贝森首创分期付款 房子飞进工薪家--四川新闻
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贝森首创分期付款 房子飞进工薪家
　　-“土地没卖出去，拆迁户的安置费、住宅区相关的配套设施都难以为继。”最困难的时候，贝森连员工的工资都发不出来，经常会有拆迁户在深夜来敲门要债。
　　-吉凌把一叠厚厚的销售策划书摆到了杜坚面前，里面有关“十年分期付款”的设想，“大胆”得让杜坚瞠目结舌，他没想到这个向来理性、稳重的青年破天荒地提出了如此冒险的方案。
　　-“没有抵押担保，没有信用证明，甚至每个月交房款，都是抱着现金到售楼部交。”当时办理“十年分期付款”的过程非常“原始”，双方在法律上所能依赖的仅是一纸合同。
　　1996年，在成都西边一个偏僻的城乡结合部，一家不起眼的公司在国内率先打出了买房“十年分期付款”的口号，这家承诺要让“工薪族拥有自己的房子”的公司，创下了当年的销售奇迹。
　　一年后，国家提出实施住房担保贷款的办法，银行按揭贷款应运而生。楼市真正进入千家万户。
　　稳重青年提出分期付款冒险方案
　　公司最初没有人懂房地产
　　1992年，青羊区政府在城西苏坡乡谢家祠地区规划了一个上千亩的开发区，名为“中国成都乡镇企业城”。开发区的建设管理全部委托给贝森公司来承担。原在青羊区政府工作的杜坚也随之成了这家公司的负责人。
　　项目接手后，开发区的土地出让却并不理想。“似乎并没有工业企业愿意来投资，而当时的民用住宅却供不应求。”时任贝森总经理助理的吉凌提出，将“乡企城”的规划修改为“居民住宅区”。这很快被杜坚采纳，原本规划中的工业区更名为“二十一世纪家园”，成为当时全国有名的住宅开发项目。
　　现在住宅区的开发面积几百亩、上千亩已很常见。但在当时却寥寥无几。更何况，那是距成都市区好几公里的城乡结合部。
　　杜坚回忆，最初公司的员工，没有一个是懂房地产的，他们的工作更多的是和政府以及开发商“勾兑”，最终决定自行开发宜苑项目，以及后来的“十年分期付款”完全是“形势所逼”。
　　曾经常有人深夜敲门要债
　　“土地没卖出去，拆迁户的安置费、住宅区相关的配套设施都难以为继。”杜坚至今仍记得，最困难的时候，贝森连员工的工资都发不出来，经常会有拆迁户在深夜来敲门要债。
　　1995年6月，杜坚决定从1000多亩地中划出来小部分由贝森先期开发，他们的目的只有一个――向其他开发商证明那里建起来的房子有人买。
　　这个最先启动的项目就是后来的贝森宜苑。贝森宜苑1995年下半年开工，因无足够的资金投入，主要由施工单位垫资修建。如何尽快销售并回收资金是一个难题。
　　在那间破旧的办公室里，公司高层6人，“每天吃泡面，看图纸，想方案，一个星期没有出门。”吉凌当时年仅27岁，主管销售。一个月后，他把一叠厚厚的销售策划书摆到了杜坚面前，里面有关“十年分期付款”的设想，“大胆”得让杜坚瞠目结舌，他没想到这个向来理性、稳重的青年破天荒地提出了如此冒险的方案。
　　然而，当他看完整个策划书，他已经知道“贝森这次真的活了”。
　　冒险方案其实是稳赚不赔
　　吉凌在策划书后详细地列出了他的分析。当时中国的长期存款利率加上保值贴补率已达到28%，接近中国建国以来的历史最高点――30%，学经济的他判断中国利率已经到顶了，很快会回落。十年分期付款的方案在当时看似风险十足，事实上却是一个“稳赚不赔”的方案。
　　一方面，在当时高利率的情况下，以大大低于当时的利率(但高于平均正常利率)贷款给购房者，让购房者觉得有利，会刺激其购房。而利率很快回落后，从总体上公司也不会吃亏，而且可以从较高的利率中获利；另一方面，如果购房者在利率回落后提前付款，贝森也正好提前回收资金，不用等上十年。
　　后来的历史也恰恰印证了吉凌的判断，1997年10月～2002年2月，央行连续8次降低利率。日，央行存贷款利率降到历史最低点，1年期存款利率仅为1.98%。然而，从贝森宜苑240多套住户的还款纪录来看，随着利率下调，大多数人在3年内就提前还清了所有的房款。贝森不仅赚了利息，也尽快地获得了周转的资金。
　　每个月抱着现金到售楼部交房款
　　让工薪族拥有自己的房子
　　1996年初，贝森宜苑全套策划方案出炉，一份类似政府公文的“告全市人民书”出现在各大媒体的广告上：
　　“首付50%，余款十年分期按月支付，一套60平方米住房，最低每月只付468元。”
　　清晰明了的黑体字，以及“让工薪族拥有自己的房子”的广告词，立即在成都引起轩然大波。事实上，当时贝森采用的贷款方式非常灵活，购房者可以任意选择1～10年的付款期，并且可以根据自己的经济情况变化随时决定提前付清。什么时候付清房款，什么时候拿到房产证。
　　以一套60平方米的房子为例，当时的价格是1000元/平方米，总房款为6万元，首期支付3万元，余下的3万元，住户可以10年之内还清。利率按照年限逐年升高。
　　由于缺乏必要的政策支持和约束，“十年分期付款”在实施中显得颇有些“粗放”。“没有抵押担保，没有信用证明，甚至每个月交房款，都是抱着现金到售楼部交。”家住宜苑的张兢笑称，当时办理“十年分期付款”的过程非常“原始”，双方在法律上所能依赖的仅是一纸合同。
　　十年分期付款银行不接受
　　杜坚介绍，他和吉凌曾多次找到银行，要求合作“十年分期付款”，但当时国内没有一家银行愿意受理这种业务。
　　缺乏担保体系，也是业内人士不看好“十年分期付款”的原因。由于宜苑针对的主体销售群是工薪阶层，很多购房者根本无法提供经济担保。
　　贝森于是把赌注全押在购房合同和房产证上。合同规定，十年期满仍没有还清房款的住户，就视为主动放弃了房子的产权，房子将进行二次出让，所得资金退还了购房者的本金后，所得差额归贝森所有。他们看准了房价在未来十年内会发生翻天覆地的变化。即使购房者毁约，只要房产证在手，他们也不会亏本。
　　“现在看来，这种收取利息的模式似乎违背了一些法律条款，但在当时，没有人管。”吉凌后来总结这段历史时，认为他们的成功带有特定历史节点的特殊性，不可重来也无法复制。
　　销售奇迹：半年卖完240套
　　1996年5月，成都出租车司机林军看到一位待产的孕妇后，放弃了自己的生意，及时送孕妇就医，保住了两条生命。
　　这个时候，贝森赠送了林军一套58平方米的住房。第二天，林军抱着贝森送的巨大钥匙的照片出现在国内各大媒体的重要版面上，林军出租车司机的身份以及他抱着钥匙时的欣喜表情与贝森“让工薪族拥有自己的房子”的概念配合得天衣无缝。
　　一家媒体在后来评论：“在当时各大房地产商都邀请明星作为开盘秀的时候，这58平方米的赠房显得极具价值。”
　　宜苑240多套住房在半年后销售一空，开创了当年地产业的销售奇迹。杜坚也因此被建设部评为当年地产业的风云人物之一。此后，开发商们纷纷找上门来，上千亩的“二十一世纪家园”的开发项目最终形成气候。
　　按揭诞生贝森放弃房地产
　　1997年开始，有关国家机关提出解决商品房空置的办法和实施住房担保贷款的办法，不久后，银行按揭贷款这种金融工具在中国诞生。越来越多的人加入购房大军。
　　出乎所有人的预料，通过“二十一世纪家园”项目掘到第一桶金的贝森很快就放弃了房地产。2000年，转而进军文化产业。
　　“我们并不是没有看到房地产业的利润，也并非没有能力去获取这个利润，只是这个行业已经无法让我们兴奋……”2002年，贝森成立10周年的回顾时，杜坚和吉凌曾用这样的话激励他们的员工：“‘十年分期付款’的创造源于对外国的模仿，如果没有贝森，中国在几年后还是会出现‘按揭’这种金融工具，这是历史交给贝森的任务，而并非我们改变或创造了历史……面对未来，我们将会去书写那些没有我们就注定不可能发生的历史，那才是真正令人心动的未来。” 本报记者汪玲热门城市：
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理性思考2012年楼市
现在一些高端豪宅类的产品明显出现了滞销的局面，而刚需类的产品则供不应求。对于目前严峻的市场局面，我们对产品的定位更是本着谨慎严谨的态度。
　　多年的经营经验告诉我们：“变”是永远“不变”的主题。特别是在一个高速成长的经济体中，求“变”更应是企业经营的首要原则，也应该是一个优秀企业家的重要素养。 　　从反差中捕捉市场机遇点　　成都铸信地产开发有限公司副总伍刚　　从去年至今，房产市场进入低迷的调控时期。但是2009年刚需的全面复苏乃至爆发，使得大家对今年下半年都还是抱有侥幸心理。加上开年后部分国有银行的贷款利率从上浮10%又调为了基准利率，让大家仿佛看到了一些希望。但是开发商不能不正视此番调控的持续性。　　很明显，现在一些高端豪宅类的产品明显出现了滞销的局面，而刚需类的产品则供不应求。对于目前严峻的市场局面，我们对产品的定位更是本着谨慎严谨的态度。　　此番调控非比以前的几轮“越调越涨”的状态了，我个人认为，在这个大变革的时代，一方面我们看到央视的调查数据，13年来居民购买住房的意愿降到了最低，同时我们也看到一些刚需项目开盘即售罄的火爆局面，这种反差让我们看到了市场的机遇点，我们铸信地产在这番调控中比较幸运的是，首个项目“铸信·境界”推出的城市价值居所的概念，在市场上取得不错的反响，和较好的成绩。现在新项目正在市场调研的过程中，我们会借鉴前一个项目的成功经验，做出符合市场需求的产品，即刚需产品。　　从大局上看，铸信面临的机遇与挑战都是共存的，但我坚信，机遇远大于挑战。理性思考2012年的楼市和公司今年的战略规划，总体来说公司还是以市场定位、市场调研为出发点，尤其是在调控延续的情况下，可能产品的性价比对于销售会有很大的帮助。目前，如何提高自己产品的竞争力和性价比，以应对接下来的房地产市场，将是公司在后续发展布局中所要多加思考的问题。华西都市报记者张静　　国家对于房地产市场调控的决心会使整个市场更加健康、稳健地发展，这是一个长久的过程。国家对于市场的调控，并非限制正常的住房需求，而是更加严厉地控制房地产市场的投资性。我们认为未来房地产会逐渐两极化，产业化和精品化。产业化是应满足大众住房刚性需求的保障性住房，这类产品将更加凸显其商品特性，要求开发商规模化、产业化。另一种便是针对小众高端人群改善性住宅的市场需求而出现的精品化住宅，这便要求开发商能打造更好的产品，提供独特的生活体验和更高品质的服务。　　目前“中国有超过600个身家超过10亿美金的人，身家超过一亿的超过6万人，身家上千万的有96万人，财富规模增长速度大概是8%-9%。”与日益发展壮大的富豪阶层匹配高端产品的数量，其实还远远不够。虽然市场上打着“高端”旗帜的项目不少，但真正能打动高端客户的项目却不多，能提供与众不同高端生活的更是微乎其微。蔚蓝卡地亚集团不局限于开发商格局，而是以打造“中国高端生活品牌”为发展方向，这是我们一直以来所坚持的。作为西南地区最高端的“超白金级俱乐部式名宅”，牧马山蔚蓝卡地亚一直致力于服务塔尖人群，提供不一样的“俱乐部式”的住宅，提供一种更高品质的全新生活体验，提供更极致的服务。所以，我们对高端市场充满信心。在中国，正迅速成长起来的新富豪阶层对生活品质的追求热情，也是我们细心研磨产品的动力所在。　　以“一切为了极致”的理念，打造极致的产品，创造极致生活方式，是牧马山蔚蓝卡地亚能够荣登“2012中国10大超级豪宅榜”的获奖理由。作为代表成都首次入榜的项目“牧马山蔚蓝卡地亚”开创高端住宅新概念的“超白金级俱乐部式住宅”在全国都是独一无二。这份由世界经理人集团()、世界地产研究院和《总裁》杂志联合编制的2012年(第九届)《中国10大超级豪宅》排行榜，高度评价了牧马山蔚蓝卡地亚将“俱乐部式”的服务与生活体验同别墅生活完美融合，认为这个项目将带动中国高端住宅品质的全面升级，这个项目将开创“俱乐部式住宅“新时代。　　　　应对“变局”创新是唯一出路　　　　成都贝森投资集团董事长、西村总策划杜坚　　作为房地产企业过多去评价政府对楼市的调控没有实质性意义。首先，这应该是经济学界、社会学界的任务，对此的评价涉及众多理论问题;其次，这类评价对企业操作层面的价值引导甚微。对于房地产企业来说，政府调控应被视为企业经营中所面临的各种约束条件之一，很难绝对说“条件”是优还是劣。　　纵观企业的发展史，我们会发现：除了巨大的自然灾害和大规模的战争，一个行业(或一个产业)不论遇到多么严重的“制度不利”都不曾垮掉。当然，分析宏、微观政策的变化和敏感于世事发展趋势肯定是企业经营的常态工作内容。多年的经营经验告诉我们：“变”是永远“不变”的主题。特别是在一个高速成长的经济体中，求“变”更应是企业经营的首要原则，也应该是一个优秀企业家的重要素养。如何求“变”成为了摆在众多企业面前的难题。正如一位管理大师所说：“把握变革，主动创新才能应对变化。”所以，“创新”成了企业生命的最后底线，同时，创新更是一个企业不断发展的原动力。张维迎教授曾说过：创新的勇气和承担风险的意识是一个优秀企业家最重要的素质。他同时强调：中国当今企业家特别缺乏这两种素质。我想大多数人没有理由否定他的上诉结论。　　贝森集团成立于上世纪九十年代初，是成都最早的几十家房地产企业之一。诚然，贝森并没有很可观的“规模业绩”和“受众影响力”。但是，我们从企业诞生的第一天起就执着于以创新的经营方式努力为社会提供有价值的、具有启发性的产品和服务。　　一九九二年公司成立伊始，鉴于当时全国的房地产现状，在很多公司醉心于“建房子”(商品房开发)时，我们却脚踏实地进行深度的基础设施建设。大家可能还记得，当“五大花园”纷纷出问题时，贝森成了提供最优“熟地”的纯粹意义上的“地产商”。这一阶段我们为社会提供了三千多亩的优质地产。　　第二阶段是从一九九六年到一九九九年，其间我们开发了一些商品房。这段时间是供需矛盾最突出的时期，我们在全国率先创造性地采用了十年分期付款的购房方式。那时几乎没有人知道什么是“按揭”(包括我们自己)。这件事被列入“中国改革开放三十年来一百件经济生活中的第一。”　　从我们二十年的经验来看，每一次商业上的成功都是因创新而生发的。对于今天日益成熟且竞争激烈的房地产业，更需要通过创新解决问题。因此，我们又开启了充满生机的“文化创意地产”。由贝森开发的成都市第一个“文化创意地产”项目——“西村”明年底将全部完工，以崭新的面貌出现在全市人民面前。“西村”不仅会充分展现著名建筑大师刘家琨的智慧和才华，同时定会再次展现贝森企业精彩的创造力，其中的业态设计和商业模式将淋漓尽致地表达出“文化创意地产”的新形象。　　未来我们还将做些什么项目?怎么去做?没办法有具体的答案。但是，秉承永远追求创新的精神是我们面对当下的“变”所能设计出的不变的“局”。　　这应该是我们的“变局”之道吧。
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增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号由林大艺术中心主办，著名策展人廖雯老师策划的《占地一平方米&处境》专题邀请展即将于2013年11月16日下午15:00在林大艺术中心&北京拉开帷幕，23位艺术家以“占地一平方米”作为“问题针对点”和“游戏规则”，探讨着与我们息息相关的生存环境，反思着当代艺术的现状。
西村总策划、艺术家、贝森集团董事长杜坚先生受邀参与了本次展览。杜坚先生的装置作品《文明的进程》以占地一平米的立体玻璃装置展示了建筑开发过程中暴露在阳光下的8个地表沙石及建筑材料层级。从最初的河沙到泥土、砖石，再到现今大行于世的水泥和混凝土，文明的足迹在历史的土壤里被忠实记录了下来，每一层地表沙石的暴露，都意味着建筑文明的一次发展，也意味着原始生态的又一次破坏。作者以批判的眼光展示着文明的发展，亦批判着人们无节制的开发和永无止境的欲望。&观众可以从中看到人类文明的两种“高度”：一面是文明产物渐进的复杂精致，一面是对自然愈发旺盛的索取和破坏，而这一切正被距离最初的地面越来越远的我们踩在脚下。
值得一提的是，杜坚先生《文明的进程》作品中，所用的所有沙石及建筑材料均取材于由其亲自策划的在建项目西村大院项目工地（北纬30°）。在这个神奇的北纬30°上，诞生了无数世界文明和自然界的传奇：珠穆朗玛峰、亚特兰蒂斯、死海、古巴比伦空中花园、玛雅文明遗址、古埃及金字塔群......在如此人杰地灵和充满未解之谜的北纬坐标上取材，作者因而赋予了作品更深层次的涵义。&
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