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“2014望京腾飞”区域价值论坛日 13:26 | 来源：百度乐居
&&主持人：各位朋友大家下午好，欢迎大家在这么一个暖暖的下午来到望京金茂府的项目现场参加2014望京腾飞的区域价值论坛，我是新浪乐居北京主编务名扬。首先代表我们的项目方对各位的莅临表示衷心的感谢！
&&虽然我们现在外面的天气是晴空万里，其实整个房地产市场我想在座的各位心中有很多的疑问，不久前杭州出现了马年第一降的事件，在当地的楼盘出现了降价的行为，引发了整个业界关注。包括在北京的市场，从去年的下半年到今年年初，都有数宗高价地块出让，包括自住型商品房这样的产品不断的涌现。今天来到现场的很多都是望京金茂府忠实的客户，我想大家对现在楼市的走势、想法并不如外面的天空一样晴朗，可能有很多的疑问。今天我们特别请到了在房地产业内的研究界、代理界还有媒体界非常资深的三位嘉宾，借今天的平台帮助大家分析一下北京楼市的整体的走势，以及望京区域价值空间。首先把这几位重量级的嘉宾请到舞台上，他们是：
&&中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强老师
&&中国经营报编委主任李乐先生
&&中原地产首席分析师、研究部总监张大伟张总
&&就在刚才我在开场白里面提到了杭州出现了马年第一降的事件，确实引发了业界、媒体界包括很多购房者非常浓厚的兴趣，大家可能心中有疑问，杭州出现这样的事件，会不会代表中国楼市走向下行的趋势。对于北京的楼市又有怎样的影响，我今天首先先把这个问题抛给三位嘉宾，因为时间的原因，你们可以先把自己的结论说出来，然后支持这个结论的理由做一个陈述。
&&陈国强：最近因为杭州项目降价的话题接到很多媒体的采访电话，我的基本判断，杭州是杭州，北京是北京，很基本的前提，从楼市来看，特别是住宅市场来看，全国市场出现了很明显的分化，为什么出现分化，这个背后，我觉得最基本的因素还是各地市场的供求关系呈现不同的形态，有不同的表现的杭州为什么出现楼盘价格的调整，虽然这两个公司率先降价有一定的偶然性，但是背后有一个很基础的因素，目前杭州的市场库存量偏高，包括潜在的后续的供应非常可观。有一些区域降价的趋势楼盘上市时间比较集中，相互之间的竞争的关系非常明显。通过价格战的手段来打开市场，我想这是很基本的因素。
&&当然了，也和最近少数银行在信贷方面有所收紧，开发企业基于未来确保现金流的考虑，再价格上运用价格手段，出现市场变化。杭州因为城市地位很清楚，除了北上广深杭州算是准一线或者一点五线的城市，和我们去年看到的温州、鄂尔多斯这些三四线城市相比，关注度就高很多。所以各地的媒体包括北京的媒体对杭州市场的变化应该说给予的很多的关注，我认为跟这个也有关系。
&&我们过去说市场分化出出现在部分三四线城市和北上广深这样的城市，今年增加了杭州，受关注度很高的城市，跟去年的情况就不一样了，同样是市场的分化，今年的市场分化的表现形式和去年有所不同，所以我想可能大家为什么会这样去聚焦杭州楼市，跟这个是分不开的。
&&主持人：北京的市场您的结论是什么样的？
&&陈国强：我觉得不用关心太过的因素，可以关心一个数据，北京现在有两个自住房项目申请，一共5000多套房源，多少人参与申请，在座的有人可能也关注到了，31万户，5000套房子，31万户家庭申请，背后透露出来的什么样的市场信息，刚性需求群体，市场的需求应该说超出了我们的想象。最近这些年，每年新成交的商品住房的套数大概十万套左右，由31万这个数字可以推算出来未来北京的市场需求规模大概是多少。
&&主持人：大伟您对于北京市场自己的判断是什么样的？
&&张大伟：杭州是这样的，因为我们中原地产在杭州也有项目和二手市场，了解的比较深入一点，这个市场有它的特殊性，位置来说，大家去年都看到了温州房价下调，跟房地产关系不是很大，更多的是本身的实体经济出现了问题，杭州的人口净流入出现了问题，导致了郊区新城库存量比较大的地方进行微调，北京出一个地王，好象全国都是地王，杭州& 一两个项目的微调，我们更多的认为是促销，价格的变化只是有一两套位置特别差的变化幅度大一些，主流的价格调整一千到两千每平米。
&&我们中原统计一个市场会不会变化，有一个数据，千人新房供应量，代表了未来市场的潜力，主要是考察两个量，一个是人口的总量，还有就是未来房源供应可能性的量，杭州接近调整的点，1000人可供买的房子是30套，国际比例是15左右，杭州虽然说中国人有买房的传统，但是这个量稍微大一些，北京的量大概在5左右，而且其中还包含了自住房，300个家庭未来几年中可买的房子只有五套，从这一点来看，北京不解决人口净流入，包括大家最近看到的二胎化，现在来看北京户籍的每年新生儿27万左右，再加上外地在北京的新生儿每年到40万左右，最近两年的政策，单独二胎可以起码每年增加五万新生人口，每年新生人口就接近50万，对于现在非常少的商品房的十万套，可以看到供需结构是非常悬殊的，即使未来的市场有波动，其实大家可以看到，过去这么多年的历史，每次波动的时候恰好是买房的机会，这是历史可以证明的。
&&另外，包括我们的业主很多都是在各地投资房产的，我们认为投资房产关注的点，是这个区域将来的潜在供应量和人口流入量，我们看望京周围的地，折算称商品房大概还有200套，人口按照周围500强的人口总量，包括绿地中心，大概还要进入10万的人口量，10万人有购买的可能性，只有200个房子的量，应该是几千比一的量，这个就可以看到这个区域价格未来的增幅。
&&北京也有区域会出现价格的调整，比如说南边，东南角这些位置，相对来说只有住宅，没有产业，价格涨幅肯定不会太快，所以我们建议购房者选择还是要从产业出发，然后看市场，看价格的波动。
&&李乐：杭州的问题我觉得是这样的，刚才大伟说的非常的明确了，我就跟大家分享一些信息，我们在做整个杭州楼市报道的时候，要说一句话，我们说是个案，但是不是个性，为什么要降价，降价是因为这个楼盘的开发商当时发了一笔信托的融资，这个融资到期了，他必须要把这个楼很快的卖掉，支付款项。为什么说这是一个个案，但是是一个共性问题呢，其实这个和兴业当时房地产的风波是一个道理，中国的房地产开发商实际上大量的用了银行的表外融资，影子银行的钱进来，兴业的事情我们也做了一个采访，他们说促使兴业发出这个文件的两个原因，第一个原因，大家炒股的可能都知道，做资本市场的叫半置地产股，房地产余额比例非常大，这是一个大背景，诱发的背景是他们得到了一个消息，之前央行发布了一个107号文，整顿表外融资和影子银行，他们听到了这个消息，他认为中国的房地产企业使用表外融资，包括影子银行的钱非常多，所以他担心一旦政府强力的监管或者整顿的话，房地产企业的资金链会出现问题，因为他的贷款比例非常高，最新的数据公布到11年，大概占他们整个贷款30%多，所以他出于这样的考虑，做了这么一个文件，暂停到三月份。
&&我们再看今年的房地产市场的走势或者银行信贷政策的走势也好，恐怕还要等等那个九号文，如果非常严厉的整顿的话，那确实可能会有更多的房地产为了兑付的问题，其实房地产企业用的信托融资非常多，他们可能会快速的去化楼盘，回笼资金，兑付信托。这个是大伟说的因素以外最大的变数。
&&现在的银行态度来看，应该说兴业出来的第三天以后，各个银行在网站的首页上都发出了自己房贷政策的走势，这是银监会的统一的要求，要理清整个市场的信号，监管层的角度来讲，短期内九号文还不会下发，但是三季度，四季度的时候会是什么样的状况，大家可以考虑了。
&&主持人：北京整体市场怎么看？
&&李乐：我觉得大伟说的非常数据化了，大家还是看看自住房，除了刚才大伟讲到的效果，还会有一个意外的效果，实际上我们刚性需求的购房群体很大，真正能符合自住房的购买条件和需求的人，其实并不多，你可能里面大概1/3的比例是符合那个要求的，但是你想北京每年的土地供应大概是这样的状况，政策性的自住房拿走了以后，剩下的房子比如说开发商你去做更多的高端的项目也好，什么项目也好，但是你说不符合自住房申请要求的，就跟当年的经济适用房一样，又被人为的挤到商品房的市场，但是开发商要平衡成本会提高售价，中高端的市场明年的需求还是会很大，这块会保持稳定。
&&但是跟自住房同样面对刚需的房地产项目，价格上就会面临很大的问题。
&&主持人：三位嘉宾的观点，不要被个案所误导，尤其在北京这样一个刚性的需求，以及刚性改善需求非常旺盛的城市，房地产市场依然在今年会处在供需非常紧张的状态，势必会造成包括我们中高端的物业的价格应该是在一个看涨的通道里面，这是三位嘉宾做出的统一的结论。
&&绿地中心也是望京非常高端的项目，之前商务公寓部分获得了9.5万元的单价建委批准了，当时这个价格披露出来以后，也引起了北京媒体圈的热议，之前对于高价的项目建委在预售上和价格的批准上是有限制的，不让批的，但是他这种获批可能释放出另外一种信号，就会让大家对于望京的房价充满了新的疑问，是不是在北京整体的市场里面，望京的房价因为这个项目的获批带来更高的提升呢？
&&李乐：我觉得9.5万的报价在未来三个月之内应该是个案，这个可能跟市场完全没有什么关系，就是政府要完成任务，做的实际上是一个数学题，要把每年的涨幅阶段性里面平衡，不能让一个阶段涨幅非常高，他们承受的压力非常大。所以9.5万的消息，我们判断未来三个月之内不会有新的像这么高的价格往下批，他会考虑一个平均数，通过自住房价格把整个平均数的加权拉下来，未来几个月不会出现。
&&我觉得看望京的房价，更多的不要看一个项目的多高的价格，或者一块土地的地王，新拍出的价格是多少，这是过去两三年有效的规律，我们刚才探讨的时候也是一个共识，现在地王是拉不动房价的，至少在北京，没有以前的效果那么明显。
&&张大伟：从绿地中心我们了解的比较多，本身项目是综合体，标价更多的代表了这个区域的价值，本身应该是地标性的建筑，为什么在望京有一个地标性的建筑，随着望京十几年的发展，从之前的普通住宅到高端，只有望京大家可以看到全北京出现这么高价的服务型公寓，就是只有望京了，后续的价格一定有攀升的可能性。望京即将入市一个自住房的地块，定价2.8万左右。
&&从业内自己了解，自住房的价格就是市场对他的定价的底限，按照两万八算，逆推30%，这个地方的价格都在四万左右了。首先自住房没有大家看到的普通商品房的装修，或者其他的附加值，另外自住房的容积率基本都是顶点的，大家再看一下回龙观二手商品房和自住房的价格差，是10%到15%，自住房的价格是这个区域普通商品房的价格的一半左右，以后即使出现调控，政府不可能把自己的价格调整到比自住房价格更低，2010年房山调整的价格到1.2万，正好到那个点，即使未来市场调整，按照望京的普通新建住宅的房子，政府的底限在四万左右，如果是高端的话，望京这个区域，出现九万多的服务型公寓的时候，这个区域的高端人群的需求肯定会膨胀的，千人供销比，十万以上的人肯定是有自己公司的人买的，为什么CBD可以支撑周边十万左右的房子，望京这个群体是在膨胀的，在这一点来看，望京的普通商品房的时代已经过去了，逐渐的变成了二手房的市场，我们了解到望京二手房的在持续的增加，比北京市的平均增加量高20%，望京未来在五环周围的区域第一个可以说完全的二手房市场，可以买到新建住宅的空间和量越来越小，基本从这个区域的土地库存来说，已经没有了，剩下的地都是高端房了。
&&所以我们认为未来望京有可能随着个别地块，个别项目，价格出现可能性的跳涨。市场的价格受到商品房的影响，但是商品房没有普通的商品房了，大家看到望京没有五万以下的商品房了，起码六七万了，再出现一些高价地块，其实孙河大家可以看到，就是因为龙湖和泰禾两个项目，原来那个区域剩一些普通商品房基本都在一万多，现在一下子涨到七八万，未来望京我们认为价格还是稳中有涨的趋势，随着市场变成二手房的市场，定价权掌握在少数的项目当中，随着个别项目的变化价格会有一些跳涨的可能性。
&&主持人：目前望京区域的二手房的价格是多少？
&&张大伟：九几年，当时这是一个很明显的睡城，经济适用房，朝向都七七八八的，很别扭，这些人随着置业的发展，现在也有一些升级的需求，另外出现了一些韩国人，他们的购买力相对强一些，当时出了一批中高端的住宅，当时和现在的时间比较久远了，这些价格基本上已经到了四万左右，2005年以后，商品房已经逐渐的在四万五，五万的价格了，最早的经济适用房居住舒适度都非常差& ，大概在三万五到三万八。
&&陈国强：刚才提到了绿地这个项目，基本产品有特殊性，跟其他的普通住宅的项目可比性不大，他仍然还是一个重要的风向标，无论是对于望京区域还是全北京市场来说，都容易引起媒体的目光，无论是对开发企业还是消费者，心理上还是容易产生过多过少的影响，从望京本区域的价值来说，两位都提到了，区域价值变化和很多用户相关，实际上最主要的还是和政府对于这个区域的规划的变化，区域功能定位的变化以及产业，这个区域有没有一定的产业的支撑，区域里面消费者构成有没有变化，有没有更多的高端的或者才智人群，是不是在明显的增加，这些因素恐怕会对本区域，无论是住宅类的产品还是写字楼，物业的市场售价产生影响。
&&还有一个交通因素的改善，如何结合这几个方面的因素，望京这些年的变化应该是非常明显的，规划方面，刚才大伟提到了，早期是一个亚洲最大的居住区，典型的睡城，当年也面临交通拥堵的问题，后来政府对望京区域有了明显的变化，过去只是一个望京新城，是一个居住组团，北小河以北作为产业科技园区进行定位的，到今天全球500强的企业在望京，中国区的总部或者亚洲区的总部，包括研发中心都在这里，最近望京区域的高端写字楼在全北京市场也是非常引人关注的，除了绿地以外，包括其他的项目周边在建的项目都是非常明显的，和过去相比这些产品定位都有明显的跳升。刚才提到本区域的高端的财智人群明显增加，500强企业的从业人员，从居住的需求来看，这个群体和过去显而易见会有不同的需求，这些条件对于本区域的项目来说，必须要根据这些条件的变化有不同的需求。我想对于望京未来的很有限的新增的项目，市场对他们寄寓和很高的期盼，能否把市场这样的需求激发出来，取决于相关的企业在项目运作上有没有自身的亮点，或者产品力。
&&主持人：陈会长和大伟都提到了产业的支持，工作商务的需求对于一个区域价值的提升具有很重要的作用。现在从望京来看，除了刚才提到了绿地中心，望京SOHO，保利中央广场等等都会在今年入市，现在统计29个项目，159万平米，这些数字完全印证了陈会长所说的，整个北京来看，望京的商务氛围，产业的支持是在整个北京属于领先的地位，所以说这些高端写字楼的入市不但会带来高端企业的入住，也会带来高端的居住的需求，这些需求对望京的支持是非常显著的，包括大伟提高了二手房的价格是一个很坚实的基础，可以想见，望京这个区域的房价会稳中有涨，我们希望可以稳定的涨，不要出现大的波动，否则每个人的心理都会觉得受不了。
&&不久前景山学校正式入驻了望京金茂府这个项目，北京的市场虽然云集了这么多的高端资源，但是并不是所有人都可以享受到的，这就出现了北京天价学区房的出现，因为中关村二小的名校的聚集，使得那个范围的二手房房价非常的吃惊。一个名校的入住对于一个项目的整体价值的提升作用有多么明显呢？
&&张大伟：大家可以看到一些案例，比如说房山引进了一个北京小学的分校，那个项目比周围项目的定价高10%到15%，景山小学的影响更大一些，我们一些领导想上景山小学都非常难，而且对于朝阳区来说，有名的小学不多，景山在这里应该说会聚集一部分，首先是有钱有这个需求的高端人群，另外现在二胎政策放开，划分的学区更严格，这两个影响我觉得会促进更大一些。大家都是生活在北京，2011年市场变化很大的情况，中关村三小周围的房产都没有很大的波动，学区房是可以作为传家宝性质存在的，这一点是很多人看重的，真正的学区房，像中关村三小，景山小学周围的房产，从我们观察到的交易里面是非常非常少的，价格甚至可以作为无价宝传递，北京人不缺房子，这种学区房买了是不会卖的，虽然生了儿子，还要考虑孙子呢，真正在市面上买到一个学区房的难度非常大，包括我们了解到的学区房，很多都是区县重点，真正的像景山小学这种，目前只有很少的区域有，这一点来说是需求的。
&&另外从二手交易来说，学区房的价格同样的学区，甚至房子更新一点的，价格平均每套贵15%左右，这个价格是比较惊人的，另外本身因为学区房购买者都是全款，如果折算了全款的能力，价格要有15%以上的变化。
&&主持人：溢价都可以通过之前的数据有直观的参考了。说完教育，很多高端的项目已经脱离了拼地段、建筑品质的东西，软实力对于一些高端楼盘非常重要，我知道李主任关注方兴地产很多年，一直关注这个企业的发展，从您的感受来看，方兴地产从软实力和给客户的附加值上来说做了什么工作，您认为他们做的工作对于楼盘价值的提升带来什么样的实际的促进作用？
&&李乐：我们看望京金茂府之前有一个广渠金茂府，从户型上我们跟开发商也做了交流，220平米以上的，也继承了金茂系产品线基本的特征。我觉得对于整个价值的判断是什么呢，我们在什么样的区域里面做这样的户型，一个区域发展到什么阶段一定要做这种非常纯粹的，大的户型。我们可以看一下万柳和西北旺那条线，那个区域是相对比较特殊的区域，可能现在没有什么新的供应，整个的区域发展时间很长，为什么要说它呢，我总有一个感觉，今天的望京看起来很像很多年前的万柳和西北旺，现在处在的状态也是一个差不多的状态。我要说它实际上是一个改善和置换的需求，对于大户型的一种支撑问题，比如说世纪城，03、04年开发的，4000左右，现在那的成交价格二手房五万八九，中介报出来六万左右。他升值了以后刺激出个区域置换需求，我打一个比方，你当时4000块钱买了世纪城，几年以后六万一平米，你可能想卖掉，你有孩子和父母，需要更大的房子，这个时候会在哪置换，我相信中原的门店也有这样的感觉，他们的置换基本在本区域，不管是学校、医疗还是自然环境，包括配套，都是很成熟的，当你置换的时候你一定想过来的是要在本区域内，熟悉的环境内做一个置换，反过来看望京很像，最早花家地那批人，最早几千块钱买的房子，现在卖三四万，这个增值部分刺激了置换需求，加上刚性的置换需求，他的需求最终一定是相对户型比较大，配套比较好的，最开始人买的房子是房子本身，我要自己住，成一个家，当你置换的时候，你买的房子不仅仅是房子，买的是房子上附加的公共资源。你买区域也是，买的实际上是政府在这个土地上投入多少，地铁也好，什么也好，你买房子我看方兴所有的金茂系，我不知道是不是标配，好象都有一个学校，广渠金茂府也有一个学校，还有科技系统，以后六万以上的房子新风系统是一个标配了。
&&主持人：之前我和一个开发商聊天，他说非典的时候使得北京的房子从塔楼到板楼进行了革命的升级，他说之前这么长雾霾肯定会带来北京新风系统整体的标配。
&&李乐：万科之前在全集团推广一个现在进行建筑标准发下去，每个楼盘都要上新风，房山的项目也有新风，所以这个以后可能会成为一种趋势，最早广渠金茂府用了新风系统，鸿坤后来也用了，这个我觉得未来对于所谓的居住的品质应该说金茂府这个产品线应该做的相对比较早。以后可能还有新的变化，什么东西成为标配，对公共资源的占有还是非常有优势的。
&&主持人：还有物业服务这块应该也是方兴的标配，因为有酒店的物业，所有的物业的人员都是从自己的酒店培训出来，具有非常好的服务的意识和服务品质。正如李主任所说，现在的开发商拼的不仅仅是表面的东西，更多的是大家看到的东西，正是这些看见的东西，给我们生活当中的细节带来质感的提升。
&&我们刚才正好提到了绿地这个项目，他的获批我个人也有一个疑问，他是批了9.5万的单价，也是高端商务代表综合体的作品，这种商务的产品以及像金茂府这样的住宅的产品，我想问一下三位嘉宾，你们个人的观点，如果两个产品当中选择可能会考虑一些投资属性，如何选择呢？
&&张大伟：绿地那个项目我看过，本身是商务性的，只适合国际高端人才短期居住，真正的买了之后出租给一个公司是有可能的，但是肯定不具备作为像拥有资产上千万的人长期居住的，不管是容积率还是其他的配套。因为大家都知道那是一个地标性的建筑，应该说建筑密度非常高，应该是一个大高楼，边上几个群楼，不管是舒适度还是什么，只能作为类酒店的物业，从住宅角度来讲，肯定是金茂系，大家都知道金茂这两个字在北京的确是代表了一些高端资源整合能力，大家可以看到，有一些国企的项目，里面的小学配置可能不是很多，这一点来说，是值得大家看的，另外从刚才说到的绿地的项目来说，面积跟这个面积接近，总价也是比较高，接近200多平米，现在基本上到2000万以上，这个项目从目前来看，短期是不外售的，归根到底一句话，在现在这个市场，不管是投资还是自己居住，还是尽量能买住宅买住宅，不然也不会出现买一个金茂府来的假离婚，从来没有说想办法贷款买一个绿地的，这就可以体现出来在目前的市场情况下，我们观察了十几年的投资市场，投资住宅的市场和回报率肯定超过商业，商业毕竟持有成本和其他的，经营出租都不如住宅，而且住宅本身附属的公共资源，景山小学这些资源，增值幅度会更快一些。
&&主持人：在今年据我所知，北京可能会有一系列的高端项目入市，其中有很多都是住宅类的产品，刚才大伟已经给大家做了一个结论，尽量买住宅产品。但是面对这么多的高端住宅产品，我们在选择上应该有哪些要点需要考虑的呢？
&&陈国强：我想无论是投资还是自住，买房的过程中有很多因素要考虑。刚才提到绿地项目和我们的项目，我对这两个项目都了解的比较浅，可能从投资的角度两者不可比，绿地是商住性质，不限购，所以从这个角度考虑，两者是不能放在一块简单对比的。从置业或者投资，很多的要素要考虑，过去大家说三要素，买的时机合适不合适，区域合适不合适，我想如果我们放眼北京市场，像金茂府或者五环内外的范围来看，可供我们总价和金茂府可比的项目，我相信如果我们在座，目前有购房的打算和需求的，会做相关的了解，有多少项目可以列入到我们比较范围内的，数得过来，这是地段和区域，最后还要看产品，产品实际上是比较的性价比，户型也好，产品建造标准，物业管理水平，其他附加的资源，对于有小孩，教育的因素是不能不提的基本要素，对有一些家庭来说，教育资源，学区房，恐怕是第一考虑的要素，首先考虑的是小孩的需求或者自己对于空间的需求。
&&跟这个产品相关的，前面说到很多的细节，这些方面恐怕都需要做比较，包括我们开发商既往开发的业绩或者行业里面，市场当中的品牌、口碑，这些都是我们需要考虑的因素了& 。如果说从纯粹自己居住使用的角度，我想绿地项目和我们金茂府的项目，如果我个人比较的话，我觉得还是很清楚的，不可能选择像绿地这样的综合体里面高密度的项目，肯定会首选金茂府这样的项目，所以从买房无论是自住还是投资，尤其是自住的考虑，带有未来小孩将来的教育特殊需要的话，我想这个是显而易见的，如果我们把范围扩大一些，同样在北京，这样的一个可比的区域里面，我们可以作为候选的项目也是屈指可数的。
&&张大伟：其实大家都可以看到北京这波真正的地王起来是月份开始，我们给他们做了前期的定位，这些项目上市期间都在2014年下半年，包括万柳书院，夏家胡同包括农展馆，目前我们了解到的定价都不会在十万以下，有可能买到高端的时间点在2014年上半年比较合适一点，首先地块的地价，特别是高端地块的定价，土地的价格对房地产影响比较大，对于高端客户来说，价格的抗性不会很大，一旦农展馆这种项目入市，整个全北京高端项目的定价就会出现一个上升的波动。
&&从这一点来说，西南四环的西局楼面价都到了七八万，包括东坝楼面价恒大拿了五万多了，都会在2014年下半年实现上市，这些项目都会定位到高端，大概上市的价格也不会低于十万。很多人质疑北京将来都卖十万吗，中低端还有自住房呢，普通的老百姓慢慢排着自住房吧，不会有太多的呼声，政府每年提供一两万套，恢复到基准的两万套占全市的商品房7.7%，如果你不着急将来可能可以买到，如果买高端的，肯定是十万以上的。陈志强他们说北京的房价到十万不是瞎说的，大概都占到1%、2%的量，政府可以看到的绿地的价格获批或者年初几个高价项目的获批，限价在逐渐的取消，一旦取消，随着高价地的入市，定价的基准会出现变化，我们业内总结了一句话，2014年有可能因为自住房的信贷出现波动，可能是最后买到商品房的机会，2014年上半年地王还没有上市，很多开发商会受到一些限价的影响，也是你购买高端房的最后的机会。
&&主持人：据我跟政府部门的人了解，北京实行的政策就是低端有保障，中端有支持，高端有市场，从高价项目获批来看，政府确实是在逐步的放松对于高端市场的价格的限制，既然是你有钱，而且这样的高端的产品的量在市场上并不构成主体，就让有钱人买。正如大伟所说，在今年下半年有很多的高端的项目，按照他们的开发周期肯定会入市，我跟一些房企沟通的结果，一些现有的高端的项目也在把自己的营销节奏往前提，到了下半年会造成很多的高端项目入市以后会对市场有极大的提升作用，所以大伟的观点里面，今年的上半年，三四月份，四五月份的时间结点就是我们出手买房子最合适的机会。我觉得买房的最佳时机，您觉得这个房子对你来说合适，同时您的财力支持你买，你就出手吧，不要出现李乐说的，买西边的房子三四千，现在五万多，我不希望参加今天论坛的人有这样的遗憾。
&&最后感谢三位嘉宾的分享，同时感谢各位朋友的聆听，本次2014望京腾飞，望京区域价值及发展论坛到此结束，谢谢各位！
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