搁浅；
　　第二套方案开始全面实施，由于新的“三条街”规划方案给诸多商家耳目一新的鼓舞，在业内享有一定声誉的『××女人网站』和招商画册中，令商家和投资人十分信服、心服的全面系统的经营策略介绍，让众多投资人纷纷前往咨询、报名、登记；“小吃一条街”商铺很快被租户抢订完；“饰品精品一条街”因推出了由何先生亲自设计，并自行投资制作的，富有当地文化历史造型特色的一种“精品商亭”，灯火辉煌，琳琅满目；填充了原来空旷冷清的东西南北走廊，一改原来走廊摆地摊式的小摊位，并且申请了国家专利，该产品一出来，就轰动了这个步行街……“××女人服饰专卖一条街”里面原来冷冷清清空空旷旷的商铺，如今也是人来人往，装修的敲打声和租户的吵闹声此起彼伏，在不到三个月的时间，已经租出80％的商铺，等待黄金周的第一天隆重开业……
　　此时，何先生非常冷静的担忧着这些租户未来的命运，看到他们进来的商品与外面临街的商铺经营的商品没有什么大的区别；最要命的是直接影响到里面商铺经营的后面一排“特色小吃一条街”，外面还在不断施工，无法预期结束的“市政修路工程”和“酒店施工工程”一直在进行着，沙石成堆、尘土飞扬；同时，原来由何引进，预期准备好的一批“由可口可乐企业投资提供的休闲座椅和阳伞”
此时也因为街道等部门的干涉，被强行撤了出去……是啊！美好的梦想，总是伴随着阴影去迎接阳光哦！实践梦想，更需要铺垫艰辛的筹码去接受未卜命运啊！......（待续）
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