2016 年全国房价会呈什么趋势？
2015即将过去，2016即将到来。2016已经到来，中央一波流出了大量政策，沈阳更是疯牛阵里的急先锋。一线城市已经出现疯狂上涨，我所在的三线城市的某个中意楼盘从春节前到2.29日，涨了10%。买或者不买，更甚者，卖还是不卖？
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我读大学的时候，2006年夏天参加数学建模竞赛的培训，老师从报纸上摘了一堆数据下来（但没告诉我们是从哪份报纸上抄的），不知道是哪个城市的房地产数据，让我们做个模型分析房价以后的走势，并且判断采取什么政策才能抑制房价上涨。我们根据老师给的数据去网上搜了一下，推测这个数据是长沙的，或者类似规模的城市的数据。
然后呢，我们做了个模型，当然，这个模型非常简单，充满了各种假设。
在这个模型里，我们假设一个城市每年都会稳定新增一批有居住需求（而非投资需求）的人，也就是后来所谓的刚需概念。但有需求不代表买得起房，我们假设这群人的收入是正态分布的，凡是付得起按揭的人，我们都认为是买得起房的，而按揭的月供，考虑到一个家庭扣除各种生活开支（包括伙食费、水电气、少量的社交生活，以及少量的备用金）后，剩下的都用来付月供。既然现在刚需概念都流行了这么久了，这里我就把这部分简单称为刚需吧。
然后我们又假设存在一批投资人，这群人不考虑人数，只考虑他们持有的资金。由于2006年的时候，房价基本上是毫无疑问会稳定上涨的，所以这批人会最大限度地买入房产，不考虑房子当前的价格。我们预估这批人的投资策略是支付首付后，预留3年的月供，3年后即使需要继续付按揭，也完全可以通过抵押贷款或者出售极少量的房子就可以支付随后的月供。
最后，我们假设了房产的供应量是稳定不变的（不要笑话这么多假设，好多搞经济的金融的，模型还没我们做得严谨呢）。也就是说，投资者在不考虑房价的情况下，将资金全部用于购买房产而不在乎当前房价。由于投资资金占用的房产，导致房产供应量减少，而刚需人群按收入从多到少排序，最后一个批获得房产的人能承受的月供决定房价。
按照这个模型，我们根据老师给的数据，加上我们查询的长沙的人均收入（因为长沙的其他数据和老师给的最接近），解方程得出用于投资的资金是稳步上涨的（增速稳定），然后假设将来用于投资的资金也是稳步上涨的情况下，房价在刚开始两三年内会上涨比较缓慢，但从第四年开始，房价会飞速上涨，很快就翻倍地往上涨。造成这个结果的原因是刚需人群的收入是正态分布的，当房价上涨超过正态分布的中间位置人群的承受力后，剩下的刚需人群的贫富差距迅速加大，只需减少少量的房产供应（也就是投资人群再占有少量房产），就会导致房价迅速上涨。举个简单例子，比如说元月收入的部分存在10万人，那房价要从4000元月收入的人买得起涨到6000元月收入的人买不起，需要减少10万套供应，也就是投资者需要新增购买10万套房产。但从6000元到10000元月收入的部分可能只存在1万人，所以投资者只需要再购买1万套房产，就可以让房价涨到10000元月收入的人买不起的地步。而（不考虑通胀的情况下）伙食费、水电气等等的开支增长是低于收入增长的。1万元月收入的人的可自由支配的资金其实比6000元月收入的人多了几倍，也就是说1万元月收入的人可以承受的房价比6000元月收入的人高几倍，同理房价也会涨好几倍。
各位不要笑我设定的1万块钱就买房的说法，这只是一个说明而已，而且当时2006年的时候，我一个月的生活费才350元，好多家庭一个月的伙食费才几百块。
但是当时，我们被几年后房价翻倍地涨的结论惊呆了，然后作为对社会基本没接触，也没什么历史经验的在校大学生，我们很自然地认为自己的数学模型做错了。为了能交差，我拿Windows自带的画图板把MATLAB做出来的曲线图后面半截给檫掉了，只留了3年的预测，然后非常happy地拿去向老师交差了。
好了，背景交代完毕，回过头来说2016年的房价问题。先看知乎上2015年7月的一篇文章
这篇文章里把房价上涨和外汇储备增加联系起来了，房价基本上和外汇储备一个走势。作者的解释是外汇主要靠外贸累积起来的，这意味着新增货币最先是流入外贸从业者手里，或者说参与外贸的老板手里，这些人的购买力抬高了房价。
我的看法是，外贸只是贫富差距拉大的一个方面而已，外汇流入的资金要流向全社会是需要一段是时间的，在这期间如果外汇流入持续增速，那贫富差距就是不断扩大的，但除了外贸以外，还有其他加大贫富差距的因素。贫富差距加剧导致房价“飞速”上涨。原因很简单，从我前面提到的那个模型来看，首先投资房产的是有钱的一群人，这群人的投资性买房等同于减少房产供应；另一方面，即使对于刚需人群来说，收入差距越大也越容易拉升房价。
对于房地产商来说，减少房产供应也是提高利润的最好办法，这和一般商品销售里扩大销量增加收入的情况刚好相反。对于一般的生产性企业来说，扩大生产能降低成本，而对于房地产商来说，或者对于项目制的企业来说，由于管理精力有限，你可以同时开一个楼盘，两个楼盘，三个楼盘，但不能同时开100个楼盘，另一方面，项目管理不比流水线，项目制的东西，规模越大，管理成本上升越快。
其次，房价上涨导致政府卖地的价格上涨，各种其他费用也会上涨，再加上各种抵押贷款的问题，这导致开发商不可能选择降价来薄利多销，一般降价销售的，都是由于现金流紧张，而不是为了增加利润。
有些人说二三线城市的房产不是在降价么？但另一方面，二三线城市的开发商不是在破产么？如果你是一个房地产老板，你是会选择去二三线城市的郊区获得更便宜的地来搞薄利多销呢，还是去大城市中心拿地卖更高的价格呢？或者拿不到大城市的好地，干脆金盆洗手不干了？
2016年的大趋势是经济下滑，各种公司关门大吉，所以，所谓的刚需部分人群的购买力是越来越弱的。另一方面，经过了这几年的金融大跃进，再加上股市又暴涨暴跌了一把，财富是向少数人手中集中的。随后经济下滑导致资金寻求保值避险的渠道，目前看来，资金流向国外是个大趋势，但当资金流失太严重时，TG完全可能做出停止民间换汇的措施，至于购买黄金，本质上讲和换汇差不多，也是可以强制叫停的。所以资金会外流一部分，但还有很多资金只能在国内找避险渠道。总得来说，就是可以用于投资买房的资金越来越强，而作为其对手的刚需资金实力却越来越弱。这两项因素作用在房价上是很矛盾的，投资的人不可能自己跟自己炒，就像股市里不能只有庄家，没有散户一样。
刚需人群的购买力越来越弱，直接表现的后果就是二三线城市的房产全部垮了，只有大城市的房产还在涨，看起来就像是大城市抽光了二三线城市的血一样。如果这种情况继续下去，投资资金为了规避风险，会越来越向城市的核心位置聚集，也就是说大城市外围的的房价也开始跌，而公司集中，交通良好（比如地铁口）的房价继续上涨。
再往后会怎么样？从政府能采取的方式来看，要么大水漫灌，只要钞票印得多（并且能均匀地流入社会），那就能普遍稳住房价，但涨不动，因为这些钱只能稳住银行的坏账，没法提高普通人的购买力，相反，可能会导致日常生活成本的上升，到时候从日常生活开支来看，各位恐怕在体验通胀，而不是通缩。
另一种可能是政府不灌水，或者有节制地灌水。这种情况下，只要放宽房贷的条件，刚需里最有钱的那部分人还是负担得起按揭房的，那最好的地段的房价依然会涨，只是涨得比较慢，但哪怕是大城市里稍微外围一点位置，恐怕房价都会跌。毕竟在城市里刚需买房的，说到底还不是因为需要在城市里上班，如果经济大环境不好，连企业和公司都在垮，或者削减工资，那这些所谓的刚需人群又何必留在大城市？反过来，这几年多印钞票累积在金融领域里的资金，最终还是会流向社会方方面面，抬高了物价后，如果工资不涨，一般的打工仔们还不是只有黯然离开；如果工资涨了，这种经济环境下，又有几个公司能承担得起？
最后说说深圳。深圳的房价涨得快，要看看最近两年发生了什么事。首先是国家鼓励各种创新创业，鼓励各种高新技术企业；其次是去年股市涨的那么火，那么多上市企业“制造”好题材，都是新创建的公司或者有新概念的公司；第三，深圳搞个前海区，都是邀请服务型企业和金融企业入驻；深圳现在的金融业比广州都还发达，所谓的北上广，早就该改名叫北上深了。
我去年一年，在上市公司看并购项目（没一个做成的 -_-! ）一半项目不是标的公司在深圳，就是深圳那边的基金公司推荐来的，所以说白了，大量的社会资金涌向深圳，养活了一大批公司，还都是给员工开高工资的公司，所以深圳的房价才涨那么快。不管怎么说，投资性的资金实际影响的是房产的供应量，真正决定房价的，还是自己买房子住的人，他们能负担多高的价格，房价就停在什么价格。另外，房价高涨也需要信心的，就像股票上涨需要信心一样，深圳的信心从哪儿来？看看当前房价在涨，回头看看隔壁香港的房价多高，是不是瞬间信心就爆棚了？
至于说房价能涨到什么程度？这么说吧，创业创新不是喊口号喊出来的，去年股市火爆的时候，并购定增捧出来一大批新兴企业，哪怕去年股市暴跌的时候，热情也不减，因为好多上市企业就指望着靠并购来救命呢，高位的时候股权质押套了不少钱出来，要是股价跌得太厉害，连银行都得跟着一起哭。所以股市跌了，新兴企业还是那么火爆。但所谓的创业创新，大部分最后都活活不下去的。上市公司现在急冲冲搞并购，也是为了救急，等这段时间过后，上市公司没那么急了，给新兴企业开的条件自然也不会那么好。到时候深圳提供的就业岗位会减少，工资也会下降，深圳的房地产也就没这么火爆了。--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
由于我认为中国不太可能再搞大水漫灌的做法，所以我的看法是2016年二三线城市的房产继续是个苦逼相，二三线的房价不会上涨，由于房地产企业存在的负债问题，这些企业不会直接降价，破产的倒是会增加，但由于破产后法律手续多，相关房产不会立刻流向市场，所以不会出现暴跌，同时，由于高技术人员（几乎等同于高收入人群）流向大城市，二三线城市房产的交易量会萎缩，所以二三线城市的房产会出现价格下跌（但不是瞬间暴跌），同时交易量急剧萎缩。
大城市中，城市外围的区域也出现房产价格下跌的现象，但核心地段的房价会持平或者上涨，下跌的可能性不大。
北上广深中，深圳房价上涨的趋势可能会维持到下半年，然后核心地段继续上涨，周边地段房价持平或下跌。广州我不太清楚，2010年的时候我在广州的感觉是城市条件很差，灰蒙蒙的，也没感觉到什么活力，反正我对广州的印象是大量公司和高端人才流向深圳，如果这个印象是真实的，那广州今年房价下跌恐怕是无法避免的了。
北京上海的情况我还没想清楚，因为我从来没去过上海，在北京也是走马观花去过三次，没什么完整的印象，特别是对这两地的公司企业没印象，不像我在广州住过，去深圳时间虽然短，但主要也是去解了一些企业（在广州的一些产品会展上也看到不少深圳的企业，特别是感觉深圳的电子企业挺多的）。所以，北京上海的趋势，只有等别人补充了。
PS:北上深不能作为一般的大城市看，或者说和一般的省会级别的城市情况差别很大，上海是金融中心，经济中心，这个是有历史原因的。北京则是政策发布中心，我一个同学据说有亲戚是级别比较高的官员，他自己也是比较大的一个投行里上班， 他是这么说的：“大家都认为上海是中国的金融中心，但实际上北京才是真正的金融中心啊，什么政策都是北京发出来的，在北京才能获得第一手信息，上海的各个金融公司，其实都在北京设了点，说是设个办事处，实际上整个公司都跟着这些办事处的指挥棒在走呢。”
至于深圳，反正各种政策扶持下，就变成今天这样了，我也搞不清为什么， 反正确实和一般的大城市地位不一样。PS2:再补充一点儿，资金除了流向大城市的核心地段外，也会流向北京上海，从这点来看，北京上海应该是还要涨的，但北京上海本来就聚集了全国最多的资金，剩下城市里的资金也不可能全流向北京上海，所以到底这些资金能把房价推高多少，值得怀疑。因为我对北京上海不熟悉，在这两个地方是不是还有其他因素影响房价就不知道了。----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------PS3：有人提到了房地产企业的成本问题，由于国有土地出让价和政府的各种税（还有资金利息），导致房地产行业成本居高不下，因此认为房价不可能降。这个理解是错的。我前面已经说了，在面临经济下行，房地产行业下滑的情况下，房地产商获的优选方法并不是薄利多销，而是减少供应量，同时涨价。因为房地产行业的成本导致房价不可能大幅下降，无法像一般的工业产品一样通过扩大生产规模来降低成本。同时房地产项目的管理方式也使任何一家房地产公司都不可能像机械电器类的工厂一样迅速扩大生产规模。所以与其降价，不如减少供应量，同时把价格提得更高。根据我大学时做的数学模型来看，房价越涨，到后来越容易涨，或者说涨得越快。在我之前做的模型里，假设的情况是房地产供应量不变，由于投资性购房增加，导致对刚需人群的供应量减少，房价才上涨。而房地产商主动减少供应量（包括一些房地产商破产或者转行，也是同样起到减少供应量的效果），这和投资购房增加，导致刚需人群的住房供应量减少，效果是一样的。而这个模型里也表现出了另一个现象，那就是房价越涨越快，原因很简单，因为人群的收入是正态分布的，高收入人群的人数少，而且收入差距大。当房价几千块一平米的时候，大部分人都买得起房，可能一个城市的住房销量有十几万套，那减少一两万套供应量，造成的房价提升有限。但当房价几万块一平米的时候，实际上只有很少的人买得起房， 房屋供应量已经只有几万套了，你减少一两万套房，那房价能飞上天。但反过来看呢，如果在房价飞上天的时候，你增加一两万套供应呢？那瞬间房价就崩盘了，你信不信？而且随着房价下跌，市场失去信心，房价会越跌越厉害。这就跟股市5000多点的时候跌下来的情况一模一样。到底房价在多少的时候，房子供应量该是多少，这是说不清楚的，我敢说绝大部分房地产公司的市场评估还不如我上面提到的那个模型准确。但经济领域的变量太多，这些数学模型，说到底只能提供一个趋势参考，整个房地产行业其实是不清楚到底该怎么调整供应量以保证房价上涨，就算知道了，大家也不会遵守，因为市场活动中的个体不是绝对理性的。任何时候都有可能有某些房地产商把房子修得太多，导致房价下跌，只不过以前房子成交量大，所以偶尔出现供应量超标的时候，都可以通过捂盘来减少对房价的影响，然后在随后一段时间内减少供应量来消化这些过剩的房产。而破产的房地产商名下的房产则可能几年都不会流入市场，这种情况下，房地产商破产非但没有向市场提供廉价的房子，短期内反而减少了房产供应量。就比如说现在，实际上很多地方的房地产已经过剩，很多房地产老板已经破产了，但他们修建的房子并没有立刻流入市场，原因很简单，因为每栋房子都有相对应的负债，比如银行贷款。房地产商破产后，银行并不会马上清算资产，对于很多银行领导来说，宁可挂笔坏账在那儿，也不愿意处置抵押物，因为银行处置抵押物，是要通过法院拍卖的，而法院拍卖里面的门道很多，有时候甚至只能处置出一折的价格，对于银行领导来说，这算国有资产流失，所以都不愿意背这个黑锅，坏账一挂挂几年都有可能。而且就算走拍卖流程，往往也要一两年时间。但随着经济下滑，银行的不良资产越背越多，终究是要处置的。就算没有银行这回事，房地产商也有栽了之后被人接盘的。而现在是什么行情？二三线房价下跌，成交量下滑，小房地产商纷纷破产，而北上深的房价还在涨，这就是我说的减少供应量推高房价啊。而到房价极高的时候，买得起房的人自然也极少，这时候稍微有点儿供应量增加，房价瞬间就得崩。举一个简单的例子，如果我有一大笔钱，等某个城市房价非常高的时候，找个在接近核心地段的地方，先用部分资金低价接手一个资金链崩断房地产商的烂尾楼（这种烂尾楼在成都已经有了），获得价格比较低，然后我降价出售，瞬间就会引起这个城市的房价崩盘，各大开发商资不抵债，银行为避险纷纷抽贷，开发商更是死无葬生之地，然后我就可以拿着资金到处捡廉价资产了。感觉是不是和那些国际大鳄搞金融危机如出一撤？至于那些少数极其高收入的刚需的人群更没指望，整体经济下滑的时候，哪来的极高收入的刚需人群？其他地方都不景气，你北上深的公司是做哪个地方的生意来维持自己员工的高收入的？总不至于就在北上深那一亩三分地上打滚吧？至于所谓的那些有钱人，人家是老板，有钱有时间为啥不去郊区住别墅？房价比城中心低，环境还更健康，人家上班又不打卡。就算有少数高收入打工仔买得起那么高价格的房子，只要供应量超过这些极少数人群的“刚需”，瞬间就能把房价砸崩盘，至于那些投资性买房的，在房价下跌的时候，只会推波助澜，看看股市就明白了。所以，所谓的房地产成本支撑房价，其实背后隐藏的逻辑是减少供应量来推高房价，这种逻辑只在刚需人群的购买力还足够的情况下才有效，当刚需人群的购买力极弱的时候，这个逻辑是不成立的。--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------PS4：前面说了那么多，好像还是没把预测说得很清楚。说实话，我也没办法准确预测房价会涨多高，或者涨到什么时候。经济问题太复杂，我能掌握的数据也少得可怜。不过既然前面能做出一个定性（非定量）的模型来，我认为房价崩溃前应该是有明确征兆的。整个房地产行业从一开始的少量房地产商从业开始，供应量逐步增加，房价也以较缓的速度上涨；然后发展到房地产行业普遍上涨的火热繁荣状态，随后开始走下坡路。在这个下坡路的过程中：首先第一阶段，我认为房地产会进入一个缩量上涨的模式，即房产总的供应量在下降，价格还会继续上涨。这个阶段除了房地产商会主动缩减供应量之外，还有一些小的房地产商破产，破产后留下的烂尾楼有些会被接盘继续下去，但有很大一部分变成银行的坏账，挂在那儿了，不会进入市场。在这个阶段，二三线城市的房价实际上已经停止上涨了，但也不会出现暴跌。其衰败形式表现为，二三线城市的房价衰败是以小开发商破产、转行、大开发商从小城市收缩，专注大城市市场。实际上这个过程已经发生了（所以也不算是我的预言），比较形象的比喻就是大城市从二三线城市抽血。这里我说的一线城市不仅包括北上深，还包括一些发展较好的省会城市。第二阶段：二三线城市的血被抽空后，北上深开始抽一线城市的血，而一线城市的核心地段开始抽边缘地段的血，这个阶段依然以一些开发商破产，城市边缘地段新开楼盘减少，总供应量下降为表现，一线城市的边缘地段房价不会下降，或者说不会很明显的下降，更谈不上房价暴跌崩溃。这些边缘地段依然像第一阶段的二三线城市一样，表现为一种停滞。这个阶段目前还没有明显表现出来，所以可以作为判断我观点的一个预言，如果这个预言错了，那我后面说的东西自然都是扯淡。第三阶段：包括北上深的边缘地段房价都停止上涨，房地产商相互并购合并，房产供应量急剧减少，房价上涨的地段仅限于北上深的地铁口、学区房、城市中心等非常核心的地段。第四阶段：应该说没有第四阶段了，如果没有外力干扰，由于核心地段的土地非常稀缺，再往后房地产市场就陷入停滞了，房价依然没有下跌。但没有外力干扰的情况是不可能的，以下几个因素会导致房价崩溃。1、有人故意砸盘，不需要多少钱，至少对于曾经非常繁荣的房地产市场来说不算多大的资金，故意砸一下盘，房价瞬间就崩了。因为推动上涨的成交量仅限于北上深和极个别大城市的核心地段，很容易被砸下来。而且有些人是有动力做这个事情的，比如帮银行解决了某某楼盘的坏账问题，只要能让放贷银行行长避开国有资产流失的困扰，获得廉价弹药不是问题，砸盘的同时就能赚钱，最后跌过头了还能捡一堆廉价资产。2、银行背不起坏账了，主动清算不良资产，也会放出一批房子来，在第三阶段以后做这个事情，很容易导致房价崩盘。3、经济衰退，目前大的经济形势不好。前面我已经说过深圳房价上涨的原因了。如果经济继续下滑，深圳那些新兴企业和金融公司一样躲不过，他们雇佣的那些高收入人群必然流失，人家没必要丢了工作还呆在生活成本高的地方，就算留下来，也没工资付按揭。人走了，刚需没有了，光靠投资有什么用，投资房产的人自己和自己炒么？我不清楚推动北京上海房价的内因是不是和深圳一样，但想逃过经济大环境的约束，可能性不大。现实里，各个阶段不可能划分那么清楚，而上面提到的负面因素也不可能最后才爆发出来，我认为在第三阶段，这些因素就会开始发挥作用，导致房价开始跌。应该说，这些因素其作用的时间越靠后，房价暴跌得越厉害，反而是提前发作，房价跌得更慢，甚至可能缓慢停止在较高位置（特别是遇到国家拼命印钞票的情况下）。所以，我没法说房价能涨到多少，或者涨到什么时间，我认为可以观察一下，如果北上深的房价都出现分化，地铁口、学区和城市最繁华的地段房价还在涨，而其他地段房价停止上涨，或者涨得特别缓慢，那就意味着房价要崩了。不要去看那些所谓的平均房价，要去城里转一转，看一看，看看城市非核心地段的房地产是否陷入停滞状态。没那么多空闲时间的人，可以考虑今年下半年，比如9月份或者更晚一点在北上深的城里玩一圈，我是觉得今年经济形势会比较差，下半年很可能爆出点问题（没啥证据，只是单纯的感觉），到时候可以看看房地产行业会不会有相应的表现。--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------以上是日写的--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------下面是日写的
（我自己看这么长的文章都头疼，好想另外开一贴）我发现有不少人提到日本的房价问题，说北上深相比日本当年泡沫破灭前的房价还差得远。我只想说，日本面积也就相当于中国一两个省，以美国三分之一的人口，创造了美国二分之一的GDP，当时世界第二大经济体举国之力，才培养出核心地段那么高的房价。其次，想必天津的、石家庄的同志们，对于大城市对附近区域的压制深有感触。城市是要抽取附近的资源的，不仅仅人才和资金，包括农业工业产品都是如此。而一个超大型城市的抽取范围差不多就是一两个省的范围。举个例子，我曾经和一个做钢材的老板谈过，他提到一个钢铁厂的普通钢材的供应范围，差不多就是500KM，再远的话由于运输成本太高，就不划算了。然后你们看看日本的面积，也就差不多两个省的面积，而且国土狭长，四面环海，运输方便，也就是说全国的资源（不仅指自然资源，还包括人口、劳动力、农业）都可以基本上无损失无保留地供应核心地区。而中国呢？北京能抽到成都的资源么？相比流向北京的资源，更多的是保留在成都本地了吧？中国如此广袤的土地上，大大小小的城市都会从附近抽取资源，北上深能完全获取全国的资源么？凡是认为北上深离当年日本东京房价还差得远的人，难道是认为中国一个省单独拎出来，就已经和80年代初的日本全国经济实力比肩了？--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------半夜不睡觉，凌晨洗完澡脑洞大开。所以突然想到个问题，就是政府是很没节操的，好比2006年的时候，我做房价预测的时候，万万没想到后来会出现限购这种政策，当时大家讨论的无非就是房贷利率和首付比例之类的。根据这几天的讨论，首先，房价的后续发展只有暴跌和暴涨两条路，没有不涨不跌的说法，甚至很可能连缓涨缓跌的道路都没有。而我认为经济衰退后，当交易萎缩到大城市的核心区域后，必然开始暴跌。但是，另一条线索，也就是从目前银行和民间金融的角度来说，房价暴跌会引起银行的抵押物不足值，导致银行抽贷，会把很多中小企业都抽死，这和经济衰退导致企业经营不下去倒闭不一样，一个很好地企业也可能被抽贷抽死，如果被抽死的企业过多，导致产业链发生断裂，那就是经济崩溃了。所以政府必须保住房价。介于以上两条，现在让我们脑洞大开，看看政府怎么才能保住房价，注意了，根据上面的推论，关键是保住房价，最优方案是不涨不跌，其次是上涨。但并不是保住房地产企业，因为即使房地产企业大半垮了，都不足以崩断产业链，因为房地产企业是众多产业链的其中一条的最后一环。我最先想到的是任志强说的只能把多余的房子炸了。这里请各位不要鄙视任志强，他说只能把房子炸了，只不过是提出一种解决方案，如果够没节操，也不顾房地产企业死活的话，确实可以采取这种方式。而且有不少备选目标。举个例子，银行接受的开发商的抵押楼盘，结果开发商破产了，这些楼盘就停留在银行手里了。这些房子是不可能发给普通人的，不通水电气，没有物业管理，你要么？如果是平房还可以考虑，如果是电梯公寓呢？这些房子在房价下跌的情况下，只能以很低的价格处理，被有能力完成地产项目后续工作的人接手，然后基础设施建完，就可以以很低的价格投入市场，在赚了一笔钱的情况下，还把房价打得更低。对政府来说，恐怕还是让银行直接把对应的坏账销了，然后把楼炸了更好。起码可以避免二三线城市的房价下跌往一线城市蔓延，导致一线城市房价下跌，最后演变成一场崩溃。但这有个问题，就是按照我前面推论的，二三线城市的房产价格和交易在后期会陷入停滞状态，在北上深房价开始下跌前，二三线城市的房价是不会暴跌的，更多的是表现为开发商破产，楼盘滞销等情况，也就是说最后开启崩溃的，是北上深的房价，需要稳住的是北上深。恐怕政府还不敢在北上深炸楼吧？特别是任志强说只能炸掉，结果被舆论骂成SB了，估计谁都不敢去站这风口上。然后是我老婆提出的方案，作为做过房地产的人，提出的方案果然够阴损。结合目前国家打开围墙改善交通的号召，我老婆提出，命令以后修建的所有楼盘都必须是开放式的，由于国内的人口密度和治安问题，估计条件稍微好点儿的人，都不愿意在城市里购买没围墙的房产。那现在已经建完了的房子就真成稀缺资源了。随后，开发商就必须考虑，新拿的地修的房子还能不能卖出去，炒房的也要考虑新房子有没有炒的价值。这种情况下，即使开发商继续修房子，这些新房的供应量也基本上不再影响现在已经建完的房子的价格了。这就有可能导致新房价格下跌，而旧房价格不下跌，也没几个人愿意卖旧房，哪怕是炒房的，也得考虑手里留一套旧的自住房。这就在抑制了房价的同时，保证了旧房价格不下跌。而银行负债则是对应的已经出售的旧房，避免了存量房价格下跌造成的银行坏账。我是觉得我老婆提的这个不准建墙方案，可执行性上却比任大炮的炸楼方案好多了。（补充一下，开放式小区的方案不是我老婆想出来的，如果将来谁买不到封闭式小区了，千万别赖我老婆头上，我们也是看到新闻后，推敲了以下如果严格禁止新建任何封闭式小区的后果。而且新闻上说的也是针对大型小区，各位请勿恐慌）各位有什么稀奇古怪的方案，只要具备一定的可行性，都可以拿出来讨论。注意强调一点，不要把保房价和保房地产混为一谈了。我估计现在国家领导肯定觉得只要保住房价就哦弥陀佛了，已经没心思管房地产商了，逼急了直接给银行发笔钱注销坏账都有可能。所以，万一国家领导脑洞开得比我们还大呢？至少当年我就没想到会限购。PS：还有一种方法就是敞开了印钞票。但现在缺乏发放渠道，效率极低。以前印钞，是通过外贸、基建投资等等，而现在外贸萎缩，基建则是能想出来的项目都上了，总不可能在某个山沟沟里修没人用的高速路吧。另外，很多人以为国家主持几个大基建项目就算大兴基建了，其实不是这么回事。根据我家长辈、同辈等从事路桥行业的人反映的情况，基建很大一部分是地方政府申报后，通过各级财政拨款实现的，所以基建投资里很大一部分是很多地方小项目累积起来的，不是中央搞几个大项目就行了。而现在，除了中央可能有点儿钱，下面各级政府的资金都比较紧张，各级拨款基本上不可行了，要全让中央拨款，估计那资金投放量能吓死你。而现在中央通过控制银行，以贷款的形势放水，就目前观察到的情况是，钱根本就在金融系统里打转。现在降低房贷首付，确实可以把一部分贷款引向房地产，但由于这部分资金其实是通过提供炒作资金来抬升房价的，而不是通过提高刚需人群收入抬高房价，所以这部分抬升效果是虚的，和原本资金留在金融系统里差别不大。所以，现在哪怕中央敢再印钱，也解决不了钱流入社会的渠道问题，如果有谁能新开个脑洞，找到理论上看得过去的方法，估计领导们会给你发个大奖章吧。---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------刚刚在微信上看到一篇讨论开发商套贷款的事情，吓得我汗毛都立起来了，你妹啊，我2014年的时候去给一家很小的开发商放贷，就发现了他自己找人买自己的房子，从银行套贷款的事情，联想起上海半夜裹着铺盖等开盘的“土豪”，原本就觉得画风不对啊，你妹！！！但愿是我想多了。
至于房价涨跌，给你们讲个真实的例子，内蒙古鄂尔多斯，包括康巴什新区，俗称鬼城。2012年之前，我在的小区，是公务员小区，现在改名叫水岸新城，但大家还是习惯叫公务员小区。听名字就知道是政府给公务员盖的限价房，这房子一开始不对外卖，都是公务员摇号才能买，平米都在160平米以上，当时一个指标能卖15万，价格在4400每平米，还是精装，那时候由于不对外销售，而且可以定了可以退，大部分都是占了指标没付钱的。当时，政府建新区，扩大老区，搞富民拆迁，加大市政建设，那会修路，就我家门口都是八车道，只要不傻的人都觉得这也太夸张了吧。当时，你说人们没有觉得泡沫么，其实大部分人都觉得有，只是觉得最起码这几年不会破，趁这几年赚一笔。房子一家三四套，再买也没啥意思。于是全民放高利，国企一般跟银行借，借高利大部分都是民企，也有不少大型民企的，啥投资快利润高，房地产呗，加上这几年政府市政建的好，路也多，商铺，写字楼，住宅，便宜的不建，大平米，高端住宅，捂盘惜售。当时人们可能没有疑惑么，一共全市总人口两百多万，家家三四套房，房子卖给谁？这是不知道从哪来的消息，说是四川那边地少人多，又连年灾害，说是往过搬，现在想想地域差异那么大，怎么可能，或许当时有人怀疑这种真实性，但当时大部分人还是相信这种话。买房的人还是很多，剩下的钱放高利，最低年利率25%，不说那种变态的，正常点的35%，利息这东西跟彩票中奖似的，来的钱没人心疼，要么接着放进去，要么就消费了，当时鄂尔多斯整个是歌舞升平的。12年之后，首先是企业，当地其实还是以民营企业占主导，主要是当时这些老板们敢想敢干，加上政策好，决策快，煤炭市场好，都发财了。几乎所有民营企业都投资房地产，但问题凸显了，很多人钱是固定的，三四套房子，再买不就成房姐了，要那么多没啥用，剩下的钱都用来放高利；还有所谓的刚需，贷款三十年，买，可惜只能买起一套，我估计目前房子数量最低够一人买五套的，还不算写字楼。房地产商也不降价，觉得我成本这么高，当时买地成本那么高，我凭啥便宜卖，这年头房地产赔钱的都是傻子吧。金融危机，其实我感觉对于鄂尔多斯来说就是个噱头，只是所有人都扛不住了。但房价这时候没人敢降价。但房地产内部出现问题，首先房子一直捂着，还一直在建，哪有那么多资金啊，开始流行顶账，给底下施工方，顶车子顶房子，房子市场上四五千每平米房子能顶上万，车子一百万能顶两百万。你肯定想这不合法啊，但当时就这样，房地产说，钱没有，就这些东西，要就要，不要连这也没有，要么你就去告我。施工单位没几个敢告的，要么就时间太长，要么也怕房地产破产，政府冻结了，要的比这还少。说了这么多，回到我在的小区，前面给大家讲讲当地当时的背景。我也是要结婚了，心想结婚怎么也得有套房吧，要么岳父岳母那面不好交代吧，当时就看房，看了很多，其实还属公务员小区便宜。当时金融危机已经开始了，政府终于发现自己没有那么多公务员了，除了摇号确定要买的，剩下都让房地产自己处理。当时房地产一平米卖五六千，其实卖的并不好，因为五六千当时价格都差不多，还是有选择的。这时有家房地产价格降到毛坯3600，精装4400，这时，我心动了，想想这么便宜，而且是大产权，户型还是最好的，看中的一户有家人说我年前就和房地产说好了，这几天正往过来转钱，我和我爸妈一听，直接全款把这房子买下了。感觉跟占了天大的便宜似的。后来房地产价格其实没降，甚至涨了两百每平米。但我前面说的施工方顶房子，施工方最怕啥，不是拖材料款，毕竟可以顶账，互顶嘛。唯一不能拖欠的是人工工资，而且得是现金。这时候市场上很多顶账房，价格从3000，到2800，再到精装4000，到3800，到3400。其实我买的时候已经有顶账房了，我当时心想，顶账房产权不明晰，以后肯定弄麻烦，占小便宜吃大亏。结果后来才知道，顶账房可以直接在房地产下户。顶账房可以直接在房地产下户。顶账房可以直接在房地产下户。这时候，市场已经大乱了，顶账房跟房地产买的房子一模一样，便宜不买非买贵的。而且，放心，这些施工方都是赔钱卖，毕竟很多都是欠着高利，还欠着工人工资的。我一同学的岳父，融资一个多亿，后来全部赔进去，还做了四年牢。我家放高利的那家，融资几十个亿，从身家几十个亿，到现在欠几十个亿，现在还在监狱呢，估计我家那些钱也要不上了；另一家放的高利，顶了一套房，一万多一平米，自己家拿不下来，好几家一起拿的，现在卖五千，割肉，可惜没人买。。。(话说我家还懂得分散投资。。。)在说到宏观上，政府由于市政建的太厉害，维护成本太高了，比如路中间绿化带，你见过比路还宽的绿化带么，飞机场到新区三十公里，新区到老区三十公里，全部是路灯，前两年用不起电费了，全部换成led灯，这折腾的钱可想而知吧。很多企业都是被政府搞死的，大部分都是政府许诺搞得建设，但煤炭不景气后，地方税收下降很明显，没钱，怎么办，政府也不说不给，但就是没钱，很多企业都被拖死了。政府之前建新区，挖河，修桥，建制造基地，建工业园区，建新机场，建公务员小区。。。。不知道你们小时候玩过模拟城市没，每次我玩这个游戏，先打个秘籍，把钱改成9999999，然后狂建设，到后期，运营成本那个高啊，打秘籍的速度都不够花钱的速度，当时我就明白一个道理，市政建设不能拍脑瓜，不能只想着高福利，要和后期运营成本结合起来。当然，市政建设好，各种福利都好，你们都不知道这地方一开始有多奇葩，买房还不能下户，怕外面人沾了当地人的光。。。当然，不知道别人怎么想，我清楚，这种福利不可能长久。现在，我认识的很多人都在家坐的，吃老本，没工作，因为很多男的都是搞房地产或相关企业的，而且这些人，那几年挣惯大钱了，看不上三五千的小钱，很多都是靠老婆的挣钱过日子，根本看不到希望。似乎这些跟2016年房价没什么关系，我也是给大家做个参考，我们这房价，有些地方，售价1万多，现在五千多，没人买，而且拦腰价就是一两个月的事情。我不敢说16年房价是涨还是跌，但跌的速度绝对让你目瞪口呆，真实的可怕。现在当地的情况可以说是一蹶不振，前两年人们还觉得这是市场波动，市场还会好的，但随着时间越来越长，煤炭市场下行，外来人口出逃，只有几个大型民企在转型或是支撑，几乎看不到未来。或许有人说这是个例，产业过于单一，步子迈的太大，地方政府注重短期GDP，所以导致后期出问题。放眼全国，我估计这样的城市也不少。至于2016年的房价，我说下我的观点，有两个影响因素，一是当地经济发展情况，二是外来人口是否有意愿在当地扎根，其实第二点还是建立在第一点的前提上，所以我认为，看房价涨跌，不能单纯看房地产市场，而是要看当地的宏观经济。欢迎讨论。最后，我想跟知友们讲两个公理1.价格不随着价值的变动而变动，而是随着需求的变动而变动。2.任何东西都不可能绝对增值，唯有脑子里的知识。-----------------------------------------------------------------好多赞，看来人们还是喜欢听故事，再给你们讲个故事。我爸有个同事，前几年刚结婚，也是所谓刚需买房。当时房价7000多，贷了二十年的贷款，终于买上房。上班在煤矿，房子买在市里，离得有六七十公里。后来房价跌了，买房的地方及周边大部分都是四千左右，但这哥们还贷款还是得按七千时候价格还，那酸爽，别提了。。。。后来，煤炭市场不好，工资从七八千降到三四千(不下井)，然而更重要的是：房子最后烂尾了。。。。现在不知道什么情况了，唉。。。
欢迎关注微信公共号：HiBerton中国的房地产市场已持续了16年的繁荣，但也是从全面繁荣过渡到局部繁荣，从人口推动到资金推动，从大涨到小涨再到有涨有跌，今后必然会有滞涨和普跌的过程。既然房价已经成为货币现象，而货币的流动性要远远高于人口的流动性，货币说走就走，是很难控制得住的。目前国内房地产行业的最大压力是库存过大，这主要还是集中在二、三、四线城市，同时还要避免房价出现大跌，因为房价大跌基本上就等同于金融危机。在PPI已经接近于连续四年为负的情况下，迫切要做的事情，应该不是供给侧，而是需求侧，因为前者是长期要做的慢活，后者是为了避免风险发生的急事。而要刺激需求，不能让农民工加杠杆来增加需求，而是应该扩大政府支出用于民生，提高中低收入群体的收入和福利水平，缩小贫富差距，即政府加杠杆，让政府出钱买房作为低收入群体的廉租房。2000年至今，中国的资产规模出现了快速增长，其中房地产是大类资产中规模最大的资产，也是居民在资产配置中占比最大的一块资产。相比股市的起起落落，房地产市场在过去15年中，除了个别年份的整体房价水平有过小幅回落外，基本上就处在一个大牛市中。但过去的2015年，房地产开发投资增速大幅回落，只有一个百分点的增长。今后房价如何看，会否出现所谓的泡沫破灭？本文想从人口和货币这两个角度来讨论这个纠结的问题。年：房价上涨更多是一种人口现象中国房地产的主要数据是2000年及以后开始有的，房地产开发投资增速有过两次高点，一次是2007年，增长达到30%，另一次是2010年，达到33%。2007年之所以出现了阶段性高点，与经济过热有关，该年也是GDP增速的阶段性高点，后因2008年美国的次贷危机影响而回落。2009年中国推出两年4万亿的投资刺激计划，使得2010年房地产开发投资增速创了历史新高。一、劳动年龄人口的峰值出现在2010年居民对房地产的需求不外乎是居住（或改善性居住）和投资这两大需求。拉动这两大需求的，从人口的角度看，一是与人口的年龄结构有关，二是与人口流动有关。从美国和日本的案例看，购房与购车的主力人群的年龄段一样，都是25-44岁。如美国房地产周期与人口结构密切相关。房地产属于典型的年轻型消费品，25-44岁是房地产消费的高峰期，而在45岁以后房地产消费占比会持续下降。日本则是到了1980年代出现人口老龄化，其中25-34岁年龄段的人口数量在不断下降，从1981年的1995万，降至万，降幅达到21%，最终在1991年出现了房地产泡沫的破灭。故从国际经验看，随着45岁以上中老年人口占比的上升，房地产消费均会遭遇历史性拐点。根据中国指数研究院的调查结果，25-34岁年轻人是购房的第一大群体，约占购房人数的50%，第二大群体是35-44岁，约占购房群体的24.5%，故25-44岁的这一年龄段要占到购房人数的75%左右。中国由于计划生育的实施，人口红利的拐点已经出现，15-64岁劳动年龄人口占总人口比重的峰值在2010年已经达到74.5%的高点，到2013年这一占比已经降至72.8%。预计到2020年这一占比将会降至70%以下。而25-44岁青年人口的总数在2015年达到了顶峰，今后也将开始下降。从美、日、韩等国经验看，伴随着25-44岁人口总数见顶，地产销量也会出现拐点。房地产开发投资增速在2010年见顶，与劳动人口的峰值一致，而且乘用车（占汽车产量约85%）销量的增速也在2009年见顶，时间相隔很近。从美国的案例看，消费乘用车的主力比房地产更年轻些，即25-34岁年龄段的群体比35-44岁的群体购买量更多，而住房购买量则相反。可见，影响房地产的一个重要因素――人口年龄结构已经在2010年就发出了变衰信号。　二、流动人口增速的峰值出现在2010年而影响房地产的另一个重要因素――流动人口的变化又是如何呢？由于国家统计局只在近些年才公布流动人口数据，故我只能从外出农民工数量的增速变化来替代人口流动情况。从公布的数据看，2010年外出农民工增速达到了峰值，为5.5%，对应增加了800万左右的非农劳动力。但仅仅隔了5年，至2015年外出农民工数量只增加0.4%，接近于零增长。而且，流动人口数量也净减少560多万。这说明2010年不仅是劳动人口年龄的峰值年份，也是人口流动量的一个峰值年份。人口流动的加速，不仅导致房地产业繁荣，而且还对区域板块的房价带来影响，因为人口迁徙就是城镇化的过程。在年间，人口迁徙总体方向是从西往东流动，这与东部的房价涨幅高于中西部是一致的。如上海2000年的常住人口为1670万左右，到2010年达到2300万左右，增加630万左右，增幅为38%。北京2000年的人口为1380万，至2010年达到1960万，增加580万，增幅为42%。深圳2000年常住人口为700万，至2010年增加至1035万人，十年共增加335万人，增幅为48%。这三大城市的常住人口在年增速，分别是京津冀地区、长三角地区和珠三角地区最大的，同时，房价涨幅也是全国各大城市中位居前三的。从年的人口流动特征看，同样是东部沿海发达省份，拥有7400多万人口的江苏省，这10年中竟然比上海还少200多万。同样经济发达的河北省，人口增长也比北京要少100多万。因此，不难得出结论，中国这10年所经历的城镇化，更确切地说，是大城市化。这可以解释一线城市的房价涨幅要远大于二、三线城市的原因。用人口的年龄结构与人口的流动这两个人口现象来解释房价的变化特点，应该还是有一定的说服力。实际上，中国经济增长也是一种人口现象，即所谓的人口红利。如中国的出口从高增长变为负增长，其实也与劳动力供给的变化有关。劳动力成本的上升导致全球范围内的产业转移，并影响到国家经济的盛衰。三、中国城镇化率难以达到西方水平2010年之后，中国人口不仅老龄化趋势更加明显，而且人口流动的速度也大幅放缓。如上海的户籍人口中，60岁以上老年人的比重已经接近30%，但同时，上海人口流入速度也大幅放缓，“十三五”规划建议要求上海常住人口控制在2500万，这意味着年，上海人口的净增长不足前一个10年的三分之一。据悉，2015年北京的常住人口仅增加19万，而上海估计也接近于零增长。对超大城市实行人口控制或是人口流入减少的原因之一，但人口流动速度的整体放缓，却与超大城市的人口政策关联度不大，而与人口老龄化及农村可转移劳动力的减少有关。有人统计，过去5年中，三、四线城市的房价同比是下跌的，这与这些城市的人口老龄化和人口停滞增长有关。自2011年中国开始对部分大城市实行住房限购以来，大批房地产开发商投资三、四线城市的房地产，导致这些城市的库存大幅增加。而开发商投资三、四线城市的另一个理由就是中国的城镇化的提升空间还很大。从第5、第6次人口普查结果看，中国之前公布城镇化率水平都是大大低于普查结果，也就是说，目前公布的城镇化率可能要低于实际水平。此外，中国与发达国家的城市化率的提升不能简单类比，因为中国的人口是未富先老，而美、日、欧等发达国家是未老先富。因此，中国今后的城镇化上升空间虽然还有，但要小于发达国家，且速度也会放慢。即便像日本和德国这两个成功转型的制造业大国，自1970年代成为发达经济体之后，城市化率水平增速就降至年均0.3%以下。2011年至今：房价起落更多是一种货币现象如果说2010年之前全国的房地产市场走了一轮全面普涨的大牛市的话，那么，2011年之后只能说是结构性牛市了。因为随着流动人口增速的下降，房价受资金面的影响开始上升。2011年之后房价更多体现为货币现象，中国经济增长自2009年之后，广义货币M2的规模超常增长，超过美日成为全球最大。同时，M2/GDP的比例大幅上升，即从2008年的1.58倍，迅速上升至1.9倍左右，如今已经超过2倍。即中国经济靠投资（货币与之配套）推动越来越明显，整个经济的杠杆率水平也大幅上升。房价受货币的影响可以从三个方面来说明：第一是居民的收入水平高低；第二是货币政策的松紧程度；第三是社会资金的集聚和流向。而这三个方面又是相互关联和相互影响的。从居民收入水平的角度来解释各地房价高低的差异，还是有一定说服力的。如上海、深圳和北京的房价之所以高，是因为人均可支配收入位居全国前三；浙江的人均可支配收入高于江苏和广东，尽管GDP总量远低于后者，这就可以解释浙江的整体房价水平高于江苏和广东。比较典型的案例是温州。2011年之前，温州的房价水平在当时是比肩于杭州的，而杭州的房价水平在全国仅次于京深沪。温州在的10年间，常住人口增长20%，远低于一线城市的人口增速。而且，温州的人均GDP也低于浙江省的平均水平，那么为何温州的房价涨幅如此之大呢？我觉得，人均GNP是重要解释变量，因为温州商人不仅遍布全国，而且在欧洲也有一定规模，这就使得温州人的实际收入水平要远高于人均GDP。因此，温州的民间资金总规模也非常可观，温州炒房团曾经名噪全国。但2011年之后，温州的房价便出现了大幅下跌，原因在于温州人经营的企业在宏观经济走弱的背景下，负债率过高、债务成本过大的问题凸显出来，只能通过卖房来解决流动性问题。而地方政府又通过大量供给土地来弥补财政资金不足，进一步逆转了温州房地产市场的供求关系。另一个案例是鄂尔多斯，其房价也是从2011年达到峰值之后开始下跌的，一个仅仅靠煤炭涨价而发展起来的城市，势必也会因为煤炭价格的下跌而衰落。不过，房价的涨跌与央行的货币政策也有较大的相关性。如2011年不仅多个地区的房价出现下跌，而且，钢铁、煤炭、有色及其他一些大宗商品的价格也出现了向下的拐点。这应该与央行采取收紧的货币政策有关――2011年共有三次加息和6次提高存款准备金率。此外，央行还上调了首付比例。可见，房价的下行与货币政策收紧具有明显的因果关系。回顾年这5年间官方一年期存款利率和法定准备金率的变化，可以看出，货币政策总体趋于宽松。如2010年的一年期利率为2.75%，存准率为18.5%，到2015年末，利率降至1.5%，存准率降至17%。其中，2015年分别有5次降息和降准，故房价表现大大好于2014年。有研究机构统计，期间（2010年年末至2015年11月），一线城市房价累计上涨45.53%，涨幅明显。相比之下，二线城市的涨幅仅为10.73%。同期，三、四线城市房价同比涨幅不断递减。一线城市中，深圳市新建商品住宅价格上涨77.2%，为全国之冠。然而，在这10年间，也是房价涨幅最大的10年，全国平均房价上涨4倍左右。存款利率从2.25%提高到了2.75%，同时，存准率则从8%大幅攀升至18.5%。但从货币政策的大方向看，这10年仍是收紧的。但货币政策的不断收紧却未能阻止房价的飙升，故年房价走势主要体现为人口现象而非货币现象。关于社会资金的集聚和流向对房价的影响，可以以北京、上海和深圳为例。如果单纯从人均可支配收入的角度看，这三个城市的居民平均收入也不过比中国最贫困省份高出1倍多一点，但平均房价水平却为何要高出7、8倍呢？这其中有社会资金和财富向一线城市集聚的因素。因为大城市所集聚的教育、医疗和文化等公共服务优势，以及投资信息、财富增值机会等是其他地方难以获得的，所以，它们不仅吸引国内资金流入，也同样会吸引国际资本。观察一下2015年各地房价的走势，发现7月份之后，大部分城市的房价均出现回落，这是否与股市的大幅下跌有关？但北京和上海的房价还是稳中有升，深圳则继续攀升。这又如何解释呢？因为这三大城市均是中国的金融中心，2015年A股交易量超过全球股票交易量的三分之一，给金融业带来了丰厚的收入，如资产管理、财富管理、自营业务、经纪业务等。如2015年上半年金融业对GDP的增量贡献超过三成，这给三大城市的与金融服务业相关的从业人员带来可观的收入增长。二线维稳是关键：今后该如何避免房价大跌大家都熟悉“通胀是一种货币现象”这句弗里德曼的名言。其实，任何资产价格偏离了基本面，都可以成为一种货币现象。2015年上半年A股出现了一轮没有业绩支撑的暴涨，是一种货币现象，而全球某些大宗商品价格的暴跌，是经济脱实向虚的表现，资金流向金融领域，也是一种货币现象。中国的房地产市场已持续了16年的繁荣，但也是从全面繁荣过渡到局部繁荣，从人口推动到资金推动，从大涨到小涨再到有涨有跌，今后必然会有滞涨和普跌的过程。世界上没有一个只涨不跌的房市，关键是何时开始下跌。过去那么多年里，凡是预测房价普跌都属于误判，所谓的空置率、房价收入比或房价租金比、人均住房面积、房价总市值占GDP比重等诸多指标，都不能成为判断房价何时见顶的有效依据。但随着时间的推移，房价出现普跌的概率也在越来越大。既然房价已经成为货币现象，而货币的流动性要远远高于人口的流动性，货币说走就走，是很难控制得住的。对房价构成利好的因素，首先是居民的按揭贷款余额占住房总市值的比重大约只有10%，是目前美国该指标的四分之一，即居民没有被动卖房压力。其次，地方政府通过这些年的借新还旧，偿债压力减小。第三是一线城市还处在限购状态。对房价的不利因素是部分开发商的流动性压力，因为房地产开发贷要占到银行贷款余额的10%以上，资金链的问题会危及银行。另一个不利因素则是持有房产群体的一致性行为，就像去年6月份的股市大跌一样，容易发生踩踏事件。人口老龄化背景下，投资者更倾向于持有金融类资产。且中国投资性购房比重过大，在房价租金比不高的背景下，大家都在追求价差收益，这与股市的投资行为异曲同工，差异只是投资周期的长短。目前国内房地产行业的最大压力是库存过大，主要还是集中在二、三、四线城市，因此，今后房地产投资负增长是大概率，关键是如何去库存，同时还要避免房价出现大跌，因为房价大跌基本上就等同于金融危机。如果只是简单地为了去库存而鼓励农民工举债买房，则实际上是用一个问题去掩盖另一个问题。根据国家统计局的数据，中国农民工在城镇的自购房占比只占农民工总数的1%，这也说明当今的房价水平并不是中低收入群体可以接受的。为何三、四线城市的房价下跌，抛开供求关系因素不谈，就业机会与公共服务是否能满足人们需求是关键，如果没有就业机会，那么，举债买房靠什么还？或者公共服务匮乏，则居住环境不好，大家还是不愿买房。因此，要更多地去顺应市场发展趋势，中国目前一线城市的产业集中度况且还不够，三、四线城市的产业优胜劣汰过程远远没有结束，如果一味采取政府补贴、银行贷款等举措鼓励农民工在未来可能成为鬼城的地方买房，还不如把这些钱用于全社会福利水平的改善，用于公共服务均等化的支出。否则，让市场在资源配置中起决定性作用就会成为一句空话。我觉得，中国的二线城市吸引人口流入的空间或许更大些，人口的集中度会由于公共服务的改善而提高。当然，这不能一概而论，需要按市场原则来予以政策配套。在PPI已经接近于连续四年为负的情况下，迫切要做的事情，应该不是供给侧，而是需求侧，因为前者是长期要做的慢活，后者是为了避免风险发生的急事。而要刺激需求，不能让农民工加杠杆来增加需求，而是应该扩大政府支出用于民生，提高中低收入群体的收入和福利水平，缩小贫富差距，即政府加杠杆，让政府出钱买房作为低收入群体的廉租房。如果有可能的话，那就是想办法让富人加杠杆，增加对国内的投资，而非让他们海外投资。
卖房炒股！！！……深圳炒房团正在这么干！………………………………分界线这段是后来加的：投资里面有个最忌讳的事情叫“屁股决定脑袋”。我大概能猜到很多上知乎的都是普通老百姓，关心房价的也是没买房的，所以大家更容易站在自己的立场，认为房价会崩盘。在这个楼里，我会把很多预测楼价的原理告诉大家，大家自己判断。能够让一些人从此摆脱了“屌丝眼光”，避免了被当成韭菜割掉或者完全踏空，才是善莫大焉的一件事。貌似这个楼永远不会火，大家永远是所见即所思，哈哈哈～～～～～～～～～～～分界线下面这段是我在排行第一的回答里面的跟帖，不小心拿了几十个赞。既然结论没人看，索性就完整的贴出来。数据不太准确，大家看个意思。刚刚看复制粘贴的时候出了问题，少了一部分。再贴一次。回复王璟的评论: 很高兴又看到作者很多高质量的评价。其实文章往往比较学术比较枯燥，争论反而看起来有血有肉。作为一个深圳人，作为一个在深圳有房子且炒房子的人，我借楼主的宝地来谈谈一个炒房人的经济逻辑。首先我们说房子为什么涨。炒房团里面有句俗话：“短期看金融，长期看人口”。因为房子的T+N的交易特点，炒房子一般都需要做未来2到3年的房价预测。主要指标是以下4个：1，居民的存款，这个反应了能有多少人参与这个游戏；2，国家的金融政策和当地的地产政策，主要核心是首付，这个决定了杠杆率；3，国家的货币政策，如果通胀，买买买，通缩则反之。其他类似汇率什么的都需要综合考虑。4，地方政府的土地推盘量。这个才是真正的庄家，中国国情，不解释。这4个逻辑决定了在过去，中国的房产总体来说都在上涨。至于选房技巧，这里就不展开讲了。正如股票，大势好，票买错了都赚钱，大势不好，无人可以盈利。为什么这次带头大哥是深圳？为什么涨的这么快，这么猛？抛开长期因素不说，主要还是2个原因。1，深圳的高科技和金融双发动机造就了一大批新贵和高收入人群。科技园和CBD去年随便一个刚毕业几年的毛头小子都是年薪30＋。居民存款更是暴增30％几以上。2，地产中介＋金融的模式，极快的推高了杠杆率。当炒房人可以在地产中介借到钱，首付钱，等于给了本来就有原子弹的金三胖几枚“白杨”洲际导弹，各位自行脑补。这里不能展开了，黑幕重重……不明白的请看看股灾前的场外配资。深圳目前的GDP在2万亿左右，目前的房地产总值应该是超过了35万亿，是GDP的17倍。看不懂的请自己看日本当年的数据。涨到这个地步，有两点可以肯定。1，现在的价格已经包括了所有的市政，教育，医疗等等因素，毕竟市区内已经没有新的土地出让，城市里大的环境提升已经很难了。2，一般人买不起，社会上只有2个阶级，有房子的和没房子的。不服的同志，自认为收入高的同志，先回答我800万的贷款，30年还清，每个月的月供多少，然后再照照镜子，觉得比炒房团有钱的再出来说话。总结来说就是一个：目前的价位，居住特性忽略不计，都是金融属性，说白了就是赌场上的筹码，因为不可能再有刚需来接盘了。我可以斩钉截铁的告诉你，没有！因为他们都太穷了。这个游戏只属于极少数人。金融的本质是什么？我没有读过经济，所有的知识都是股市和楼市上学来的。我的回答是：金融就是击鼓传花！没有很傻很天真的韭菜，聪明人和赵家人没钱赚！这个价位还有韭菜吗？我希望有，可惜都是和我一样的人……不服的去市场看看都是些什么房子在成交就明白了。市场最好的时候，往往成交的都是刚需盘，总价低，总价低，总价低（说三遍）。你们说卖给谁了？现在呢，不用再解释了吧……股市到顶的时候，大家都在炒高价小盘股，都在说故事，炒概念。啰啰嗦嗦讲了一堆，都可以独立开楼了。剩下的部分，是对未来市场的判断，如果有人爱听，我就继续发，今天先说到这里。…………………分界线其实在中国预测房价是有很大风险的，君不见无数人被打脸。为什么这十几年这么多专家看到了泡沫，然后预测泡沫破裂都被打脸了呢？吵过股的都会明白市盈率的概念。有的股票市盈率高，100多倍的很正常就是不跌，有的股票10几倍便宜透了，还在跌跌不休。其实反应过来就是大家对未来的预期。预期实现了，没有泡沫，预期没有实现，才是泡沫。至于泡沫破不破，这又是另外一个逻辑了。比如这10年，深圳的高收入人群至少是上千倍的增长吧。GDP每年双位数，虽然贫富差距越来越大，但是高收入人群的收入增长绝对快过GDP，收入连续10几年双位数增长是很可怕的，复利，购买力成几何倍数上升。这里还没考虑人口和有产阶级的资本增值。房价今天高一点，又怎么样，总是有无数的韭菜，有钱的韭菜，一茬接一茬买买买，所以那些看到泡沫就说会崩盘的人，要么就是笨，要么就是“屁股决定脑袋”，害人不浅。这么多年，一线城市的玩法就是先涨上去，然后靠购买力把涨幅填平，然后基本平衡了，又继续拉升，不断循环。所以富的更富，穷的更穷。这个是现实，不以我们任何人的意志为转移！那么是不是这个游戏可以一直玩下去呢？且听下回分解吧……~~~~~~~~~~~~~晚分界线大宗商品今天这种涨发，会不会恶性通货膨胀，拭目以待。如果是，央妈就是“猴子请来的救兵”……~~~~~~~~~~~早分界线昨天晚上有个哥们吃饭，问我为啥罗湖（老区）不涨，福田（成熟区）涨的少？我说你还是没明白我说的韭菜的概念。房价贵了之后，很多房子绝对值已经上升到了一个比较高的水平，在某个区域韭菜总数不变的情况下，接盘侠是几乎没有的。但是如果新区就不同的，在上涨预期下，很多现在住80平米的会去买100或者120的，住100的会去买150的，但是他们能多买一套吗？答案是不能，太贵了，只能卖旧买新。这样老的小区，小的户型，就会随着换房客的折腾源源不断的扔出来，有一定购买力的新韭菜就会杀进去，从而形成一个循环。老区或者成熟区往往大家住的舒服不愿意卖，新盘也少，这个循环很难形成。买卖是需要对手盘的，上涨是需要底层的韭菜的。下一次将专门讲房地产交易中，政府的作用。在中国，这可是风向标…………………………晚分界线好多二线城市的问，自己所在的城市会涨吗？我答会涨会得罪人吗？算了，我这样回答吧。哪些会暴涨，这样好一点，至少你知道了还能挣点钱。目前一切不变的话，请大家看库存量，库存量，库存量！说三遍，高于8个月的先不急，低于8个月的，自住的话，赶紧买。如果低于5个月，明天就去买了吧……~~~~~~~~~~~~~分界线为什么要专门讲政府？因为在中国的房地产游戏里面，政府才是真正的大BOSS。说这个真心很纠结，怕真话说多了被查水表。政府有以下几个大杀器：1，货币政策；2，信贷政策；3，规划，规划，规划，重要的说三遍！前2个大家都很熟悉，其实规划才真正要命。这个杀器掌握在住建部和各个地方政府手里。住建和规划部门控制了住宅的比例，地方政府控制土地，他们共同管理了这个市场的供需关系。比如大家讲深圳没有土地了，纯粹放屁！那么多工业用地，农业用地不是地？只是不能在市场上流通，不能建住宅而已。现在迫不得已要去填海了，一填还要填大半个福田区那么大！我记得我当年看前海自贸区的规划，立刻就明白这个地方房价能上天。为什么？全是商业用地，全是高档写字楼，要几十万人办公，结果末了发现没有规划住宅，傻逼了！又比如我看我老家一个二线省会城市，南面和西面各搞了一个巨大的住宅区，可以容纳80万人，没有规划任何工厂，写字楼……这房价得跌成啥样？早晚上班高峰期的交通又会堵成啥样，不敢想象。总而言之政府才是这个游戏的庄家，能说的也就这么多了。为什么说，一线城市的房价会高位震荡，又小概率在短期之内会崩盘，答案就在政府这个大BOSS身上。大家看看新闻，就能明白BOSS那颗无比纠结，左右为难的玻璃心，和当年救市的证监会有的一拼。下次我给大家详细解读一下政府的心思和有可能的政策选择以及对房价的影响。……………………晚分界线鉴于私信和评论里面问二线城市的童靴实在太多了，我没办法一一回复，只好在这里做下解释。首先，目前政府的牌没打完，下面我会详细解释。对于二线城市，我不抱悲观情绪，风险毕竟在一线。库存少的城市肯定多少都要涨，只是幅度涉及变量太多，目前不太明朗，库存多的城市，大家也别被媒体和开发商骗了，成了韭菜。其次，中国太大了，我没到实地没法一个个研究。况且就算我到了实地，也未必就能看对，我也经常看走眼的，哈哈哈……我写这个文章的目的主要是教给大家一些我个人分析的办法，不是算命，自认为也没那个本事，自古大师皆骗子！希望大家辩证的看，我就是一个知道了一点点“潜规则”的普通人。接下来，我想集中精力好好写写政府的部分和地下经济的部分，估计要琢磨几天，希望大家评论多探讨这两个方面，谢谢大家，诚惶诚恐…………………………分界线即将推出：二手房增值税，房产税，遗产税……大佬们看了看地上的韭菜，说：养挺肥的了，小川啊，多放点水，别蔫了，等我们慢慢割了吃……所以……你懂的…………………………分界线私信里，评论里好多人问到底要不要买房，自己所在的那个地方要不要买。还有好多人认为我是算命看空的，我也是醉了。国家这么大，具体情况具体分析啊，各位亲。任志强一直说房价上涨，他说的也就是北京或者是一线城市啊，摊到你要是鄂尔多斯的，你难道说他错了？我看空的目前主要是深圳，深圳，深圳，说三遍！其他的，请大家看评论区吧。没有回答的地区，不好意思，那都是我拿不准的，不敢乱说，以免祸害大家，或者是库存那一节说明了的。本来就是想盖个楼，教大家一些看问题的方法和角度，结果被逼成算命的了，宝宝心里苦……………………分界线全世界都在怪首付贷推高了房价。是它吗？可能吗？一个只占交易量5％左右的资金，能推高一线甚至全国的房价？画面太美，我不敢看。当年股灾，也是这么怪场外配资，也是这么怪股指空头……房价这段时间的上涨的确是资金推动的。没错就是资金，没听说过“有钱任性”吗？只有巨量的资金才能碾压一切逻辑和理性。但是这资金哪里来的？难道不是和我们的利率和我们的货币和信贷政策有关系吗？这么多人前仆后继，难道不是心中的恐惧？管理价格不如管理预期。问题是政府想管理吗？政府在想什么，房价谁推动的，大家都懂……………………分界线每天都有人问各地的房价，每天都有人问到底是涨还是跌，楼主快疯了。这次统一答，今后再也不回答此类问题了。1，总体来说，看涨。尤其是现在通货膨胀已经起来了，相对于通货膨胀，利率是负的，大家最好不要留现金在手上。因为政府的因素，经管个别地方房地产泡沫很大，但是绝不能破，这个关系到整个金融市场的稳定。甚至可以这么说，国内金融的锚就在房地产。这是生死攸关的问题。政府绝对要兜住，不惜一切代价。对于很多库存低或者租售比比较正常的城市，大家应该出手了。说白了，有泡沫和泡沫破不破，两回事儿。2，分化。市场会分化的比较厉害。包括一线城市。比如深圳，命门在金融，玩过头，还是有风险的。上海，命门在人口，等它人口结构老年化了再说，目前还有一段时间。北京，解释不了，赌国运，赌国运，赌国运！广州，挺健康的。周边的卫星城其实就是全国的榜样！二线也会分化，有吸引力的城市会比没有吸引力的城市好。3，未来不确定的因素。未来不确定3个，一是政府的政策有没有水平。如果总是动作太大，涨的太疯，不排除局部地区的震荡影响全国。二是房产税的影响深远，现在不好评估，看哪位大神评估一下。三是汇率。4，什么时候跌？没有黑天鹅的话，等货币政策转向了，库存去完了，国家准备收税了，利率高了，小川同志下来了……几重因素叠加，估计1年半到2年后，我们再来评估。当然我一直坚持深圳今年就会震荡，幅度和时间点，等政策明朗化了，我们再分析。现在？大家来拥抱通货膨胀吧……PS:门口的快餐店涨了15％，我最喜欢的火锅店，分量越来越少了……5555……………………分界线本次上涨持续到2017年，没有限购的城市可以继续博一年左右，没买房和没凑够首付的年轻人，请2020年再来。记得到时候买！谢谢大家，不解释，不更新了，立贴为证！！！！
6刚刚回了趟老家，说说自己的所见所闻: 一是农村真的空了。（人口是其他存在的基础） 留守儿童和留守老人是前几年火热的词，这次回来，觉得留守问题似乎已经解决了，老家村庄大概1000人规模，回去所见留守人员不超过300人，大部分是安土重迁的老人，偶尔遇到的年轻人是回来办事的，村委会锁门o﹏o一打听，村书记村长全在县城里，要办事去县城找吧←_←村子是有赶集习俗的大村庄，回家时间不巧没赶上，听亲戚介绍，现在赶集只有零星的人骑着摩托来买肉，一次几十斤肉，买回去放冰箱里慢慢吃-_-||赶集已经沦落到只能买肉了，大家觉得村子里还有多少人呢。 二是农村学校快不行了。（公共服务机构的消亡） 家里长辈是学校老师，有幸一起聊天，探讨了农村的学校情况。并校的事大家有兴趣可以自己查查。我老家村庄是乡镇中心小学之一，服务周边大概20多个自然村，猜猜学生多少？ (^_^)40个学生。 一个班？ ~\(≧▽≦)/~一所学校全部 ⊙▽⊙老师多少？ 20人左右\(^o^)/ 我家长辈办公桌上批改的作业本只有5本。 这所我曾经读书的学校可能在未来几年内消失吧。 乡镇学校的消亡，是社会发展规律，妄图加强乡镇教育的事，真的是浪费资源的行为，前些年鼓励高校毕业生去农村学校，这真的是胡来，好在这个政策现在没啥人提了。现如今我家的县私立学校完败公立学校了，这妥妥美国教育翻版。所以，想考公的同学们要挑个好地方考了。 三是县城房子。（刚需还是有的，至于投资的不知道） 去了县城亲戚家吃饭，吃了一半，来了邻居串门，老家隔壁的⊙▽⊙楼下小区走走，我去，那跳广场舞的不是小六子老妈么⊙▽⊙咋一个村的大妈都在这⊙▽⊙去电影院看电影，横幅:5999/平。话说去年还是6300的。反正，房子该建还在建，该买还的买，我亲戚家刚买了第二套给家里老二结婚准备，我家准备年底给弟弟买房准备结婚。我老家能在城市买的已经在城市买了，厉害的好几套，亲戚在市里工作。差点的在县城买的房子，基本上是务工为主。我家是县城一套房留给父母养老，弟弟毕业结婚需要房。这些都是刚需，投资的至少我的亲朋好友没有，有的是淘汰的老房子出租出去了。（这点可以反推到城市，房租婆住好房子，老房子出租，如果上房产税，租金涨涨涨，至于其他问题，那是国家的事，房租婆不会自己割自己的肉）四是还房贷。（房贷压力传导到消费） 和亲戚一家吃饭，亲戚家小孩本来吃饭吃的很开心，出去接了个电话，非常沮丧，问缘由，是老板辞退他了。刚生完孩子，长辈在做零工，媳妇带孩子，月还房贷2000多点，小孩准备再务工。生活压力蛮大的，不过目前还是能过下去，除非经济陷入滞涨，否则还贷生活还是勉强的。内需嘛，呵呵了，除了吃饭喝酒抽烟穿衣网费电费水费人情费，真没啥开销的，自家吃饭的米是自己家种的水稻。将来在可以预测的范围内，孩子开销应该是大头，其他的能压缩肯定压缩了。五是16年房价怎么看 如果你是刚需，怎么买也是买，没得商量；如果投资，好位置的房子只有那么多，价格嘛，你觉得房租婆会卖么←_←六是自己吃饭遇到个小事 吃饭，问啤酒怎么卖，雪花6块一瓶，北京5块一瓶，一个牌子规格。北京务工9000一个月，老家4000一个月。老家这几年房价才涨，物价搭了顺风车，这生活必需品价格涨上去了再降回来，要发生什么事，我不敢想耶o﹏o元旦回家所见所闻，搏大家一笑，手机长文，好心人点个赞，〒_〒电池电量从86降到20了，附图手机可怜的电量美不美，我跟同学说我在上海，同学信了。这是老家县城。自己曾经的小学，现在只有40多个学生，前排平房是我小时候的教室，现在充当老师宿舍，前年回来还有几个新考的有编大学生，今年回来听说已经找人调走了。县城侧影，远处是近两年新开的楼盘
我同学去了苏州工作，今年信了知乎大神没有买房，现在准备跳楼。
1、国内的商品房，总体是过剩的，也就是巨量库存，而且开工率是逐年下降，你看看螺纹钢的价格就知道了。2、人会越来越往一线城市聚集，形成超大型都市群，可以参见一下日本的东京都、京阪神，美国的五大湖和大纽约。换到国内，那就是京津、长三角、珠三角三个城市群了。3、人流的聚集，带来地产的需求。所以你的房子不是以上3个城市圈的，洗洗睡吧，跌是必然的。而且长期来看，还有个结构性问题：人口老化，需求在减弱。以后房价可能会涨，但不会像黄金十年那样涨。-----补充一下-----我的意思不是说“京沪永远涨”，涨不涨，不知道，但十分确定的是：房价涨，北上广深一定涨幅局前列，房价跌，他们跌最少。至于十八线城市们，是真的会死，死得不能再死。事实上，我对国内房地产（总体）是偏悲观的。推荐《逃不开的经济周期》
其实 这个答案是年前写的……年后回来，我已经完全看不懂癫狂且奇葩的中国楼市了。预先使其灭亡，比先使其疯狂。各位，还记得15年的股市吗……从这两件事看来，今shang的经济治理和太zu一个水平啊——L.A.N！！！————————————————————仅限2016年。仅限住宅市场。【结论】北上广深；二线核心城市 ——稳定上涨，个别城市非理性暴涨。三四线城市——持续下降，部分城市应声暴跌。【利益相关】前 全国性房地产开发公司 集团品牌经理；定期看周、月及年度房地产政策及数据分析；每年不定期全国实地踩盘（看房）（主要一二线城市）家庭北京、青岛、三亚等城市多套住宅（非炒房，均为自住及度假用途）。每个论点都有自己的论据，不可忽视的客观条件是：【总体】：“6”时代的整体经济下行周期，机制层面到实体层面越来越多的问题会暴露出来，且短期内难以完善。货币、股市、房市、实体经济、政府债务、人口红利……2015年是中国经济黄金时代的真正拐点，各种数据出来后，2016年会是全民经济真正看衰的元年。【城市分化】仅限于2016年，基于各城市住宅市场供需现状和经济状况，一线城市+二线核心城市，与其它城市间房价分化现象仍泾渭分明。去年本届政府对房市加以行政及金融政策的促进，以及舆论吹风宣导，力度之大令人瞠目，总体感觉短期效果甚微。但15年统计数据出炉后，已证明一二线城市房价已回归跌前，北上广同比稳定增长，深圳甚至奇葩暴涨至47.5%大量曾经跟风水涨的三四线城市业已形成巨大泡沫，短期内仍需承受泡沫损失。老百姓的直观感受会是：一二线城市，不买房的人，仍不看好市场，真正想要买房的人，看盘时会越来越后悔，没早一年，甚至早几个月定下来。三四线城市，除部分经济状况好，存量市场相对健康城市外，声量齐跌。16年，这种两极化会持续发展。【另，觉得宏观评论太虚，数据分析太干的话，自己一年里不定期跑几个新建地产，打几个二手中介电话，或者在几个房地产门户网站看看新房和二手房价格，起码有最直接的感受。】
到今年7月中旬，我不得不搬家了。 原因很简单，我的房东把我现在住的房子卖了。 其实对于这件事，我还是有些难过的。尽管这是一间不怎么样的一居室，正门、厨房和厕所都临走廊，每有人路过，我的狗都会叫个不停；隔音超差，隔壁小孩每天要么傻笑要么哭唧唧，我这边可能比他家自己听的都清楚。朝向也很糟糕，不管外边日照多足，这里的阳光都不会超过两个小时。我妈第一次来我这，深深鄙视了我的住处，只是说了句，北京都是些啥破房子啊。其实我明白，她内心应该强忍着，没说出那句，这也算是人住的地儿！但就是这么个地方，居然说卖就卖出去了。 其实我妈不知道，在我的同龄人中，我住的算是还不错了。毕竟我没有合租，最起码我还住在一个有独立卫生间和厨房的一居室。我算是有我自己的私密空间，还能养一条和自己长得有点像的狗。在我租房子的时候，中介带我看了多套房子，这套是我经济能力允许范围内最好的一套了。其他的要么满墙爬山虎，要么客厅其实只是个过道，要么洗澡要骑到马桶上，这房子虽然朝向和隔音都差，小区也都是老头老太太，但是毕竟住着还算是舒适的。 我的房东和我相处的极好。怎么说呢，其实就是我俩几乎不联系。除了签合同的那一天，我俩就几乎没有过联系，每季度快到了交房租的日子，我把钱打给他，然后发条短信问他收到了吗，他说谢谢收到了。一切结束，相安无事。他从来不会没事过来指手画脚一番，我也从来不会因为叽叽歪歪的事找他。对于房东和房客而言，最好的相处模式大概就是点到为止，相忘于江湖。 我在这里住了快两年，有的时候我都会误以为这房子其实是我自己的。去年年底的时候，房东给我打电话说他老婆想卖房子，那天他过来，满是歉意，说是打扰我了。那是我俩第二次见面，估计也是最后一次了。他老婆在中介挂了200万，对于这个54平米四环边上的破一居，算是个不低的价格。房东在一旁跟我讲，就这破房子，200万谁买啊！你就踏踏实实地住着就行了。 我当时也是这么想的。 起初的三个月，风平浪静。可是过年回来，一切都不一样了。房东几次给我打电话，说是中介要带人来看房，一边讲一边道歉。我都没当回事，我觉得买房又不是买白菜，这么破的小房子想看对了眼，不得碰个一年两年的啊。大概过了半个月，房东说他房子已经卖了，不过和我的合约到7月，就会让我住满合约的。我脑袋嗡了一下，一时都想不起到底是哪个看房客看对了眼。因为一共来过的那几个，都看了一次，都没超过一分钟。一分钟200万，是不是有点冲动啊？当天新房东来，一进门也是先道歉，说是打扰了，之前来看房的时候没看仔细，让我们给他们五分钟。他问我这里的朝向采光，问我住着有什么问题，问我附近到哪里方不方便。我耐心地给他讲解，可是心里也挺纳闷的，这些难道不应该在付款之前了解吗？他连这个房子朝向、位置、隔音什么的都搞不清，怎么就稀里糊涂地花了这200万？换房子是7月份的事，我也没多想，做一天和尚撞一天钟呗。我每周末都会去打羽毛球，打过球之后大家都会一起聚个餐，扯扯闲篇。近来几次，毛哥两口子打完球都不得不匆匆离开，说是去看房。毛哥北京爷们，互联网圈子做销售，他老婆在银行工作，孩子两岁。两人收入都不错，并且身为北京土著，望京的房子住着也挺舒服。可是孩子到了这个年龄，就要考虑上学的事，因为北京的学区大多至少要把户口提前迁到学区房三年。他们为了孩子能上更好的小学，现在也不得不开始谋划了。 他们每次看房都是一片愁容，六七万一平米的价格仿佛在云端，高不可及。他们如果想买学区房，就不得不放弃他们现在的住房并且再欠上银行一笔数额不小的钱，然后换上一个更小更破更不适合人类居住的房子，但是因为这个房子，他们的孩子才能有上更好小学的机会。我和他们说，吃完饭再去看房吧。他们说，可不敢啊，现在这房子紧俏到房东都懒得让你进去看，看了照片如果你不付定金，隔天这房子就卖掉了。我瞪大了眼睛，好像在听一个天方夜谭的神话故事，不知如何应答。再后来，我两个非常要好的朋友也买了房，都是700多万的学区房。你以为手里装着大几百万挺牛逼吧，想要持币待购，做梦吧！要不是挤破脑袋去抢，昨天看好的房子，当天晚上就能以高出几十万的价格被卖掉。我说，你们丫要么女朋友还不稳定，要么连女朋友都没有，着什么急买学区房啊？他们说，再不买，以后怕是再也买不起了。 我粗略算了一下，如果他们未来不飞黄腾达，如果按照现行的工资标准，大概一生都赚不到700万。可是就这么一套两居室，仅是中介费，都要得他们两整年不吃不喝的工资。朋友买了房，但还是依然关注着房价的走势，据说不到两个月，他那个700多万的房子已经涨到了800万以上了。 我看着眼前这个千万富翁，和我预想的似乎并不相同。我心中有些难过，因为不论未来住在哪里，我大概都不会遇到这么好的房东了；我心中也有些恐惧，因为努力奋斗拼命几十年，都不如当年早点买套学区房；我心中甚至明白了那句话，你们不是起点线不同，人家是生在终点线上的。我连去菜市场买个白菜，都会去挑个没有烂叶子，个头合适的。怎么你们买房子都这么随性吗？哎，我看着我家傻不愣登的狗，心想，人和人的差距，还真比人和狗的差距还大啊。（作者：刘舒
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只看标题，既然中央要鼓励开发商降房价，这说明1.大量的人买不起，正在存钱，但是离目标还差得远2.大量的房没人买，等着去库存，但害怕被罚款，又不敢降价3.大量的地卖不动，开发商卖不了房就没现金，没现金就不敢再买地4.大量的债还不了，银行的贷款审批越来越难，开发商现金流吃紧这就是2015年的僵持状态，那么，标题说鼓励开发商降房价，2016年房价就要往下走吗未必，来来，再看内容，第三是关于房地产的，原文是这样第三，化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。一句一句看第一句，化解房地产库存。翻译，我们造的房子太多了，我们要找接盘侠。第二句，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。翻译：城里人买不起了，让农村人来买第三句，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。翻译：农村人买不起了，就让他们租第四句，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。翻译：还有很多空置的公租房，也要租给外来人口/农村人第五句，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。翻译：以后就不仅仅是个人买房做出租生意，还有专门的公司买下房子来做出租生意。第六句，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。翻译：开发商过去以屯房为主，现在要去库存为主，可以降价，但只能适当降，那些开发商卖不掉房的，财政吃紧的，就等着被大开发商收购吧。最后一句：要取消过时的限制性措施。翻译：哪些是过时的限制性措施？限购？限贷？限外？限制转按揭？翻译结束，顺着读下来，是不是发现，我国在下很大一盘棋，只想着去库存，把房子卖掉，根本没有让房价下降的意思，反而为了鼓励民间的个人和机构甚至外国人来买房投资，有可能出政策让房租的价格往上涨。
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