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摘要：农村住房消费、农村住房制度、农村住房规范布局是当前我国农村住房问题研究主要方向。当前，农民住房独立于公共政策体系，存在“自建自管自用自灭”局面。需要以支持农村住房建设为切入点，以农村住房确权为抓手，加强农村住房的规划引导和政策支持。& & 关键词：农村住房，宅基地，居民点
& & 一、引言
& & “十一五”以来，我国农村住宅投资额从2083.1亿元增长至2009年的4743.3亿元。4年间增长了127.7%，年均递增22.8%；农户住房面积从62292.4万平方米增加至2009年的95570.5万平方米；人均住房面积从2005年的0.83平方米增加至2009年的1.21平方米。整体上，农村住房情况有明显改善。但长期以来，国家对农村住房的关注程度远不及城镇住房，对以往农村住房研究问题进行系统研究尚不多见。对此，梳理国内已有的研究成果，有利于研究人员从系统的角度来审视我国的农村住房问题。
& &二、国内农村住房问题的研究情况
& & （一）对农村住房消费行为的分析
& & 1、整体上分析农村住房消费行为
& & 国内对农村住房消费的研究主要集中在消费需求的现状、变动趋势、以及影响因素的分析。其中于静波（1996）的研究表明传统文化、收入水平、人口数量及其结构、政策制度四个方面是影响农村住房消费的主要因素。并借助住房支出的弹性系数比较指出，当农民生活消费从维持型向温饱型消费模式转变时，住房开支的弹性系数最大，将是农民建房热的易发期。姜长云（1999）利用分层随机抽样的方法，随机抽取6个省各1个县的住房调查资料，对不同收入等级农民的住房消费需求进行了比较。发现随着收入等级的提高，农民的人均住房消费支出及其所含的各分项支出呈增加态势。其次，农民的住房消费结构也会做出相应的变化。还指出在相当长的一段时间里，中国农民的住房消费需求，仍将以自建房为主，商品房的购买极为有限。进一步指出要提高农村住房消费需求水平，需要扩大农村住房消费市场，提高农民收入水平。范剑平、刘国艳（2001）用“结构变动度”考察年农村居民消费结构的变化，认为农村消费结构与城镇最大的不同点是居住比重较高。改革以来，农民扩大宅基地的冲动使农村“建房热”经久不衰，居住消费比重一直位居第二。但也有研究指出，过度的住房消费会影响农村经济发展。如张红、谢娜（2009）用时间序列数据对农村住房消费研究进行延伸分析，重点突出了年间农村住房面积与住房结构变化情况，指出住房消费超越农户家庭经济实力和农村经济发展水平时，会损害农村经济的长远发展，以及农村自建房质量普遍不高，更新周期短等问题。建议农民按需建房，推进农村住房产业化，提高住房质量。
& & 2、以区域为研究对象分析农村住房消费
& & 另外，也有部分研究人员以一个一定区域为研究范围，对农村居民消费行为进行研究。例如，王伟（2004）对湖北省黄梅县分路镇2个自然村年农村住房发展情况进行调查，指出农民收入提高、农村消费观念转变、土地制度改革是推进农村住房发展的主要原因，并点出住房开发导致大量土地占用、农村住房消费后劲不足以及农村住房相关法律不健全等问题，提出规范农村住宅审批制度，完善法律措施；增加农民收入，促进农村住房消费；落实农村基本政策，完善农村民主制度的解决对策。也有学者就民族地区的牧户与农户居住支出水平，资金来源，人均居住面积，住房质量，探讨牧户与农户住房消费差距的演变趋势。
& & 3、结合制度变迁研究住房消费行为
& & 此外，还有研究者以消费行为与制度变迁对一个村庄住房消费行为进行结构化理论分析，发现传统消费文化对农户的消费行为具有引导作用，而现存制度对农户的消费行为具有直接影响。消费者会对制度变迁做出积极的反应，而不仅仅是消极被动地遵从。在制度和行为的交互作用中，制度制定者、执行者以及消费者应该反思那些具有消极作用的意外后果，并对制度和行为做出合理调整（刘金星、于洪彦，2008）。
& & 综合上述的分析，不难看出在当前，农村传统消费行为没有根本性变化的情况下，排除掉灾后重建等特殊因素的影响，农村住房需求的变动一定程度上反映了农村经济增长变动的情况。农村住房消费具有较大乘数效应，对国民经济相关产业的发展，能产生一连串的需求拉动，对扩大国家内需的战略具有重要意义。其中2009年农民住房消费占到农民消费的20.16%，仅次于食品消费。
& & （二）对农村住房制度改革的探讨
& & 当前，城镇化进程中现行的农村住房制度制约了村镇住宅建设的健康持续发展，有待变革。有一批学者和研究人员从农村住房制度进行探讨，指出农村住房制度改革的重要性，并着重于强调农村住房产权改革和宅基地制度改革。
& & 1、对农村住房的产权与流转探讨
& & 刘润秋2005年的研究指出农村住房产权改革是统筹城乡发展中的一个视角盲区，现有农村住房产权制度严重制约城乡协调发展，亟待通过改革来推动城乡要素市场统一，弥合城乡经济二元结构，并提出农村住房产权改革的大致思路。2006年他又对农村住房的产权问题进行了深入探讨，指出受现行法律和政策限制，我国农村住房产权难以合法流转，闲置的农村住房日益增多，导致市郊农村出现大量“空心村”。随着城乡经济的发展，土地价值不断攀升，农村房屋交易隐性市场规模日增，农村住房产权面临着改革的压力。然而，农村住房产权流转必须突破错综复杂的产权、法律、政策和意识瓶颈，借鉴城市住房制度改革经验，进行农村住房产权制度创新，在不改变现有农村土地基本制度的基础上，通过多次博弈完成。
& & 2、立足于农村宅基地制度的分析
& & 在宅基地制度改革上，现有的研究指明农村宅基地常见纠纷包括：土地管理部门违法审批引起的宅基地纠纷；未经土地管理部门审批或者采取欺骗手段骗取建房手续用地建房，侵犯了集体或相邻关系人利益引发的纠纷；争占宅基地以外的集体空闲地引发的纠纷；建房户私下调换宅基地引发的纠纷；用地建房影响相邻关系人利益引发的纠纷等方面。宅基地产权是有关农民居住土地所有权利及其关系，是在农村土地集体所有制下以农民对居住土地使用权为核心的一系列权利，其实质是以土地的使用权为主要内容的农村土地产权。对此，钱茜（2005）通过对我国农村宅基地立法进行历史比较发现，物权法草案中有关农户住房买卖与宅基地的规定仍然沿袭二元社会政策，背离市场经济条件下的城市化发展趋势，有违保障平等主体物权、物尽其用的立法宗旨，其科学性远不及1962年《农村人民公社工作条例》的相关规定，因而提出我国物权法有必要认真修改。康秀梅、南灵（2006）的研究也指出在提高农村居民收入水平、农村居民住房质量的基础上，应确立农村土地产权制度，并辅以**相应的指导和技术帮助。
& & 可见，确定农村住房的产权制度，以宅基地流转为突破点，实现宅基地和住房的经济属性和资产资本功能。才能有效保障农村农民的根本利益，才能为下一步实现农村住房以及农村土地的资产和资本功能奠定基础。
& & （三）对农村住房规划布局的研究
& & 1、对农房与村庄布局问题的探讨
& & 长期以来，我国农村居民点用地实行的是“无偿、无限期、无流动”的使用制度，长期缺乏村庄规划，农户建房的随意性很大，导致农村居民点人均、户均占地超标准，村内房屋错落无致，朝向不一，乱搭乱建严重，道路堵塞，环境恶劣。由于村庄内部脏、乱、差，农民建房逐步搬离村中央而向村庄周边扩展，导致村内闲置用地增多，闲置率高的“空心村”。不仅村庄内部问题较多，就村庄整体布局而言，也同样存在较大的问题。对此，章大梁（2000）提出实行农村居民点全程跟踪监管制度，主要内容包括：建房申请审批制度；现场勘测制度；核查制度；验收制度；验收结果公示制度。涂宁静（2007）指出**对农村住房规划及建设的重要性缺乏必要的认识，正是由于农村住房长期以来处于自主建造状况，产生了一系列的社会问题，唤起了人们对做好农村住房规划的重新认识。提出乡村治理要重视农村住房规划，通过住房规划促进城乡社会的整合，加快城乡一体化进程，引导农民形成科学合理的住房消费观念，提高农民参与乡村建设的积极性，促进乡村事务的规范化管理。
& & 2、对农村居民点整理的研究
& & 同时，农村居民点迁并因其在增加建设用地、实现耕地占补平衡中的重要作用，成为各地土地整理工作的重点之一，学术界对其进行了探讨。杨庆媛等（2004）以重庆渝北区为例研究了西南丘陵山地区农村居民点土地整理模式，提出两种土地整理模式：一是农林综合开发整理模式，即居民点闲置土地的复垦利用与山地区退耕还林等生态建设工程结合，进行退宅还林；二是新村建设整理模式，即由**对新村统一规划，供给道路等基础设施，引导农民集中建房的农村居民点整理模式。也有研究者在分析了农村居民点用地整理影响因素后，结合不同类型的农村居民点提出了几种相应的居民点整理模式，即针对“城中村”的公寓化或者社区化的整理模式，针对偏远地区环境条件恶劣居民点的整体搬迁、异地改造的模式，针对小型村庄的缩并自然村、建设中心村的整理模式，针对居民点内闲置率高的村庄内部用地控制改造整理模式。樊琳、孙华强（2005）结合浙江省桐庐县实际，总结出三种农村居民点整理模式，即同化擅变模式、迁移集聚模式、梳理改造模式。
& & 3、对国外经验的借鉴方面
& & 此外，在村庄规划的经验借鉴方面，国内学者参考美国的小城镇规划，提出尽可能满足人的生活需要，使新村一般布局紧凑，将人们的居住、工作、购物、娱乐集中在一起，同时注意尊重当地的生活传统，最大限度地绿化和美化环境，重视垃圾处理和污水处理，努力创造一个良好的生活环境。借鉴德国经验，提出通过村庄更新和农村地区的土地整理，以及完善的法律体系、严谨的规划方法和公民的积极参与，使村庄更新和规划得以实施。借鉴英国的做法，从20世纪50年代开始大规模的中心村建设，加强基础设施和公共设施的建设，促进乡村人口的集中，以便发挥规模效益，提高乡村的生活质量。20世纪70年代以后，改变过去单一的中心村建设的做法，因地制宜进行村镇规划。还有研究提出注重吸收韩国“新村建设”以及日本新农村建设的经验，改变农民精神面貌，改造农村生活环境，提高和增加农民收入，推进农民合作，提高农民经营水平。
& & 三、总结评述
& & 长期以来，农民住房问题作为农户个体投资与消费行为独立于公共政策体系之外的，在管理上普遍存在着**缺位的现象。处于“自建自管自用自灭”的境地，即农户自筹资金建设，自己维护，自己使用，乃至废弃重建。导致农村住房缺乏设计支持，建房存在建筑质量低、平均寿命短的现象；缺乏规划引导，布局分散、占地浪费的情况，与公共设施的建设不衔接等；缺乏政策配套，财政、信贷、保险和用地制度缺乏有力支撑，影响了农村居住条件改善的进程，不利于扩大内需；缺乏完整法律制度安排，只有使用功能而无资产资本功能，农民住房权益缺失合法保障，难以取得长期建设资金支持。
& & 以支持农村住房建设为切入点，以农村住房确权为抓手，加强规划引导和政策支持，将有助于国家扩大内需、改善民生和节约土地目标的实现。提高建设水平，集中改善农村特别是中低收入户的居住条件，整体推进村容村貌的改变。有利于配套基础设施，改善村容村貌。有利于加强产权保护，通过确权登记发证，建立和完善农村住房制度，逐步推进农房和宅基地社会保障替代品的功能向资产资本功能转化。随着2008年中央农村工作会议，提出了改善农民居住条件、加强农村住房建设的任务要求。以及2010年一号文件提出鼓励农民建房的提议。可以看出，农村住房建设以成为今后我国农村工作的一个重要着力点，需要更多的研究者对其进行深入的研究。
& & 参考文献：
& & 1、姜长云。中国农村住房消费需求研究[J]。调研世界，1999（10）。
& & 2、于静波。我国农村住房消费的比较研究[J]。中国农村观察，1996（5）。
& & 3、王伟。关于对农村住房的调查及其相关分析和对策[J]。重庆社会工作职业学院学报，2004（4）。
& & 4、张红，谢娜。新时期中国农村住房消费状况[J]。中国房地产，2009（3）。
& & 5、刘金星，于洪彦。消费行为与制度变迁——一个村庄住房消费的结构化理论分析[J]。广西财经学院学报，2008（1）。
& & 6、刘润秋。农村住房产权流转的瓶颈及政策建议[J]。农村经济，2006（3）。
& & 7、涂宁静。从乡村治理看农村住房规划[J]。企业家天地下半月刊（理论版），2007（7）。
& & 8、章大梁。改革农村居民点用地势在必行——来自湖北枣阳市的调查与思考[J]。中国土地，2000（9）。
& & 9、钱茜。我国农户住房、宅基地立法的历史比较[J]。农业经济问题，2005（12）。
& & 10、杨庆媛，田永中，王朝科，周滔，刘筱非。西南丘陵山地区农村居民点土地整理模式——以重庆渝北区为例[J]。地理研究，2004（4）。
& & 11、王建国，胡克。农村居民点整理的必要性与可行性[J]。国土资源，2003（4）。
& & 12、樊琳，孙华强。紧扣规划因地制宜三种农村居民点整理模式的实践[J]。浙江国土资源，2005（11）。
作者：林霖 来源：《中国集体经济·下》2011年第1期
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> 海东地区农村住房规划建设管理办法
海东地区农村住房规划建设管理办法日期:&&&&颁布单位:青海省海东地区行署海东地区行政公署关于印发海东地区农村住房规划建设管理办法的通知
东署〔2011〕18号
各县人民政府，行署各部门：
《海东地区农村住房规划建设管理办法》已经行署研究同意，现印发给你们，请结合各自实际，认真贯彻执行。
二0一一年三月八日
海东地区农村住房规划建设管理办法
第一条为加快全区新农村住房建设步伐，规范农村住房建设行为和办事程序,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《青海省村庄规划编制导则》、《青海省农牧区住宅建设指导手册》等有关法律、法规和规定，结合本区农村住房建设实际，制订《海东地区农村住房规划建设管理办法》。
第二条农村住房建设分为个人建房、集体建房和其他住房建设三种形式。
个人建房，是指由农村家庭自行建造住房的活动。
集体建房，是指由村民委员会组织实施集中新建农民住房的活动。
其他住房建设，是指在村镇规划范围内由国家机关及其他企事业单位或经济组织等进行的各类住房建设活动。
第三条地区住房和城乡建设行政主管部门负责全区农村住房规划建设的统一监督管理。县级人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本县农村住房规划建设的监督管理。乡镇人民政府负责本乡镇人民政府范围内的农民住房建设活动的具体管理工作。
第四条海东地区行政区域范围内农民新建、改建和翻建住房及农村集体住房的规划建设管理工作，适用本办法。
第二章 职责
第五条地区住房和城乡建设行政主管部门依据国家和省上有关农村住房建设政策规定要求，提出加强农村住房建设管理意见和农村住房建设管理办法，编发农房建设技术导则，组织审查各县农村建设规划和实施方案，对各县农村建设规划执行和农村住房建设情况进行督促检查。
第六条县级人民政府住房和城乡建设行政主管部门依据《海东地区农村住房规划建设管理办法》，制定本县农村住房规划建设管理实施办法，负责镇总体规划和乡规划、村庄规划编制工作。县新农村办公室协助进行规划编制，负责农村配套设施建设管理工作。县土地管理部门负责农村住房建设的用地管理工作。县住房和城乡建设行政主管部门负责本县域内农村住房建设工程的质量安全管理工作，指导乡镇住房建设管理机构实施农村住房建设管理工作，监督农村村庄规划执行，负责农村住房建设施工队伍和农村工匠的技术培训发证和资格认定工作，为农民建房活动提供各项技术支持，做好服务工作。
第七条乡镇人民政府负责农村住房建设的具体管理工作,乡镇长为村庄规划管理和住房建设质量安全的第一责任人。乡镇人民政府成立农村住房建设管理办公室，人员编制应由土地管理和规划建设工程技术人员组成，建制镇政府配3～4人，乡政府配2～3人。农村住房建设管理办公室的主要工作任务是，受乡镇人民政府委托，配合做好村庄规划、建设管理等相关工作。具体负责农村住房建设项目选址定点、农村住房建设程序审批、施工安全和施工质量的监督检查、对施工承包人和农村工匠的管理、项目竣工验收备案、项目建设档案管理。
第三章土地与规划管理
第八条 农村住房建设严格执行土地使用管理规定。
（一）县国土资源行政主管部门负责本县域内农村住房建设用地的计划编制和使用监督管理工作。按上级业务主管部门下达的土地利用年度计划指标，确定本县农村住房建设的年度用地计划指标（包括新增农户宅基地用地指标），并分解下达到乡镇人民政府。乡镇人民政府审核建房申请用地面积，应符合县土地管理部门分解下达的农村住房年度用地计划指标。
（二）农村家庭每户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。现有宅基地面积在规定标准之内，个人申请在原址建房的，在满足村庄建设规划前提下，经县住房和城乡建设行政主管部门批准进行建设。
（三）农民建房按规划异地实施建房的，在新房竣工后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，在新房分配后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；原宅基地由村民委员会、村民小组依法收回，并由乡镇人民政府及时组织整理或者复垦。
第九条乡镇总体规划应征得地区住房和城乡建设行政主管部门和乡镇人民政府同意后，由县人民政府审批。村庄规划应征得县住房和城乡建设行政主管部门和村两委会及村民意见后，由乡、镇人民政府审批。
第十条农民个人建房开工前应按程序申请领取乡村建设规划许可证和办理宅基地土地使用审批手续。
集体建房应符合乡镇或村庄规划要求，按城市住房建设程序申请办理规划许可证和土地使用许可证及其他建设手续。其他住房建设应当服从所在地农村村庄规划要求和土地使用要求。　
第十一条乡镇人民政府实行公开办事制度,将农民建房的申请条件、申报审批程序、审批权限等相关规定和年度用地计划进行公示。
第十二条县、乡镇人民政府应当加大实施农村住房建设规划管理的宣传力度，通过印发宣传资料，进村入户宣讲，提高农民群众执行规划的主动性和自觉性。做好农村住房建设施工质量和施工安全工作的宣传，提高农民建房质量、安全、环保、节能和节约土地意识。
第四章 建设技术要求
第十三条农村住房选址要避让地质灾害易发地段，避免在规划和已建成的各种道路、管线控制范围内建设，部分新建、原地零散建设原则上应以原地建设为主。农民个人建房建造两层或者两层以上住房的，应使用有资质的设计单位设计的图纸，或者使用由建设主管部门推荐的通用图集。单层住房施工无正规施工设计图纸的必须选用通用图集，乡镇住房建设管理机构要加强监督管理，农房建设必须按设计图纸或通用图集要求建造，施工过程中不得降低结构质量标准。
第十四条农民个人住房建设宅地基面积符合国家有关政策规定，各县人民政府可以在国家规定范围内，根据当地情况制定宅基地用地标准。住房建设面积根据家庭人员多少控制在60-150O/户范围内。
第十五条农民个人需要新建或在原宅基地范围内补建围墙的，应征得村民委员会同意。农民个人庭院新建围墙不得超越经批准的宅基地范围，围墙高度宜控制在2.5米左右，新建围墙不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻住户房屋的通风和采光。
第十六条实施集体建房和其他住房建设，要严格执行国家住宅设计规范、住宅节能设计标准及有关房屋建筑施工验收规范。
集体建房应按规划要求合理设计配套设施，根据建设项目所在地污水排放处理和垃圾收集运送要求，设计污水排放系统及垃圾收集设施。
第十七条农村住房建设布局应符合以下条件：
（一）农村住房建设认真执行村庄建设规划,新建房屋道路、水电线路、附属用房、围墙和大门应按规划要求设置，且应满足消防要求。　　
（二）沿村内主要干道建设的房屋应满足村容美观要求,房屋背立面靠近村庄主干道的做相应美化处理。新建住宅外墙在满足道路规划宽度前提下与原有相邻住宅外墙位置、高度、色调相协调，搞好路边绿化,美化村庄路边环境。
（三）农民个人庭院布置应服从村庄规划布局要求，同一巷道内的附属用房、大门、围墙建设样式和高度应相互协调。户内厕所、畜舍位置应隐蔽，不宜靠村庄道路边设置，做到污水不外留，臭气不扩散，院外不乱建。
（四）农村住房建设以砖木和砖混结构为主，新建房屋布置以方便农民生产生活需要为主，建筑风格充分体现民族特色、地方特色和河湟文化特色。
第十八条农村建设规划对个人建房的间距和高度标准有规定的村庄，按照建设规划执行。建设规划尚未编制完成或者虽已编制完成但对个人建房的间距和高度标准未作规定的，按照下列规定执行：
（一）新建房屋朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋间距，不小于南侧建筑高度的1.62倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的1.3倍。老宅基地按前述标准改建确有困难的，朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋间距，为南侧建筑高度的1.4倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的1.2倍。
（二）农村住宅建筑层数以一至二层为宜，其中，底层层高为3米到3.3米，其余层数的每层层高宜为2.7米到3米。
新建建筑与已建相邻建筑间距不符合前款标准的，新建建筑应予退让。
住宅建设从安全考虑，二层及以上住宅临空处栏杆高度不小于1.05米，垂直杆件横向之间净距不大于0.11米，房屋周边台阶高于0.6米的设防护栏杆。
家庭养殖棚舍应按一层搭建，经营性集中养殖棚舍建设服从村庄规划，满足村庄环保、卫生要求。
第十九条农村住房建设所用建筑材料需选用合格的建材产品。不得使用废旧楼板、钢筋、门窗等回收建材产品，不得使用过期水泥。
产品质量监督部门加强面向农村建材市场和建材产品流通环节的监管，加强对楼板、门窗等建材生产环节质量监管，及时查处无证生产企业，杜绝不合格产品流入农村建筑市场。
享受国家补助资金建设的农村住房所用主要建筑材料应由乡镇人民政府在征得建房农户同意情况下，按计划以招标形式统一组织采购，以确保建筑材料质量和降低采购价格。
第二十条农村住房建设过程中加强对节能新技术的推广利用，推行农村节能热炕改造技术，新建房屋积极推广应用外墙保温技术和太阳能暖廊房屋建设技术。倡导应用太阳能热水、采暖和照明技术，有计划推进农村改灶、改圈、改厕和沼气利用工作。
第五章 个人建房
第二十一条符合下列条件之一的建房申请人，均需向村民委员会提出书面申请：
（一）申请人要求分户建房，且符合所在县人民政府规定的分户建房条件的。
（二）申请人已使用的宅基地总面积未达到有关规定的宅基地标准，需要异地新建的。
（三）按照村镇规划调整宅基地，需要异地新建住房的。
（四）原宅基地因建设项目占地征收，需要异地建房的。
（五）原有住房属于危险住房，需要在原址翻建的。
（六）原有住房因自然灾害等原因灭失，需要异地新建或者在原址翻建的。
（七）政府部门规定的其他情形。
申请人将原有住房出售、赠与他人，或者将原有住房改为经营场所再申请建房的不予批准。
第二十二条个人建房应按以下程序申请：
建房申请人向村民委员会提出书面申请→初审同意→申请人填写《农民个人建房申请表》并提供有关证明→村内审核→同意→进行公示→无异议→村委会同意、盖章→报乡镇人民政府→乡镇人民政府复核→同意→在申请人所在村公示→无异议→报县人民政府主管部门→发放建设规划许可证，农民宅基地使用权证审批手续，批准开工建设。
第二十三条村民委员会接到个人建房申请后，在本村张榜公示，公示内容包括申请人家庭成员、从业情况、原宅基地情况、拟建新房位置。
公示期间无异议的，村民委员会在《农民个人建房申请表》上签署意见后，连同建房申请人的书面申请报送乡镇人民政府，公示期间有异议的，村民委员会召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。
第二十四条乡镇人民政府在接到村民委员会报送的《农民个人建房申请表》和建房申请人的书面申请后，及时委托乡镇住房建设管理办公室进行实地审核。审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地、拟建房位置是否符合村庄规划，确认宅基地内拟建房屋的平面位置、层数、高度、与四邻已有建筑的间距以及围墙等是否符合规定。
乡镇人民政府审核完毕后，符合规定的报县建设和土地管理主管部门批准。乡镇人民政府将农民建房的审批结果在申请人所在村张榜公示，接受群众监督，有异议的由乡镇人民政府组织人员进行复核。公示完毕，无异议的由乡镇人民政府报县人民政府主管部门核发乡村建设规划许可证、农民宅基地使用权证审批手续。
第二十五条经批准建房的建房申请人在开工前向乡镇人民政府住房建设管理办公室申请开工。乡镇住房建设管理办公室在接到申请后到现场进行开工查验，对新建建筑物的定位放线进行测量复核。
第二十六条农民个人建房严格按照县人民政府主管部门批准的乡村建设规划许可证和农民宅基地使用权证规定内容进行施工。个人建房的设计、施工、验收、房产管理由各县人民政府制定具体实施办法执行。
第六章集体建房
第二十七条各县人民政府按照经批准的村镇规划，制定集体建房实施管理办法。城中村、城郊村和有条件的建制镇附近的村民委员会可以按规定申请集体建房，集体建房活动按城镇住房建设程序办理有关建设手续。
第二十八条实施集体建房项目的村民委员会依法取得项目建设计划批复，并按规定向县规划管理部门和土地管理部门申请办理建设工程规划许可证和建设用地规划许可证。
第二十九条集体建房实行招投标制度，选择有资质施工队伍进行施工。工程设计、施工、监理、质量监督应执行国家和省现行有关建设管理规定。
集体建房的村民委员会向县建设管理部门申请办理建筑工程施工许可、建筑工程质量安全监督申报、竣工验收备案手续。县建设管理部门加强集体建房项目的工程质量和安全监督管理。
第七章 监督管理
第三十条地区住房和城乡规划建设主管部门应加强农民建房规划实施情况的监督管理，县人民政府行政主管部门和乡镇人民政府加强对本区域内农民建房活动的监督检查，发现有违反国家和本地有关规定行为的，予以劝阻、制止。
第三十一条农民个人建房未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县人民政府土地管理部门依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，对拒不执行的，县土地管理部门可依法申请人民法院强制拆除。
新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。
第三十二条农民个人建房未按规定取得有关审批手续，擅自建房、违反村庄规划的，由乡镇人民政府责令停止建房，限期拆除。影响村镇规划，尚可采取改正措施的，由乡镇人民政府责令限期改正，当事人未在限期内拆除违法建筑和逾期不改正的，可申请县建设主管部门依法组织强制拆除。
第三十三条实施集体建房的村民委员会和参与集体建房项目的勘察、设计、施工、监理单位依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。个人建房由于承包人施工原因造成建房人损失的由承包人赔偿损失，因建房人原因造成损失的由建房人自行承担，违反法律法规规定的依法追究当事人责任。
集体建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的，由县建设主管部门依法予以处罚。个人建房严重违反工程质量标准和安全规定的由乡镇住房建设管理办公室予以警告、制止，责令停止建房，所造成一切损失由当事人自负。
第三十四条当事人对住房建设管理的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议，对复议决定有异议的可向人民法院提起诉讼。
第三十五条农村住房审批主管部门应当依法履行职责，严格依照法定程序办理农民建房审批手续，不得假借各种名义收取费用。工作人员违反规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农民合法权益的，由上级主管部门会同有关部门依纪依规给予行政处分。构成犯罪的，依法追究法律责任。
第八章 附则
第三十六条本办法由地区住房和城乡建设局、国土资源局负责解释。　　
第三十七条本办法自批准之日起施行。
第一条为加快全区新农村住房建设步伐，规范农村住房建设行为和办事程序,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《青海省村庄规划编制导则》、《青海省农牧区住宅建设指导手册》等有关法律、法规和规定，结合本区农村住房建设实际，制订《海东地区农村住房规划建设管理办法》。
第二条农村住房建设分为个人建房、集体建房和其他住房建设三种形式。
个人建房，是指由农村家庭自行建造住房的活动。
集体建房，是指由村民委员会组织实施集中新建农民住房的活动。
其他住房建设，是指在村镇规划范围内由国家机关及其他企事业单位或经济组织等进行的各类住房建设活动。
第三条地区住房和城乡建设行政主管部门负责全区农村住房规划建设的统一监督管理。县级人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本县农村住房规划建设的监督管理。乡镇人民政府负责本乡镇人民政府范围内的农民住房建设活动的具体管理工作。
第四条海东地区行政区域范围内农民新建、改建和翻建住房及农村集体住房的规划建设管理工作，适用本办法。
第二章 职责
第五条地区住房和城乡建设行政主管部门依据国家和省上有关农村住房建设政策规定要求，提出加强农村住房建设管理意见和农村住房建设管理办法，编发农房建设技术导则，组织审查各县农村建设规划和实施方案，对各县农村建设规划执行和农村住房建设情况进行督促检查。
第六条县级人民政府住房和城乡建设行政主管部门依据《海东地区农村住房规划建设管理办法》，制定本县农村住房规划建设管理实施办法，负责镇总体规划和乡规划、村庄规划编制工作。县新农村办公室协助进行规划编制，负责农村配套设施建设管理工作。县土地管理部门负责农村住房建设的用地管理工作。县住房和城乡建设行政主管部门负责本县域内农村住房建设工程的质量安全管理工作，指导乡镇住房建设管理机构实施农村住房建设管理工作，监督农村村庄规划执行，负责农村住房建设施工队伍和农村工匠的技术培训发证和资格认定工作，为农民建房活动提供各项技术支持，做好服务工作。
第七条乡镇人民政府负责农村住房建设的具体管理工作,乡镇长为村庄规划管理和住房建设质量安全的第一责任人。乡镇人民政府成立农村住房建设管理办公室，人员编制应由土地管理和规划建设工程技术人员组成，建制镇政府配3～4人，乡政府配2～3人。农村住房建设管理办公室的主要工作任务是，受乡镇人民政府委托，配合做好村庄规划、建设管理等相关工作。具体负责农村住房建设项目选址定点、农村住房建设程序审批、施工安全和施工质量的监督检查、对施工承包人和农村工匠的管理、项目竣工验收备案、项目建设档案管理。
第三章土地与规划管理
第八条 农村住房建设严格执行土地使用管理规定。
（一）县国土资源行政主管部门负责本县域内农村住房建设用地的计划编制和使用监督管理工作。按上级业务主管部门下达的土地利用年度计划指标，确定本县农村住房建设的年度用地计划指标（包括新增农户宅基地用地指标），并分解下达到乡镇人民政府。乡镇人民政府审核建房申请用地面积，应符合县土地管理部门分解下达的农村住房年度用地计划指标。
（二）农村家庭每户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。现有宅基地面积在规定标准之内，个人申请在原址建房的，在满足村庄建设规划前提下，经县住房和城乡建设行政主管部门批准进行建设。
（三）农民建房按规划异地实施建房的，在新房竣工后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，在新房分配后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；原宅基地由村民委员会、村民小组依法收回，并由乡镇人民政府及时组织整理或者复垦。
第九条乡镇总体规划应征得地区住房和城乡建设行政主管部门和乡镇人民政府同意后，由县人民政府审批。村庄规划应征得县住房和城乡建设行政主管部门和村两委会及村民意见后，由乡、镇人民政府审批。
第十条农民个人建房开工前应按程序申请领取乡村建设规划许可证和办理宅基地土地使用审批手续。
集体建房应符合乡镇或村庄规划要求，按城市住房建设程序申请办理规划许可证和土地使用许可证及其他建设手续。其他住房建设应当服从所在地农村村庄规划要求和土地使用要求。　
第十一条乡镇人民政府实行公开办事制度,将农民建房的申请条件、申报审批程序、审批权限等相关规定和年度用地计划进行公示。
第十二条县、乡镇人民政府应当加大实施农村住房建设规划管理的宣传力度，通过印发宣传资料，进村入户宣讲，提高农民群众执行规划的主动性和自觉性。做好农村住房建设施工质量和施工安全工作的宣传，提高农民建房质量、安全、环保、节能和节约土地意识。
第四章 建设技术要求
第十三条农村住房选址要避让地质灾害易发地段，避免在规划和已建成的各种道路、管线控制范围内建设，部分新建、原地零散建设原则上应以原地建设为主。农民个人建房建造两层或者两层以上住房的，应使用有资质的设计单位设计的图纸，或者使用由建设主管部门推荐的通用图集。单层住房施工无正规施工设计图纸的必须选用通用图集，乡镇住房建设管理机构要加强监督管理，农房建设必须按设计图纸或通用图集要求建造，施工过程中不得降低结构质量标准。
第十四条农民个人住房建设宅地基面积符合国家有关政策规定，各县人民政府可以在国家规定范围内，根据当地情况制定宅基地用地标准。住房建设面积根据家庭人员多少控制在60-150O/户范围内。
第十五条农民个人需要新建或在原宅基地范围内补建围墙的，应征得村民委员会同意。农民个人庭院新建围墙不得超越经批准的宅基地范围，围墙高度宜控制在2.5米左右，新建围墙不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻住户房屋的通风和采光。
第十六条实施集体建房和其他住房建设，要严格执行国家住宅设计规范、住宅节能设计标准及有关房屋建筑施工验收规范。
集体建房应按规划要求合理设计配套设施，根据建设项目所在地污水排放处理和垃圾收集运送要求，设计污水排放系统及垃圾收集设施。
第十七条农村住房建设布局应符合以下条件：
（一）农村住房建设认真执行村庄建设规划,新建房屋道路、水电线路、附属用房、围墙和大门应按规划要求设置，且应满足消防要求。　　
（二）沿村内主要干道建设的房屋应满足村容美观要求,房屋背立面靠近村庄主干道的做相应美化处理。新建住宅外墙在满足道路规划宽度前提下与原有相邻住宅外墙位置、高度、色调相协调，搞好路边绿化,美化村庄路边环境。
（三）农民个人庭院布置应服从村庄规划布局要求，同一巷道内的附属用房、大门、围墙建设样式和高度应相互协调。户内厕所、畜舍位置应隐蔽，不宜靠村庄道路边设置，做到污水不外留，臭气不扩散，院外不乱建。
（四）农村住房建设以砖木和砖混结构为主，新建房屋布置以方便农民生产生活需要为主，建筑风格充分体现民族特色、地方特色和河湟文化特色。
第十八条农村建设规划对个人建房的间距和高度标准有规定的村庄，按照建设规划执行。建设规划尚未编制完成或者虽已编制完成但对个人建房的间距和高度标准未作规定的，按照下列规定执行：
（一）新建房屋朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋间距，不小于南侧建筑高度的1.62倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的1.3倍。老宅基地按前述标准改建确有困难的，朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋间距，为南侧建筑高度的1.4倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的1.2倍。
（二）农村住宅建筑层数以一至二层为宜，其中，底层层高为3米到3.3米，其余层数的每层层高宜为2.7米到3米。
新建建筑与已建相邻建筑间距不符合前款标准的，新建建筑应予退让。
住宅建设从安全考虑，二层及以上住宅临空处栏杆高度不小于1.05米，垂直杆件横向之间净距不大于0.11米，房屋周边台阶高于0.6米的设防护栏杆。
家庭养殖棚舍应按一层搭建，经营性集中养殖棚舍建设服从村庄规划，满足村庄环保、卫生要求。
第十九条农村住房建设所用建筑材料需选用合格的建材产品。不得使用废旧楼板、钢筋、门窗等回收建材产品，不得使用过期水泥。
产品质量监督部门加强面向农村建材市场和建材产品流通环节的监管，加强对楼板、门窗等建材生产环节质量监管，及时查处无证生产企业，杜绝不合格产品流入农村建筑市场。
享受国家补助资金建设的农村住房所用主要建筑材料应由乡镇人民政府在征得建房农户同意情况下，按计划以招标形式统一组织采购，以确保建筑材料质量和降低采购价格。
第二十条农村住房建设过程中加强对节能新技术的推广利用，推行农村节能热炕改造技术，新建房屋积极推广应用外墙保温技术和太阳能暖廊房屋建设技术。倡导应用太阳能热水、采暖和照明技术，有计划推进农村改灶、改圈、改厕和沼气利用工作。
第五章 个人建房
第二十一条符合下列条件之一的建房申请人，均需向村民委员会提出书面申请：
（一）申请人要求分户建房，且符合所在县人民政府规定的分户建房条件的。
（二）申请人已使用的宅基地总面积未达到有关规定的宅基地标准，需要异地新建的。
（三）按照村镇规划调整宅基地，需要异地新建住房的。
（四）原宅基地因建设项目占地征收，需要异地建房的。
（五）原有住房属于危险住房，需要在原址翻建的。
（六）原有住房因自然灾害等原因灭失，需要异地新建或者在原址翻建的。
（七）政府部门规定的其他情形。
申请人将原有住房出售、赠与他人，或者将原有住房改为经营场所再申请建房的不予批准。
第二十二条个人建房应按以下程序申请：
建房申请人向村民委员会提出书面申请→初审同意→申请人填写《农民个人建房申请表》并提供有关证明→村内审核→同意→进行公示→无异议→村委会同意、盖章→报乡镇人民政府→乡镇人民政府复核→同意→在申请人所在村公示→无异议→报县人民政府主管部门→发放建设规划许可证，农民宅基地使用权证审批手续，批准开工建设。
第二十三条村民委员会接到个人建房申请后，在本村张榜公示，公示内容包括申请人家庭成员、从业情况、原宅基地情况、拟建新房位置。
公示期间无异议的，村民委员会在《农民个人建房申请表》上签署意见后，连同建房申请人的书面申请报送乡镇人民政府，公示期间有异议的，村民委员会召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。
第二十四条乡镇人民政府在接到村民委员会报送的《农民个人建房申请表》和建房申请人的书面申请后，及时委托乡镇住房建设管理办公室进行实地审核。审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地、拟建房位置是否符合村庄规划，确认宅基地内拟建房屋的平面位置、层数、高度、与四邻已有建筑的间距以及围墙等是否符合规定。
乡镇人民政府审核完毕后，符合规定的报县建设和土地管理主管部门批准。乡镇人民政府将农民建房的审批结果在申请人所在村张榜公示，接受群众监督，有异议的由乡镇人民政府组织人员进行复核。公示完毕，无异议的由乡镇人民政府报县人民政府主管部门核发乡村建设规划许可证、农民宅基地使用权证审批手续。
第二十五条经批准建房的建房申请人在开工前向乡镇人民政府住房建设管理办公室申请开工。乡镇住房建设管理办公室在接到申请后到现场进行开工查验，对新建建筑物的定位放线进行测量复核。
第二十六条农民个人建房严格按照县人民政府主管部门批准的乡村建设规划许可证和农民宅基地使用权证规定内容进行施工。个人建房的设计、施工、验收、房产管理由各县人民政府制定具体实施办法执行。
第六章集体建房
第二十七条各县人民政府按照经批准的村镇规划，制定集体建房实施管理办法。城中村、城郊村和有条件的建制镇附近的村民委员会可以按规定申请集体建房，集体建房活动按城镇住房建设程序办理有关建设手续。
第二十八条实施集体建房项目的村民委员会依法取得项目建设计划批复，并按规定向县规划管理部门和土地管理部门申请办理建设工程规划许可证和建设用地规划许可证。
第二十九条集体建房实行招投标制度，选择有资质施工队伍进行施工。工程设计、施工、监理、质量监督应执行国家和省现行有关建设管理规定。
集体建房的村民委员会向县建设管理部门申请办理建筑工程施工许可、建筑工程质量安全监督申报、竣工验收备案手续。县建设管理部门加强集体建房项目的工程质量和安全监督管理。
第七章 监督管理
第三十条地区住房和城乡规划建设主管部门应加强农民建房规划实施情况的监督管理，县人民政府行政主管部门和乡镇人民政府加强对本区域内农民建房活动的监督检查，发现有违反国家和本地有关规定行为的，予以劝阻、制止。
第三十一条农民个人建房未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县人民政府土地管理部门依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，对拒不执行的，县土地管理部门可依法申请人民法院强制拆除。
新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。
第三十二条农民个人建房未按规定取得有关审批手续，擅自建房、违反村庄规划的，由乡镇人民政府责令停止建房，限期拆除。影响村镇规划，尚可采取改正措施的，由乡镇人民政府责令限期改正，当事人未在限期内拆除违法建筑和逾期不改正的，可申请县建设主管部门依法组织强制拆除。
第三十三条实施集体建房的村民委员会和参与集体建房项目的勘察、设计、施工、监理单位依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。个人建房由于承包人施工原因造成建房人损失的由承包人赔偿损失，因建房人原因造成损失的由建房人自行承担，违反法律法规规定的依法追究当事人责任。
集体建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的，由县建设主管部门依法予以处罚。个人建房严重违反工程质量标准和安全规定的由乡镇住房建设管理办公室予以警告、制止，责令停止建房，所造成一切损失由当事人自负。
第三十四条当事人对住房建设管理的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议，对复议决定有异议的可向人民法院提起诉讼。
第三十五条农村住房审批主管部门应当依法履行职责，严格依照法定程序办理农民建房审批手续，不得假借各种名义收取费用。工作人员违反规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农民合法权益的，由上级主管部门会同有关部门依纪依规给予行政处分。构成犯罪的，依法追究法律责任。
第八章 附则
第三十六条本办法由地区住房和城乡建设局、国土资源局负责解释。　　
第三十七条本办法自批准之日起施行。
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