律师现身说法 教你如何维权 保护自身权益_新浪房产_新浪网
律师现身说法 教你如何维权 保护自身权益
凤凰房产11月28日讯 &一直以来买房这件事就是一个麻烦综合体，从看房到买房，从买房到装修，每个过程都可能引起纠纷。近日房地产维权事件的增多，因为维权打人伤人的事件也不少，这让多数购房者紧张不已，生怕维权主角成了自己。但实际上，维权并不可怕，可怕的是不知道该如何正确维权。
凤凰房产成都站综合了近日房地产典型维权事件，并针对其中的维权问题咨询了四川广力律师事务所林春柏律师，让维权走上法律化的道路。
案例1：成都一项目业主不满开发商大幅降价 要求退
成都某项目售楼部前业主挂横幅维权
日，在成都某项目售楼部前，一批该楼盘业主在现场挂横幅维权，横幅上罗列的是一部分楼盘质量问题，但维权主要原因是由于项目大幅降价，据悉项目去年年底项目均价为9400元/㎡，而项目现场打出的是7858元/㎡起抄底中环的广告。
问题：对于上述案例问题，业主该如何正确维权？
律师说法：关于房屋质量问题，需要看质量问题是否影响居住、是否影响购房者的合同目的来判断。如果经鉴定属于房屋质量不合格，则购房者有权利要求开发商退房。如果仅仅以房价下降为由要求退房，开发商是有权拒绝的。同理，如果房价暴涨，开发商也不能单方面解除合同，以高价卖给其他第三方或者让购房者再交一部分钱。
案例2：四川一楼盘26层楼却卖出32层 业主苦等4年无房
四川广安某楼盘一房多卖
四川广安一楼盘部分房屋先后被两家开发商“一房多卖”，26层的楼宇却被开发商卖到了32层，受此影响，300余户业主苦等4年无法收房入住。据悉，部分业主购买房屋是仅仅签订了一份《还房协议》，并非商品房购房合同。
问题：开发商一房多卖，业主该如何正确维权？
律师说法：规划26层的房子卖到了32层，从民事法律层面上说，合同是无效的，购房者可以要求退还房款、赔偿损失。关于协议的名称，需要看具体约定的内容是什么，法律上判断合同性质是根据合同的具体约定来界定的，合同名称仅仅是参考因素之一。开发商是否涉嫌诈骗，还需要更多的线索才能做出判断。
案例3：四川一项目出售查封房源 上百业主维权讨说法
上百名业主围在内江市政府门口维权讨说法
日，上百名业主围在四川内江市政府门口拉横幅维权，据了解，业主此次维权疑与某楼盘项目房源被查封后却仍在对外销售有关。据悉楼盘项目被查封或由于开发商资金问题导致，并且项目还存在购房合同约定与实际存在差异、天燃气通气管道存在安全性问题、拖欠工人工资等一系列问题。
问题：房源被查封后还再对外销售，业主该如何正确维权？
律师说法：被法院或其他司法机关查封冻结的房屋，开发商不能对外销售。一方面，查封冻结房屋的机关有权处罚开发商的违法行为；同时，买房人可以以合同无效或不能实现合同目的为由，要求开发商退钱、赔偿。
案例4：无锡某楼盘开发商疑似跑路 数百名业主损失惨重
开发商疑跑路 接待中心大门紧闭
日，百余业主到无锡政府大楼前讨说法。业主维权事件涉及的楼盘项目于2008年开盘，2013年开始陆续交房，但房产证一直没有办下来，并且小区在售房许多手续还未交接完毕，此前有媒体称无锡一在售商品房开发商失联多日，疑似圈钱跑路，因而引起新老业主联合维权。
问题：开发商圈钱跑路，业主该如何正确维权？
律师说法：“跑路”不是法律用语，作为法人主体的是房地产开发单位。业主需要根据自己的实际情况采取不同的应对措施。首先，第一步就是到房管局去查询房屋是否有查封冻结或抵押及销售备案等状况；其次，对已经交房入住的，可起诉要求办理产权证；而对房屋已经完工尚未交付的，可起诉要求开发商履行合同交付房屋并办理产权证。
案例5：福建龙岩某楼盘承诺的学区房无法兑现 业主维权遭保安殴
业主围在营销中心维权
2014年7月中旬，福建龙岩市某楼盘项目保安与业主互殴视频被各大网站转发。据了解，该楼盘项目开盘时承诺购房可就读项目附近的凤凰小学及龙岩二中，但在开学当天业主前去学校报名却被学校拒之门外。为此他们前去项目售楼处维权，却遭保安殴打。
问题：学区房与宣传不符，业主该如何正确维权？
律师说法：一般来说，房屋主要满足居住目的。关于是不是学区房的问题，如果开发商承诺购房即可读某小学或中学，当承诺不能兑现时，需要根据具体情况看是否构成根本性违约。构成根本性违约的，购房者有权解除合同并要求开发商承担违约责任；如果仅构成一般性违约，则购房者有权追究开发商违约责任。
案例6：昆明某楼盘开发商擅改规划 私搭乱建严重
小区私搭乱建现象严重
2014年6月，昆明某楼盘遭业主投诉，因小区私搭乱建严重。据了解，开发商最初规划一楼业主购买一楼房产，开发商赠送负一楼的空间供一楼业主使用，一楼业主对负一楼空间有使用权，但没有产权。但一楼业主收楼后找到物管要求改造负一楼空间，物管默许。后越来越多的业主相互效仿，负一楼私搭的情况越发严重。但实际上楼盘楼下绿地属于小区公区绿地，规划验收时也具体明确，属于全体业主所有。
问题：私搭乱建问题严重 业主该如何正确维权？
律师说法：业主入住后发现小区发生私搭乱建现象，这属于个别业主的违法行为。受其影响的其他业主既可以直接要求私搭乱建者停止私搭乱建，也可以向建设行政部门举报，要求行政机关履行监管职责，制止及纠正违法行为。如果行政机关不作为，还可以提起行政诉讼。
案例7：开发商出租小区地下车库 业主维权遭多人打伤
开发商擅自出租地下车库
日，福州某小区数十名业主因不满开发商将地下室出租他人，自发到小区前维权。没想到边上冲出10多名手持铁棍的陌生男子，二话不说见人就打，将其中两名业主打伤。根据小区建设规划，地下室是作为小区非机动车停车场及“人防”功能，属于小区全体业主共有资产，数年来却被开发商非法侵占。
问题：开发商擅自出租地下车库/地下室，业主该如何正确维权？
律师说法：小区业主需要根据建设部门存档的规划报建资料，正确界定地下室的产权归属。如果依法界定地下室产权属于全体业主，则业主委员会将受理全体业主委托，有权依法决定地下室的使用方式；如果地下室产权属于开发商，则按照规划报建方案，在满足业主合理使用需要之外，开发商也有权将地下室对外出租。
案例8：重庆一楼盘业主刚买的商品房产权年限缩水13年
业主新买的商品房产权缩水13年
2014年1月，重庆一楼盘业主称新买的商品房产权年限已经缩水13年，与开发商交涉退定金却无果。据楼盘购房合同样本上说，该项目土地使用权是以出让方式取得，并依法进行了建设用地使用权登记，取得相应证书的《房地产权证》。但住宅用地使用年限仅至日，等2016年入住，50年就仅剩30年。
问题：商品房产权年限缩水，业主该如何正确维权？
律师说法：国土资源行政部门在确定某地块的土地使用权的年限时，是从土地使用权出让的时候起算的。一般来说，从开发商拿到土地到开发完成，总有或长或短的时间，这需要购房者在签订购房合同之前予以注意。一般情况下，土地使用权的使用年限这类信息，在买卖合同里边都会有；按照规定，开发商也会在销售场所公示这些信息。案例中提到的准业主仅仅交付了定金，如果没有合理的理由而拒绝签订正式合同，开发商是有权不退还定金的。
案例9：太原一楼盘无证却售完 开发商违约业主维权难
太原一楼盘无“五证”售卖
2014年1月，山西太原一楼盘已售罄，商品房预售需要的五证却未取得。据业主称，在签订合同后，开发商未按规定时间提供国有土地使用手续、逾期交房两年半不按合同予以赔偿、交房未提供相关手续、单方面解除按揭合约，开发商在购房过程中屡次违约。
问题：开发商无证售房，业主该如何正确维权？
律师说法：通常说的“五证”，包括国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。开发商未取得五证，房屋却已经售罄，这从土地使用开始到售卖房屋，存在一系列违法行为。遇到这类情况，业主要通过起诉要求开发商退钱。
为了回应“一切为了孩子”的良苦用心，于是有了史上第一份嘉兴学区房地图。
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本市楼盘打折楼盘
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法律的保障应当惠及每个公民
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&评厦门185套合法房产被查封
“在已经取得了产权证等合法手续后，位于厦门市七星西路福达里小区的600多位业主正面临着房屋被查封清退的危险。根据厦门市国土
资源与房产管理局和厦门市建设局的认定，他们名下的185套住房被指违反了《中华人民共和国土地管理法》，并要求业主和开发商向厦门市行政事业资产管理中
心上交所涉住房。
12月22日，面临房产被清退命运的业主代表在厦门市信访局门前聚集请愿，将矛头指向开发商和厦门市的相关部门——他们认为，是厦门市国土资源与房产管理局、厦门市建设局，勾结了福达里小区的开发商“厦门福达地产投资有限公司”（下称福达地产）共织阴谋，骗取他们的房产。
更不可思议的是，多位在政府机关、事业单位和国有企业工作的业主向财新记者表示，他们所在单位的党组织也介入了此事，要求他们服从“组织要求”，自愿清退福达里小区的房产。
一位在厦门市房地产交易中心的内部人士对财新记者说，这185套住房的确已经被查封，但在内部系统中，“查封单位”和“查封原因”的栏目处显示为空缺。”
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