商铺承租人九大租赁纠纷和陷阱的预防与处理
商铺承租人九大租赁纠纷和陷阱的预防与处理
1、与业主以外的签订租赁合同
承租人不是与业主签订租赁合同，而是与业主以外的第三人签订租赁合同，这样，侵犯了业主的物业所有权，租赁合同无效，承租人不仅无法承租商铺，反而应对业主的租金损失负次要责任。预防这类陷阱的措施如下：
(1)出租人是发展商的，要求其提交营业执照、国有土地使用权证、规划许可证、开工许可证、预售许可证、证的原件及复印件，如属复印件，可去主管部门(如房管局)查证证件真伪(如预售许可证)，经证实其为业主，可与其签订租赁合同(即使没有房地产证也可以)。营业执照上的企业名称、预售许可证上的企业名称、租赁合同上的出租人名称及合同盖章上的名称应四者相同。
(2)出租人是公民尚无房地产证，要求其提交身份证、商铺买卖合同、合同，已有
房地产证，还应提交房地产证，身份证人的姓名、商铺买卖合同的买方姓名、房地产证上产权人的姓名、租赁合同上出租人姓名及签名应全部相同。
(3)出租人是承租人转租，除提交上述证件证明产权人(出租人)资格，还须提交出租人同意转租的声明或合同。
典型案例1与业主以外的第三人签约
1996年5月，冯某将其在某市解放南路的一间铺面出租给邓某。双方签订了租赁合同，约定冯某将该铺面出租给邓某作商用(经营五金电子)，邓某每月支付1200元租金给冯某，租期为10年，租金在租赁期维持不变。另邓某先交8000元押金。
1996年8月，黄某委托人陈某告知邓某，冯某并非真正的业主，现正在法院起诉冯某。冯某辩称，自己是合法继承人，有权出租。原来，该铺面及另外两间铺面是黄某祖父(华侨)于1939年购买的，1952年土改确权时仍登记在黄某祖父名下。黄某祖父晚年曾雇请保姆林某，后同其登记，并将上述解放南路的铺面交其管理。林某死前，曾立遗嘱将该铺面赠与给侄儿冯某，并办理了赠与合同公证。而且50年来，冯某一直在管理该铺面并取得收益。邓某得知上述情况后，于同年8月在冯某要求下，双方重签租赁合同，其中除重复前份合同的内容外，增加了下列内容：在法院判决以前，邓某不得将房屋租金交给黄某，只能交给冯某；若以后冯某败诉，一切责任由冯某承担，与邓某无关。但这份合同未提交房管局租赁所登记。黄某代理人陈某系一名律师，他向邓某发出律师函，指出冯某无，且房屋正在争讼，不应把租金交给冯某，应交给黄某，因为黄某有房产证，他同时向解放南路房管站发函，要求不要给冯某与邓某的租赁合同登记。邓某以冯某系合法继承人，且一直在管理该房为由，拒绝了陈某的要求。1999年7月，法院经审查查明：黄某祖父生前同其保姆结婚时，以其保姆不要房屋为条件，且已立遗嘱将该屋让黄某父亲及侨居国外的叔叔继承。1995年，黄某父亲及叔父均办理赠与手续，将该铺面赠与给黄某，黄某据此办理了房地产证，该证的“产权来源”栏注明系“由黄某父亲及叔父赠与”，因此，冯某之姨林某无权将该铺面赠与给冯某。最后法院判决该铺面属于黄某所有。1999年7月，黄某代理人陈某要求邓某补交三年租金，如要续租，每月租金须交6000元人民币。他还根据《&&省华侨房屋出租管理条例》规定，要求邓某以每月6000元租金的两倍即12000元月补交前三年非法承租的租金共42万余元。邓某因此咨询一些律师。有人说，判决无溯及力，不合理。但邓某的建议双方最好和解。因为，该铺面早在1995年已登记在黄某名下，邓某不审查真正的产权人而承租，显属不当。此外，明知产权有争议而承租并将租金交给争议的一方，也违反有关法律规定。总之，邓某在此事中有过错，有过错就要承担相应的。当然，主要过错在于冯某，冯某应负主要责任。同时，《&&省华侨房屋出租管理条例》规定，非法承租、延期承租的，可按租金的1～2倍计算应付租金。陈某按最高额计算，且要邓某承担全部责任，亦属讹诈。最后，在律师下，双方继续维持租赁关系，并重新签订了租赁合同，租金为每月5000元人民币，租期二年，并提交某市房地产管理局租赁管理所登记。另外，邓某支付给黄某25万元人民币作为过错赔偿，黄某亦放弃对邓某的追诉权，并转而向冯某追诉。一场纠纷终于圆满解决。
本案中，1995年黄某已取得争议铺面的，1996年邓某却与第三人冯某(已控制该铺钥匙，且出价低)签订租赁合同，并且黄某告知邓某冯某不是产权人，邓某仍继续履约，所以邓某与冯某签订的租赁合同无效，冯某应负主要责任，邓某应负次要责任，按责任大小分担黄某的租金损失。因此，承租人应与业主签约。
2、出租人不交付商铺
承租人已交付订金或部分押金、租金，出租人一直未交付商铺，这种情形多发生在商业广场的铺位租赁中。预防这类陷阱的措施是：
(1)考察出租人的资信、商铺建设进展。
(2)争取先进入使用后交押金、租金。
(3)在租赁合同约定，延迟交付商铺，每天支付若干滞纳金，延迟10～20天的，承租人有权终止合同，收回全部押金及租金，并且出租人应支付违约金人民币&&
元。在此基础上，超期即起诉出租人。
典型案例2不交商铺
“招商赢巨奖，奔驰开回家。凡在规定时间内交足商铺押金及首期三个月租金的商户，不但有巨大的商机，而且还能在入住前有机会获得巨额大奖”——这些就是坐落在&&市&&大街&&号的&&时尚广场于2001年9月至10月初，在各宣传画册和有关媒体上所作的诱人广告词。带着将奔驰车开回家的梦想，100多人于日与某投资管理有限公司签订了格式化的《&&时尚广场商铺租赁合同》，并向这家公司交纳了1?5万元的押金和3个月的租金，合同约定日开始入&&时尚广场。眼巴巴看着11月28日到期了，不仅连巨额大奖的影子都看不见，而且入住时间也一再拖延。已经交了钱的承租人只能心急如焚地等着。后经得知，某投资管理有限公司是由张某、于某、杨某三个人组建的有限责任公司，日经&&工商局登记成立，经营范围是投资咨询、房地产咨询、经济信息咨询等。之后，从某置业有限公司承租了恒基中心121平方米的房产权，租赁期限为6年。与此同时，公司开始对&&时尚广场铺天盖地地大作招商广告。
在此期间，该公司并没有生产资料、生活消费品市场、商业设施租赁等相应经营范围，也没有《市场登记许可证》。2001年10月以来，擅自伪造、私自刻制&&服装服饰市场的公章，对外发布广告、茶话会通知、交纳租金和管理费的通知书。直到日，才到&&区工商局办理了经营范围的增加内容。但还是没有办理《市场登记许可证》。
直到5月23日，才办理了&&时尚广场的《市场登记许可证》，但是，该公司从始至终一直没有&&时尚广场的《市场登记许可证》。
本案中，出租人某投资管理有限公司没有办理《市场登记许可证》，承租人不应与其签订商铺租赁合同。如果双方签订的租赁合同有效，出租人不交付商铺，可以依据《合同法》第94条第(三)项的规定经催告后在合理期限内仍不交铺的，承租人可以，收回
3、租赁拆迁房
租用拆迁房是指产权人隐瞒房屋即将拆迁的事实，将拆迁房出租给承租人的陷阱。这是近年来较普遍的一种房产欺诈。因为面临旧城改造、道路拓宽的高潮时期，很多沿街铺面、房屋、酒楼都将拆迁。有些业主为了在拆迁前捞一把，违背诚信原则，将已列入拆迁计划的房屋出租，并且不告知承租人。承租人在不知情的情况下，往往花费巨额资金进行铺面装修，花费大量时间办理证照手续，结果中途而废，其损失可想而知。
怎样避免租赁拆迁房呢
(1)一般来说，拆迁主管部门在按照决定拆迁某地段的房屋时，均会在当地主要报纸上登出通告，同时在沿线墙面上用毛笔写上“拆”字，并写上“入若干米”，即沿墙脚往里拆迁若干米。承租者可以从此处知道房屋是否拆迁，但有些酒楼为了美观和招徕顾客，并未被写上“拆”字，同时许多主管部门并未在墙体上写“拆”字。这时只有向主管部门(建委)或房管局查询才能得知真相。总之，承租前，承租者应观察墙体是否有“拆”字，并向有关政府主管部门调查，得知真相后再决定是否承租及承租多长时间。此外，可留意报纸、新闻及通告，或观察狭窄杂乱的旧街，通常会发现墙面上写着“拆”字。
(2)在租赁合同约定，如果在租赁合同签订前政府已限令拆迁该商铺的，承租人有权终止合同，收回押金，出租人支付给承租人违约金&&
元，不可抗力条款中有关拆迁造成，双方互不承担责任的规定不适用上述情形。
柳某是&&市国际投资公司(以下简称国投公司)的职员，代表&&国际投资公司同&&市环市东路一间酒楼的业主&&昌华房产有限公司(以下简称昌华公司)签订了，承租该酒楼，准备开展酒楼业务。合同规定：每月租金为12万元，装修由承租方负责，租赁期为8年。此外，还详细规定了双方的权利和义务。双方将租赁合同提交登记。1997年10月，柳某重新装修酒楼，共花了120万元人民币，同年11月开张。谁知仅营业一个月，就接到有关主管部门限令拆迁的通知。原来早在两年前，有关主管部门已限令拆迁该酒楼，现在已到了实施阶段。柳某十分气愤，感到被业主欺诈，因为合同有效期为八年，而房屋在两年内将拆迁，但业主却隐瞒房屋将拆迁的重要事实，这分明是。承租方国投公司因此向法院起诉，要求业主昌华公司赔偿装修的损失。法院认为，租赁合同因欺诈而无效，主要责任在昌华公司，国投公司审查不严，也有一定的责任。最后调解昌华公司补偿国投公司70万元人民币结案。
本案中，出租方昌华公司明知酒楼已被要求拆迁，仍签订8年的租赁合同，有欺诈故意，按照《合同法》第54条第二款的规定，承租方国投公司可请求法院撤销该合同，并要求出租方退还所收款项，赔偿损失。房屋是否拆迁，在房管局租赁管理所不能审查出来，因为此时业主仍有房地产证，所以租赁合同登记无法不承租拆迁房。正确的方法是到主管部门查询。
典型案例4明知是拆迁房仍然承租，后果自负深圳市深华旅社于日承租了中国粮油进出口公司湖南分公司(以下简称湖南分公司)坐落在深圳市嘉宾路东段19号店铺一间。租期至1991年春节前止，到期后，深化旅社未经出租人(湖南分公司)的同意，擅自将该店铺转租给原告。原、被告双方在明知湖南分公司同意的租期已满和讼争涉及店铺于1991将拆除的情况下，于同年4月23日签订了“租赁合同”。合同规定，原告租赁期限至该店铺拆迁为止。原告每月缴付租金5500元，店内的天花板、货柜归原告所有，空调机一台、电话机一部由被告自行拆迁。合同签订后，原告付给被告装修费人民币3万元，2个月租金1?1万元，共计4?1万元。被告收取了该款，并开具给原告收条一张。同年4月30日，原告接到深圳市建设局需要拆除该店铺的通知。尔后，原告曾多次找被告协商退款，均未果。时至1991年7月间，该店铺已被拆除。为此，双方产生纠纷，经调解，未能达成协议。法院经审理认为，被告在未征得原出租人的同意，擅自将他人租期已满的店铺转租给原告，是无效的民事行为。原、被告双方所签订的合同属无效合同。对此，被告应负主要的，被告所收取原告的款项应予返还给原告。原告在明知该店铺需要拆迁及未经原出租人的同意，仍与被告承租，对此造成损失原告亦有一定责任。原告所取得被告的货柜及存放在该店铺的空调机一台应予返还给被告。至于原、被告各自提出的因装修等造成的经济损失，由各自承担。根据《中华人民共和国通则》第五十八条第一款第五项、第六十一条第一款，第一百零六条第二款规定，判决如下：
(1)被告深圳市深华旅行社所收取原告的人民币4?1万元，应自本判决生效之日起10天内返还给原告。逾期付款，则按中国人民银行同期贷款利率计罚滞纳金。
(2)原告方华强所取得被告的货柜及被告存放在该店铺的空调机一台，应于本判决生效之日起10天内返还给被告。
(3)本案受理费人民币1650元。由原告负担650元，被告负担1000元。
《中华人民共和国民法通则》规定，无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力。被告在未征得原出租人的同意，擅自将租期已满的他人店铺转租给原告，是无效民事行为，不具有法律效力，原、被告双方所签订的合同属无效合同。对此，被告应负主要的民事责任。但原告明知店铺需要拆迁及未经原出租人的同意，仍向被告承租，也有一定责任。《中华人民共和国民法通则》第61条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原被告都有一定过错，都应负一定责任。一审法院判决被告返还收取原告的装修费及租金4?6万元是正确的，原告将被告店铺内的货柜及空调机返还给被告是合理的。
4、租用非商业用房屋作商铺
房屋用途在规划许可证、房地产证上“用途”栏可以查阅得知。有些承租人或转租人只看现场，不看证件，盲目签订租赁合同，结果不能依法办理营业执照，已交款项也无法退回。避免这类陷阱的措施是。
(1)查阅规划许可证、预售许可证、房地产证，只能租用商业用途的房屋作商铺。
(2)学校用房、部队用房等机关、事业单位用房往往不能作商业用房使用，此类作为商铺房屋租赁合同无效。
(3)要求业主出具房屋商业用途的书面证明，以便办理营业执照。
典型案例5租用学校房屋经商无法办理营业执照2001年7月，林某与某海员学校签订租赁合同，约定学校将校内临街约700平方米的房屋租给林某作商铺，每月租金5万元。经学校同意，林某投资10万元将该房屋面街的围墙拆了，并重新间隔装修该房为许多单间铺位，再将该铺位转租。许多人转承租人交了押金及首月租金，但根据某市规划局1975年发给该校的规划许可证上载明该房的用途为教育，非商业用途，所以转承租人无法办理营业执照，该学校也不同意出具该房为商业用房的证明。后来，林某伪造该校公章，出具该房为商业用房的证明，以协助转承租户办理营业执照。该校得知后报警，林某被公安部门拘留。该校向法院起诉，要求林某交回房屋，恢复原状。
本案中，学校用房系使用国家划拨土地使用权，属于非商业用房。学校与林某以及林某与转承租户签订的租赁合同因违反《城市规划法》而无效，林某应交回房屋，恢复原状，对林某及学校的损失，应由林某负主要责任，学校负次要责任；对转承租户的损失，应由林某负主要责任，转承租户负次要责任。此外，林某伪造公章，已构成伪造事业单位印章罪，应依《刑法》第280条处罚。
5、转租人携款逃匿
现时有很多人从发展商处承租大量商铺后再转租，做“二房东”，玩空手道。他们从转承租人处收款后并不交给出租人，出租人因为收不到租金，就终止合同，收回商铺，结果转承
租人钱铺两空。怎样避免这种陷阱呢
(1)尽量避免与“二房东”签订租赁合同，争取与业主签订租赁合同。
(2)如与“二房东”签约，争取将其中应付给“一房东”的租金直接付给业主，同时与业主约定，如第三人(转承租人)已交付租金，不得终止合同。
(3)如“二房东”拖欠租金，争取让业主解除与“二房东”之间租约，并与“一房东”直接签约。
2001年3月，约300租户与卢某等设立的某公司签订时代广场租赁合同，约定租赁期三年，每户交两个月租金2万元，押金1?5万元。该广场集中经营服装批发零售。租户交款入住后约半年，该广场的业主某房产有限公司向法院起诉，准备收回商铺。原来，卢某等开设的某公司收取押金、租金后并没有交给真正的业主，而是拖欠租金，不久携款逃到国外，总金额超过2000余万元，某房产有限公司依照租赁合同要求收回商铺，后来在法院主持调解，政府出面斡旋下，双方达成协议，承租方每户补交4个月租金，业主少收2个月租金，重新签订租赁合同。每铺承租户最终亏了5?5万元(押金及4个月租金)
本案中卢某公司与房产有限公司、租户签订的租赁合同都有效。卢某公司欠租，房产有限公司可以按照租赁合同规定收回商铺。因此，承租人最好与业主而不是“二房东”签订租赁合同。
6、物业管理公司侵占电费导致停电
物业管理公司代收电费后，没有交给供电局，供电局就停止供电。这时，物业管理公司是代理人，承租人是委托人，承租人只能追究物业管理公司的法律责任。避免这类陷阱的措施是。
(1)尽量约定向供电局直接交费。
(2)物业管理公司代收电费时，要求其提交上月由供电局出具的发票或收据，换回由物业管理公司出具的收据，否则停止代交电费。
典型案例7侵占电费，供电局停电2002年5月，某市某商业广场共欠某供电局电费2500余万元，欠滞纳金2500余万元。几百个承租商户都每月照交电费，但物业管理公司收费后并未交给供电局。后来，供电局将物业管理公司诉至法院，法院判决该公司支付电费及滞纳金共5000余万元。该公司不履行该判决，法院强制执行，但无所获，最后供电局停止供电，给承租商户造成巨大损失。过了很长一段时间，当地政府被迫出面协调，才恢复供电。
本案中供电局与物业管理公司签订的供电合同合法有效，用电方违约后，供电方可以收取滞纳金，并停止供电。
7、市政建设造成商铺由旺变冷
市政规划、市政建设层出不穷，从未间断。但许多市政建设造成商铺由旺变冷，如修地铁封路；修高架桥，桥梁、桥墩挡住了阳光，挡走了人流。避免类似陷阱，可采取下列措施：
(1)事前通过各种渠道了解市政规划信息，避免租用类似商铺。
(2)在租赁合同中约定不可抗力免责条款，规定：承租方在出现下列情形之一，无法继续经营时，有权终止合同，并不视为违约：
?出现战争、地震、台风、洪涝、城市暴动、恐怖袭击或其他不可抗力；
?政府征地拆迁；
?商铺前50米、左右两边各200米内正修路、改路、扩路、建高架桥、建天桥、建地铁或出现其他市政建设行为。
典型案例8市政建设导致商铺门可罗雀
徐某经营地毯销售及装修生意，生意非常火红。1998年9月，她在某市南岸路家庭装饰广场租了一间铺面经营地毯零售、批发及装修业务，业务也蒸蒸日上。这时，她又在对面的另一间更大的装修材料市场租了一间档铺，每月租金8000元，租期两年，按金6万元。不料，从1999年5月起，南岸路要建立交桥，结果，她两个铺面相对的中间道路即南岸路天天塞车，施工机器不停轰鸣，以致客流锐减，徐某生意一落千丈，每月亏损(含铺面租金)约1万元，累计已达10万元人民币。徐某与其他商铺租户曾经同业主商量，要求退租，但对方以租期未满为由拒绝。因此，她仍需承受不断扩大的亏损。
租赁铺面经商，风险相对较大。地段乃铺面生意之命脉，地段由好变差，生意也就由盈转亏。因此，有经验的人士在签订铺面租赁合同时，往往会在合同中设定因该地段修路建桥则终止合同等不抗力条款。否则，租赁合同签订后必须履行，即使承租人生意很谈，仍须照交租金。
8、已出租的店面被抵押该租赁合同还有效吗？
店铺先租赁后抵押，承租人取得租赁物的使用价值，抵押权人支配的是抵押物的交换价值，此时的租赁合同对双方均具有约束力，不存在无效之情形。但一旦当债务人无法清偿抵押所担保的债务时，抵押权人就必然要通过行使抵押权而获得抵押物（即该店面），或因抵押物的行使而拍卖、变卖抵押物，致第三人获得了抵押物的所有权。针对此类风险，可采取下列措施：
1、惩租人根据“买卖不破租赁”的法理，主张商铺租赁合同仍继续有效。
2、也可以在合同中约定，出租人抵押商铺时应提前告知承租人。
&&&典型案例9：
&&2005年7月，刘某将所属的位于市区的一个店面出租给王某用于经营餐馆，租期为3年，租金为每年2万元，一年一付。2006年7月，刘某因要做生意，资金不够，以该店面向银行抵押贷款15万元，抵押期限为1年，并办理抵押登记手续。刘某并未将该店面已经抵押的事实告知王某。2006年12月，王某因患疾病，不能自己经营该餐馆，要求提前退租，刘某不同意退租。王某催讨租金未果，遂诉至法院要求刘某支付其剩余的租金。
&&&&案例评析：
&&&&本案在审理过程中，查明该店面已经被刘某设立了抵押，该抵押合同有效。针对本案双方当事人所签订的租赁合同的效力问题存意见认为，该租赁合同有效。理由是：首先，在本案已出租的店面享有租赁权，该出租的店面被抵押后，因而在该店面上又产生了一个抵押权。在抵押权未被行使之前，承租人王某仍取得租赁物的使用价值，还是可以继续使用该店面，经营餐馆。而抵押权人支配的是抵押物的交换价值，此时的租赁合同对双方均具有约束力，不存在无效之情形。其次，一旦当债务人刘某无法清偿抵押所担保的债务时，抵押权人就必然要通过行使抵押权而获得抵押物（即该店面），或因抵押物的行使而拍卖、变卖抵押物，致第三人获得了抵押物的所有权。这就导致了已被租赁的店面所有人发生改变，即意味着租赁合同中一方当事人的变更，即店面租金债权人的变更，此时出租人刘某未履行告知义务，对承租人王某而言，王某可以以刘某擅自变更租赁合同为由要求提前解除租赁合同，或者王某不解除租赁合同，但可以继续向原债权人即抵押人刘某履行支付租金的义务，而不向因抵押权的实现而获得抵押物的人支付租金。在此情况下，已出租的店面被抵押，无论出租人是否履行了告知了义务，其租赁合同仍为有效合同。
9、未告知租户商铺已抵押业主应担责
抵押权首先是，是以确保债务清偿为目的的物权，以物的交换价值为内容，不是利用标的物本身的权利，而是专以取得标的物的交换价值为内容的权利。而租赁权，是以支配物的使用价值为内容，标的物本身的瑕疵直接影响权利的行使，租赁权本身是通过债权合同取得，其性质应是债权，但为保护承租人的利益，法律赋予租赁权以物权性，即债权的物权化，“买卖不破租赁”的法谚充分体现了租赁权的物权性。由于抵押权的存在并不以移转物的为必要，且抵押权只就抵押物的价值具有优先受偿的权利，因此，租赁权与抵押权可以并存于一个物上。已出租的标的物可以抵押，已抵押的标的物可以出租，究其原因在于出租人仍对标的物享有，其有权处分其标的物，只要租赁期限少于或等于抵押权实现的期限，二种权利可以并存，并不发生冲突，但如租赁期限大于时，当抵押权实现时，抵押权就会与租赁权发生冲突。
《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
”最高院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定
“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
针对此类风险，可采取下列措施：
1、合同约定，租赁期内出租人如果抵押，应提前书面告知承租人，否则应承但租赁权未能行使的全部损失；
2、可约定如果因出租人原因导致抵押权人行使抵押权影响承租人租赁权行使的，应承担相应违约责任。
典型案例10
&&日，林女士从周先生处租了一间商铺卖水晶饰品，双方约定租期一年，租金8万元。让林女士没想到的是，早在签租赁合同前，周先生就因资金周转困难而将商铺抵押给了别人。后来，因为没按时还款，商铺被拍卖了，产权发生了变化。日，法院发出执行通知书，要求林女士在5日内将商铺腾空交给新业主张女士。为了能继续做生意，林女士又在8月12日与张女士签了新的商铺租赁合同，约定租金一年为10万元。后来，林女士以周先生没事先告之房屋已抵押的事实，令她需多支付2万元租金为由，把周先生告上法院，要求他赔偿损失。周先生认为，根据“买卖不破租赁”的法理，自己和林女士签订的商铺租赁合同仍继续有效，林女士可以按原来8万元/年的租金租用商铺，不同意赔偿林女士的经济损失。
　　法院经审理后认为，周先生在租铺前就已将商铺抵押了，因此与林女士签的租赁合同对商铺的新业主张女士不具有约束力。林女士在经法院通知腾房后为继续做生意而与张女士重签的租赁合同也合法有效。根据法律规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知租客该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成租客的损失承担赔偿责任。周先生没有将商铺已抵押的情况书面告知林女士，所以应承担赔偿责任，判决周先生赔偿林女士2万元经济损失。
　　案例分析：商铺的租户在签订商铺租赁合同时，应对商铺是否存在抵押的情况进行审查。租户可以到房地产交易登记中心对外窗口进行查册，查询商铺是否存在抵押的情况。如果商铺存在抵押的情况，则存在因抵押权人行使抵押权导致租赁合同无法继续履行的风险。如果业主在签订租赁合同时，没有告知商铺存在抵押的情况，后因抵押权人行使抵押权导致租赁合同无法继续履行的，租户有权追究业主的赔偿责任。
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