“聚焦养老金改革”系列报道之六――
“以房养老”弥补养老金欠缺&面临观念和产权双重挑战
人民网记者常红&实习记者刘芳华
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编者按： “以房养老”是一些发达国家的一种“倒按揭”金融养老方式，在美国、英国、新加坡和加拿大运行较为成熟，我国也将于2014年进行试点运行。但此前，上海“以房自助养老”模式因存在信任危机被迫停办，南京推行“养老院养老”模式中途“夭折”，中信银行推出“养老按揭”业务两年来，实际效果一般。在当前养老金改革的大背景下，“以房养老”作为社会养老补充的模式能否广为接受并推广仍然面临许多操作问题。
日前，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，并于2014年试点运行。“以房养老”计划一出立刻引发了社会关注，是在为老人探索一种新的养老模式，还是在扮演“甩手掌柜”的角色？面临养老的老人们能否接受？2014年,“以房养老”是否可以克服多重阻力，顺利推行？记者对老人群体、银行、专家进行调查采访。
反对者多：房子是要给子女的
记者采访几位面临养老问题的老人，他们大多对“以房养老”表示难以接受。
在地铁站卖报一位北京老人说，不知道以房养老是怎么回事。“对于没有退休金的老人来讲是挺好的，但是能不选就不选，国家有最低生活保障，房子是要给儿女的。”
北京朝阳区高碑店村两位老人，面对“以房养老”一脸茫然，闻所未闻， “都有退休金，孩子不管还有亲戚，实在不行还有最低生活保障，可以把房子租出去，怎么也不会把房子抵押出去给银行。”
路上记者随机采访到的两位老人，对“以房养老”模式虽有一定了解，但都反对，对房屋抵押后“老人住哪里”尚不明白。其中一个老人是因为手续繁琐，另一个老人不相信能妥善解决养老问题，一边挥手一边说，“应该先解决遗产税事儿，80万的起征点太低了。”
观念和制度令各地试点“夭折”
从广义角度讲，“以房养老”有多种操作形式，包括租房养老、分租养老、卖房养老、缩房养老，抵押给银行借款养老，遗嘱托管养老等，而“住房反向抵押养老保险”即“倒按揭”只是其中之一，即通过金融或房屋机构买断老年人自有住房产权，通过测算定期给予养老补贴，老年人仍然可以在自己住房里终身居住。
“以房养老”首倡者、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏说，中国“以房养老”其实是商业性的养老保险补充产品。产品设计需满足三个条件，即高房价的城市，高潜质的房屋，高素质的老人。而无子女老人和“失独老人”则是最合适的群体。
作为从发达国家引进的一种金融养老方式，“倒按揭”在美国、英国、新加坡和加拿大运行较为成熟、普遍，在我国部分城市虽有试点，但效果不佳。
其中，上海“以房自助养老”模式因存在信任危机被迫停办，当地门曾做过调查，九成左右老人拟将房产留给子孙。南京推行“养老院养老”模式，可谓国内“倒按揭”的雏形，但两年的实践也遭遇“夭折”。
而作为首推“养老按揭”的北京中信银行，2011年10月推出“养老按揭”业务，但历时两年，实际推广效果一般。据中信银行相关部门介绍，“推广阻力主要来自产权期限、实际处置方面的不确定性和中国老年人群体的观念意识问题”。银行工作人员表示，“市场很大，我们还会继续做，但国家需要出台相应政策支持给予支持”。
传统观念和伦理成障碍
对于2014年能否正常试运行，清华大学公共管理学院助理研究员胡乃军表示担忧，“中国人传统的观念和伦理、现行房产制度和市场经济风险都会形成很大的阻力。
“国外子女对老人的赡养义务比较薄弱，老人可以把房子抵押出去获得间接收入。中国有好的家庭伦理观念，子女要赡养老人，老人就是愿意把房子留给子女。”
“房屋产权也是一个大问题，涉及到中国整体的产权制度，这个问题解决了，是很有帮助的。” 胡乃军还说，我国目前推行“住宅用地70年年限”，房产被抵押后，老人身故之时，商品房的使用年限也所剩无几，保险公司和银行等机构普遍担心，依靠剩下的使用年限能否补偿已支付的养老金成本。
胡乃军认为“以房养老”难推另一阻力是市场经济风险，“比如房价波动风险、老人长寿风险、利率波动风险。但经济风险通过技术手段可以解决，最大的问题在于我国的产权制度和伦理道德。需要以第三方的角色公正、客观地权衡老人和金融机构的利益，获得双方的认同和支持”。
中央党校国际战略研究所副所长周天勇接受采访时表示，必须改革房屋产权只有70年的制度，最好是永远使用。如果不解决70年房屋产权的问题，“以房养老”于理于法都无法操作。
副部长O小苏虽然表示“宅地70年后续期不影响以房养老”，但在实际中并未有过运用，所以仍然像“空中楼阁”，难以触及。
对于无房或者没有完全房屋产权的，生活在农村或者地里位置不占优势的老人来说，其房子的经济价值难以达到金融机构预期，也难以获得“以房养老”的资格。
对此，第十一届全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员贺铿认为，必须遵循自愿的原则。“养儿防老”的传统观念束缚着当前老年人群，不愿将房“抵押”。尚在探索阶段的“以房养老”难以获取老人的信赖，法律、市场等各方面都要配套，在观念上也要有进步。“中国还不富裕，如果老人在老年没有经济来源，把资产、不动产作为养老资源，是很好的办法。”
对于市场风险，贺铿表示：“银行是一个独立的法人，不能出了问题就想到国家，投保的人也是独立的，双方要自愿，国家不能强迫去做，亏了也不能管，这才是市场经济。”
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(责编：潘旭海、段欣毅)
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人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
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by .cn. all rights reserved老人去世,留一房产,遗产继承有难度 - 相关问题 - 110网法律咨询
老太太生前一直与其次子和次子媳妇生活在一起,老太太生活完全能自理,并不需要其次子照顾起居生活,2010年1月老人突发脑梗,昏迷时仅有其次子媳妇在场,没有留下任何遗嘱.老人去世后留下一处房产.
老人的葬礼结束后其次子想要独占这处房产,老人的其他子女不同意其次子继承房产,老人的次子现在不搬出,也不与老人的其他子女办理继承.应该怎么办?
1,老人离世后,有2个儿子,3个女儿是法定继承人
2,现在老人的其他子女也要继承房产,怎么办?(是房产估值出售,然后平均分配?)
3,房产的价值如何确定?(请第三方估值还是法院估值?)
4,老人的次子是否有优先继承的权利?(虽生活在一起,但是老人生活完全能自理并不需要其次子照顾)
5,老人在发病后,其次子媳妇并没有及时拨打120急救电话,而是在邻居的提醒下才打的电话,之前延误了10多分钟,这算不算是没有尽到义务?
6,法定每个子女都有继承权利,若老人的次子继承了房产,是不是同时需要给予其他子女平均的补偿?(若房产价值15万,是不是其次子要给予老人的其他子女没人5万元的补偿?)
希望有律师能给我解答,非常感谢!
各位律师您好：有疑问要咨询，谢谢您的解答
老人去世,留两处房产及宅基地,遗产继承有难度
我家有哥4.母生前一直与老四生活，但不住在一起,前后院生活完全能自理,并不需要老四照顾起居生活,日老人突发心梗去世没有留下任何遗嘱.老人去世后留下两处房产. 谢谢您的回答
各老人的葬礼是老二一人办的其他人没出钱。两套宅基地都是母亲的名一套母亲生前住，一套老四住，老四是非农户，其妻户口在母亲大名下，老四想要独占一处房产,
老人去世了，临终前说有两张存折，但是其中一个存折找不到了。我想请问得通过什么程序能继承应得遗产。
父亲已经去世７年，留有两处房产，已办有房产证，如今７年过去了，我是跟妈妈住一起，可是奶奶到法院提起诉讼，要继承父亲留下的遗产，这该怎么处理啊？？ 可是奶奶早已经有她自己的一部份房产了，她还想来占父亲留下给我的那一份，７年了这种继承法的诉讼时效算不算过期啊，过去６年她没提过要来继承父亲留给我的房子啊。
爷爷奶奶都去世了，我爸爸也去世了，老人名下的遗产我可以继承的部分有哪些，需要什么手续，其中一处房产已动迁，准备回迁，可以写谁的名字
家有房产遗产80万元。房产属于父母共有财产。父亲与79年去世。其有两个儿子84年相继去世。母亲98年去世。其另一子与2003年去世。现有一女在世。去世的三个儿子均留下有子女，其三个妻子均已改嫁。请问80万遗产可怎么分配？被继承人均没有遗嘱。
案由：遗产继承纠纷，房屋价值200万，一审判决已经下来，判决我们给予原告80万，我们一下拿不出那么多钱，顶多每年还两三万，他们申请强制执行怎么办 他们不同意协商。
遗产继承在诉讼中，被继承人有房产证和购房合同、购房收据手续，但有继承人称该房屋不应属于被继承人所有，而应由被继承人的父亲所有，因为现在被继承人的房产是拆迁得来的，拆迁之前的房屋承租人是被继承人的父亲，可是现在被继承人的父亲也去世了。这种情况下法院能否直接改判房屋由被继承人的父亲所有？
父母去世留下一套房子，有4位子女，都不想继承这套房子，经过商量决定出售这套房子，所得房款再平均分配。
请问这种情况该如何解决，是否需要先缴纳遗产税，才能再出售房产呢？
具体情况该如果？等待回答，谢谢！
爷爷现在是独居一人，有5子2女，在第四子没有拆迁之前，虽说要求几个儿子轮流赡养爷爷，但其他几个儿子因为不愿、要么不便等原因无法照料爷爷，所以大多时间爷爷居住在第四子家里。老人生病住院，也大多是第四子及其媳妇和几个女儿、女婿照理。现在第四子属于拆迁安置户了，爷爷的房屋平方也归到第四子那里，第四子也愿意承担老人的赡养义务。因有利益冲突，大儿子、二儿子不同意，要求老人居住在二儿子家里（二儿子对老人很不好，特别是二儿子的媳妇，以前奶奶健在的时候，就经常...
搬迁要了俩个楼，请问楼的房产证所有者名字怎么写好，考虑到以后我结婚，房产出售，遗产继承等问题，父亲去逝，剩下我和母亲。希望详细分析下，谢谢||||||||||
最新播报：
评论：文化遗产能否托管给第三方
　　原标题：文化遗产能否托管给第三方
　　近日有媒体报道：山西省大同市因为多年来大规模的古城复建、御东新城开发和其他基础设施建设，投资规模大大超出城市财政的承受能力，亏欠了110多亿元的债务，现欲以5亿元人民币的价格将世界文化遗产云冈石窟托管给市场。我想这应该是一个基本不可能实现的主观设想，因为其严重违反了文物保护的相关法规，《文物保护法》明文规定：“国有不可移动文物不得转让、抵押。……不得作为企业资产经营。”此前，深圳锦绣中华与云冈石窟曾经有过低调且相当短暂的合作，但是，在2012年底国务院发布《关于进一步做好旅游等开发建设活动中文物保护工作的意见》后，于今年5月不得不终止了原来签订的5年期合作协议，提前结束了这项合作计划，显然该合同违背了相关法规。此外，相信其每年必须完成的1.2亿元门票收入的目标也不是那么容易实现的吧。
　　那么，文物“托管”经营这个相当简单且并不符合现行法律规定的行为，为何又被经济和金融领域的专业人士提出？城市在遭遇房地产经济危机或者资金链难以维系时，为何总是要打本来应该切实保护的文化遗产的主意？而经济学家从资本运作的角度考虑，为何总认为将地方的历史文化资源、土地环境资源尽可能地开发利用，或者彻底作为经营资本在市场经济中发挥作用是理所当然的事情？看来还是很有必要认真探讨这个看似简单其实相当复杂的问题：文化遗产能否托管给第三方？
　　1972年11月，联合国教科文组织大会第十七届会议在巴黎通过《保护世界文化和自然遗产公约》，强调“缔约国本国领土内的文化和自然遗产的确认、保护、保存、展出和移交给后代，主要是该国的责任”。也就是说，列入《世界遗产名录》的项目是全人类的重要文化财产，而其保护、传承后代的责任主要在该国政府，即遗产的托管者就是该国政府。
　　近年来国内的“申遗热”，反映了不少地方政府以此举来提高知名度、促进地方旅游快速发展的“私想”，而地方文物部门愿意积极推进此项工作，也因为地方政府在申遗准备阶段投入了空前巨大的财力和人力，由此解决了众多历史遗留问题。
　　云冈石窟是1961年国务院公布的第一批全国重点文物保护单位，早在2001年即被列为世界文化遗产。此前“托管”的公司也是擅长旅游开发和经营管理的企业。在地方政府规划建设云冈旅游区，打造以世界文化遗产云冈石窟为核心，以云冈石窟研究院、云冈陈列馆、演艺中心、文化商业街等旅游展示服务基地，展现北魏历史、雕塑艺术、佛教文化、民俗文化为特色的文化旅游产业园区以来，也就是云冈石窟研究院同时挂上“云冈旅游区管理委员会”的牌子之后，旅游开发越来越成为其工作的主要方面。如果以文化遗产保护为重点，适度利用旅游资源进行合理开发、利用，而且利用在不影响遗产原真性和完整性的原则下进行，本也无可厚非。如果把云冈石窟“托管”给市场，以旅游开发经营为主要目标，以经济效益为主要考核指标，那么，像云冈石窟中塑像风化、石窟环境保护以及遗产的日常维护管理等问题，这些均需大量资金和人力的投入来保障而目前尚且投入不足的重要事项，如何能够得到落实和强化？托管的目标若不是遗产保护而是遗产旅游的经营管理，以经济利益为第一目标的“托管”经营，如果没有完善的制度机制和切实的管理监督，很难保证不对遗产的保护和可持续使用造成负面影响。
　　大同怎么会再次冒出“托管”的幻念呢？其起因还是由大同复建古城工程所引发。这项以文化复兴为名义的庞大开发工程，引发的争议至今没有停歇，据说拥护者甚众。在此我愿意再次重申个人的看法：其实这项耗资巨大的重建工程与文化遗产保护没有任何关系，甚至在很大程度上是破坏名城历史文化遗产的行为。
　　城市是为人的需要而规划建设的，是由历史积淀而形成的真实的生活环境，纵然由于历史的种种缘故存在千千万万的不足和缺陷，在正常情况下，没有哪个城市会对自己的历史积淀彻底否定、全部推倒重来，除非发生了地震等自然灾害或有过破坏性极大的战争。历史文化名城是活的遗产，是地域文化塑造的人居环境形态。作为世俗的文化遗产，是有人生活的场所，其保护管理比文物遗址更加困难和麻烦。
　　由于历史原因，大同古城的历史风貌已经不够完整，存在不少历史欠账，在条件成熟时进行保护整治是必需的举措，但由于保护观念不正确，或意图在短时期内打造一个“完美”的古城，就走向了保护的反面。全面恢复古城墙和护城河，不仅投资巨大，也直接破坏了原来的古城墙遗址，按设计者的主观设想甚至是臆想来重新建造“完美”的城墙形象，严重违背了文化遗产保护的原真性和完整性原则。
　　遗产保护是科学技术性很强的专业活动，不是只凭满腔热情就可以随意开展的群众运动。过去，以运动的方式搞经济发展犯过不少错误，如今再以运动的方式搞文化发展和文化遗产保护恐怕也是致命错误。“保护性破坏”，即以保护的名义进行的破坏，其隐蔽性和欺骗性更大，其破坏程度恐怕也是最为彻底的。因此，从极端情形看，对于世界文化遗产、国家历史文化名城的保护，若从保护理论方法到财政、管理等诸方面进行评估，地方政府确实无力实施科学的保护与管理的话，国家主管部门是否应当将文化遗产托管给第三方的专业机构进行保护管理，其实也需要认真思考。
　　过去30多年来，我们苦心经营着城市，但往往以城市经济效益最大化为目标，忽略了城市作为市民生活家园的本质。一些地方政府以极大的耐心为城市动迁、拆迁制定了有利于高效推进的种种游戏规则。现如今，开始讲转型发展、科学发展和可持续发展了，却还没有真正转变思路，为建设适宜人居的城市做一些实际的探索和改革。当文化大发展大繁荣成为地方政府的主要目标时，依然采取过去习惯了的快速发展经济的办法来发展文化，这又是否科学？无论如何，快速打造的时候往往容易让人头脑发热，既缺乏务实的举措更无法创新转型，这是需要人们时刻警惕的倾向。
　　（作者系同济大学建筑与城市规划学院教授。原文刊载于《东方早报》，有删改。）
[责任编辑：遗产房屋买卖交税吗 - 相关问题 - 110网法律咨询
老人去世后，留下一处房子，是老人去世后过户到我的名下的（应该算遗产吧），我想卖掉，但听说遗产若要买卖要交20%的遗产税，是吗？
我母亲过世后，我是唯一继承人，现在房子还没有过户，有卖的打算，可我听说如果卖的话要上缴20%的继承税。这个规定是全国统一的吗？真的有这么高吗？
因为资金紧张，还想买房，我看中了一处个人建的小产权房，请问我们签订的合同受保护吗？急急急！谢谢！
在我给卖方付完房款办理完二手房过户手续后，发现该房拖欠取暖费，找到原房主时原房主以拖欠的这几年取暖费是他之前的那个房主拖欠的与他无关，不予缴清。我现在是否可以按房屋买卖协议中的“由于卖方产生债权债务由卖方负责”这条以法律形式要求其必须缴清所欠热费。房屋买卖协议的有效期是多久？谢谢！
在我给卖方付完房款办理完二手房过户手续后，发现该房拖欠取暖费，找到原房主时原房主以拖欠的这几年取暖费是他之前的那个房主拖欠的与他无关，不予缴清。我现在是否可以按房屋买卖协议中的“由于卖方产生债权债务由卖方负责”这条以法律形式要求其必须缴清所欠热费。房屋买卖协议的有效期是多久？谢谢！
我父亲生前和我母亲共同签字画押答应给大儿子，还没来得急过户父亲就去世了，那份协议书还有效吗？
居间协议已经签订，但是房屋买卖合同中卖方中有一房主没有签字，房屋买卖合同是否有效
律师，您好！
请问，通过中介，进行房屋买卖。合同上写明5-10最后过户日，7-31最后交房日。违约方面都是空白的。请问至今，卖方不肯去过户，也不肯交房，也不肯搬走。如果时间到了7-31，合同会失效吗？卖方已经签收买房交给的部门房款。
盼复，谢谢！
我有一单位福利分房，十年前没有我老公的签字就卖掉了。现在想收回房屋所有权，能吗
城镇居民，于1991购买农村房屋，现要进行拆迁，原房主说是宅基地，要求法院判定原买卖合同无效，法院是否会支持。在当时，我们买卖房屋时经过村委会，镇政府同意，并在房地产管理所办理交易登记。购买人属于知青。
前日出售一套房改房，买方已付全额，过户时因卖方丢失买房时付款的收据，未能及时办理过户，现在正在全力办理过户，合同上未注明过户办理期限和交房日期。出售房屋时有第三方租卖方的房屋，租期到8月份，当时卖方提出第三方租期到买房再使用此房，现买房以已付款为由，认为钱以交房屋便为他的，私自支配房屋，向第三方收取房租，再让第三方向卖方要回买方收取的房租，请问他这样的行为犯法吗？是否该退回收取的第三方的房租？在卖方应允可以办好过户，并且合同上没有注明过户办理期...小产权房中有老人去世遗留下平米，还可以按市价算吗？ - 相关问题 - 110网法律咨询
1970年，爸爸16岁时奶奶就去逝，爷爷从那时就和爸爸一起生活，后来爸25岁和妈妈接婚，爷爷当时59岁，后来就帮爸妈照顾我和弟，我们都是农民只能种几亩地，，后来国家政策好了，爸妈开始做点小买卖，走到哪里都带着爷爷，农村田地和户口一直都在，2009年底我们村子在集体土地上给村里人盖了楼房：以1200元每平，分给村民每人42平米不收钱，另外每人可多分42平，以每平1900元收费，最小的也80多平米，为了照顾老人我家为爷爷要了125平的，属于集体产权房。就在第二年房子快装好了时，爷爷不幸摔倒，两个月后2011年1月去逝，享年91岁，当时看病，住院，办丧事都是我们一家出钱，三年后的今天爸爸的一个兄长，两个姐妹以爸爸侵占老人遗产为由，突然将爸爸告上法院，爸爸一共兄弟姐妹6个，有两个没有上诉，想问下我们分的是否也属小产权房，房价一直在涨，如果是个人产权这个房子要3000元每平，但这不是，他们现在要分这42平的房子，按市价算，这合理吗？小产权房依国家法律不得确权发证，不受法律保护，是不就是不允许交易，就不能给他们分了是吗？请求律师帮我。
是20年前的事情了，单位的集资房，70%的产权，交款收据上的交款人是父亲，但不久父亲去世，房子下来后，房证上写的是母亲的名字，现在可以办理另30%的产权了，这种情况是办继承还是办过户？ 如果办理另30%的产权，母亲还要办理过户吗？
父母的公租房拆迁时因我的户口面积增加了，现在父母去世，留下的产权房有我的份额吗
我姑奶无儿无女，生前由我爸和我二叔照顾。姑奶留下遗嘱将房子给我爸，现在房本，户口本，死亡证明被我二叔拿走，此房子是公房，没有自己买下来，请问该如何处理。
父母离婚，父亲过世，房子户主是哥哥，房子是非产权房，我不在户口内，哥哥可以单独买下产权吗？
有户口没产权的人居住在我的产权房里 我可以把房卖给第三方吗？
房子如果可以卖给第三方，那么房子里的这个户口怎么办？ 房子里的这个户口是亲戚，是没有产权的，
如果我再买房是否带走，或者留下，是由这个户口人自己决定的？
80年以后杭州周边的农民房拆迁，在市区分了好几套房子，爷爷的其它儿女们分到房子之后都办理了房产证，爷爷自己居住的这套在去世之后没有留遗嘱，爷爷的小女儿户口都已迁进这套房子了。与兄弟姐妹们商量好由她继承，去公证处办理了放弃继承的公证。但是某种原因房子没有买进，而办理了公有房承租证，每个月还要交房租的。我想问下这是什么原因，能不能重新去办理房产证呢？流程是怎样的？
原房屋所有权老人近期去世，其房屋由儿女继承，但如何继承，目前还没明确，以前此房屋没办房权证，有关部门要求近期就办房权证，请问，近期办证仍填已去世老人的名字可以吗？谢谢
我朋友的妈妈在过世前立下了遗嘱，但是没有公证，这个遗嘱有效吗？
父母去世，我是独生子，因为公证费太高，我又是下岗工人，所以没有过户。想拆迁时直接过户到我名下。请问专家这样行吗？谢谢！ 变更名字要交钱吗
父母去世，我也是独生子，因为公证费太高，我是下岗工人，经济紧张，所以没过户，想在拆迁时直接把名字过到我的名下。请教专家，可以吗？不行的话，那怎么办？谢谢！}