没有政府有关部门指导，选举产生的业主委员会是否合法？
【争议观点】
一种观点认为：根据《物业管理条例》的规定，小区业主必须在房地产行政主管部门或者街道办事处的指导下方可成立业主大会、选举业主委员会。而且《业主大会和业主委员会指导规则》规定的成立业主大会、选举业主委员会的具体流程中，街道办事处起着至关重要的作用；没有政府有关部门的指导、监督，业主大会将无法成立，无法选举业主委员会。因此，选举业主委员会必须经房地产行政主管部门或街道办事处的指导、监督，方为合法。
另一种观点则认为：根据《物权法》的规定，小区业主有权自主决定是否成立业主大会、选举产生业主委员会。政府有关部门只是在成立业主大会、选举业主委员会过程中给予必要的指导与协助。政府有关部门的指导与协助不是成立业主大会、选举业主委员会的必经程序。如果小区业主熟悉成立业主大会、选举业主委员会的规定及流程，也就没有必要再由政府有关部门给予指导与协助。因此，在没有政府有关部门指导、协助下选举产生的业主委员会，仍具有合法性。
【争议起因】
该争议产生的根源在于法律法规规章对政府有关部门在小区成立业主大会、选举产生业主委员会过程中的角色定位、权责界定不明确。
依据《物权法》规定，政府有关部门的指导和协助是一种义务而不是权力。换句话说，即使没有政府有关部门的这种指导和协助，业主依据法律的规定照样可以成立业主大会、选举业主委员会。
而依据《物业管理条例》的规定，这种权力和义务的位置却被颠倒了。依据《条例》规定，业主应当在政府有关部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。这里用了“应当”一词，同时把“指导和协助”变成了“指导”，把本属于政府有关部门的义务变成了权力。换句话说，如果没有政府有关部门的指导，业主就不能成立业主大会，并选举产生业主委员会。
《业主大会和业主委员会指导规则》虽然没有沿用《物业管理条例》的表述，用“负责”一词来淡化政府有关部门在成立业委会过程中的职权、职责划分；但是《指导规则》规定的成立业主大会、选举业主委员会的具体流程中，却将政府有关部门作为了不可或缺的角色，并贯穿于整个流程。即没有政府有关部门的参与、指导与监督，业主同样不能成立业主大会、选举业主委员会。
【博主观点】
从法律层面上来说，博主赞同第二种观点，政府有关部门的指导不应作为业主委员会合法性的认定标准。理由如下：
理由一：政府有关部门的指导和协助是建立在业主行使私法权力的基础之上的，这符合物权法作为一部私法所体现的私法自治的原则。《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》把政府部门的指导作为业主委员会合法产生的必要条件，违背了《物权法》所体现的私法自治的原则。
理由二：《物权法》由全国人民代表大会审议通过，属于我国的基本法律；《物业管理条例》由国务院制定，属于行政法规；《业主大会和业主委员会指导规则》由住房和城乡建设部，属于行政规章。根据《立法法》第七十九条：“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。”《物权法》的法律位阶高于《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》；三者规定出现冲突时，应优先适用《物权法》的规定。因此，政府有关部门的指导不应作为业主委员会合法性的认定标准。
从社会客观现实层面上来说，博主赞同第一种观点，理由如下：
在现实生活中，由于政府有关部门职责划分不明确，相互推诿的现象比较严重，致使政府有关部门的这种指导和协助基本形同虚设。小区业主基本上都是靠自己的努力，依据法律的规定来成立业主大会、选举产生业主委员会的。但是在这种缺少政府有关部门必要指导监督情况下成立的业主大会、选举的业主委员会，其程序及选举结果的合法性、公正性很难得到保证，业主大会、业主委员会的公信力也将大打折扣，不利于小区的长治久安。尤其是那些业主意见存在分歧的小区，如果缺少必要的监督机制，将很可能出现一个小区两个业主委员会共同执政的混乱局面。因此，在我国物业管理体制尚不完善的今天，客观上要求政府有关部门对小区成立业主大会、选举业主委员会给予必要的指导及监督。
【相关规定】
《物权法》
第七十五条&
业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”
《物业管理条例》
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”
《业主大会和业主委员会指导规则》
物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。”
第九条　符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十条　首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
第十一条　筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。
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> 业主委员会是怡海花园小区业主的自治组织-致政府各部门的公开信！
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执刷子手与墙携老
业主委员会是怡海花园小区业主的自治组织-致政府各部门的公开信！
业主委员会是怡海花园小区业主的自治组织&各位领导及与会者：大家好！首先我们做为业主，感谢各位领导能组织我们在这里沟通，交流，把有关问题摆在桌面上，本着客观公正的立场处理问题，化解矛盾，为构建和谐社区共同努力。第一，业主认为做为达丰物业公司要明确自己的责任，这点很重要。达丰物业公司是怡海花园小区业主的管理者还是服务者？关于这点早在2007年11月26日建设部关于修改《物业管理企业资质管理办法》的决定中将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”已经明确，这个修改就是把物业公司定性为服务业主为宗旨，而不是以管理者自居，凌驾在业主之上而行事。很遗憾，我们小区的物业公司一直在管理业主，从物业公司的名称就能看出来：怡海达丰物业管理（北京）有限公司。业主们希望小区的物业公司能与时俱进，服务业主。&第二，区县人民政府的基层组织为街道办事处，在本辖区内对物业管理等相关事务法律赋予的职能是有明确规定的，望各级领导能依法办事。北京市人民政府令第219号《北京市物业管理办法》第一章 第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。&第三，达丰物业公司的侵权行为，是引发业主维权的根本原因。2014年3月2日怡海达丰物业管理（北京）有限公司张贴公告，宣称物业公司拟于2014年3月以书面调查问卷形式召开业主大会，就物业服务费上调事宜进行表决。2014年3月19日物业公司再次张贴公告，抹黑热心业主为成立业主大会所作出的努力，公告宣称：根据《北京市物业管理办法》第三章第十三条 未成立业主大会，发生物业管理重大、紧急事件，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项之规定，物业公司就物业费调整事宜征求业主意见既不违规也不违法。针对物业公司上述侵权行为，2014年3月8日怡海花园小区众多业主抵制物业公司以书面调查问卷形式召开业主大会，上调物业服务费，收取滞纳金等维护业主利益的行为。部分业主的维权行为是针对物业公司违反法律规定，利用其物业公司的地位对业主的监督意见不予理睬，混淆视听等违法行为的合法抵制，得到了业主的支持。&第四，我们在此必须明确，我国法律对相关问题是如何规定的，只有在法律的指引下办事，才能合法，得民心，顺民意，才能达到和谐社区。《北京市物业管理办法》第三章第十三条（ 完整的条文如下）：业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。《北京市物业管理办法》第三章 第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；　　（二）选举或者更换业主委员会委员；　　（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；　　（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；　　（五）筹集、管理和使用专项维修资金；　　（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；　　（七）申请分立或者合并物业管理区域；　　（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。& 《北京市物业服务收费管理办法》第六条 符合下列情形之一的物业服务收费实行市场调节价：　　1、办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅；　　2、按照《北京市物业管理招标投标办法》选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅区；　　3、业主大会或按照《物业管理条例》第十条规定不成立业主大会但共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主，与其选聘的物业管理企业签订物业服务合同的住宅区；　　4、本办法实施后，在物业服务合同和房屋买卖合同中明确约定了物业服务收费标准的住宅区；　　5、本办法实施前，经计划、规划、建设、国土房管等政府主管部门批准建设的公寓、别墅等高档住宅区。　　实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。&重点：上述规定并未赋予物业服务公司就物业服务费上调事宜，采用书面调查问卷形式召开业主大会进行表决，可见物业公司超越法律规定。&对于物业服务公司为达目的不择手段，篡改《北京市物业管理办法》损害业主共同利益的行为，广大业主保留进一步反应和采取相应措施的权利。请居委会和派出所及时掌握本辖区不稳定因素，努力将问题化解在基层，消除在萌芽状态。&第五，成立小区业主委员会势在必行。&&& 综上所述，业主认为成立本小区业主委员会势在必行，业委会是小区业主自治组织，是业主行事合法权益的组织机构，法律赋予了小区全体业主的权利，在此，我们向本辖区的新村街道办事处的有关领导提出申请，望你们履行法律赋予的责任，认真指导本小区成立业主委员会，以便业主能通过业委会履行法律赋予的职责，与小区物业公司在物业管理上有一个沟通平台，共建和谐社区。&在第十二届全国人民代表大会第二次会议和政协第十二届全国委员会第二次会议期间，物业公司为了利益不顾及国家“两会”期间和谐稳定的需要，张贴如此影响社区稳定、激化业主不满情绪的公告，时机是否恰当？做法是否稳妥？&本文件抄送：丰台区新村街道办事处，丰台区小区办，怡海花园小区居委会，樊家村派出所，怡海达丰物业管理（北京）有限公司。&&怡海花园业主&2014年3月20日
本帖于日09时49分被执刷子手与墙携老修改!
探房|楼盘|报名|看房|
此贴已被版主加精，希望您再接再厉多发好贴噢~
执刷子手与墙携老
跟业主们讨论几个常识性的问题：
跟业主们讨论几个常识性的问题：一、很多业主说“想提高物业费，物业要承诺具体如何提高服务质量”。&那么我来告诉您，口头承诺一文不值，不具任何法律效力，物业经常性的语言是：“合同上没写”，卖六期房子的时候承诺的多好，做的也的确很好，房子卖完了呢？现在，物业为了能涨价成功，什么都可能答应业主，在这期间我相信也会做的很好，可是，等涨价成功，口头的承诺还能维持多久？卖六期房子的教训大家都忘了么？&&二、就算这些都写进了合同里，如果没有奖惩机制，物业就是不按合同做，我们一点办法都没有！就象现在！物业可以按合同收取我们日千分之三滞纳金！我们罗列出他们很多没有按合约做事的条条框框，却拿物业一点办法都没有！&如果涨价成功，合同里再只有对业主的惩罚条款，没有对物业的奖惩机制，想想会是什么样！我们得多想不开会再这样上当啊~&&&三、小区物业费单价=（小区支出-小区公共收益）除以总面积&我们根本不清楚公共收益，何谈物业费单价？更何谈涨价？请问哪位业主知道我们的公共收益够不够弥补物业费不足的？
执刷子手与墙携老
维护业主权益，向物业不当行为说NO！
各位邻居、怡海花园的业主朋友们：&&&&&物业公司贴出告示，声称将就物业费上涨事宜以书面征求意见的形式召开业主大会。&&&&&依照《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的规定，业主大会会议只能由业委会召开，在尚未成立业主大会和业委会的小区，则由业主代表所组成的筹备组在基层政府的指导下召开。物业公司根本不具备召开业主大会会议之资格和权利，其所谓“将召开业主大会”之告示是荒唐的、无效的。对此，所有业主朋友们应依法抵制。&住宅小区由每位业主的专有部位和全体业主的共有部位构成，业主们的权利来自于半生积蓄所购置的物权。物权既不容侵犯，也不容不具备物权的其他任何机构越俎代庖。《物权法》早已明确地将小区事务管理权和决策权赋予了全体业主，所有小区重大事务皆须依法由全体业主依照少数服从多数的原则决定。物业费标准正是小区重大事务，只能由全体业主按照法律所规定的程序作出决策。&自业主们入住怡海花园以来，物业公司从未向全体业主公示过详细账目和收支情况，侵害了业主的知情权。所有依法属于全体业主所有的公共部位经营收入（如电梯广告费、地面停车费、公共部位对外经营费等）也都被物业公司违法占有，这更是直接侵害了业主的利益。(开发商占小区10%的面积，十多年来他们有否交过物业费?我们一无所知。)&在这样的情况下，讨论物业公司是盈利还是亏损、物业费是不是应上涨，根本就没有基础，也没有意义。物业公司“以书面征求意见的形式召开业主大会”的违法企图更是不能允许的。&在此，我们呼吁：各位邻居，各位怡海花园的业主朋友们，&一、坚决抵制物业公司的所谓“书面征求意见”。&二、群策群力，力争早日成立我们的业主大会和业委会。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&日请加入怡海业主QQ群：&
搜狐焦点网友
回复：业主委员会是怡海花园小区业主的自治组织
物业公司居然篡改法律条文
执刷子手与墙携老
以上内容是昨天居委会召开的座谈会上，业主写的抄道各政府部门的公开信！
执刷子手与墙携老
哪条法律法规文件写着你物业公司可以召开业主大会？
执刷子手与墙携老
抽空我把物业总经理是如何公然撒谎的事整理一下发上来，撒谎总经理，嘻嘻
搜狐焦点网友
急迫期待看&&&撒慌总经理事件&&&呵呵
搜狐焦点网友
今天去物业交费，才知道有滞纳金这么回事儿，因为自从2013年3月份就没在怡海住了。这一年多房子闲着也没有出租。96年买房至今也没有拖欠过一次费。每年都是年后交物业费及取暖费，自从有了车位后，因为车位是3月底到期，就每年四月初去交费。结果今天被告知有600多元的滞纳金，有点晕。评什么收滞纳金，再说，我确实不知道也没有收到过关于交滞纳金的电话或短信。怡海物业现在和过去真是没法比了。刚刚想起可以上网看看怡海业主论坛。这才了解了这么多。
搜狐焦点网友
我的遭遇与楼上相同,找他们经理,求爷爷告奶奶的打算合法缴费,许物业不仁不许自己不义,但他们丝毫不让步.可见我们都是打着灯笼都难找的大大的良民.听说物业主管单位是丰台建委物业科,电话.如果每年他们接收超过12次投诉,物业公司就取消资格,但建委是否记录队他们的投诉就不好说了,大家努力争取吧.不作为就一级一级往上找,谁都不管还有我们勤政爱民的习总.事情一定会解决的.多行不益必自毙.正义一定会战胜邪恶.
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扶持业委会快速发展 政府部门还需“给力”
深圳侨报记者 尹萌 引导住宅小区居民依法实现民主自治是政府物业管理工作最重要的一环，而成立业委会更是小区业主依法自治的重要途径。如何克服现实困难，在现有法规条件和社会环境的基础上，让业委会组建率更高、运行效果更好？政府部门还应加快完善和落实法律法规、大力畅通相应渠道。 人大代表建议加快落实现有法规 “没有经费、没有办公用房、没有专职工作人员是业主委员会缺位的核心原因。”此前，龙岗区人大代表邱慧如提出了《关于加强住宅小区业主委员会工作的建议》，并指出，业委会运作经费、用房等方面有法可依但没有落实，成为业委会缺位的重要原因。 根据《深圳经济特区物业管理条例》第二十二条规定：“业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬，从物业服务费中按照市政府规定的比例提取，专款专用”。第五十二条规定：“建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房，包括物业服务设备用房、物业服务办公用房和业主委员会办公用房”，“业主委员会的办公用房从物业服务办公用房中调剂，建筑面积应当不少于20平方米。” 然而，目前，绝大部分小区业委会既没有经费，也没有办公用房，更没有专职工作人员，成立后的业委会仅依赖委员的热心和奉献,依赖委员的偶尔兼职，这严重影响了业委会的正常运作和广大业主成立业主委员会的积极性。 为此，区人大代表建议，相关部门应督促小区建设单位为业主委员会提供《条例》规定的办公用房，物业管理部门应落实业主委员会应有的法律规定的活动经费，使业主委员会有专职人员进行日常管理，确保业主委员会正常运作。在业主委员会未成立的小区，让社区工作站参与到物业管理公司执照续办、资质评级等审核工作中，以推进社区工作站的有效管理。社区工作站作为基层一线能够更清楚和了解物业管理公司的工作成效，能够给予更加客观和公正的评价，有利于提升物业管理公司的管理水平，更好地为居民服务。 “选举业委会作为广大业主的代表去监督物业管理公司、维护和保障业主们的权益，这已经不能看成是一件可有可无的事情了。但要想情况切实改善，还需政府部门尽快完善相应法规，至少要严格落实现有法规。”区人大代表说。 政协委员呼吁加强宣传确保多方参与 “很多小区业主的公民意识差，或是不懂得如何表达公共意愿。一些业主遭遇问题不愿通过组建业委会、诉诸业委会的方式解决，而是采用拒交物业费或更加偏激的方法‘孤军奋战’。”龙岗区政协委员全满堂、冯艳虹等均对业委会发展情况十分关注，并通过多次调研得出结论，“要想让群众依法行事，源头还是加强政策法规宣传，让群众不仅知道业委会是什么，还要了解业委会做什么，怎么做，让信息对等起来。” 就如何保障小区事务多元参与、民主协商，龙岗区政协委员则提出，应借鉴南京物管业委会“五位一体”做法，建立“联席会议制度”。即由社区工作站党总支牵头，建立由街道办、区住建局、社区居委会、业主委员会和物业服务企业五方代表参加的联席会议制度。“这一制度能够实现多方参与、民主协商和互相监督，避免业委会出现‘无人监管’的情况，也避免业委会孤立无援。” 此外，要确保协商机制的“贴地性”，就要在联席会议制度基础上配套制定小区议事规则、组织生活制度、业主接待日制度等，同时确定议事范围、议事政策、执行程序、监督制度、奖惩措施等，使“五位一体”落到实处，使业委会工作逐步趋向制度化和规范化。 热心业主期望成立业委会管理协会 目前全国各地都在摸索业主自治经验，部分省市还做了创新性规定。例如，温州市鹿城区去年3月开始，对符合成立社团登记条件的小区业主大会准予社团登记，开创了业主大会法人化的先例。此前，深圳市罗湖区也选取了五个试点小区，探索业主大会法人化。 近年来，龙岗也有成立业主委员会管理协会的呼声，希望通过协会，促进业委会进一步发挥功效、提升法治意识和服务能力。“如果能够成立协会，就可以开展培训、交流，大量业委会成员不知如何开展工作的窘境就能尽快得到破解，成立协会还可以代表全体业委会与相关部门沟通，促进相关法规落实，保障业委会的平稳运行。”熙和园小区业委会成员宋先生如是说。 然而，龙岗区住建局表示，根据深圳市民政局1999年《关于业主委员会不作为社会团体登记有关问题的通知》要求：“业主委员会不再作为社会团体组织，各区民政局不再受理业委会有关社团登记注册的事宜”。同时，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》要求，业主委员会自选举产生15日内需报所在地住宅主管部门备案，因此业主委员会不属于依法独立享受民事权利和承担民事义务的组织，所以不能作为“业主委员会管理协会”的发起单位，也不能作为协会会员单位。因此，成立“龙岗区业主委员会管理协会”一事遭到搁浅。 “龙岗区何时能够实现业主大会法人化？有没有可能试点探索业委会管理协会？”目前，仍有不少相关人员翘首期待。 政府部门应制定规范标准加强引导 由于成立业委会牵扯到多方利益，在推进业委会组建、换届过程中，往往会遭受层层阻力。尤其是连主动参与组建的热心业主都不能详细了解、严格恪守相关法规时，业委会的“阵痛”时期往往更久，社区氛围也更加紧张。 为了避免业委会选举工作“走弯路”，日前，龙岗区在相关条例的基础上，还编制了《业主大会召开及业主委员会选举工作指引》，将业主大会和业主委员会成立所需要的前提条件、具体程序和相应标准进行详细说明。 什么是“双过半”？如何界定“交付使用”？筹备阶段的决议原则、经费使用有没有标准？业委会可决定哪些事项、不可决定哪些事项？拿到这本由16页A4纸装订而成的《指引》，小区热心业主关于组建业委会的问题均可迎刃而解。 此外，针对现行法规在物业服务招标领域规定较少，业委会组织物业服务企业招标投标活动过程常伴生不稳定因素的实际情况，龙岗区还出台了《关于规范业主大会物业管理招投标工作的通知》，明确相关程序，统一招投标工作服务平台，加强评标过程中市场联动机制，细化定标方式，从而有效规避串标行为发生，减少住宅小区不稳定因素。 “规范要发挥作用，重点还是看怎么发挥实效，应当设立相应奖惩办法，增强群众依法自治的意识，”区政协委员全满堂表示，“除了制定规则和标准，区相关部门还应当鼓励更多民营培训机构开发物业管理课程，针对业主委员会履职、物业服务企业安全生产、街道及社区工作人员物业管理水平，分类开展培训，从长远发展的角度破解业委会组建难、运行难、监管难的问题。” 策划/统筹：艾丽 冷雪冰
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