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商住两用的房子不管满不满5年都征收营业税
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楼歪歪装修后单价两万三 新房实是二手要交营业税
　　“穿新装、挂标语，沉降老小区摇身变精装修新房？”近日，在南京的一网上社区里，有网友发帖称，河西曾因地铁施工而沉降的利德家园，在经历了居民搬迁的几年沉寂后，新的产权人高调发布广告，已经准备重新对外发售。　　[过去]　　地铁搞歪两幢楼！　　2006年底，地铁二号线施工，距离地铁工地只有20米远的利德家园小区出现地基下沉的现象，大多业主家中墙体及主梁大规模开裂，电梯井的减压墙也断为数截。当时，利德家园业主已经入住，地铁施工让这两幢楼的业主人心惶惶。　　网友“夜茉莉”回忆，当时利德家园全体业主签名筹资，邀请具有资质的地质监测队伍对两幢楼进行取证、监测，最终监测的楼体下沉平均数据已经超出国家标准的25倍。　　不过，这些业主也是幸运的，地铁公司此后启动补偿机制，与近200户业主商谈赔偿，最终这两幢楼的业主都搬迁，其中大多数住进了附近更好的小区。　　[现在]　　旧貌将要换新颜？　　走出集庆门(小区网 论坛)大街地铁站1号口，一抬头便能看到两幢小高层住宅，这就是利德家园小区。几年来，这两幢身处地理位置的住宅楼，始终处于空置状态。　　昨天，现代快报记者看到，靠近集庆门大街的一幢楼上悬挂了3条横幅，大意是利德家园已经“旧貌换新颜”，现在预约，春节就能看房，8月份就能入住，并表示将打造成精装房出售。　　“现在是预约登记，春节后样板间就做好可以来看，今年就能交付了。价格初步定在2.3万元一个平方，毕竟算是现房了。”利德家园小区的“售楼接待”处，一位中年男子指着桌上的一本登记册说。打开这本册子，可以看到已经登记大约30个的姓名和电话。　　谁在卖房？　　地铁公司收购后卖给了一家装饰公司　　2007年，利德家园被地铁公司所收购，那么正在卖房的还是地铁公司吗？售楼员打开桌上放着的另一本厚厚的册子，这个册子是利德家园02幢所有可售房屋的产权证复印件。产权人上写着：南京恒盈装饰工程公司。　　“已经倒了几手了。”他说，地铁公司将两幢楼卖给了另一家公司，接着又转给了恒盈装饰工程公司。至于地铁公司的收购价以及后来的转手价，他表示不清楚。　　地铁公司的说法与恒盈公司略有出入。相关人士告诉记者，当时地铁公司根据各家不同的装修情况，分别以1元/平方米不等的价格，对这批住宅进行了补偿收购。不过，并非192户居民全部同意被收购，经过商谈最后确定收购的是162家。这位人士表示，2011年底，地铁公司将这162套住宅进行打包出售，恒盈装饰工程公司以近3亿元的价格整体收购了这批房源。　　房子质量过关吗？　　说是没问题，但谁来鉴定仍是糊涂账　　这两幢楼是因为质量问题被地铁公司收购的，现在又开始卖了，房子的质量过关吗？有没有修护？有没有通过相关鉴定和验收？　　按照地铁公司的说法，这两幢楼如今已经不存在质量问题。地铁公司相关人士表示，在完成收购后，地铁公司随即对这两幢楼进行了支护和纠偏。“在维护修复之后，这两幢楼的沉降逐步稳定，经过鉴定这两幢楼已经符合国家的建筑安全标准。”　　作为正在卖房的恒盈公司，也坚持这样的说法。“这要是危房，早就拆掉了。”恒盈公司的这位售楼人员表示，地铁公司已经进行了“纠偏”，现在经过鉴定是符合国家标准的。不过，他并没有拿出鉴定报告，也没有说究竟是哪个部门鉴定的。　　然而，利德家园楼下的地面沉降痕迹，依然提醒着人们，毕竟这曾经是个“楼歪歪”。在利德家园裙楼苏宁电器门口的地面上，可以看到地砖有明显的起伏，地面与楼梯连接的部位，也有明显的缝隙。　　南京市住建委房屋安全鉴定处相关人士表示，当时地铁施工时，他们进行过一次房屋安全鉴定，“当时是有些小毛病，但主体结构没问题。后来没有人再来提鉴定申请，我们也不了解现状。”
25000元/㎡
31000元/㎡
239万元/套起
均价 : 7800元/㎡
位置 : 仙林东路与美亚路交汇处，仙林东路8号
热线 : 400-869-1111 转 15590
均价 : 239万元/套起
位置 : 泰山路与嘉陵江东街交汇处
热线 : 400-869-1111 转 15802
239万元/套起
均价 : 29000元/㎡
位置 : 雨花长虹路288号（长虹路与宁芜铁路交汇处）
热线 : 400-869-1111 转 15488
29000元/㎡
均价 : 25000元/㎡
位置 : 河西大街与扬子江大道的交汇处（楠溪江西街以南）
热线 : 400-869-1111 转 15463
25000元/㎡
均价 : 26700元/㎡
位置 : 郑和南路8号
热线 : 400-898-3921
26700元/㎡
均价 : 25000元/㎡
位置 : 顾家营
热线 : 400-898-1846
25000元/㎡
均价 : 31000元/㎡
位置 : 应天高架江东中路出口右转,云锦路所街交汇处
热线 : 400-869-1111 转 15652
31000元/㎡
均价 : 20000元/㎡
位置 : 凤翔路（小行地铁站以南约800米）
热线 : 400-898-3907
20000元/㎡
均价 : 6400元/㎡
位置 : 淳溪镇宝塔路258号
热线 : 400-869-1111 转 15738
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购买商住楼是否划算？武汉最新商住楼税费详情
发布时间： 10:59
新政对住宅市场的影响是可想而知的，&购买二套住房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍&等相关规定，直接扼杀了大部分住宅投资者的购买计划，使得不少人将投资目标转移到了商业地产。那么武汉商业地产到底值得投资吗？本期小编就为大家讲解关于商业地产的相关知识。
【友情提醒】如果你在买房过程中遇到疑难，请拨打热线帮办热线电话027-，或加入我们的QQ群，参与讨论，群号：。热线房产网值班编辑将有问必答。
据统计，武汉目前在售的商住楼有，世界城新尚都、汉阳人信汇、大武汉1911、金马凯旋家居CBD、亚贸恒升公馆、北大资源首座、汇丰企业天地、万科金色城市、卓尔NO.1企业社区、百步亭金桥汇、中城时代天街等。
商住楼出租回报高于住宅
家住上海并在上海工作的朱培几经考察后还是决定在武汉万科金色城市购买了一套40平米的微公寓。&我大学是在华科读的，对武汉还有感情，也还有一帮同学在。其实我很早就想在武汉投资房产的想法，考察楼盘的时间有点长，今年才下定决心买。&朱培言语中透露出没早买的遗憾。
其实，在投资商业地产项目时，投资者会根据自身情况选择不同的投资方式。一般资金相对较充足的投资者往往会选择写字楼、商铺等进行投资，而资金相对有限或投资自住功能兼顾的购房者则把重心放在了商住楼。
采访发现，像朱培这样的中小投资者更青睐于酒店式公寓、SOHO等小型物业投资，他们都表示有被逼的感觉。在商住楼投资者中，多数是尝过甜头和&跟风&的投资者。住宅的出租回报率很低，这已经是业内的共识。某研究员表示，如今武汉的住宅出租回报率能达到2%-3%已经是相当不错的，而商住项目则能够达到5%左右。
这得益于商住楼的高利用率。在街道口一带的商务公寓，一个40多平方米的公寓大多租金在1800元左右即可拿下。但在周围的老公房两房、三房的房源，一般也就在2000元以内便可以搞定。
但商用公寓作为一个投资品种，租金回报比商铺要低，但却很稳定;比住宅的租金回报高，投入的成本在总价上也比住宅低一些。有研究机构的报告显示，今年随着商用公寓价格回归合理水平，其租金回报开始上升，普遍达到5%-8%，比普通住宅项目3%左右的租金回报要高得多，这是吸引更多投资客入市的原因。
粗略统计，目前武汉在售的商用公寓多达数十个，这些商用公寓产品的价格比同区的高端住宅、写字楼价格还要低，租金回报比住宅更为诱人。而从目前看来，商用公寓价格不高，但租金却仍继续上升，租金回报随之上升，不限购公寓诱惑力继续加大。
专家：商住楼投资需走长线
据不完全统计，武汉目前有20多个商住项目在售，如世界城新尚都、福星惠誉水岸国际、金燕虹景新都、长航蓝晶国际、北大资源首座、 武汉豪生国际酒店、万科金色城市、百步亭金桥汇、中城时代天街等。其中，汉阳人信汇、光谷世界城新尚、航天商务广场推出的商务公寓都取得了不俗的销售业绩。
某商业地产主编认为商住楼受宠的原因还有以下三点：一是商住楼大都位于成熟商圈，主要体现为邻近城市主干道，交通便捷，周边配套比较完善，这决定了其&易租售&的特点;二是商住楼户型通常设计为标间、套一、套二及少量套三，即便单价较高，由于户型面积的限制总价也不会太高，刚好契合大多数购房者的需求，也可作为自住的过渡;三是商住楼可以注册公司，适合新成立小企业办公。但需要提醒大家，不要看到商住楼有如此多的优点，投资门槛又低就贸然下手，这类投资项目的缺点同样不可忽视。比如，40年产权公寓由于是商业性质地块，地块规模往往较小，没有单独的小区配套，在建筑形态规划上也基本以高层为主，楼间距小、容积率高、建筑密度大、绿化率低成为项目的基本特征。而由于是商业性质，这类公寓在朝向、采光、进深等方面可规避住宅开发较多的硬性规定，导致在采光、通风等方面普遍存在不足。同时，由于商住两用房无法确定业主的使用功能，导致业主有的办公，有的居住，使用时相互带来负面影响。另外，水电费商用、不通天然气、不能办理入户也是其硬伤。这些劣势是投资者在购买前需要仔细打量综合考虑的。
有业内人士表示，从整体上看，商用公寓的未来发展还是要看政策及经济形势。特别是小面积公寓，一般都是小公司租来注册的，如果经济不好，注册的小公司就会减少，市场需求也受影响。除此之外，如果住宅限购、限贷继续，商用公寓市场还是会火，但如果住宅限购放松了，投资热点转移，商用公寓市场估计就会有变化。
即便是出租便利性高，租金回报也很漂亮。但在业内人士看来，如果不是走长线投资，快进快出并不适合用在投在商住楼上，而走长线才是商住楼的收益方向。
&商住楼的转让税费很高。在这一点上，不适合快进快出。&某研究员表示。也正是因此，不论是开发商还是投资者，都感觉到房产的&爆炒&时代已经结束，下面的日子，投资则更像是&炖煮&需要经历时间和火候的考验。如果都是从长线考虑，商业地产项目中，有多种功能选择的商住楼或许已经开始崭露头角。
而对于投资者来说，房价总归是上涨的，在等待抛点的日子，能够有持续的合理租金做支撑，这样的日子，就算不错。至于那高昂的税费，嫁接在总价上是唯一的办法。若是有合适的产品和良好可见的预期，下一个接盘者，未必会被这些数字吓到。
一手和二手商住房交易要交多少税
最近，有网友问：购买新商住楼和二手商住楼分别要交多少税费?
其实，商住楼和普通住宅的税费项目都差不多，只不过征收的税率或标准不一样。一手商住楼的税费和住宅的收费(税)项目都主要是契税和公共维修基金。目前，武汉市非普通住宅的契税税率为3%。
公共维修基金分别为：砖混结构住宅：49元/平方米(个人)、10元/平方米(开发商);无电梯框架结构住宅&&55元/平方米(个人)，12元/平方米(开发商);有电梯14层以下(含14层)框架结构住宅61元/平方米(个人)，25元/平方米(开发商);有电梯15层以上(含15层)框架结构住宅73元/平方米(个人)，30元/平方米(开发商)。
除了契税和公共维修基金，一手商住楼的其他收费项目如下：
案例说明：
刘先生于2012年以100万元全款在武昌街道口购买了一套面积为100平方米的商业性质的房屋，楼层为34层，那么，他需要缴纳的税费为：契税=100万*3%=3万元;公共维修基金=73*100=7300元；交易手续费：1100元；房屋登记费：550元；证照费、工本费：15元，测绘费：136元。经过计算，刘先生购买这套商住楼，需要缴纳的税费一共为39101元。
近两年商住房不仅在一手房市场上的成交比例呈上升趋势，在二手房市场上也有越来越多的商住房挂牌上市。据了解，同样价格同样年限的二手商住房往往比二手住宅要交更多的税。因为二手商住房即使满五年也没有营业税和个税的减免，另外还要多交一个土地增值税。
还以上述案例为例。假如今年刘先生要将房屋卖出，网签价为135万元，上述房屋原值及相关费用均有合法有效凭据。刘先生转让这套房需要缴纳什么税费，分别是多少呢?
二手商住房交易卖方需要交纳：营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。买方需要交纳契税和印花税。
二手商住楼交易卖方需要交纳
1、个人所得税：有两种计税方式：
(1)差额征收：差额的20%：对于能提供合法、完整、准确的有关凭证，能够正确计算应缴纳税额的，将征收纳税所得额的20%计征个人所得税;
(2)全额征收：全额的3%：对于不能提供合法、完整准确的有关凭证，不能计算应缴纳额，比照《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》规定，统一按计税价格的3%计算缴纳个人所得税。
个人所得税：（网签价-原购房价-契税-本次交易营业税）&20%
（135万-100万-3万-2.03万）&20%=59945
按照第一种方式，刘先生应交的个人所得税为：（网签价-原购房价-契税-本次交易营业税）&20%=（135万-100万-3万-2.03万）&20%=59940元
2、营业税： 差额5.8%=（网签价-原购房价）&5.8%。即：网签价-原购房价=135万-100万=35万&5.8%=20300元。
3、印花税：0.05%，135万&万分之五=675元
上述几项税费是二手商住房和住宅都有的。而土地增值税是只有二手商住房才有的，而且计算方式比较复杂。武汉土地增值税采取四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%；
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。
4、刘先生这套商住房原价100万的商铺，转让价格为135万，其增值35万，增值率为35%。适用于第一种税率：土地增值税的计算方法是：(35万&合理税金扣除额)&30%&9000元
5、房屋登记费 550元/套
6、土地证登记费 33~120元
7、交易手续费 11元/平米，1100元
综上，刘先生转让这套商住房一共需要缴纳91685元。
二手商住楼交易，买方需要交纳契税和印花税，税率和卖方相同。即，契税为3%，印花税为万分之五。
个人所得税：（网签价-原购房价-契税-本次交易营业税）&20%（135万-100万-3万-2.03万）&20%=59945
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