我有一闲置厂房，房产证上写的是工业用地，我现在可以把它出租作为商铺适用吗？
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我国土地管理的基本原则是用途管制，不同用途的土地使用权有不同的价格，国有土地使用权必须按约定的用途使用。按照有关规定，工业用地若要改变为经营性用地的必须收回土地使用权，重新公开出让。
我有一闲置厂房，房产证上写的是工业用地，我现在可以把它出租作为商铺适用吗？
投资服务热线余姚市人民政府关于印发余姚市调整工业用地结构促进土地节约集约利用的实施办法（试行）的通知
发布日期：信息来源：市政府办公室浏览次数：字号：[
余政发〔号各乡镇人民政府、街道办事处，市直各部门：
　　《余姚市调整工业用地结构促进土地节约集约利用的实施办法（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇一〇年十二月三十一日　　　　
余姚市调整工业用地结构促进土地节约集约利用的实施办法（试行）
　　为加快工业经济转型升级和产业结构调整，进一步提高我市的土地节约集约利用水平，根据宁波市政府《关于调整工业用地结构促进土地节约集约利用的意见（试行）》（甬政发〔2010〕69号）的精神，结合我市实际情况，就调整工业用地结构促进土地节约集约利用制定如下实施办法：
　　一、调整的必要性
　　随着经济社会的快速发展，一批工业企业转产、停产，相当部分工业用地或闲置，或零星混杂于商业地块，这样既不符合城市区块功能布局，影响周边环境；也造成土地资源的浪费，阻碍节约型社会的建设。调整工业用地结构，有利于解决这些深层次的矛盾和问题，有利于推进经济发展方式转变，有利于产业布局优化、城市功能完善和城市形象提升。同时，也有利于土地资源的节约集约利用，实现土地资源效益的最大化，推动经济社会又好又快发展。
　　二、基本原则
　　一是政府引导原则。发挥政府职能，制定相关政策，充分调动集体、建设用地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢。同时切实加强监管，确保规范有序推进。
　　二是规划管控原则。综合考虑经济社会发展和资源环境现状，依据城乡规划、主体功能区规划，对工业企业&二次开发&和产业布局进行总体规划，科学合理地制定具体建设用地改造方案，强化源头管控。
　　三是公开透明原则。坚持相关部门集体审核，相关内容公示公开，自觉接受社会监督。
　　四是依法稳妥原则。兼顾历史事实和土地管理政策的延续性，认真做好与国家现行相关法规政策的衔接，坚持改造利用与完善手续相结合，依法依规妥善解决历史遗留问题，防止发生新的违法违规用地行为。
　　三、调整方式和办理程序
　　（一）调整方式。
　　1．企业自行改造升级。对同时符合下列条件的工业用地，可以以协议出让方式改变为商业服务业用地。
　　（1）国有建设用地使用权供地批准时间在2002年7月1日前；
　　（2）符合城乡规划，不影响周边地块开发；
　　（3）近5年内，未纳入政府区块改造计划，未列入政府收购储备计划；
　　（4）符合地块整体开发条件，扣除道路、公共绿化等公建用地后可开发或相邻地块经转让（或成立独立企业法人）联合开发的土地面积原则上不少于2000平方米；
　　（5）改变用途后仅限于企业自用或出租，不得分割销售、分割转让和分割办理权证，禁止开发商品住宅。企业所属员工安置、设备搬迁和建筑物的处置由企业自行负责。
　　原土地出让合同对土地用途改变及处置已有约定的，从其约定。
　　2．利用原厂房发展服务业。对未列入改造计划的工业企业，在符合城乡规划的前提下，允许企业自身对低效、闲置厂房进行改造，在建设用地使用权人不变、法定用途不变、主体建筑不变的前提下，经市地产市场领导小组办公室审查同意，报市政府批准。经批准允许按生活性服务业功能使用的，每年暂按所处地段商业楼面基准地价与工业用地基准地价差额的2％缴纳土地收益金；但对从事生产设计、研发、产品展示等生产性服务业功能使用的免收土地收益金。对于生产性服务业和生活性服务业混合的地块，按实际使用面积界定，生活性服务业部分按商业楼面基准地价与工业用地基准地价差额的2%征收，生产性服务业部分免征土地收益金。生产性服务业或生活性服务业由市贸易局按规定标准负责界定。
　　3．工业用地置换。因实施城乡规划或者其他公共利益需要而搬迁的城区工业企业，其产业属政府鼓励类或重点扶持类的，经依法审批，可以通过土地置换方式，迁入经济开发区或工业园区，以协议出让方式获得建设用地使用权。置换前的建设用地使用权及其地上建筑物、附属设施等，按本市城市房屋拆迁政策进行货币补偿，政府依法收回原建设用地使用权。置换后的土地用途仍为工业用地，土地面积应不大于置换前的合法建设用地面积，使用年限为法定最高年限。经公示无异议并报市政府批准后，由市国土资源局根据新的规划条件与其签订建设用地使用权出让合同，按现时点市场评估价全额缴纳土地出让金，办理土地登记手续。
　　4．工业用地包括仓储用地，土地使用权类型为国有。其他国有非商服用地改为商业用地性质的，参照工业用地结构调整方式办理。
　　（二）办理程序。
　　1．企业自行改造升级。
　　（1）企业提出申请。企业对照自行改造升级的条件向所在乡镇（街道）、经济开发区管委会提出申请，经乡镇（街道）、经济开发区管委会审核后向市国土资源局提出书面申请，并提交原土地使用证、供地批准文件、房产证等相关资料。
　　（2）部门联合审核。市地产市场领导小组办公室组织有关部门进行联合审核。市规划局审核申请地块改造方案是否符合城市总体规划及控详规划要求，并确定规划控制指标；市动迁办审核地块是否纳入拆迁计划；市土地储备中心审核地块是否纳入收购储备计划；市国土资源局审核改造项目是否符合自行改造升级的条件；市贸易局审核是否符合服务业发展规划和商业网点布局规划要求；其他部门按照各自工作职责参与相关审核。
　　（3）社会公示监督。对符合自行改造条件的，由市国土资源局将土地使用者、拟改变用途地块位置、面积、用途、规划设计条件等相关内容在《余姚日报》及相关网站上进行公示，公示期限不少于7天。
　　（4）拟定出让方案。公示期满无异议，或有异议，但经市国土资源局审查未发现存在违反有关规定行为的，委托有资质的地价评估机构评估应补缴的土地出让金（应补缴的土地出让金为批准改变用途时新土地使用条件下建设用地使用权市场价格与批准改变时原土地使用条件下剩余年期建设用地使用权市场价格的差价），拟定补缴出让金的初步方案，经领导小组办公室集体讨论，确定国有建设用地使用权协议出让方案并报市政府审批。土地出让金由市国土资源局负责征收。收缴的土地出让金分成按余政办发〔2007〕161号文件办理。
　　（5）重新签订合同。协议出让方案经市政府批准后，企业应按期补缴土地出让金，由市国土资源局与企业重新签订国有建设用地使用权出让合同。市规划局、市建设局按建设工程规划审批程序办理相关手续，工商、税务等部门根据企业提交的商业服务业用地土地证办理相关审批手续，卫生部门根据工商部门核发的名称预先核准通知书办理相关审批手续。
　　本文件下发前已改变土地用途的，不论是否符合自行改造升级条件，都必须对其违法行为作出罚款处理，罚款金额按照实际已改变用途的年份乘以所处地段商业楼面基准地价与工业用地基准地价差额的2％计算，实际改变用途年份从颁发营业执照之日计算。若符合企业自行改造升级条件的，处罚到位后，按程序办理改变土地用途出让手续；若不符合工业用地改造升级条件的，责令其在本文件下发之日起两年内自行整改到位。整改期间，每年按照不低于所处地段商业楼面基准地价与工业用地基准地价差额的2％缴纳土地收益金。对拒不整改或整改不到位的，一律按违法用地严肃处理。
　　2．利用原厂房发展服务业。
　　（1）企业提出申请。企业先向所在乡镇、街道、经济开发区管委会提出申请，经审核后向市国土资源局提出书面申请，并提交合法有效的营业执照、原土地使用证、房产证等相关资料。本文下发前，已改变用途的，须提交生活性服务业经营资格的营业执照。
　　（2）部门联合审核。市地产市场领导小组办公室组织有关部门进行联合审核。市规划局审核是否符合控规要求，市建设局对企业原建筑物使用功能进行鉴定，发改、贸易、工商、环保、消防等部门要提出相应的审核意见。
　　（3）签订协议。对符合使用条件的，由市国土资源局测算每年应收取的土地收益，报市政府批准后，由市国土资源局与企业签订协议，并按期收取土地收益金、缴入市财政专户。企业应出具承诺书，承诺今后政府拆迁时按照原土地房屋用途予以补偿安置。工商、税务、贸易、环保、消防等部门根据企业提交的协议办理相关审批手续。卫生部门根据工商部门核发的名称预先核准通知书办理相关审批手续。为调动所在地工作的积极性，对收取的土地收益金实施分成，市与所在地乡镇政府（街道办事处）按4：6比例分成，与经济开发区管委会的分成按余党办〔2010〕109号文件精神办理。
　　本文下发前已改变土地用途的，不论是否符合利用原厂房发展服务业条件，都必须对其违法行为作出罚款处理，罚款金额按照实际已改变用途的年份乘以所处地段商业楼面基准地价与工业用地基准地价差额的2％计算，实际改变用途年份从颁发营业执照之日计算。若符合利用原厂房发展服务业条件的，处罚到位后，依照审批程序和规定缴纳土地收益金。若不符合利用原厂房发展服务业条件的，责令其在本文件下发之日起两年内自行整改到位。整改期间，每年按照不低于所处地段商业楼面基准地价与工业用地基准地价差额的2％缴纳土地收益金。对拒不整改或整改不到位的，一律按违法用地严肃处理。如允许其在一定时期内改变土地用途的，从实际改变土地用途年期起，按上述办法补缴改变土地用途收益差价后，依照审批程序和规定缴纳土地收益金。
　　3．工业用地置换。
　　（1）企业提出申请。被置换工业企业向市国土资源局提出书面申请，并提交工业用地拆迁安置协议、原土地使用证、营业执照等相关资料。
　　（2）部门联合审核。市国土资源局出具工业用地置换办理联系单，发改、规划、环保等部门应按照各自职责作出相应的行政许可。市发展改革局要对项目进行立项，市规划局要出具规划用地红线图、建设用地规划许可证，环保局要出具环评意见。
　　（3）签订出让合同。市国土资源局根据有关职能部门的审批意见，委托有资质的地价评估机构按现行时点评估安置工业用地应缴纳的土地出让金，经公示无异议后拟定协议出让国有建设用地使用权方案，报市政府审批。用地单位按期缴纳土地出让金，与市国土资源局签订出让合同，办理土地登记。
　　（三）办理时间要求。为加快工业用地结构调整步伐，对工业用地结构调整采取集中受理和依申请办理相结合的方式，分类加以推进。同时,为调动用地单位的积极性，在集中受理时限（自本文实施两年）内，对企业自行改造升级的，其应缴土地出让金在全额缴纳后予以缴纳金额20％的奖励；对利用原厂房发展服务业的，其前5年应缴纳的土地收益金在每年缴纳后予以缴纳金额20％的奖励。
　　四、进一步加大政策支持力度。
　　（一）积极执行工业转型升级产业政策。各乡镇（街道）、经济开发区要根据国家产业政策、市优势产业与新兴产业投资导向目录，结合本地工业经济的实际情况，由市国土资源局会同发改、经发、外经贸等经济主管部门及经济开发区管委会、乡镇政府（街道办事处），确定本地区优先发展和调整的行业，以及工业转型升级重点项目，保障优先供地。各地在严格执行工业用地招标拍卖挂牌出让制度的基础上，根据国土资源部、监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发〔2009〕101号）的规定，可依据工业转型升级重点项目的行业类型，设定专项土地出让竞买条件，采取招标拍卖挂牌方式，按照价高者得的原则确定受让人。符合省、市《制造业产业发展导向目录》鼓励类的重点工业项目，具有龙头带头作用的行业、产业链中的关键行业、高科技含量的产业、园区中特定区块以及符合上述要求的外资项目，经市政府批准可以按《国民经济行业分类（GB/T）》的一级小类标准，设定特定的准入条件。市国土资源局应将地块行业准入条件、项目投资产出标准、开竣工时限和规划条件作为工业用地招标拍卖挂牌出让的前置条件，做好地块的公开出让工作。严禁向淘汰类工业项目供地，从严控制限制类工业项目用地。
　　（二）积极推行新增工业用地分阶段出让工作。认真贯彻落实宁波市人民政府办公厅《关于加强工业用地管理优化产业结构的意见》（甬政办发〔2008〕221号）精神，积极推进新增工业用地分阶段出让工作，促使新增工业用地根据合同约定按期开发建设、投产使用，防止土地不完全开发、闲置、炒卖、违法改变用途等问题的发生。在新增工业用地公开出让中，要明确约定分阶段签订出让合同。第一阶段年限一般不超过5年，以后阶段年限为50年减去前面阶段年限的剩余年限。每个阶段的出让金按年均出让金与出让年限的乘积计算。出让合同除约定土地座落、面积、用途、容积率、投资强度等要素外，要明确不同阶段合同的年期区间，约定验收合格后才可签订下一阶段出让合同。要建立多部门的竣工复核验收制度。第一阶段合同届满前三个月至一年，国土、发改、建设、经发、外经贸及乡镇（街道）、经济开发区要联合进行竣工复核验收。验收不合格的，允许限期整改一次。整改后仍不合格的，待前一阶段合同期满，由国土资源部门收回建设用地使用权，房屋按重置价格结合成新评估确定金额进行货币补偿。
　　（三）积极盘活现有工业用地。围绕传统优势产业的转型升级，鼓励企业利用现有厂房、土地或通过淘汰落后生产能力腾出空间开展技术改造。对工业企业通过技术改造，在不改变土地用途且符合城镇规划的前提下，通过压缩超标的绿地面积和辅助设施用地，扩大生产性用房的，或对厂房加层改造、利用地下空间等途径提高工业用地容积率的，不再增收土地价款。要建立低效利用土地退出机制，认真开展低效利用土地和淘汰落后产能企业用地清查和处理工作，全面查清该类用地的面积、位置、用途、权属和使用情况。要积极支持淘汰落后产能企业利用现有土地升级转产，及时做好关停企业的国有建设用地使用权收回工作。要提高土地闲置成本，研究对低效、闲置厂房的城镇土地使用税征收调节和监管办法，促进工业用地节约集约利用。
　　五、加强建设用地用途管制。
　　对擅自将工业用地改变为商业服务业用地的违法行为，必须坚决予以查处。政府有关部门要共同配合，联合执法，限期依法修正或撤销已作出的各种相关行政许可事项。今后，在违法违规用地行为未得到妥善处理之前，用地单位若不提供商业服务业土地使用证或同意改变土地用途协议的，发展改革等部门不得为其办理项目审批、核准手续，规划部门不得办理建设工程规划许可，建设部门不得发放建筑施工许可证，电力和市政公用部门不得为其通电、通水、通气，房产管理部门应按法定用途进行登记，工商部门不得办理注册和年审登记，税务部门不得办理税务登记、不得提供营业发票，公安消防部门不得通过消防许可，城管执法部门要加大对违章建筑及违章设摊的处理力度，其他有关职能部门不得为其提供有利的服务。总之，各有关部门在各司其职的同时，要加大协同执法的力度，切实加强工业用地用途管理，进一步规范工业用地开发行为，推动工业用地结构调整平稳健康发展。
　　六、平稳有序推进
　　（一）加强组织领导。推进工业用地转移升级是贯彻落实科学发展观、建设资源节约型社会的重要举措，关系到经济社会发展的大局，必须抓紧抓实抓好。但是实施这项工作情况复杂、政策性强、处理难度大，必须加强领导、落实责任、研究政策、形成合力、因势利导、分类稳步推进。为确保这项工作有条不紊地推进，市政府决定由市地产市场领导小组负责全面工作，由国土资源局、监察局、发展改革局、规划局、建设局、财政局、贸易局、经济发展局、外经贸局、工商余姚分局、环保局、审计局、城管执法局、卫生局、动迁办、公安局消防大队等部门人员组成，办公室设在市国土资源局，由市国土资源局局长任办公室主任。在实施之初，领导小组办公室实行集中办公，人员从各相关职能部门抽调，前置审核和办理实施统一受理、联合审批，以实现把关到位、工作高效、服务便捷的目的。
　　（二）明确工作责任。市地产市场领导小组对这次工业用地结构升级工作负总责，领导小组办公室负责协调、手续办理、督查等业务工作。市级各有关部门及有关乡镇（街道）要按照市里的要求，明确相关责任，落实专职人员，共同做好这项工作。市规划局要根据城市总体规划的要求，对城区主要道路两侧及重要区块做好控详规划，确定推进工作时序，及时审核改造地块的规划方案；市建设局要做好开发地块周边的基础设施建设，并对利用原厂房发展服务业的房屋功能、结构进行鉴定，核定房屋建筑面积；市环保局要对拟开发地块的环境影响作出评估；市国土资源局要制定年度土地收购储备计划，并按规定做好开发地块的出让、收储及土地出让金的收取工作；市贸易局审核是否符合服务业发展规划和商业网点布局规划要求，界定生产性服务业与生活性服务业的范围；市审计局要做好各类费用的审核工作；市动迁办要及时制定城区拆迁计划，审核地块是否纳入拆迁计划；市发展改革局要做好开发区块项目的立项审批工作；市财政局要负责落实土地收购储备、拆迁补偿资金的保障，对收取出让金等费用进行审核；市监察局要加强对工业用地结构调整工作的监督检查，确保各个环节是否公开、公平、公正；各乡镇政府（街道办事处）及经济开发区管委会要配合有关部门对辖区范围内的工业用地结构调整做好各项基础准备；市级其他有关部门要按照工作职能做好各项服务。
　　（三）规范有序推进。调整工业用地结构，促进土地节约集约利用是一项创新性工作，没有现场的经验可以借鉴，需要解放思想，开拓创新，锐意改革，边探索边实践，逐步积累经验依次向前推进。因此，各有关乡镇（街道）和市级有关部门要在吃透相关政策文件精神的同时，加强调研，认真研讨，按照政府引导、规划管控、公开透明、依法稳妥的要求，扎实做好与相关法规政策的衔接，科学制订工作方案。在此基础上，精心组织，广泛宣传，规范推进工业用地结构调整，促进土地资源的节约集约利用，加快工业经济转型升级和现代服务业的发展，从而推动全市经济社会又好又快发展。
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