楼市新政下房地产促销策略的法律风险分析与防范
　来源：中国建筑房地产专业法律服务网
一、2010年上半年出台的楼市宏观调控政策与影响分析
1月7日，国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）
要求金融机构对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
3月5日，十一届全国人大三次会议《政府工作报告》四大措施
3月18日，国资委，78家央企被要求退出房地产市场。
3月22日，国土部，进一步加强房地产用地供应和监管。
4月11日，银监会，收紧贷款抑制投机性购房。
4月13日，住建部，加快公租房建设。
4月17日，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条）
购首套房且套型建筑面积在90O以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房者，贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高。
6月4日，住建部、央行、银监会，《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（明确了二套房认定标准）
明确严格的二套房认定标准。
由此可见，本轮房地产调控之严厉在于一方面以信贷政策为调控工具严厉遏制利用银行贷款购买多套住房的投机投资性行为；另一方面政策还提出临时性限定购房套数的做法，进一步封堵投机客避开银行贷款进行炒房的空间。但与此前紧缩性调控政策（07年）略有不同，此次房地产宏观调控在对投资性需求严厉约束的同时，继续支持房地产开发企业增加供应。一方面政府并没有提高去年下调的开发企业20%的资本金比例，保护了房地产开发企业的积极性，另一方面政府通过大幅提高商品住宅用地供给增加商品房的有效供给。根据国土部计划，2010年仅中小套型商品住房用地供应规模即超过2009年各类住房用地总和7.65万公顷，政府有导向地增加市场供应（中小套型商品房、保障性住房）的意图十分明显。
一系列楼市新政的推出与实施，虽说执行时间尚短，但其影响力却已在近期楼市得到了一定程度的体现。从月份的房地产市场数据来看，虽说房屋销售价格同比仍在上涨，但涨幅却已回落。一系列政策出台后的5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅比4月份缩小0.4个百分点，环比涨幅缩小1.2个百分点；新建住宅销售价格同比涨幅比4月份缩小0.3个百分点，环比缩小1.0个百分点。1―5月全国商品房销售面积为3.02亿平方米，增幅比1―4月回落10.3个百分点；1―5月全国商品房销售额为1.58万亿元，增幅比1―4月回落17.0个百分点。5月份当月，商品房销售面积为6777万平方米，比4月减少1274万平方米；商品房销售额为3335亿元，比4月减少1113亿元。
从具体楼盘来看，虽然其所体现出的降价幅度尚不明显，但5月份北京的新商品房成交量却已下降了39.5%，成交价格也下跌8.4%，某些新开楼盘甚至出现零成交，而二手房成交量则环比下跌35%；同样的下跌也出现在了上海，一手住宅成交量环比下跌近三成，签约均价小幅下调0.9%。进入6月以后，部分开发商开始出现降价松动。6月8日，深圳万科第五园开盘，打出了开盘日降8万元的促销口号。恒大集团则以八五折促销的战略在京津地区的新项目上开展降价促销。此外，上海绿地集团宣布，将在全国41个城市的全部100多个项目开展“优惠月”活动。
而从长远来看，受宏观政策影响，房地产市场的资金面将进一步紧缩，政策的货币供应量和银行贷款投放对商品房价格的推动机制将不再通畅，房价的上涨也可能因此受到一定的抑制。而对房地产企业来说，如果调控政策得到严格执行，意味着其得到银行贷款和消费者购房回款资金的支持将越来越困难，资金链受到巨大考验，据称，自宏观调控以来，确实还没有一家房地产企业能从银行得到大额授权。在此压力下，某些企业用以进行土地储备的资金骤降，企业可持续发展能力降低；某些企业在前期拍得土地后，缺乏后续资金支付土地出让金或进行开发，可能面临被清查和收回的危险；而某些已开工建设的工程项目也可能面临缺乏后续资金支持的压力。在此影响下，如何通过提振销售快速回笼资金对一些企业来说就变得非常重要。
由此可见，宏调政策的出台虽还未对全国范围内的房价产生实质性影响，但已开始影响到购房者和投资客的消费心理，引发市场各方博弈下的观望与小幅的试探性调整，而随着政策执行时间日久，房地产企业在后期所面临的压力，特别是资金压力将会进一步加大。可以预见，在未来一段时间内，房地产企业通过采用乃至创新各种促销手段来刺激消费、提振销量、回笼资金将成为应对中央宏观调控，在逆市中取得商业成功的必备之策。
二、房地产促销策略应用的法律风险分析与防范
房地产销售过程中各种促销策略的综合考察
房地产促销，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动，旨在帮助消费者了解产品特点与功能，激发消费欲望，促进购买行为，以达到扩大销售的目的，属于美国密歇根州大学E.J.McCarthy教授所归纳传统市场营销策略4P'S组合（产品Productp价格Pricep渠道Place、促销Promotion）中的重要环节。
从方式上说，房地产促销策略一般可以分为“广告促销”“人员促销”“公关宣传”“销售促进”四大类别。在房地产销售环节，这四大促销工具往往根据商业需要结合使用，发挥着巨大的作用，其中尤以“广告促销”与“销售促进”的应用变化最多，市场效果最佳。
“广告促销”，是指房地产企业按照一定的预算方式，支付一定费用，通过一定的媒体将房地产商品的信息传送给广大目标顾客的一种沟通方式。一般有以下几种类型：（1）印刷品广告，利用印刷品进行房地产广告宣传是房地产产品进行营销的主要手段之一。报刊p杂志p专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等，都是房地产广告的有效载体；（2）视听广告，电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式都是宣传房地产产品的有效视听广告；（3）现场广告，在施工、销售现场竖立广告牌，设立沙盘、样板房展示等，用以介绍项目情况；（4）信函广告，包括商品房目录和说明书等。
值得关注的是，广告促销已是目前房地产企业最为常用和最为有效的促销手段，也经常成为其他促销手段得以发挥作用的载体。
“销售促进”，也称房地产营业推广，是指房地产企业通过各种营业（销售）方式在一个较大的目标市场上采取的旨在鼓励购买的各种具体促销方式的总称，多用于针对一定时期、一定任务的短期内的特别推销。销售促进是当今西方营销学中运用最为广泛，用于争夺市场和提升销量的利器。
在市场特殊时期，销售促进的刺激效果常常十分明显。比如06―08年宏观调控之际，房地产销售也曾陷入暂时低迷，而此时也正是各种奇特而新颖的销售促进方式喷薄而出之时，并起到了卓有成效的作用。在经历今年上半年较之上次更为严厉的宏观调控后，可以想见，销售促进必将成为各大开发商应对市场低迷、化解销售压力所的上选策略。
“人员促销”，是通过推销人员与消费者进行接触和洽谈，对产品和服务进行介绍和推广，鼓励和说服顾客购买，从而促进房地产租售的活动。人员促销的优点在于：目标客户明确，促销力量集中，成交率高，而且在与客户面谈过程中，有利于融洽与客户的感情，有利于把握顾客交易意向、态度反馈，并适时调整营销策略。
“公关宣传”，也称房地产公共关系促销，是指房地产企业为了获得人们的信赖，树立企业或房地产的形象，用非直接付款的形式通过各种公关工具所进行的宣传活动。房地产公共关系促销活动包括：争取对房地产开发商有利的宣传，协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好关系，建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。
作为法律专业人员，我们应该结合现阶段的市场特点，对这些促销策略，特别是应用广泛而灵活的“广告促销”与“销售促进”策略有比较深入的理解，在此前提下对其中可能存在的法律风险做出自己的预估、判断和建议，使房地产促销这项重要的营销手段能够平稳、有序、合法地进行，最终起到服务、繁荣、促进房地产市场的重要作用。
房地产广告促销策略中相关法律风险分析与防范
前面已经提到，房地产广告类型丰富，且已成为房地产市场中最常用和最有效的促销手段。但是在看到广告促销所蕴含的巨大商业价值同时，房地产企业也应该警觉其中隐藏的各种法律风险，有研究表明，近年来基于房地产广告所做宣传引发的纠纷数量在所有房产纠纷中占到的比例已位列前十。此外，其他三类促销策略也常常只有以广告促销为载体才能获得广而告之的传播效果，所以很多促销中的法律纠纷都会涉及广告促销的内容，值得特别关注。其风险具体可以分为以下几类：
房地产广告被认定为要约后所面临的法律风险分析与防范
在广告中运用一些略显夸张和华丽的辞藻与语言突出宣传楼盘的特点与优势是商业策略和广告艺术的体现，无可厚非，但开发商也应该特别注意广告中涉及具体情况时的用语和夸张的程度，因为它们很有可能突破广告要约邀请的范围，成为引发纠纷与违约风险的起因。
（1）房地产广告被认定为要约的条件
根据我国《合同法》第15条的规定，商业广告一般被视为要约邀请，是当事人引诱他人发出要约的合同预备行为，不会因相对人的承诺而成立合同。但如果广告内容符合要约规定的，视为要约。根据《合同法》第14条有关要约的规定，可将广告认定为要约的前提条件为：第一，所作要约邀请的意思表示内容具体确定；第二，表明经受要约人承诺即受该意思表示约束。
除《合同法》所作较粗略的规定外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条则做出了更具针对性和操作性的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”此规定为房地产广告被认定为要约和合同的内容提供了更具体的适用条件：
第一，从范围上说，该广告是对“商品房开发规划范围内”的“房屋及相关设施”所做出的说明或允诺。
首先，该条款的适用被限定在“商品房开发规划范围内”，因此开发商对自己楼盘开发规划范围外所作的说明或允诺并不受本条款约束。比如就开发规划范围外正建设或将要建设的市政工程、生态环境、交通、商业、教育、卫生、文化设施做出的说明或允诺，一旦发生争议，仍以买卖合同中是否已载入相关约定作为解决争议的标准。对合同未载明的争议事项，一般归为消费者在交易中应通过自行辨别等行为履行的注意义务，不归结为开发商的违约责任。
其次，该条款的适用被限定在“房屋及相关设施”上，虽然解释中没有进一步对其进行说明，但结合《广告法》第9条规定与《房地产广告发布暂行规定》，应该大致包括商品房的质量、价格、位置、面积、内部结构、装修装饰等基本情况，包括物业在内的配套服务，开发规划范围内的生态环境、公共设施等和销售中所允诺的相关赠品的品种（如面积、物业、装修等）和数量。
第二，从标准上说，该说明或允诺的内容需要具体、确定。如广告中涉及房屋、开发范围内绿地的面积需要有具体的尺寸与数量来界定，不能代之以以“两室一厅”“超大绿地”等模糊概念。还有楼盘具体位置、相关设施位置都只有在具体标明和明示的情况下才有可能被认定为要约的内容。
第三，从程度上说，该说明或允诺需要对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。对于哪些内容会对合同的订立及房屋价格有重大影响，并无明确法律规定。有些购房者可能认为小区生态环境很重要，有些消费者可能认为车库等配套设施最重要，这就需要法官在具体案件中根据事件特殊性合理运用自由裁量权。在解释出台前的2001年，广东省高级人民法院曾发布了一个名为《关于施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》的规范性文件，规定了销售广告内容符合下列五种情形之一的，即使未订入合同之中，仍对双方当事人具有法律约束力，这五种情形是：“（1）向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺，（2）对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示，（3）对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述，（4）对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明，（5）其他载有明确指标的说明。虽然只是地方性的规范文件，但由于其具体性与前瞻性，也许可以为我们在如何确定构成“重大影响”的内容问题上提供一个思路。
（2）商业广告满足要约条件后的后果
当一个房地产的广告满足上述所有条件后，该种“说明和允诺”即从本质上构成了类似悬赏广告的单方允诺行为，它将以购房者完成签订购房合同的行为为对价和承诺。在这一特殊要约的有效期内，开发商不得随意撤销或变更许诺，即该广告许诺具有不可撤销性，也就是开发商在前契约阶段所承担的以忠实、协力、诚信为内容的前契约义务，通常称之为“要约的形式约束力”。
而一旦开发商与购房者签订了买卖合同，即使该种说明与允诺没有以书面的方式载入买卖合同，也将自然被视作买卖合同的一部分，受到《合同法》关于合同履行规定的约束。买卖双方对此说明与允诺的违反都将导致违约责任的产生。
因此作为开发商来说，为避免广告宣传导致违约的风险。应该注意以下几点：
第一，注意广告宣传中的用词，对属于夸张性描述的内容，尽量以模糊化、艺术化的语言来替代具体、明确的描述和说明，但同时也应该注意夸张的程度，以免成为虚假广告。
第二，对楼盘具体位置、设施、价位等做的宣传要尽量真实，毕竟这些是购房者交易前特别关注，交易后可以感知的具体事项，过分虚构即使能一时提高销量也极易引发后期的纠纷。
第三，切莫以为未将广告中承诺的事项载入合同即没有违约的风险，在签订合同时对事关房屋与相关设施的某些事项应尽到提示、说明的义务，能在合同中约定明确的尽量写入合同。
房地产广告中虚假描述、虚假广告的法律风险分析与防范
对于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条适用以外的广告行为，即仍属于要约邀请范围内的广告促销，法律法规一般会按照具体情况区别对待。
（1）合法的夸张描述
对于只是用略显夸张的语言增添艺术性与吸引力的广告促销，即使所作的描述并不与现实完全相符，一般仍会被视作合法的促销手段。比如有条小河从小区穿过即将其描述为“百舸争流”，小区中央有块草坪即称之为“莱茵绿地”“生态家园”，这种广告界惯用的夸张手法对所指对象的描述并不具体、明确，所以我们一般不把其归属于《解释》第3条被自动视作合同约定的情形。而且，只要购房者履行了察看、询问等必要的注意义务，这种广告宣传也不可能产生欺骗性的误导，因此广告监督管理部门、法院一般也不会将其认定为虚假广告。
（2）被买卖双方载入合同的广告内容
虽然要约邀请性质的广告内容并不能作为合同约定的内容对买卖双方产生约束力，但如果买卖双方在签订书面合时对其做了特别约定，并将相关内容作为一项条款载入合同，那么根据合同法相关规定，该约定将会成为合同的一部分，对双方产生约束力。比如在合同中记载着小区内会有一个100平米的人工湖泊，如果实际楼盘中不具备这样的生态环境，开发商将承担相应的违约责任。而《商品房销售管理办法》第15条也鼓励买卖双方将广告和宣传资料所明示的事项在合同中进行约定，从而在源头上减少因双方对广告宣传内容的理解、解释不一而产生的纠纷，并可以节省后期纠纷解决的成本。
（3）被认定为虚假描述与虚假广告的情形
对于那些没有被认定为要约，也没有被列入合同内容的要约邀请，并不意味着就可以游离法律之外，任意夸大其词。
一方面，如果广告对房屋与相关设施所作的描述明显脱离了事实，对质量、环境、价格等重要事项所做的说明明显虚假，对购房者所作的允诺明显不可能兑现，那么该房地产广告很可能被认定为虚假广告。依据《反不正当竞争法》第24条，《广告法》第37条、第38条、第40条等规定，开发商与广告商可能需要承担相应的民事、行政乃至刑事责任，而且依据《最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定》第67条，虚假房地产广告由于涉及金额巨大，比其他类别广告更容易接近刑事定罪标准。
另一方面，如果广告中虚假的描述在买卖过程中误导了购房者，导致购房者对交易的标的、价款、性质等要素产生重大误解，购房者还可以依据《合同法》第54条的规定要求法院变更或者撤销已签订的购房买卖合同，法院也很可能予以支持。在此基础上，根据《合同法》第42条，开发商还需要承担相应的缔约过失责任。
因此，开发商在选择广告商代理广告宣传的时候，也要尽到一定的审慎、监督义务，防止过分夸大却指向明确的说明和自己根本不可能兑现的允诺出现在广告宣传中。
设置样板房进行广告促销的法律风险分析与防范
为便于销售，开发商经常在商品房销售，特别是预售阶段设置样板间或样板房作为广告促销的手段。
这种样板间属于广告宣传中实物广告的一种，但其在法律性质上又非常特殊，类似于《合同法》第168条规定的样品买卖，要求出卖人交付的标的物应当与样品及说明的质量相同。而根据更具体的《商品房销售管理办法》第31条，开发商负有义务向购房者说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
由此可见，法律、法规对样板房所持的态度有别于沙盘、模型等其他实物广告，后者只是一种单纯的广告手段，前者却具备了《合同法》中样品的部分性质。所以，作为开发商，在设置样品房时一定要在醒目位置标明哪些部分与实际交付的房屋不一致，尽到提醒、告知的义务，以免在此后卷入不必要的纠纷。更不要认为样板房在销售结束后不会保留就对此掉以轻心，因为愈加精明的购房者完全可能在前期已通过拍照、录像等方式将证据固定。特别是处于预售阶段的，建议开发商将样板房的质量指标、设施配备、装修方式等细节，甚至更具体的设计图纸、照片、效果图等一并纳入合同条款，进一步明确交付标准，或者在样板房外设置醒目的告知栏，标明哪些部分与实际交付的房屋不一致，以免节外生枝，。样板间u者对交易的对买卖双方产生约束力，除非用的夸张手法在一个者
房地产销售促进策略中相关法律风险分析与防范
销售促进策略，作为在市场低迷时期刺激需求、提振销量最有力的促销工具，曾经在07年的宏观调控中大显身手，可以预见，在今年宏观调控政策影响下，各种新、奇、怪的销售促进手段可以再次成为开发商应对市场低迷的利器。分析、总结08年至今曾出现过的各种销售促进手段，种类居然达到了17类，且每类手段在具体应用时又可以有各种条件上的变化。作为最具创造性和新颖性的促销策略，销售促进策略中所蕴含的法律风险不容小觑。我们将选取其中市场影响力大，所含问题多，应用较多的几类销售促进手段展开分析。
买房送面积的法律风险分析与防范
简单说来，此类促销手段就是开发商向购房者允诺，其购房后实际得到的面积将大于买卖合同中约定价款所应该对应的面积。在具体操作时又可衍生出“魔术空间”“买房送露台”“买房送车库”“买房送花园”等诸多模式。
（1）市场效果考察――喜人的促销效果、疑虑的市场态度、未知的法律风险
从市场反映看，07年前就已出现的买房送面积策略正在当下成为最有效的销售促进手段。在宏观调控前景仍未明朗的6月27日，保利地产在位于宝山区菊太路的楼盘“保利叶上海（保利叶都）”逆势新推214套房源。截止7月8日，成交套数高达178套，并以16425平方米的成绩登上上海商品住宅成交面积十强之首。中国房产信息集团的销售统计数据显示该楼盘6月销售均价为16729元/平方米，虽然较之5月份17900元/平方米的价格略有下调，但纵观整个房产市场，它是上海6月唯一的“日光盘”，而周边在售的“绿地公园壹品”成交均价为13997元/平方米，成交面积却只有“保利叶上海”的五分之一。在如此逆市中非但能保房价不跌，甚至提高了销售量，一方面与保利地产的品牌与口碑相关，另一方面“买房送面积” 的销售促进策略，甚至附送面积达到每套房建筑面积40%左右的活动力度，都是成功的关键所在。
市场分析师估计，从7月开始，“买房送面积”很可能会是上海地区新开楼盘促销时所采用的上选之策，比如即将开盘的美兰湖中华园、瀛通金鳌山公寓、青浦御品园林都已确定了相关促销方案。此外，在青岛、深圳、江苏、浙江等地，也已大量出现类似的促销活动，其中更不乏成功案例。
但是，购房者对此所持的心态仍却是欢迎与疑虑并存，而媒体的报道也大多持一种质疑的态度。究其原因，在于这种促销策略在提供给消费者实惠的同时也存在一定未知的法律风险，比如，没有具体明确的法规进行直接规范，打法律擦边球的多；具体落实时，赠送方式五花八门，赠送手段令人费解，很难看破其中奥妙；各种生涩的建筑工程专业术语和行业标准充斥其中，给购房者乃至专业法律服务人员的理解带来障碍。凡此种种，让消费者群体、公众媒体、甚至相关从业人员难免生出维权困难，纠纷解决成本高的种种猜疑。而这种法律理论和实践的缺乏与公众的猜疑也多少制衡了该种促销方式的更进一步运用。无论是出于对专业问题的关注，还是进一步推动该促销方式运用的考虑，都值得我们用法律的眼光去关注与思考。
（2）对各类型附赠面积建筑物区分所有权性质的分析
《物权法》第70对建筑物区分所有权做了宏观的规定，即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。由此可见，建筑物区分所有权是包含了专有权、共有权、成员权在内的权利的集合，不同权利基于不同的法律性质受到相应法律的规定。因此，开发商通过各种方式赠送的面积是否可以归入或者如何归入其中的某类，是决定法律如何对这些赠送面积进行规范的前提。
对专有部分面积与共有部分面积认定标准的讨论
针对开发商所赠面积，哪些可以对应到建筑物区分所有权的专有权，按专有权规定得到调整和保护；哪些具有共有权的性质，按共有权规定得到调整和保护；而哪些又是不具备法律意义，无法得到法律有效保护的“虚增面积”。我们需要将物权上的表述和建筑业相关空间面积的认定标准沟通起来。
根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第5条，商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。可见，房屋登记簿中计入购房者所有权的“建筑面积”其实包含着“套内建筑面积”和“分摊的公用建筑面积”两部分，这两类面积在权利性质上是不同的，前者对应空间的权利性质属于专有权，而后者属于共有权，《房屋登记簿管理试用办法》也要求在房屋登记簿上对它们分别予以注明。
关于专有部分，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定是有关如何认定建筑物区分所有权专有部分的法律条款。但该条款只提供了一个抽象性的判断条件，并未详细列举所对应的具体空间。它认为，当建筑区划内的房屋（包括车位、摊位等特定空间）符合以下条件的，应当认定为专有部分：
第一，具有构造上的独立性，能够明确区分。
第二，具有利用上的独立性，可以排他使用。
第三，能够登记成为特定业主所有权的客体。
第四，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、地下室、车棚等部分也可确认为专有部分。
在面积反映上，一般就是指房产证上所登记的“套内建筑面积”，具体可包括“套内使用面积”（具体认定时可参考《住宅设计规范 GB》、《建筑工程建筑面积计算规范GB/T 5》），“套内墙体面积”(非共用墙墙体水平投影面积+共用墙墙体水平投影面积的一半)和“阳台建筑面积”（认定时可参考《建筑工程建筑面积计算规范GB/T 5》、《房产测量规范GB-T 0》）
至于共有部分，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第8条、第9条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的相关规定，其大致可包括以下部分：
第一，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、通道、过道、楼梯、大堂、地下室（未被作为独立使用空间销售或出租的）、值班警卫室、以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房。
第二，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，和避难层、设备层等结构部分。
第三，消防、公共照明等附属设施。
第四，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施。
其中，已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等应当被认定为专有部分，相应面积计入“套内建筑面积”，作为人防工程的地下室则不计入“公用建筑面积”。此外，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积以及套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半都将被计入“公用建筑面积”。最终，这部分“公用建筑面积”会根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条、第10条，第11条规定，按“分摊的公用建筑面积”=各套（单元）的“套内建筑面积”×（“公用建筑面积”÷“套内建筑面积之和”）的计算方法化整为零，分摊至每位已取得专有权的购房者，并在“房屋登记簿”和购房者“房地产权证”的登记中得到体现。
此外，值得特别注意的是，根据《住宅设计规范 GB5》、《建筑工程建筑面积计算规范GB/T 5》相应规定，建筑区划内有一部分建筑构造是不计入或部分不计入建筑面积的，虽然在“房屋登记簿”与“房地产权证”的建筑面积中无法得到体现，但它们也属于购房者所有权或共有权应享有的范围，将这部分在空间上实际存在但得不到法律认定的面积作为“虚增面积”进行赠送也正是“买房送面积”策略应用之妙和在售后引起纠纷的原因之一。其中，最可能与“买房送面积”相关的内容主要包括：
第一，单层建筑物高度不足2.20m，未计入的1/2面积；单层建筑物利用坡屋顶内空间时，净高在1.20m至2.1m时未计入的1/2面积，净高不足1.20m时未计入的面积。
第二，单层建筑物内设有局部楼层者，层高不足2.20m未计入的1/2面积。
第三，多层建筑坡屋顶内，当设计加以利用时净高在1.20m至2.10m时未计入的1/2面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时未计入的面积。
第四，地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出人口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高不足2. 20m者未计入的1/2面积。
第五，坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高不足2.20m时未计入的1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，未计入的1/2面积。设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内未计入的面积。
第六，立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高不足2.20m时未计入的1/2面积。
第七，建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高不足2.20m时未计入的1/2面积。有永久性顶盖，无围护结构的按其结构底板水平面积未计入的1/2面积。
第八，建筑物阳台（无论封闭和未封闭），按其水平投影面积未计入的1/2面积。（但现在包括上海在内的许多地方性法规将封闭阳台计入全面积，未封闭阳台计入1/2面积。）
第九，有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，按其顶盖水平投影面积未计入的1/2面积。
第十，不作为建筑面积予以认定的构造或空间：建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)、建筑物内的设备管道夹层、建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等、屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊、无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯、自动扶梯、自动人行道、独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。
除此以外，根据《物权法》第147条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第4款，《城市房地产管理法》第31条中“地随房走”的规定，一般在购房合同、房屋登记簿、《房地产权证》、《国有土地使用权证》上都不会详细列明的用地分摊面积（往往只记录所属土地宗号），随着购房者取得相关权属证书，其便按份共有了该小区宗地号的全部土地使用权。因此，这部分无法在房屋登记簿上反映的面积其实也属于购房者共有的范围，但是属于业主专有的整栋建筑物的规划占地、城镇公共道路、公共使用的河滩、水沟、排污沟、无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地的部分除外（《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第4款，《房产测量规范GB-T 0》8.3.2）。
对几类常见“附送面积”的法律性质分析
在完成了建筑物区分所有权如何与建筑领域面积计算进行概念和计量标准对接的标准讨论之后，我们可以试着看一下“买房送面积”策略中几种具体模式下“赠与面积”的来源和法律性质。
第一，“买房送花园”。这种模式可以分两种情况：
对于底层花园来说，它没有上盖，缺乏牢固的结构，不符合构造上和使用上的独立性标准，所以其法律性质只能归属于其所依附和占用的土地使用权。根据“地随房走”，已获得专有权的全体业主将自动获取小区宗地号全部土地的共有权（法律另有规定的除外）。即使该部分面积并没有通过具体数值的确定载入《房屋登记簿》与购房者的产权证，但该部分仍是法律明确归属于业主共有的。
对于顶层花园来说，顶层屋顶并非依附顶层而存在，其离不开各楼层的支撑，不具备构造上的独立性，因此应该优先认定其属于共有的部分。但如果屋顶及屋顶附属建筑是经开发商特意规划建造后变得相对独立，具备了顶层用户的独立使用性，并且该规划通过了相关部门审批，那么只要开发商在前期宣传和购房合同中向全体购房者列明相关情况，就能视为全体所有权人已对该部分归属达成了一致意见，可以认定为专有部分。但是，房屋天面上的花园包括天面本身并不计入建筑面积，如果顶楼房价本就比其他楼层稍高，要归于“赠与行为”，也勉为其难。
第二，“买房送车库（车位）”。
对于按规划许可建造的地下车库来说，它具备建筑物的隐蔽性要求，会被计入建筑面积，也在构造与使用上具备独立性，可以作为专有权的客体，开发商只要对其办理了独立产权，就取得它的所有权，至于是通过向业主出售、出租以谋利还是在购房合同中约定赠送都是开发商的自由。但需要注意的是，如果是向购房者赠送车库所有权，在合同中约定的同时还需要办理产权登记，否则所有权的转移不发生效力，开发商存在一定过错责任。如果赠送的只是使用权，开发商仍保留对车库的所有权，更需要在合同中说明详细的赠送方式、赠送期限等。开发商在前期宣传中也需要慎重用词，如果在广告中用具体、明确的方式允诺将附送小区车库，那即使没有写入购房合同，也会依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条被认定为要约，成为合同一部分，具备了履约的约束。
对于虽然经过规划批准，但没有取得独立产权的地下车库，法院比较倾向于根据规划批准内容区别对待。如果规划部门批准该车库为小区公共设施，则该部分为小区业主所共有，开发商无权处分。如果该部分被规划为非公共设施，则根据“谁开发谁投资谁受益”的原则，若该部分成本未计入销售成本，开发商保留该部分收益，但由于没有取得相应产权，将该部分面积赠送的行为是无效的，只能提供给购房者无偿使用；若开发成本计入销售成本，则该部分收益归全体购房者所有，获得停车的权利无需合同约定。而对于作为人防工程的地下车库，依据《防空法》，其所有权属于国家，但在和平时期开发商可以依据“谁投资、谁使用、谁受益”原则享有占有、使用和收益的权利。虽然各地对此的具体规定并不完全一致，但总的原则，首先是要在使用前获得人防部门的批准，其次是本着有偿使用的原则，使用者需向人防部门缴纳一定的使用费。在上海，根据人防办、市建委的通知，个人购买商品住宅是可以免交人防工程建设费的，开发商也可以将作为人防工程的地下车库的使用权交付于（包括以赠送的非牟利形式）购房者使用，但免费使用并不代表就享有了所有权，而需要向人防部门缴纳的使用费也应该及时上缴，至于是由购房者承担还是由开发商承担，建议在事前做好约定，以免产生纠纷。
对于地面停车库、停车位，依据《物权法》第74条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条、第6条，如果该建筑区划内车库车位在建造时获得规划批准，它应当首先满足业主的需要，方式可以是出售、出租、赠与等形式。但对于建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地建造的车位，其所有权应属于业主共有，开发商就该部分无权进行赠送。
第三，“魔术空间”。所谓魔术空间就是在开发商在房屋内附送了一定面积的空间，购房者只要稍加改造就可以成为具有独立使用功能的区域。在操作时，这部分空间的来源很多，也很隐蔽。有些是将设备间纳入屋内进行赠送，有些是设计了大面积的露天阳台然后宣称送一半，有些是设计了大面积的飘窗、露台然后宣称赠送，有些是加高了层高留待购房者自行施工隔离成上下两层。种类虽然层出不穷，但其实就是巧用了建筑设计标准对某些房屋结构不计或者少计“建筑面积”的规则。
对于露台、飘窗来说，它不被计入建筑面积，但根据《商品住宅价格管理暂行办法》第4条至第6条，它的建造成本是可以进入销售价格的，通过设置一些大面积的露台、飘窗留给购房者自行改造成使用空间，可以在不影响建造成本的基础上给购房者以实惠的感受，刺激消费者购买欲。但由于该部分面积不被计入房屋登记簿的建筑面积，在后续出售、拆迁等过程中，会有一定的法律障碍。
对于阳台来说，包括上海在内的许多城市仍然对露天阳台只计入1/2的建筑面积。所以开发商可以通过建造大面积的阳台打出“买一半送一半”的口号。但这部分未计入建筑面积的空间本就应该属于购房者专有权范围，不需要通过赠与获得。而且，购房者对露天阳台进行改造获得的独立使用空间（比如多了一间房）也无法计入建筑面积得到法律承认，甚至由于违反了相关规划的法律法规，有成为“违章建筑”的可能。
对于将设备间纳入赠送面积的行为，根据建筑业标准，这部分面积已经计入公摊面积并计入房屋登记簿和购房者的产权证书，相应建筑物内的所有购房者是为此支付了对价的。从法律上讲，设备间也属于公共部分，开发商本无权决定将其归属于特定的用户，除非在签订购房合同时与该建筑内所有购房者都进行了特别说明和约定。
对于所谓“买一层送一层”，在单层建筑内设局部楼层时，层高2.20m时要计入建筑面积，层高不足2.20m时应计算1/2面积。所以为了规避将相应空间计入建筑面积，开发商只能加高楼层留待购房者自行建构夹层。但《住宅设计规范 GB》对层高和室内净高都做了相应的规范，比如普通住宅层高不宜高于2.80m；卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3；厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。可见，要想通过买一层送一层获得适宜的居住条件几乎是不可能的，一旦购房者对装修后获得的“赠送空间”不满引发纠纷，购房合同中对此约定的条款，开发商广告中的宣传用语，对购房者所作说明与允诺的内容都将面临各种法律的考验。
综上所述，将所谓买房送面积归结到专有权与共有权的界定无非以下几类：
第一，将原本属于开发商所有的空间（一般对于购房者具有附属性功能，如地下车库）赠与购房者。
第二，将原本属于共有部分的空间转为特定购房者的专有空间，典型如设备间、底层花园。
第三，将通常属于共有部分的空间设计为在结构与使用上具有独立性，并通过广告宣传、购房合同与所有购房者约定将其归属于特定购房者，典型如屋顶花园。
第四，对原本就属于购房者，但依据建筑标准不计入建筑面积的空间进行特定设计，使购房者具备对其加以利用的可能，并在广告中加以宣传，典型如大面积的飘窗。
第五，在房屋设计时留以一定改造的可能，让购房者通过自己装修可以获得更多的使用空间，典型如加高层高或净高后的买一层送一层。
（3）“买房送面积”的法律风险总结与防范
由于在上文论述中我们已经涉及了相应模式的法律性质及可能引发的问题，在此只是做一个宏观的总结。
到底是赠与所有权还是免费提供使用权，应该约定明确。
假如开发商所赠面积对应的空间经规划批准属于专有部分，并获得了独立的产权，这种赠与当然是合法有效的，比如说专门规划设计的地下车库，并办理了独立产权，开发商作为所有权人当然有权利将其赠与购房者。但也需要注意的是，如果开发商赠与的是所有权，应该依法办理转让登记手续，否则不发生法律效力。如果开发商本意想保留车库所有权，仅仅是想将车库的使用权让渡给购房者免费使用一段时间，那么在前期广告宣传与向购房者作出允诺、说明的时候就应该谨慎用词，以免要约邀请被认定为要约。建议在购房合同中应就赠与形式、免费使用期限、修缮责任、服务提供等可能发生误解与分歧的问题进行列明，尽可能减小法律风险。
对共有部分面积的赠送，可能归于无效
将共有部分空间（比如设备间等）进行赠与的行为是无效的，并有可能引发侵权与缔约过失的责任。假如开发商对于赠与的客体是无处分权人，根据《合同法》第51条，该赠与合同属于可撤销合同，当其他共有权人申请撤销后，此合同可能被认定为无效合同，开发商就面临承担缔约过失责任的风险。如果该赠与行为对其他共有权人带来损失，开发商还可能会对其他共有权人负有相应的侵权责任，如果购房者自身亦存在过错的，购房者也可能成为连带责任人。但是，如果开发商所赠与的部分具备专有空间的特点，并且就该部分在宣传与购房合同中对所有购房者说明了相关情况，可以认定为全体共有权人对该部分的处分做了特别的约定。
“偷”来的面积无法获得基于所有权的保护
对于一些本身就不计入建筑面积的空间，即使购房者对其进行改造使其具备了专有部分的特征也仍然无法在房屋登记簿或产权证上得到体现。而且以现有的买房送面积模式，所赠与的部分几乎都是明确规定不计入建筑面积的。我国《物权法》第16条和《房屋登记办法》第5条第2款，不动产登记簿（房屋登记簿）是房屋权利归属和内容的根据。《物权法》第14条则规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时方才发生效力（法律法规另有规定的除外）。所以，这些“偷”来的面积得不到法律的认可与保护，一旦将来所购房屋遇到拆迁、出卖、继承、评估、抵押等情况时，就这部分面积的处分，购房者将无法获得收益保障。如果这部分赠送面积被写入购房合同，购房者据此起诉开发商，后者可能面临着承担违约责任的法律风险。如果没有写入合同，且开发商没有在相应广告宣传中就所赠面积所有权作出明确、具体的允诺，购房者可能将自己承担相应的损失。
而且，根据《城市规划法》第32条，对建筑物进行改建必须经有关部门批准，私自开工扩建、改建的构造严格意义上说就是“违章建筑”，更不可能基于物权法获得所有权收益。如果购房者购房后发现改造成本高、程序如此繁琐难免引发纠纷，广东东莞就有此类案例，购房者据此起诉开发商，最后在开发商支付一笔赔偿后，法院经调解解决了争端。
从立法的发展趋势上也可以看出，法律法规对利用建筑面积计量规范“偷”面积的做法趋向于收紧。比如成都自今年3月1日起正式实施“成都市规划管理技术规定条例补充”，里面明确要求商品房层高超过3.6米需双倍计算产权面积，赠送面积不得超过产权面积的20%等。而南京早在2008年出台的《关于进一步明确建筑面积计算若干问题的补充规定》中也对此做了较严格规定，比如对经常被用于“偷”面积的飘窗，规定平均进深超过1.20米的，按水平投影面积的1/2计算，且建筑间距控制自飘窗外沿起算。飘窗与室内楼地面高差小于0.30米且窗洞高度达到2.20米的等同于落地飘窗，按水平投影计全面积；窗洞高度小于2.20米的，按水平投影面积的1/2计算。
买房送礼品的法律风险分析与防范
买房送礼品也是常见的促销手段，具体礼品设置可以小到印有广告语的雨伞、扇子，大到家电、汽车等。
（1）赠与物出现一般质量瑕疵的法律风险分析与防范
所谓一般质量瑕疵是指赠与物因为存在质量瑕疵而遭到毁损、灭失，但尚没给受赠人带来其他额外的损害。比如买房时赠送的家电存在质量瑕疵，没用多久就坏了，但除了赠与家电损坏本身以外并没有给购房者造成其他财产与人身上的损害。
根据《合同法》第191条，赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任，这是原则性的处理方式，除非能满足以下条件，赠与人才有承担责任的可能：
第一，附义务的赠与。此时如果赠与的财产有瑕疵，赠与人需在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。
第二，赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，结果造成了受赠人损失的。
可见对于只存在一般质量瑕疵的赠品，开发商是可以免责的，这也是基于赠与合同无偿、单务性的公平考虑。但受赠人可以直接找厂家寻求修理、更换等质保服务，以维护自身权益。
（2）赠与物出现严重质量瑕疵造成受赠人损失的法律风险分析与防范
当赠与物因质量瑕疵造成严重的损害结果，比如购房所赠家电因质量问题发生爆炸造成受赠人人身与其他财产的损失。
此时，根据《合同法》第191条，假如赠与人在事前故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵的，赠与人应该承担相应损害赔偿责任。而且这里的“事前不告知”包含了默示的情况，除非赠与人有足够的证据表明自己并不知道也不可能知道这种质量瑕疵的存在，否则法律倾向于让其承担相应责任。
因此，作为采取买房送礼物促销手段的开发商，首先，对赠与物的质量一定要严格把关，一般从正规厂家正规渠道购买物品的事实可以作为自己不知道也不可能知道赠与物存在质量瑕疵的证明。
其次，对一些大宗商品可以考虑采取折合成现金的方式进行赠与，比如“买房送家电购置费”“买房送汽车购置费”。根据赠与物的品牌、型号、市价进行现金折合，既开展了促销活动，也免去很多潜在的法律风险。
最后，对于购房者反映产品质量的问题，可以提供相应的采购厂家或商场，建议他们通过售后服务妥善解决，毕竟该赠与物的卖家或生产厂商还是必须履行自己的质保义务的。
先租后售（以租带售）的法律风险分析与防范
所谓先租后售（以租带售）的方式，就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，若在合同期内购买所租的房屋，开发商即以约定的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可作为房产开发商收取的房租。
采取这种促销方式，对潜在购房者来说，可以通过先租后售获得观察房屋质量的时间，而一旦买下所租房屋，先期所付的租金可以转为购房款，相当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息，因此比较实惠。对于开发商来说，如果有闲置的房屋，可以利用起来回笼资金，变包袱为财富。
（1）先租后售促销方式的采用前提
有关先租后售的操作规范还没有全国性的法律法规。但根据《上海市新建外销商品房先租后售的试行办法》和《上海市房屋先租后售试行办法》，新建商品房或存量商品房的先租后售需要以房地产开发经营企业已经过初始登记并取得了房地产权证书为前提。可见，由于相关法律法规的空缺，如果开发商对尚未办理《房地产权证》的商品房以先租后售的方式进行促销的，一旦发生纠纷，法院会如何处理还很难说。在上海，可能倾向于参照已有的地方规范性文件将相应买卖合同认定为无效合同，开发商可能会面临承担缔约过失责任的风险。而在其他地区，政策环境可能会相对宽松，比如预售房，即使尚未办理房地产权证，但只要符合预售房销售条件并且不违反相关租赁、预租等其他规定，采取这种促销方式似乎也并无不可。总之，由于国家统一性法律法规的空缺，该种促销方式可操作自由度较大，但应该以不违反销售地地方性法律规范文件为宜。
（2）先租后售协议的备案登记
商品房先租后售合同目前在登记备案上存在政策不明朗的情况，但建议通过租赁合同的名义登记备案。
《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限，租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其它权利义务，并向房屋管理部门登记备案”。《上海市房屋先租后售试行办法》第5条也规定了房屋租赁合同签订后的15天内，房屋业主与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心办理房屋租赁登记备案，取得《上海市房屋租赁证》。虽是明文规定，但这种登记备案制度并不能归结为租赁合同生效的必要条件，因为依据《合同法解释》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”而在现实中，许多民间的租赁合同也确实没有进行登记，出于维护交易稳定的需要，不能简单将未经登记备案的合同视作无效合同不予保护。所以，即使开发商与潜在购房者间的先租后售协议未经登记备案，合同双方也不能借此宣称合同无效而规避违约的责任。
但是，由于先租后售协议的标的价值大，涉及时间长，因此还是建议双方进行登记备案，一旦发生纠纷，更有利于责任的确定与问题的解决。
（3）先租后售的协议内容需尽量明确、具体
根据《上海市房屋先租后售试行办法》第3条，先租后售合同除应具备《城市房屋租赁管理办法》规定的租赁条款内容外，还应明确双方当事人买卖该房屋的有关权利、义务、责任。其中必须包括：买卖该房屋的时限、价格；约定的买卖价格与实际成交时支付价款的计算方式；出租人解除与承租人购房约定的条件。可见，法规对先租后售合同的条款内容是有一定要求的，其实也是就较易发生纠纷的争议点以双方事先协商、约定的条件确定下来。
此外，由于先租后售合同标的大，时间长，建议开发商在签订合同时对预计会在标的之上发生的后续事件有个预判，尽量将合同条款订的详细、周密。一般可以包括以下事项：
① 买卖该房屋的时限、价格；
② 约定的买卖价格与实际成交时支付价款的计算方式；
③ 出租人解除与承租人购房约定的条件；
④ 在合同约定的有效期限内，出租房屋需设定抵押的，应当事先取得承租人书面同意；
⑤ 在租赁期间，未经承租人书面同意放弃购房权利的，出租人不得将该房屋另行出售给他人；未征得房屋出租人的书面同意，承租人不得将该房屋先租后售的权利转让他人；
⑥ 承租人要购买该物业，必须在租赁期限届满前与出租人签订商品房出售合同，并在出售合同中载明出售前承租人已租赁的时间、缴付的租金、该房屋出租时约定的买卖价和实际成交时支付价款的计算等内容。
⑦ 按一般先租后售的操作，在出售合同登记时，需提交承租人已交付租金的发票、出租人出租该房屋的纳税凭证。因此，要约定房屋业主取得租金收入应开具租金发票并按规定纳税，以维护双方可能会得到的合法权益或免除的义务。
⑧ 就其房屋租赁经常出现纠纷事项的事先约定：租金的支付与延付，租赁期间房屋的管理权责与维修，租赁期间的装修问题，解除租赁的条件等。
⑨ 由于出租人和承租人是基于预期购买房屋的前提，进行房屋租赁的。所以对于在租赁合同履行过程中，发生的违约行为尤其对日后房屋买卖构成实质性影响的，应当在合同中约定预防及补救性规定。
降价补差（保价计划）的法律风险分析与防范
降价补差，就是开发商卖房时向购房者承诺，消费者购买的商品房一旦出现房价下跌，公司都将给业主补偿差价。
（1）降价补差约定的法律性质分析
参照《合同法》第142条，买卖标的的风险自标的物交付完成后从卖方转移至买方，但双方另有约定的除外。标的物价格因市场原因下跌虽然不属于毁损、灭失，但也属于正常的商业风险之一。开发商为促销楼盘，采用降价补差的促销策略，其实质就是就这部分商业风险作出了另外的约定。如果这种主动承担风险的约定被写入购房合同，根据契约自由原理，只要不与现行法律法规冲突，对合同双方是具有法律约束力的，因此采取降价补差的促销方式并无不可。但如果这种约定并没有被正式写入合同，购房者也无法有效举证曾有过这样的约定，那购房者应该自己承担所购房屋跌价的后果，开发商不存在因市场原因而退补差价的法律义务。
（2）降价补差的约定内容需要具体明确
在实际操作中，如果要让降价补差约定得到顺利执行，对执行标准、执行方式、执行期限的约定应该尽可能明确，以减少因双方理解不一而产生的纠纷：
第一，房价下跌的比较标准。是指因经济不景气而造成的整个楼市价格下跌，还是指开发商降价造成自身单个楼盘价格的下跌。当别的楼盘价格下跌而该开发商楼盘价格依然坚挺算不算下跌？买卖双方不同的比较标准，对是否应该启动降价补差条款会带来很大的影响。
第二，房价下跌的认定标准。如果开发商没有宣布跌价，只是就部分房源采取打折、余房特价、另定团购价等促销策略造成部分成交价事实上低于购房的合同价格，这属不属于合同所称的价格下跌？如果下跌，跌多少算进入补差的范围？房价跌了1%算不算需要补差的范围？再具体一点，谁有资格来认定房价已经下跌，是开发商，购房者还是某个第三方部门？
第三，房价下跌的状态标准。即下跌时间持续多久才够得上补差的标准。短期内的促销算不算房价下跌？市场短时期的波动或震荡算不算房价下跌？何为房价下跌何为房价调整的区分标准究竟是什么？
第四，差价以什么样的方式补。这次补完下次又降，该怎么办？是一次性补差，还是降一次就补一次？是全额补，还是按比例补？而如果一旦止跌返涨，又该怎么办，购房者是否需要退差价？
因此，就上述问题制定降价补差的具体执行方式，并写入购房合同可以最大程度避免买卖双方产生大的分歧。此外，开发商需要建立一套专门的财务制度，对可能存在的降价风险提取一定财务准备，并制定一套完备、统一的退款制度，使买卖双方的约定能有效执行。
无理由退房的法律风险分析与防范
从字面上讲，无理由退房就是一种没有附加条件的，只要购房者有退房的请求，就可以退房的一种带有心理保障意义的营销模式。
（1）对税费等其他损失需要明确责任的承担
即使成功退房，但购房者除了房屋全部价款及相应利息外，还支出了前期一些费用，如印花税、契税等，这些也都属于买房者的实际损失，可是在无理由退房后，这些税费大都已经上缴国库，那么开发商就这部分损失需不需要补偿？还有，如果购房者已经入住，装修花费也会是一笔不小的损失，开发商需不需要补偿？如果在签订购房合同时对这些损失约定不明，开发商肯定会面临购房者的退款要求和诉讼风险。
所以，在将无条件退房写入合同的同时，更应该将这些后续争议问题也与购房者进行事前的协商、约定，并写入合同，越详细的条款越能使该种促销方式切实可行。
此外，为了避免税费、装修等直接或间接损失构成的过高赔偿额，开发商可以根据消费者已缴纳的购房款一次性约定一个赔偿百分比，建议可以约定在银行贷款利率以下，这样的补偿水平对开发商来说其实相当于一次利率低于银行同期的融资，可以尽量减少发生的损失。
（2）尽量避免让退房成为二手房交易
如果房屋已经完成了产权转让再要进行退房，这时难免陷入二手房转让的处理范围，需要多缴纳相应的税费，也会成为无条件退房中额外的损失。
对此，可以将退房的期限限定在办理产权之前，既可以避免进入二手房交易的处理范围，使过程中发生的附加费免除到最低，也使得开发商可以避免手中的房屋成为二手旧房，在随后出售时遇到障碍。
此外，在选择这种促销策略前，开发商应对自身的开发实力和管理水平进行评估。如果连自己都无法肯定房屋的质量、景观的落实和物业管理的到位，或者资金紧张，购房款一旦到位就直接投入到工程，造成无钱可退，那官司将几乎不可避免。如果客户是按揭贷款并且已经办理了贷款手续进入了还款程序，还必须先让客户还清银行本金之后再办理退房手续。如想更进一步让无理由退房的模式更有信任感，最好再加上办理退房的时间承诺，比如10个工作日或者一个星期，视开发商评估出来的保守时间而定。
返本销售、售后包租、分割拆零销售、内部认购的法律风险分析与防范
返本销售，是指开发商以承诺定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。但《商品房销售管理办法》第11条第1款已明确表示其为法律所禁止。
分割拆零销售，是指开发商将成套的商品住宅分割成数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。《商品房销售管理办法》第12条也将其列为法律所禁止的销售方式。
售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。《商品房销售管理办法》第11条第2款规定，房地产企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。可见，若要使售后包租的促销方式合法，则必须针对已竣工的商品房。采取售后包租可以刺激销量，快速回笼资金用于项目贷款的还款，在完成贷款后，通过承租又可对房产进行自行经营，取得一定的经营收入，是一种很好的融资手段。但需要注意的是，售后包租可能会建立起一个涉及三方的不同的法律关系，需要谨慎处理。
内部认购是几年前非常兴盛的一种促销方式，许多房地产发展商在尚未获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出一种“内部认购”的方式销售商品房，内部认购人需要先期支付一定的认购金，当房屋开盘时，他们也相应可以享受相比“开盘价”更优惠的价格。但根据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》中相关规定，未取得商品房预售许可证时，任何变相的销售行为都是违法的。建设部、国家发展改革委、工商总局联合发布的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》更是明确禁止任何形式的内部认购行为。但时至今日，“VIP”“诚意金”“订金”“提前发售”“内部员工指标转让”“诚意登记”“购房俱乐部”“会员费”等各种变相的内部认购行为仍然是最常见的促销手段之一，其原因在于开发商回笼资金的需要和购房者希望通过这种方式获得更多优惠的市场需求。对此，开发商在应用此促销手段时，应该对其违反法律法规的现实有一定认识，尽量避免使用“内部认购”“提前发售”这种敏感的字眼。在处理订金时，要就其性质与认购者有明确的约定，毕竟这与签订合同时的定金并不是一回事，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”所以，除非合同作明确约定外，内部认购支付的“订金”作为预付款的一部分，只能抵充房款。无论哪一方不履行，只要将其如数返还给付订金的一方即可，不必适用定金罚则。
团购的法律风险分析与防范
团购，即是达到一定数量的客户形成组团形式进行购买时，开发商会给出比正常购买要优惠的价格，但在具体操作上，又可分成很多种形式，大致可包括：由企业和相关职能部门组织的大规模活动；由媒体联合开发企业或者经纪公司共同参与；开发商自己组织团购，通常是以“单位团购”的形式来低价销售以增加人气和销售率；开发商制定团购政策，购房者自愿组团，达到3―5组，即可视为团购，并以团购优惠价成交，这是典型的淡市中的团购促销策略，不采取人数越多团购价越低的政策，否则会带来先入者等待更多加入者的观望情绪。
在进行房屋团购时，无论是开发商还是购房者都必须厘清以下法律关系：
第一，团购人与组织者之间的委托关系。
第二，开发商与组织者之间的基于团购人的委托而派生的买卖关系。
第三，团购人与开发商之间、团购人与组织者之间的房屋买卖关系。
除了自愿组团的形式，一般团购活动中都会涉及组织者、开发商、购房者这三方组成的法律关系。所以需要明确谁是真正的买卖合同当事人，根据《合同法》第402条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。所以在与组织者接触时，开发商应特别注意该组织者与购房者之间具体的委托范围，委托权限，并在组织者有授予权限的委托范围内就购房合同条款进行磋商。而在有条件的情况下，更应尽量听取购房者们就户型、面积、内外装修标准、价位、附属设施、功能配套等各方面的意见，因为最终签订购房合同受买卖合同条款约束的，还是开发商与购房者，而尽量减少中间环节的依赖可以更好表达、理解合同双方的意思表示，尽量避免因沟通不畅而引起的纠纷。
此外，开发商在团购活动中收取定金或预付款的行为也要符合法律法规的要求。当未获得商品房预售许可证时，对购房者资金的收取应该慎重，以免触犯相关法规对提前销售等的规制。
贷款首付优惠的法律风险分析与防范
贷款首付优惠，是开发商通过某些操作减免购房者贷款首付款，从而起到刺激销售，回笼资金的促销作用，在具体操作中又有“零首付”“减首付”“分期首付”等诸多模式。
真正意义上的“零首付”早在1998年即被中央人民银行所禁止，现在所谓零首付和某些减首付只是通过“高价高贷”的违规方式来实现的。而所谓的“减首付”“分期首付”也不是真正减免贷款部分金额的实质性优惠，只不过由开发商提供的暂时缓解购房者资金压力的借款行为。
（1）“高价高贷”下的贷款欺诈与贷款诈骗的法律风险分析与防范
开发商与购房者可以通过签订阴阳合同来套取银行的贷款实现零首付或减首付，比如假设房屋原价100万，贷款首付比例为20%,原本是要在购房者向开发商付清20万首付款取得首付款发票的前提下向银行申请剩余80万的贷款。但如果开发商与购房者通过签订一份125万的假购房合向银行申请按揭贷款，即可得到100万的贷款，就实现了所谓的“零首付”。如果签订120万的假合同，则可得到96万元的贷款，实际需要购房者自己再支付的现金就为4万元，相比原本需要支付的20万首付款，少了16万，这就成为所谓的“减首付”。
但是通过这种方式获得的“贷款优惠”不过解一时资金之急，长远来看，考虑了高估后贷款利息的相应增加，购房者最终需要偿还的资金可能还高于通过合法方式得到的贷款。还款金额的增加也使得后期断供风险增加，而一旦因此使事情“穿帮”，这种明显违反住房贷款程序规定的行为可能会被认定为贷款欺诈，更进一步说，如果其中还有非法占有资金的事实，将升格为对刑法的触犯，根据《刑法》第193条，作为行为主体的开发商和购房者都将面临严厉的制裁。
如果购房合同价款被证明是虚假的，根据《合同法》第54条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第24条、第25条，银行可以被欺诈为由撤销贷款合同，中止或追回已发放的贷款。而虽然贷款协议的当事人是购房者，但开发商作为欺诈事由的参与者，对因此造成的损失也负有连带的责任。所以，通过虚构房屋价款实现“零首付”或“减首付”的促销方式是绝对不可取的。
（2）开发商垫付资金实现“零首付”“减首付”“分期首付”的法律风险分析与防范
在贷款优惠的操作中还有一种是开发商以自有资金帮助购房者垫付全部或者部分首付款，购房者在随后分期向开发商偿还的模式。
根据2008年《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》，其指导精神是要杜绝包括垫资在内任何形式的降低首付款比例将还贷风险转移给银行的行为。但在现实中，假如在签订购房合同后，购房者与开发商或与开发商关联的第三方签订一份借款协议，得到一笔无息或者低息借款作为首付款支付给开发商，并约定在取得银行贷款、房屋产权移转后分期偿还这笔借款。此时，作为一笔合法的借贷业务，开发商对这笔债务自行承担风险，似乎并没有违反现行法律法规，至少在理论上是可行的。
此时，开发商应该防范的是借款协议下的违约风险，建议在提供借款前要求购房者提供相应的担保，在借款协议中根据购房者经济实力、每月需向银行还贷的数额等现状制定切实可行的还款计划，并明确在银行贷款无法得到办理或者购房合同被解除等事由出现时双方各自应该承担的责任和继续还款的义务。
（3）二套房认定标准下的贷款欺诈与诈骗的法律风险分析与防范
现行房贷政策的一大特点就是提高了二套房的首付比例与还贷利息以打压房地产市场的投机性需求。对此，有些开发商或中介销售机构通过私刻公章、开具假证明等手段帮助购房者规避这些政策的约束，比如最近武汉汉口就有一售楼处被查出私刻了50余枚假公章，通过开具离婚等假证明来帮助部分购房者获得首套房的房贷优惠。
但是在法律上，这是被禁止的行为，甚至有可能触犯到刑法。根据《刑法》第280条规定，私刻公章、伪造国家文件作为证明的行为可以单独犯罪，而如果利用这些假证明去银行申请贷款则可能进一步触犯刑法第193条关于贷款诈骗罪的规定，面临更严厉的刑事责任。
作为开发商，应该对这类新出现的违法类型产生警觉。如果开发商为促销房屋自身行使了这些行为，将直接构成犯罪，受到制裁。如果是有合作关系的中介或者包销商行使了诈骗的行为，只要开发商此前没有明知却放纵或主动授意的行为，就无需承担相应的法律责任，所以在选择销售合作方的时候，开发商应该尽到一定的提醒、监督义务，以免卷入不必要的是非。
降价促销的法律风险分析与防范
降价促销，就是对待售楼盘在原价上直接给与折扣优惠或在开盘时给出较同期一般市场价低的价格，对购房者来说，直接降价属于真正看得见的优惠。
对于新购房者来说，直接降价是他们最乐于看见的优惠形式，但开发商在降价的同时不能降质，因为对一些质量存在瑕疵的楼盘实行降价的事实并不能构成对以后因质量问题产生违约责任或侵权责任的抗辩事由。此外，如果开发商只是将“降价”作为营销的噱头而实质上在业主入住后加收其他额外的费用将降价的部分抵消，也可能引发法律纠纷。
对于老业主来说，降价即意味着他们持有房屋的价值在贬损，可能会对开发商产生不满情绪，出现要求退房等危机。但在法律上，房价下跌属于正常商业风险，开发商是无需为此负责的。当然，如果前期签订了降价补差或无条件退房等协议的，则会面临比较麻烦的境况。
所以，作为开发商，如果是真的想惠及消费者，直接降价无疑是最具吸引力的方式，但同时也应该顾及事前是否采取过降价补差、无条件退房等营销活动，对可能产生的法律问题要做好事先的准备，对老业主的不满应该及时抚慰。从这一点上说，成熟的开发商会尽量避免采用降价、下跌等敏感字眼，而代之以各类活动的名号，比如团购、周年庆等。
综上所述，随着被称为“史上最严”楼市宏观调控政策的不断深化，房地产企业将逐渐面临楼市低迷、信贷收紧、土地政策趋严、自身资金压力增大等诸多不利的市场因素，要在此逆市中有所斩获，除了从内部加强自身管理控制运行成本外，通过运用多样的促销手段提振销量、回笼资金可谓是应付危机必不可少且在短期内最能见效的策略。在市场创意更为活跃的今天，各种或奇或怪的新型促销方式也会不断被创造出来，有些可能会给企业带来良好的收益给消费者带来更多的实惠，而有些却可能给企业带来预想之外的法律风险和纠纷，造成重大的经济乃至商誉损失。所以，作为法律专业人员，应该时刻秉承对客户负责的服务理念，主动跟进研究市场的发展趋势与新起的营销模式，对其中存在的潜在风险给予及时提示；而作为房地产开发企业，应该不断加强法律意识，重视在日常经营中引入法律专业人士的服务，适时根据出具的法律建议调整策略、优化经营。（作者：周吉高
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