1-5月北京工业企业主要经济效益指标（按功能区分组）
来源：中商情报网 责任编辑：chengpeng
　　　　　月
单位：万元
#主营业务收入
#亏损企业亏损总额
同比增长（%）
同比增长（%）
同比增长（%）
同比增长（%）
&首都功能核心区
&城市功能拓展区
&城市发展新区
&生态涵养发展区
工业领域统计范围、采集渠道及主要指标解释
一、统计范围
2011年起，规模以上工业企业调整为年主营业务收入2000万元及以上的法人工业企业。
二、采集渠道
规模以上工业法人单位按照《工业统计报表制度》要求，如实填报统计报表，通过联网直报系统上报统计数据。北京统计部门经过审核，汇总全市规模以上工业统计数据，经国家统计局统一审核评估后对外发布。
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（1）该市工业区布局的主要特点是什么？ （2分）（2）A、B、C_百度知道
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（1）该市工业区布局的主要特点是什么？ （2分）（2）A、B、C
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动量大，环境优美（2分）A&nbsp://c：在城市边缘地区&nbsp.hiphotos、B
（1）在城市边缘地区&nbsp、商业区和住宅区的布局
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水功能区划分
水&#8203;功&#8203;能&#8203;区&#8203;划&#8203;分&#8203;及&#8203;水&#8203;资&#8203;源&#8203;管&#8203;理
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全国主体功能区规划（全文）
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第二篇　指导思想与规划目标
在工业化城镇化快速推进、空间结构急剧变动的时期，坚持科学的国土空间开发导向极为重要(13)。为有效解决国土空间开发中的突出问题，应对未来诸多挑战，必须遵循经济社会发展规律和自然规律，立足我国国土空间的自然状况，明确国土空间开发的指导思想和原则。
第二章　指导思想
——开发我们家园的新理念
推进形成主体功能区，要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观(14)，全面贯彻党的十七大精神，树立新的开发理念，调整开发内容，创新开发方式，规范开发秩序，提高开发效率，构建高效、协调、可持续的国土空间开发格局，建设中华民族美好家园。
第一节　开发理念
本规划的优化开发、重点开发、限制开发、禁止开发中的“开发”(15)，特指大规模高强度的工业化城镇化开发。限制开发，特指限制大规模高强度的工业化城镇化开发，并不是限制所有的开发活动。对农产品主产区，要限制大规模高强度的工业化城镇化开发，但仍要鼓励农业开发；对重点生态功能区，要限制大规模高强度的工业化城镇化开发，但仍允许一定程度的能源和矿产资源开发。将一些区域确定为限制开发区域，并不是限制发展，而是为了更好地保护这类区域的农业生产力和生态产品生产力，实现科学发展。
——根据自然条件适宜性开发的理念。不同的国土空间，自然状况不同。海拔很高、地形复杂、气候恶劣以及其他生态脆弱或生态功能重要的区域，并不适宜大规模高强度的工业化城镇化开发，有的区域甚至不适宜高强度的农牧业开发。否则，将对生态系统造成破坏，对提供生态产品的能力造成损害。因此，必须尊重自然、顺应自然，根据不同国土空间的自然属性确定不同的开发内容。
——区分主体功能的理念。一定的国土空间具有多种功能，但必有一种主体功能。从提供产品的角度划分，或者以提供工业品和服务产品为主体功能，或者以提供农产品为主体功能，或者以提供生态产品为主体功能。在关系全局生态安全的区域，应把提供生态产品作为主体功能，把提供农产品和服务产品及工业品作为从属功能，否则，就可能损害生态产品的生产能力。比如，草原的主体功能是提供生态产品，若超载过牧，就会造成草原退化沙化。在农业发展条件较好的区域，应把提供农产品作为主体功能，否则，大量占用耕地就可能损害农产品的生产能力。因此，必须区分不同国土空间的主体功能，根据主体功能定位确定开发的主体内容和发展的主要任务(16)。
——根据资源环境承载能力开发的理念。不同国土空间的主体功能不同，因而集聚人口和经济的规模不同。生态功能区和农产品主产区由于不适宜或不应该进行大规模高强度的工业化城镇化开发，因而难以承载较多消费人口(17)。在工业化城镇化的过程中，必然会有一部分人口主动转移到就业机会多的城市化地区。同时，人口和经济的过度集聚以及不合理的产业结构也会给资源环境、交通等带来难以承受的压力。因此，必须根据资源环境中的“短板”因素确定可承载的人口规模、经济规模以及适宜的产业结构(18)。
——控制开发强度(19)的理念。我国不适宜工业化城镇化开发的国土空间占很大比重。平原及其他自然条件较好的国土空间尽管适宜工业化城镇化开发，但这类国土空间更加适宜发展农业，为保障农产品供给安全，不能过度占用耕地推进工业化城镇化。由此决定了我国可用来推进工业化城镇化的国土空间并不宽裕。即使是城市化地区，也要保持必要的耕地和绿色生态空间，在一定程度上满足当地人口对农产品和生态产品的需求。因此，各类主体功能区都要有节制地开发，保持适当的开发强度。（图6　目前开发强度示意图）
——调整空间结构(20)的理念。空间结构是城市空间、农业空间和生态空间等不同类型空间在国土空间开发中的反映，是经济结构和社会结构的空间载体。空间结构的变化在一定程度上决定着经济发展方式及资源配置效率。从总量上看，目前我国的城市建成区、建制镇建成区、独立工矿区、农村居民点和各类开发区的总面积已经相当大，但空间结构不合理，空间利用效率不高。因此，必须把调整空间结构纳入经济结构调整的内涵中，把国土空间开发的着力点从占用土地为主转到调整和优化空间结构、提高空间利用效率上来。
——提供生态产品(21)的理念。人类需求既包括对农产品、工业品和服务产品的需求，也包括对清新空气、清洁水源、宜人气候等生态产品的需求。从需求角度，这些自然要素在某种意义上也具有产品的性质。保护和扩大自然界提供生态产品能力的过程也是创造价值的过程，保护生态环境、提供生态产品的活动也是发展。总体上看，我国提供工业品的能力迅速增强，提供生态产品的能力却在减弱，而随着人民生活水平的提高，人们对生态产品的需求在不断增强。因此，必须把提供生态产品作为发展的重要内容，把增强生态产品生产能力作为国土空间开发的重要任务。
第二节　主体功能区划分
根据以上开发定义和开发理念，本规划将我国国土空间分为以下主体功能区：按开发方式，分为优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域(22)；按开发内容，分为城市化地区、农产品主产区和重点生态功能区；按层级，分为国家和省级两个层面。
优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域，是基于不同区域的资源环境承载能力、现有开发强度和未来发展潜力，以是否适宜或如何进行大规模高强度工业化城镇化开发为基准划分的。
城市化地区、农产品主产区和重点生态功能区，是以提供主体产品的类型为基准划分的。城市化地区是以提供工业品和服务产品为主体功能的地区，也提供农产品和生态产品；农产品主产区是以提供农产品为主体功能的地区，也提供生态产品、服务产品和部分工业品；重点生态功能区是以提供生态产品为主体功能的地区，也提供一定的农产品、服务产品和工业品。
优化开发区域是经济比较发达、人口比较密集、开发强度较高、资源环境问题更加突出，从而应该优化进行工业化城镇化开发的城市化地区。
重点开发区域是有一定经济基础、资源环境承载能力较强、发展潜力较大、集聚人口和经济的条件较好，从而应该重点进行工业化城镇化开发的城市化地区。优化开发和重点开发区域都属于城市化地区，开发内容总体上相同，开发强度和开发方式不同。
限制开发区域分为两类：一类是农产品主产区，即耕地较多、农业发展条件较好，尽管也适宜工业化城镇化开发，但从保障国家农产品安全以及中华民族永续发展的需要出发，必须把增强农业综合生产能力作为发展的首要任务，从而应该限制进行大规模高强度工业化城镇化开发的地区；一类是重点生态功能区，即生态系统脆弱或生态功能重要，资源环境承载能力较低，不具备大规模高强度工业化城镇化开发的条件，必须把增强生态产品生产能力作为首要任务，从而应该限制进行大规模高强度工业化城镇化开发的地区。
禁止开发区域是依法设立的各级各类自然文化资源保护区域，以及其他禁止进行工业化城镇化开发、需要特殊保护的重点生态功能区。国家层面禁止开发区域，包括国家级自然保护区、世界文化自然遗产、国家级风景名胜区、国家森林公园和国家地质公园。省级层面的禁止开发区域，包括省级及以下各级各类自然文化资源保护区域、重要水源地以及其他省级人民政府根据需要确定的禁止开发区域。
各类主体功能区，在全国经济社会发展中具有同等重要的地位，只是主体功能不同，开发方式不同，保护内容不同，发展首要任务不同，国家支持重点不同。对城市化地区主要支持其集聚人口和经济，对农产品主产区主要支持其增强农业综合生产能力，对重点生态功能区主要支持其保护和修复生态环境。
第三节重大关系
推进形成主体功能区，应处理好以下重大关系：
——主体功能与其他功能的关系。主体功能不等于唯一功能。明确一定区域的主体功能及其开发的主体内容和发展的主要任务，并不排斥该区域发挥其他功能。优化开发区域和重点开发区域作为城市化地区，主体功能是提供工业品和服务产品，集聚人口和经济，但也必须保护好区域内的基本农田等农业空间，保护好森林、草原、水面、湿地等生态空间，也要提供一定数量的农产品和生态产品。限制开发区域作为农产品主产区和重点生态功能区，主体功能是提供农产品和生态产品，保障国家农产品供给安全和生态系统稳定，但也允许适度开发能源和矿产资源，允许发展那些不影响主体功能定位、当地资源环境可承载的产业，允许进行必要的城镇建设。对禁止开发区域，要依法实施强制性保护。政府从履行职能的角度，对各类主体功能区都要提供公共服务和加强社会管理。
——主体功能区与农业发展的关系。把农产品主产区作为限制进行大规模高强度工业化城镇化开发的区域，是为了切实保护这类农业发展条件较好区域的耕地，使之能集中各种资源发展现代农业，不断提高农业综合生产能力。同时，也可以使国家强农惠农的政策更集中地落实到这类区域，确保农民收入不断增长，农村面貌不断改善。此外，通过集中布局、点状开发，在县城适度发展非农产业，可以避免过度分散发展工业带来的对耕地过度占用等问题。
——主体功能区与能源和矿产资源开发的关系。能源和矿产资源富集的地区，往往生态系统比较脆弱或生态功能比较重要，并不适宜大规模高强度的工业化城镇化开发。能源和矿产资源开发，往往只是“点”的开发，主体功能区中的工业化城镇化开发，更多地是“片”的开发。将一些能源和矿产资源富集的区域确定为限制开发区域，并不是要限制能源和矿产资源的开发，而是应该按照该区域的主体功能定位实行“点上开发、面上保护”。
——主体功能区与区域发展总体战略的关系。推进形成主体功能区是为了落实好区域发展总体战略，深化细化区域政策，更有力地支持区域协调发展。把环渤海、长江三角洲、珠江三角洲地区确定为优化开发区域，就是要促进这类人口密集、开发强度高、资源环境负荷过重的区域，率先转变经济发展方式，促进产业转移，从而也可以为中西部地区腾出更多发展空间。把中西部地区一些资源环境承载能力较强、集聚人口和经济条件较好的区域确定为重点开发区域，是为了引导生产要素向这类区域集中，促进工业化城镇化，加快经济发展。把西部地区一些不具备大规模高强度工业化城镇化开发条件的区域确定为限制开发的重点生态功能区，是为了更好地保护这类区域的生态产品生产力，使国家支持生态环境保护和改善民生的政策能更集中地落实到这类区域，尽快改善当地公共服务和人民生活条件。
——政府与市场的关系。推进形成主体功能区，是政府对国土空间开发的战略设计和总体谋划，体现了国家战略意图，是确保中华民族长远发展的战略需要。主体功能区的划定，是按照自然规律和经济规律，根据资源环境承载能力综合评价，在各地区各部门充分沟通协调基础上确定的。促进主体功能区的形成，要正确处理好政府与市场的关系，既要发挥政府的科学引导作用，更要发挥市场配置资源的基础性作用。政府在推进形成主体功能区中的主要职责是，明确主体功能定位并据此配置公共资源，完善法律法规和区域政策，综合运用各种手段，引导市场主体根据相关区域主体功能定位，有序进行开发，促进经济社会全面协调可持续发展。优化开发和重点开发区域主体功能定位的形成，主要依靠市场机制发挥作用，政府主要是通过编制规划和制定政策，引导生产要素向这类区域集聚。限制开发和禁止开发区域主体功能定位的形成，要通过健全法律法规和规划体系来约束不符合主体功能定位的开发行为，通过建立补偿机制引导地方人民政府和市场主体自觉推进主体功能建设。
文章来源: 中国网
责任编辑: 郑策
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瑞安市莘塍镇东新工业功能区的工业土地使用权
........................................................................................
创建时间： 17:05:19
上海八达国瑞房地产土地估价有限公司温州分公司
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
土& 地& 估& 价& 报& 告
项目名称：浙江欧瑞泰汽配有限公司名下的坐落于瑞安市莘塍镇东新工业功能区的工业土地使用权价值评估
受托估价单位：上海八达国瑞房地产土地估价有限公司
土地估价报告编号: 温八达估字(2014)FF0135号
提交估价报告日期：二○一四年九月十九日
土 地 估 价 报 告
第一部分& 摘&& 要
一、估价项目名称
浙江欧瑞泰汽配有限公司名下的坐落于瑞安市莘塍镇东新工业功能区的工业土地使用权价值评估。
二、委托估价方
浙江省瑞安市人民法院
三、估价目的
为确定估价对象司法处置价格提供参考依据。
四、估价基准日
二○一四年八月二十九日
五、估价日期
二○一四年八月二十八至二○一四年九月十九日
六、地价定义
根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的土地价格是指估价对象浙江欧瑞泰汽配有限公司位于瑞安市莘塍镇东新工业功能区土地在估价基准日为2014年08月29日，土地用途为工业用地，土地总面积为7456平方米，剩余土地使用年限为36.56年，宗地红线外开发程度达到 “三通”（通路、通电、通水），宗地红线内场地设定为生地条件下的出让状态条件下国有土地使用权市场价格。
七、估价结果
估价人员遵循科学、公正、客观、合理的估价原则，按照城镇土地估价规程，在对评估对象进行了详细勘察、了解了瑞安市的房地产市场现状及认真分析现有资料的基础上，采用了市场比较法、收益还原法，经过周密细致的测算，并结合估价师的经验，综合评估出估价对象浙江欧瑞泰汽配有限公司位于瑞安市莘塍镇东新工业功能区，土地用途为工业，土地面积为7456平方米，剩余土地使用年限为36.56年，外部条件达“三通”（通路、通电、通水）、宗地内场地设定为生地，在估价时点的国有出让土地使用权市场价格，结论如下:
土地总价：￥1989万元
(人民币大写：壹仟玖佰捌拾玖万元整)
折合土地单价：￥2668元/平方米
(人民币大写：每平方米贰仟陆佰陆拾捌元整)
八、土地估价师签字
注册土地估价师&&& & 钱俊&&&&& 签字(盖章)
注册土地估价师&&& & 孙超君&&& 签字(盖章)
九、土地估价机构
上海八达国瑞房地产土地估价有限公司
估价机构负责人:
&&&&&&&&&&&&&&
二○一四年九月十九日
地址：温州市人民中路号鹿城大厦层—室&&&& 电话：传真：
上海八达国瑞房地产土地估价有限公司温州分公司
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
土& 地& 估& 价& 结& 果& 一& 览& 表
估价机构：上海八达国瑞房地产土地估价有限公司 估价报告编号：温八达估字(2014)FF0135号& 估价基准日：2014年08月29日& 基准日的土地使用权：出让&&&&&&&&&&&&&&
土地使用证编号
估价时点的
估价设定的用途
估价基准日
的实际土地
土地使用权剩余（年）
单位面积地价（元/ m2）
浙江欧瑞泰汽配有限公司
瑞安市莘塍镇东新工业功能区7号地块
瑞国用（2011）第202-0586号
莘塍镇东新工业功能区
红线外三通和红线内为生地
红线外三通和红线内为生地
一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制：不考虑抵押权等他项权利限制&
2、基础设施条件：主要描述估价对象实际土地开发程度，即宗地外通路、通电、通水、通讯宗地内场地平整
地面平整状况：地面平整达到建设要求& 供电状况：通&&& 周围道路状况：宗地外接市政道路
排水状况：通&&&&&&&& 供水状况：通&& 电讯条件：通&&&&
3、规划限制条件：估价对象容积率设定为2.5。参照国有建设用地使用权出让合同内容设定。
4、影响土地价格的其它限定条件：见报告。
二、其他需要说明的事项
1、估价报告自估价完成日起壹年内有效,评估价格仅为确定估价对象司法处置提供价格参考
2、估价对象土地使用权面积以委托方提供的《国有土地使用证》记载为准
估价机构：上海八达国瑞房地产土地估价有限公司
&&&&& & 2014年09月19日
地址：温州市人民中路号鹿城大厦层—室&&&& 电话：传真：
上海八达国瑞房地产土地估价有限公司温州分公司
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
估价对象界定
一、委托估价方
浙江省瑞安市人民法院
二、估价对象
本次评估的估价对象是指位于莘塍镇东新工业功能区的一处土地，土地使用权人为浙江欧瑞泰汽配有限公司,土地面积为7456平方米，地号为202-9-5，土地用途设定为工业用地，为国有出让状态下的土地使用权，终止日期：2051年03月23日。
三、估价对象概况
1.土地状况
(1).位置及四至等
估价对象位于莘塍镇东新工业功能区，东至厂房（在建），南至厂房，西至河流，北至规划道路。
(2).土地登记状况
土地使用权人
浙江欧瑞泰汽配有限公司
瑞国用（2011）第202-0586号
2051年03月23日&
地类（用途）
土地面积(㎡)
使用权类型
2.土地权利状况
根据《国有土地使用证》[瑞国用（2011）第202-0586号]记载：估价对象土地使用权人为浙江欧瑞泰汽配有限公司，剩余土地使用年限为36.56年。
3.土地利用状况
至估价时点，估价对象所在宗地内场地设定为生地，红线外已达到“三通”（通路、通电、通水），宗地红线内未有建筑物。
本次评估，根据估价对象估价目的，设定估价对象开发程度为宗地红线外“三通”，宗地红线内设定为生地。
根据国有建设用地使用权出让合同，规划设计条件如下：
主体建筑物性质：工业厂房；
附属建筑物性质：/& ；
建筑总面积：≤18640平方米；
建筑容积率不高于2.5；
建筑限高：24米；
建筑密度不高于50%；
绿地率不高于20%。
四、影响地价的因素说明
1、一般因素
(1) 城市资源状况
①地理位置： 瑞安市，中国浙江省温州市代管县级市，位于中国黄金海岸线中段，地处上海经济区和厦漳泉金三角之间，属江南鱼米之乡，郭沫若曾为玉海楼题联“玉成桃李，海涌波澜”。
1987年瑞安市被确定为首批14个沿海之一，为中国农村综合经济实力（市）之一、小康县（市）、浙江省重要的现代工贸城市和。2013年中国最具投资潜力中小城市，瑞安市位列第31位。
②土地面积：瑞安陆域面积1271平方公里，海域面积3060平方公里，辖5个镇、10个街道，市位居中国黄金海岸线中段，是泛和的连接地带，地理坐标为东经120度10分至121度15分之间，北纬27度40分至28度0分之间，境域：东临，西连，南接，北邻、，西北界。海岸线长20.36公里。瑞安市区北距温州市区34公里，距离省会杭州385公里。&
③地势：瑞安市地势西高东低，分为西部山区、中部丘陵、东部平原、浅海滩涂和沿海岛屿等5类，西部为中、低山丘陵地，属南雁荡山与洞宫山的余脉，中部为丘陵与河谷冲积平原，东部为飞云江冲积和沿海淤积共同作用形成的平原，地势平坦，河网密布，一派水乡景象，平均海拔在10米以下。飞云江在上游地区由于受新华夏系构造运动影响，河谷多呈北东及北西向发育，在岩性和构造等因素的影响下，常形成山间小盆地。东海大陆架上散布着北麂、北龙、铜盘、凤凰、齿头等大小岛屿三十九个，是天然的渔场。
④人口： 2012年末瑞安市总户数31.96万户，户籍口径总人口121.60万人，其中非农业人口22.94万人，男性62.37万人，女性59.23万人，分别占总人口的51.3%和48.7%。全年出生1.70万人，人口出生率为13.97‰；死亡1.46万人，人口死亡率为12.04‰，人口自然增长率为1.93‰。除汉族外，还有畲、回等少数民族。本市居民绝大多数属江浙民系，使用瓯江片方言，通行吴语。
(2)房地产制度和房地产市场状况
2014年一季度，瑞安市房地产开发和销售继续呈现稳定发展态势，投资保持快速增长，商品房销售稳定，到位资金相对充足。一季度，全市完成房地产开发投资19.87亿元，同比增长64.4%，但增幅有所回落，环比1-2月回落11.8个百分点。从工程用途看，住宅完成投资14.87亿元，同比增长172%，占房地产开发投资的比重为74.8%；办公楼和商业用房完成投资0.71亿元，同比下降80.8%。从投资构成看，受中梁新玉海等上年末新开工项目土地费分期计入影响，房地产开发投资中建安工程投资增速低于其他费用增速，建安工程投资完成7.59亿元，同比增长20.7%；其他费用投资12.11亿元，同比增长109%，其中土地费用10.95亿元，同比增长113%
2014年一季度，房地产开发企业商品房施工面积631.1万平方米，同比增长30.1%，从投资结构上分，商品住宅施工面积442.41万平方米，同比增长31.8%；办公楼施工面积7.17万平方米，同比增长11.2%；商业营业用房施工面积42.1万平方米，同比增长9.8%；其他用房施工面积139.45万平方米，同比增长33.5%。与此同时，全市房地产企业开发企业商品房屋竣工速度明显加快，呈现大幅增长态势。一季度，商品房竣工面积达32.89万平方米，同比增长1059.8%，其中商品住宅竣工面积26.06万平方米，同比增长1198.8%。
全市房地产市场在需求和市场供应充足等因素的带动下，商品房销售一直保持较强增势。一季度，商品房销售面积为6.07万平方米，同比增长17.3%，增幅比上年同期回落261.9个百分点。从各种类型商品房销售情况来看，住宅销售面积为5.58万平方米，同比增17.3%,其中90㎡以下商品房销售面积1.98万平方米，同比下降14.7%；商业营业用房销售为面积0.49万平方米，同比增长18.9%。一季度，全市商品房销售额为9.21亿元，同比增长10.2%。一季度，全市房地产开发企业上年末结余资金规模较大，整体资金到位情况良好。其中上年末结余资金42.33亿元，同比增长120.8%；本年到位资金15.39亿元，同比下降38.1%。从本年资金来源渠道看，国内贷款4.20亿元，同比增长227.6%，占本年到位资金的27.3%；自筹资金5.36亿元，同比下降33.3%，占本年到位资金的34.8%；其他资金来源5.83亿元,同比下降62.5%,占到位资金的37.9%。
新开工项目减少，将影响房地产投资后续增长，2014年一季度瑞安市还没有新开工房地产项目，并根据已掌握的资料，瑞安市今年预计开工的房地产项目不多，而新开工项目的土地购置费是房地产投资的重要组成部分，少了新开工项目土地购置费的拉动，房地产投资增速预计将会呈现逐月回落状态。房地产待售库存增加，资金压力加剧，截止3月底，瑞安市待售面积共26.88万平方米，同比增长59.3%。其中住宅待售面积18.13万平方米，同比增长75.2%；待售1-3年(含1年)14.35万平方米，同比增长505.5%；待售3年以上(含3年)0.73万平方米，同比增长313.7%。根据房开项目3年开发周期测算，房地产直报库中有24个2012年以前开工但还未报竣工的项目预计年内可报竣工，到时本年待售面积将大幅增加，如果不能及时消化这些库存，将影响企业资金的回笼，加剧企业资金面紧张。
（3）产业政策
放活政策稳增长，出台振兴实体经济政策升级版，开展驻企服务和合力扶企工作，帮助企业解决难题4500多个，办理应急转贷34.5亿元，兑现政策奖补2.3亿元，减免税费4.7亿元，出口退免税26.9亿元，工业用电量逐步回升，规上工业总产值增长7.2%，规上工业企业利润增长21%。搭建平台攻项目，加快“一区四园”工业主平台建设，出让工业用地1650亩，产业项目开工14个、竣工35个；建成小微企业创业园82.3万平方米；完成旧厂房改造46.9万平方米。优化结构促转型，打好“四换三名”、“三转一市”组合拳，通过科技担保引导民间科研投入1.1亿元，组建北航瑞安汽车电子研究中心，获批筹建国家汽车电气零部件产品质量监督检验中心，创成全国科技进步先进市；新增高新技术企业15家，总数居温州首位；技改贴息最高提至15%，技改投资占工业投资比重超过70%，工业投资增长32%；完成小升规59家、规改股24家，个转企总数居全省首位。二三产业强融合，出台促进服务业发展政策和网络经济扶持政策，江南物流园区被列为省现代服务业集聚示范区，建成货运中心、物流大厦主体工程；万松城市综合体地块完成出让；金融创新产业园开园，华峰债券成为温州首支民营企业债券，引进英飞尼迪股权投资基金。以工促农提效益，设立现代都市农业引导资金，新建粮食生产功能区3.1万亩、现代农业园区13个，建立温州首个家庭农场，创成全国平安渔业示范市。
（4）城市规划与发展目标
编制48项规划，实现中心城区、中心镇区控规全覆盖，完成数字瑞安地理空间框架建设。推进城市新区和中心镇建设，万松东路延伸线一期工程新签订搬迁协议690户、1280间，签订率89.8%，开工建设江南新区站前商业综合体、马屿跃马新区、高楼水厂和湖岭、陶山第二水厂，建成城市规划展览馆和塘下街心公园、罗山大道双桥段北半幅工程，新增变电容量25万千伏安。深化“三改一拆”，在温州率先开展城镇低效用地再开发试点，东新公路沿线、牛伏岭工业点低效用地启动再开发，安阳金融集聚区启动实施，企业实施的“退二进三”试点项目启动实质性操作，104国道塘下段沿线等旧村团块改造进入实施阶段，瑞光现代城突破三年多未解决的企业搬迁难题启动建设，开工建设旧村改造项目368亩、安置留地项目681亩、旧住宅区改造项目68亩，超额完成拆违年度任务。开展治水、“六城六市”联创等环境综合治理，建立环境整治督察长、河长等制度，开工建设江北污水处理厂二期、陶山污水处理厂一期工程和印染园区，建成电镀园区、市垃圾焚烧发电厂和6座垃圾中转站，新建污水收集管网25公里，初步治理温州挂牌的70条垃圾河、黑臭河，严打非法采矿行为，完成坟墓生态化改造3952座，绿化造林2.45万亩，创成省级园林城市，“四边三化”排名居温州前列。认真落实市人大关于美丽乡村建设、旅游业发展的议案，启动594个村洁化工作，建成飞云江高楼绿道7.8公里，创成“温州一家人”精品线和3个精品村。
（5）城市社会经济发展状况
2013年瑞安市实现生产总值614亿元，比上年增长8.5%；财政总收入78.63亿元，其中公共财政预算收入44.74亿元，分别增长9.21%和10.07%；全社会研究与试验发展经费支出占生产总值比重1.95%；社会消费品零售总额262亿元，增长11%；外贸出口总额31.5亿美元，增长6%；城镇居民人均可支配收入42500元，农村居民人均纯收入17600元，分别增长9%和10%；单位生产总值能耗下降3.3%。
2.区域因素
(1)莘塍镇概况：莘塍镇是浙江省瑞安市辖镇，是浙江东南沿海城镇群中一座有较强区域辐射能力的工贸重镇，位于瑞安市区东5公里飞云江下游海滨冲积平原，东濒东海，距温州机场24公里，104国道改建公路穿境而过。总面积35平方公里，下辖4个办事处，37个行政村，7个居民区，2000年总人口109170人。镇府驻下村，镇建成区322.9公公顷。全镇有耕地21323亩，其中水田9536亩，是浙南重要产粮区之一。镇东部海岸线长4.5公里，海涂广阔，用于发展蛏子、蝤蠓、对虾等养殖业。西部是常年苍翠葱茏的山区，有林地、园地1万多亩，生长杉木、毛竹、杨梅、脐橙等农林作物。
(2)莘塍镇交通：镇内南北向河道有(境内1.5公里，河宽25米，深约6米)及其东侧的中塘河。每日有数十班客轮从镇区始发或从市区始发经过镇区，南至瑞安，北至温州等地。东西向河道有：莘塍浦、直洛浦及董田浦等，均为涂田排灌小河，经莘民、董田两水闸排水入海。境内防洪堤4.5公里，防洪标准20年一脂抹粉遇，1995年后继续加固、加高。
镇内公路有与温瑞塘河平行的104国道及其东侧东山至鲍田公路，与塘下至梅头公路相接；还有东西向的机场路。每日有6辆长途客车从镇区发往杭州、金华、福州等地。1997年全镇共有出租车47辆。
2000年来，全镇初步形成了“六纵六横”的道路网框架。筹资2亿多元，先后完成东街一期、二期、三期拓宽改建工程。投入近1000万元，完成民莘东路星火段水泥路面工程、新兴公园一期工程、富民南路水泥路面一期工程、富民北路和镇府路改建工程、河滨路南镇段包装绿化和民公岙底公交车通车公路工程等。
为尽快融入瑞安大市区，莘塍全力配合市新区管委会，抓好瑞祥新区的启动开发。同时加快中心区建设步伐。投资1400多万元，长1280米、宽60米的万松东路莘塍段主干道已建成通车，并对两侧实行统一规划，建成富有现代气息的大街。加快中心区建设步伐，投资1200万元，长1200米、宽42米的莘阳大道一期工程2006年竣工；建设了占地约150亩的中心区公园。加快建设环镇路，改建民莘中路、市场南路，启动富民南路二期工程。大力推进农村康庄工程和“千村整治、百村示范”工程，全面完成旧村改造规划修编工作。
(3) 莘塍镇经济：改革开放以来，莘塍镇进入社会发展和经济腾飞的新时期，工贸经济突飞猛进，各大行业综合发展，交通、能源、通讯等基础设施不断改善，被评为温州市重点工业卫星镇，跨入温州市综合实力三十强乡镇和浙江省百强镇行列，并被列为省首批综合改革试点镇。1997年以来，荣获浙江省教育强镇、省级卫生镇、省“绿色小城镇”、省体育强镇、全国体育先进乡镇和中国休闲鞋生产基地等称号。2005年，工农业总产值79.97亿元，同比增长23.87% ，其中工业总产值79.12亿元，同比增长25.35%；外贸出口交货值16.52亿元，同比增长24.99%；财政总收入2.71亿元，人均年收入11500元，居全国千强镇第162位及省百强镇第48位，瑞安市榜首。
2011年实现工业总产值164.58亿元，财政总收入8.4亿元，完成全社会固定资产投资16.49亿元，农民人均纯收入15962元
3.个别因素
根据委托方提供的《国有土地使用证》[瑞国用（2011）第202-0586号]估价人员实地勘察，估价对象具体情况如下：
估价对象地块土地使用权面积为7456平方米，地块形状为较规则矩形。
土地开发程度，在估价时点，宗地红线外达到“三通”（通路、通电、通水），宗地红线内无建筑物。本次评估，根据估价对象实际开发程度及估价目的，设定估价对象开发程度为宗地红线外“三通”，宗地红线内为生地。
土地使用年限，估价对象土地使用权终止日期为2051年3月23日，在估价基准日剩余土地使用年限为36.56年。
土地权利状况，估价对象属出让土地使用权。
估价对象宗地位于莘塍镇东新工业功能区，邻近东新线，交通便捷，基础设施完善；产业聚集度较好，周边有华罗鞋业、固实鞋业、百速鞋业公司、东威塑胶公司、金欧包装公司、华仑侨特鞋业公司、瑞安市林辉鞋业有限公司等。
土地估价结果
一、估价依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
4、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T 1；
5、温州市人民政府颁布的有关法规、规章及文件；
6、《土地估价报告规范格式》；
7、《浙江省瑞安市人民法院司法鉴定委托书》[（2013）温瑞法委评字第590号]；
8、《国有土地使用证》[瑞国用（2011）第202-0586号]；
9、估价人员现场勘察、调查及积累的有关资料。
二、土地估价
（一）.估价原则
本次评估本着客观、公正、科学总原则的基础上，遵循的土地估价原则有：替代原则、预期收益原则、最有效使用原则、需求与供给原则、协调原则、贡献原则、多种评估方法相结合的原则等。
1、替代原则：土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
2、预期收益原则：预期收益的估算必须是客观合理的。它要求估价人员必须对价格的形成因素认真分析，并对将来的变动趋势作客观合理的预测，应排除脱离现实的使用或因投机及违法使用土地所获收益的预测。
3、最有效使用原则：由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是以该宗地的效用作最有效发挥为前提的。
4、需求与供给原则：在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之亦然。土地也是一样，其价格也是由需求与供给的互相关系而定。但土地不同于一般商品，除遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所以地价形成于不完全竞争的市场。
5、贡献原则：不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果，就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
6、协调原则：土地总是处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协调，若土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，因此,在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益和价格。
7、多种评估方法相结合的原则：随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法、假设开发法等。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件,根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学的土地价格。
（二）.估价方法
根据《城镇土地估价规程（GB/T）》（以下简称《规程》），通行的土地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。估价方法的选择直接关系到估价结果的准确性，一般来说，应以《规程》为基本依据，根据当地地产市场发育实际状况，结合估价对象的用途、特点及估价目的等，并对委托方提供的及估价人员勘察收集掌握的资料进行分析，在此基础上选择适当的估价方法。
市场比较法是将估价对象与在估价基准日近期有过交易的类似宗地进行比较，对这些类似宗地的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象位于温州市瑞安市范围内，经调查，类似等级的区域近期有类似用途的房地产交易案例，可采用剥离建筑价格后的地价，与估价对象具有可比性，故宜选用市场比较法进行估价。
收益还原法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价基准日后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象位于温州市瑞安市莘塍镇范围内，同区域工业厂房出租情况稀多，可从房地产收益中剥离出土地收益，故宜选用收益法进行测算。
剩余法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用于下列几种类型的土地估价：①待开发土地估价；②待拆迁改造的在开发房地产估价； ③仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；④现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。估价对象属于第①种状况，由于估价对象规划状况不明，故不宜选用该方法。
成本逼近法是求取估价对象在估价基准日的土地取得费用，加计一定的土地开发费、利润、利息及增值收益，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象位于温州市瑞安市莘塍镇范围内，该区域内居民居住密度、公共设施配套情况差异很大，动迁成本各不相同，较难采用成本逼近法求取估价对象的土地取得成本，故不宜选用成本逼近法进行估价。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象位于瑞安市基准地价覆盖区域，但由于瑞安市基准地价公布日期较早，不能真正体现现期估价对象价值，故本次不采用基准地价系数修正法进行估价。
综上所述，本次估价采用市场比较法和收益还原法进行评估，从而确定一个比较客观、合理的土地价值。
（三）.估价结果
估价人员遵循科学、公正、客观、合理的估价原则，按照城镇土地估价规程，在对评估对象进行了详细勘察、了解了温州市瑞安市的房地产市场现状及认真分析现有资料的基础上，采用了市场比较法、收益还原法，经过周密细致的测算，并结合估价师的经验，综合评估出估价对象莘塍镇东新工业功能区司法处置涉及位于莘塍镇工业区地块的土地用途为工业，土地面积为7456平方米，剩余土地使用年限为36.56年，外部条件达“三通”（通路、通电、通水）、宗地内场地设定为生地，在估价时点(2014年08月29日)的国有出让土地使用权市场价格，结论如下:
土地总价：￥1989万元
(人民币大写：壹仟玖佰捌拾玖万元整)
折合土地单价：￥2668元/平方米
(人民币大写：每平方米贰仟陆佰陆拾捌元整)
三、估价结果和估价报告的使用
（一）假设与限制条件：
1、本估价报告基于以下假设
(1)市场为公开公平的市场，出让方愿意出让，并有合理的时间让竞价方自由竞价。
(2)议价期间物业市场保持稳定。
(3)不考虑特殊买家的追加出价。
(4)买卖程序符合国家法律规定。
2、本报告的评估价格系在不考虑估价对象设立抵押权、担保权或租赁权等他项权利对地产价格的影响，如条件改变，评估价格将不能成立，需重新评估。
3、本报告中土地价格为现状价格，其含义是指估价对象在估价时点为2014年08月29日，土地使用权为国有出让，土地面积为7456平方米，土地用途为工业，剩余土地使用年限为36.56年，宗地红线外开发程度设定达到 “三通”（通路、通电、通水），宗地内设定为生地条件下的市场价格。该价格中包含相应的土地使用权出让金，未包含司法处置涉及的相关费用及房地产交易所发生的税费等。
4、本次估价对象地块按生地为前提估价，并未对其地质条件、地下情况进行测试，故未考虑由于特殊地质条件、地下情况等原因可能带来的不可预见困难因素的影响。
5、本报告的评估土地面积以《国有土地使用证》[瑞国用（2011）第202-0586号]的面积为准。若与今后相关部门核准的情况有异，则本估价结果应作相应的调整。
（二）估价结果和估价报告的使用：
1、本报告仅为司法处置提供市场价格参考，未经评估单位书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。本评估报告对任何第三者或其他目的用途不承担责任。
2、估价报告应用的有效期
当房地产市场较为稳定时，本报告的适用期原则上可长达壹年(即从2014年09月19日至2015年09月18日止)。评估过程中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，或发生自然灾害或其他不可抗力对估价对象价格的影响。
3、估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本估价机构对估价结果有解释权。
（三）需要特殊说明的事项：
1、本报告采用的有关资料由委托方提供，本报告有效性是基于委托方提供的全部估价资料是真实可靠的，并以此作为估价的重要依据之一，若因委托方所提供的资料有误而引起的责任，估价方不予以承担。
2、依据《国有土地使用证》 [瑞国用（2011）第202-0586号]土地用途为工业，本报告估价对象土地使用权来源、土地用途、土地使用年限、容积率、开发程度的设定均依据委托方提供的相关资料设定条件而进行设定，若与上述设定指标与政府相关批复建设文件不一致，则应以政府相关批复文件为准，且估价结果应进行相应的调整。
3、至估价基准日，估价对象所在宗地内场地设定为平整，红线外已达到“三通”（通路、通电、通水）。
4、根据浙江省瑞安市人民法院出具的函，估价对象可以进行司法拍卖程序，后续过户无影响。若由于政策等其他不可抗力因素导致该地块不能转让，本估价报告应相应调整。
第四部分&& 附& 件
1.《浙江省瑞安市人民法院司法鉴定委托书》[（2013）温瑞法委评字第590号]复印件
2.《国有土地使用证》[瑞国用（2011）第202-0586号]复印件
3.浙江省瑞安市人民法院函
4. 估价对象位置示意图
5. 估价对象现状实景照片
6. 估价机构营业执照复印件
7. 估价机构资质证书复印件
8. 估价人员注册证书复印件
地址：温州市人民中路号鹿城大厦层—室&&&& 电话：传真：
&&&类型：doc,&&&大小：125 KB
最高人民法院
中华人民共和国最高人民法院
浙江省高级人民法院
中级人民法院
宁波海事法院
台州市中级人民法院
丽水市中级人民法院
衢州市中级人民法院
金华市中级人民法院
绍兴市中级人民法院
湖州市中级人民法院
嘉兴市中级人民法院
宁波市中级人民法院
杭州市中级人民法院
温州市中级人民法院
基层人民法院
苍南县人民法院
泰顺县人民法院
平阳县人民法院
文成县人民法院
洞头县人民法院
永嘉县人民法院
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瓯海区人民法院
龙湾区人民法院
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