商品房满五年，是以交户日期为准，还是房产证下发日期为准?_百度知道
商品房满五年，是以交户日期为准，还是房产证下发日期为准?
　　“购房时间”按以下时间“孰先”原则：　　(l)《房屋产权证》上所记载的时间；　　(2)买房契税《完税证》上的“填发日期”　　依据《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》第三条第四项规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》第三条规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
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公积金贷款是以哪个日期为准？ 公积金贷款额度如何计算？
[导读]日前，有网友在咨询：“如果要办理公积金贷款，新旧政策是以备案日期还是贷款提交的材料的日期为准？贷款额度又该如何计算？”
蓝房厦门（记者 余庆庆）日前，有网友在咨询：&如果要办理公积金贷款，新旧政策是以备案日期还是贷款提交的材料的日期为准？贷款额度又该如何计算？&
国土局对此回复如下：
会根据合同备案时间上的合同签约日期判断，如合同签订时间为日之前执行旧政策，1月1日之后执行新政策。
公积金贷款额度=〔（借款申请人住房公积金缴存基数&12&35%&贷款年限）＋借款申请人住房公积金账户余额〕&流动性调节系数　　借款申请人住房公积金缴存基数是指借款申请人上一年度月平均工资。计算公积金贷款额度时借款申请人住房公积金缴存基数以借款申请人所在单位当年向住房公积金管理中心或委托归集银行申报并备案的额度为准。公式中的35%为还贷能力系数是指用于测算借款申请人的还款能力的参数，控制借款申请人因还款过高无力偿还产生逾期贷款的风险。流动性调节系数是指根据住房公积金满足缴存职工资金使用需求能力的不同情况制定的公积金贷款额度调节参数。流动性过剩（贷款使用率低于60%）时，该系数为1.2；流动性正常（贷款使用率高于60%、低于85%）时，该系数为1；流动性不足（贷款使用率高于85%、低于90%）时，该系数为0.8；流动性紧张（贷款使用率高于90%）时，该系数为0.6。
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来源：华龙网
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如果买房能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么?
我们总结一下，房产规划在我们理财生涯中的合理安排：
一、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗?
先来举个例子：地点坐标：北京，首付30%，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05%商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。
很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。
但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。
按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。
提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗?自由选择权在你们手上哦。
二、等额本息or等额本金
首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。
但是，真的是这样吗?
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月)，计算出自己当月
应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的
本金多，要还的利息就多;借的本金少，要还的利息就少。
举个例子：
如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。
假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元;
(1)第一个月还款利息为：100万*0.元，则第一个月的实际还款额为25元。
(2)第二个月剩余本金为100万-元，则第二个月要还的利息为：..64元，则第二个月的实际还款额为=9270.64元
以此类推，等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。
2.如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额(含本、息)为7251.12元。
(1)第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金5=2126.12元;
(2)第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元
以此类推，等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。
通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。
等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。
其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。
等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
等额本金所还利息少，但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。
借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了。
另外：如果网贷款平台，等额本息还款，对于投资者来说，实际的收益又是怎样的呢?用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少?
一年后回款10661，实际年化6.61%，而目前我们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了，每月复投收益倍增，基价值远远高于6.15%的商业贷款。
建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。
三、全款买还是贷款买，贷款多少合适?
这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。
贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。
公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
贷款，个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok，后面在具体分析到。
四、哪类人适合提前还款vs不用提前还款
提前还款三类人：
1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。
3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带多多君一块玩吧。
建议不用提前还款的类型：
1.公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。
2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。
等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。
最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。
现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么?因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。
也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多人一开始的压力都非常大。
这个时候，能减轻一点是一点。更重要的是，现在中经济学家和政府官员都相信“通胀比通缩好”。所以，美国量化宽松，欧洲日本量化宽松，中国也是。所以，负利率有可能长期存在。
用等额本息还款你现在一个月还3000，30年之后还是还3000;等额本金现在一个月还4500，30年后还1000。可是，现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500，可能会让很多人吃不消。
30年之后每个月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。时间值钱呀!
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这7天假期，各地房地产市场基本处于签约休眠状态，所以如何判断未来一个月走势另外政策变化也有些基本攻略。
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新浪乐居二手房给各位网友拜年啦爸妈惊呆了——儿子竟抛下我们去女友家过年碧桂园五星战略暨森林城市中国发布会2015年乐居年度创新峰会嘉宾暖场视频请教一下，贷款买房的问题，是多贷一点好还是少贷的好？时间长的好还是短的好？
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最近打算买房，首付之后有55万要贷款，公积金50万+商贷5万，如问题所示，请教一下有经验有想法的JRS
钱越来越不值钱啊多贷啊
hold on, baby we are going home.
个人认为，如果你能让你手中现金的增值率超过贷款利率，那就不用还。看你这个情况，可以考虑优先还了那5万商贷。现在公积金利率是多少？4.5%？
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
引用2楼 @ 发表的:
个人认为，如果你能让你手中现金的增值率超过贷款利率，那就不用还。看你这个情况，可以考虑优先还了那5万商贷。现在公积金利率是多少？4.5%？
当然也是考虑货币贬值的问题
应该还是会贷个55万，问题是我该贷多少年，30年的话我估算了一下将本利合计比房屋原价多了近16万，心里又觉得有点怪
引用3楼 @ 发表的:
当然也是考虑货币贬值的问题
应该还是会贷个55万，问题是我该贷多少年，30年的话我估算了一下将本利合计比房屋原价多了近16万，心里又觉得有点怪
没关系，20、30年后16万算个屁啊，钱就是纸，能用银行的就用银行的。
引用4楼 @ 发表的:
没关系，20、30年后16万算个屁啊，钱就是纸，能用银行的就用银行的。
如果一直按计划还款的话的确没问题，但是如果提前还清的话就划不来了
引用3楼 @ 发表的:
当然也是考虑货币贬值的问题
应该还是会贷个55万，问题是我该贷多少年，30年的话我估算了一下将本利合计比房屋原价多了近16万，心里又觉得有点怪
你公积金的50万随便放哪个理财都会超过公积金利率的，你要想 你30年差价多了16万，但是你用这个钱利息你可以赚20万。你还赚了4万 这样想就不亏了
有公积金就使劲贷吧，十年后估计你每月还的钱只是零花了
引用7楼 @ 发表的:
有公积金就使劲贷吧，十年后估计你每月还的钱只是零花了
嗯，我是打算按最高额贷，就是纠结贷多少年，因为考虑了提前还贷这种情况
引用6楼 @ 发表的:
你公积金的50万随便放哪个理财都会超过公积金利率的，你要想 你30年差价多了16万，但是你用这个钱利息你可以赚20万。你还赚了4万 这样想就不亏了
如果提前还贷的话就有点亏了呀
引用9楼 @ 发表的:
如果提前还贷的话就有点亏了呀
即使提前还贷也不亏的啊，你的50万，在你手上一天，你就能多赚一份利息啊
我觉得这样也不一定能分析好，楼主应该把自己和女友的收入和开支帖出来。才能具体分析。
公积金肯定是全额贷了，至于商贷 看你的折扣
引用10楼 @ 发表的:
即使提前还贷也不亏的啊，你的50万，在你手上一天，你就能多赚一份利息啊
我平时也没怎么理财，也就是放银行存利息的话虽然公积金利率不高但是活期存款利息更低啊
引用13楼 @ 发表的:
我平时也没怎么理财，也就是放银行存利息的话虽然公积金利率不高但是活期存款利息更低啊
你可以买银行的理财啊
再不行你买网易理财啊，年化5%怎么都得有啊
你每月公积金交多少？可以贷到50满额？
不以物喜，不以己悲。
公积金能贷多少贷多少 能贷多少年就贷多少年
4.5%的年息
存余额宝都比这高
溜狗请牵好链子 别搞的和狗似的
引用15楼 @ 发表的:
你每月公积金交多少？可以贷到50满额？
我们这只要交满一年 就可以贷50 不管你交多少
溜狗请牵好链子 别搞的和狗似的
引用17楼 @ 发表的:
我们这只要交满一年 就可以贷50 不管你交多少
哪里？这么好？
不以物喜，不以己悲。
引用18楼 @ 发表的:
哪里？这么好？
溜狗请牵好链子 别搞的和狗似的
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