珠江令广州风生水起
江水滔滔为财源&
珠江令广州风生水起
■　本文刊登在日&新快报&广州风水地图
■　作者：熊神进（澳门风水师），E-
mail：fortune@macau.ctm.net
「珠江」风水剖析
广州三面临江，西、东、北三江交汇，江水滔滔为财源，集于白鹅潭，白鹅潭聚水于坤（西南）方，在八运中，西南方是零神方，零神方宜见水，水管财，见水则旺，珠江在西南方，正好符合此优美格局。书云「水来当面是真龙，客在西兮主在东」，客即四面八方来广州经商的人，都会跟广州人做生意。
两丘之间必有水，珠江把河南河北分开，凡龙脉之气，大都环绕于山水之间，其脉气随山而行，乘风而散，界水则止，遇桥则通，珠江上的人民桥、解放桥、海珠桥、江湾桥、海印桥、广州大桥、猎德大桥将水流之势「震压」下来，令「财气」回转，下元八运开始，白云山脉气通过珠江上的大桥，珠江两岸吸纳零神水，是八运内风水财旺的地方，尤其滨江东路及白鹅潭周边地方，定当带来兴旺，财源滚滚来，笔者熊神进认为对从事旅游运输、物流贸易和金融行业的人最为有利。
「珠江的白鹅潭、沙面、西关、海珠广场一带」风水剖析
珠江缓而不急玉带环腰，明堂（海珠区、番禺区）宽阔，三江汇集，流水北往西来，水东南流，交于白鹅潭，潭深主贵，水回主财，因此沙面拥江而居，书云：「临官位下水集聚，禄马朝元气象新」，「禄」就是官禄，因此常出贵族，是尚好的风水格局。海珠广场一带高楼为山，气止于水，珠江一年四季都保持风平浪静的态势，沿岸人气和财气两兴旺。西关一带苍松盘根，古石千年，集寿气于屋宇间，是广州一块福地。
「二沙岛一带」风水剖析
二沙岛是广州著名的世外桃源，出是闹市，入是桃源，正符合旺中取静的原理。由于二沙岛处在广州大桥与海印大桥之间，沙岛锁住珠江旺气。风水学说：「官高禄重威名显，金谷丰盈有余钱」，凡地形四周水环而气不散，二桥护守，尽挹珠江，必出富豪，二沙岛，是天然的沙岛，不但能旺到岛上居民，还能带旺周边的楼宇。
「滨江东一带」风水剖析
孟子说：「人做房屋，房屋造人」。良好的房屋必须聚气，气聚才能人丁旺，而气聚的最好方法就是临江向阳，「阳」是指早上的朝阳，日出于东，有紫气东来之兆，当住宅吸取了早上的阳光就能袪除秽气，风水师熊神进认为，在滨江东一带最宜选择较高楼层来住，而气聚另一个条件是流水清澈，水缓不急，滨江东正好处于优利地段，把最浪漫、最温馨、最宁静、最清澈的江面之财气收为己有。
「东晓南、江南大道一带」风水剖析
经云：「坐下若无真气脉，眼前空有万重山」，广州以白云山为父母山，城内被珠江水贯穿，龙在陆地称山龙，山龙下水变水龙，气随山龙起伏，运因水龙而改，在风水学上，气遇水而止，因此水龙的气不宜带到水中，所以贯通二地的江湾桥和海印桥是龙须，龙须长在口的两旁，口中吸气，千年成珠，吐在东晓南、江南大道一带地段，令该处人气旺盛，是儿孙后继有人的风水福地。
「珠江新城东面，靠近琶洲大桥一带」风水剖析
珠江新城往东走，靠近琶洲大桥一带都是临江地段，水法曰：「水深民富，水浅民穷」，临江大道的江水深而清晰，孕育出富裕之人。瘦狗岭分脉在科韵路延伸，科韵路贯穿琶洲和番禹二地，气过珠江新城西面，在八运中，东面是武曲星，武曲星为官星，五行属金，大利新历2月4日至4月4日的木人居住。
「金沙州一带」风水剖析
金沙洲与广州荔湾区仅一江之隔，两山之间必有一水，水聚成气，气沉结沙，金沙洲是难得的「金」之「沙洲」，对新历8月7日至10月7日出生的人最为有利，但沙为江河之物，因此选楼房必须近江，同时优先考虑低层，其中1至6楼最适宜。
「广州风水」文章系列（共6期）：
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日进千万的商铺的风水
祥安阁风水网 编辑：azg16805
日进千万的商铺的风水，我们来见识下，广州是亚洲著名的黄金商业城市，其中不乏N多商业旺地，广州路路纵横，水河密布，北有白云越秀山瘦狗岭座靠，南有玉带环腰，此地选商铺风水不错。
商铺的风水
华林玉器城附近的钰珑荟与中原地产合作一二手联运卖铺，销售中心一早就挤满了人，连马路上都人头涌涌，到9时许更是需要动用警车来维持秩序。发展商当天请来香港明星任达华和琦琦两夫妻齐助阵，果然吸引大帮追星族。好人气拉动销售，据营销总监谢仲欣透露，当天推出的约400间铺已成交了300多间，有买家为了抢到心水铺，甚至从一大清早五六时就过来排队。
山富沙旺这里的山就是大的贸易大亨、老板，比如大的商场、市场，沙旺代表是周边的贸易设施、店铺和周边居住的消费群体。背靠的大亨贸易设施越大越好，周边的商铺越旺对你越有利，这叫山富沙旺必有财，此为旺财第二要素。
人车旺多而缓慢在贸易风水上人的活动性和车的活动性代表水，要旺要缓慢，他们就是你的财运。现在很多地方设计成贸易步行街，目的就是减小活动人员的速度，这就叫旺水缓慢财路广，此为旺财第一要素。
陈家祠地铁站更近的美荔心筑裙楼商铺&&美荔360，国庆三天都迎来热闹人群，营销总监林先生透露每天至少吸引一百多台客到场，每天成交量有几千万元。有一个拉着太太一起逛街的中年人，国庆那天一身休闲装迈进售楼部，最后一口气买下了两间街铺，总投资金额达1800万元。中山八路的富力儿童世界二期，国庆加推的三层小商铺基本被卖断货，而位于解放路的公园前汇饰品交易广场，也成为周边商家店主们的投资新好。
1、选址开阔避狭窄
商铺要招四方客聚八方财，要吸收各个方位的生气。所以门前一定要宽敞开阔便于流通。简单的说就是商铺大门不能正对围墙、大型广告牌、大树等遮挡物。如果大门招牌都被遮蔽了，远处的顾客就可能注意不到，并且这些人会把这种讯息发散出去，只有商铺大门开火，促进了气的流动，顾客有可能大量光顾，聚气生财。
2、千万不要忽视大路的影响
风水中马路像河流一样属水，而水管财，马路又称为水龙，其交汇的地方称为汇水口，十字路口则被称为&四水到堂&。不仅拥有开阔的明堂，而且车流人流在这里汇集，非常有利于财气的汇集，因此位于十字路口拐角处的商业大楼财运风水都非常不错，如果再加上个性、醒目的名称和适合潜在用户招牌和装修风格，想不赚钱都难。
不过在中，不是所有的道理都利于招财。对商业选址而言，周围所面对的道路格局也是影响生意的关键。首先要避开一条长路直冲店门，在风水中这被称为穿心煞。一旦犯了穿心煞，生意很难兴旺不说，店主也易招致血光之灾。其次店铺大门对着弓形的马路，且正好在其外侧，也属于退财的格局。
3、千万要避开不祥之物
不祥之物主要是指类似烟囱、厕所、殡仪馆、角煞、大树、电线杆之类的物体。风水上将这些物体称之为煞气物，也就是凶气，会给店里带来不利的影响，因此店铺的选址上要避开这些不利的煞气，选择空气清新，视野良好的环境更易容成功。
4、不宜在寺庙和教堂附近
寺庙和教堂是民众膜拜的地方，聚集着强烈的意念，拥有很高的能量，容易将周围的生气吸走，而商业空间追求的是人气和生气，这里虽然人气旺盛，却会被寺庙和教堂强大的力量吸走，导致生气无法积聚，生意自然也就无法兴旺。
如运限临大劫财，不宜强行，须知无为胜大败。除非摆局能化凶成吉，方可渐进。
&&& 2、不利于已的行业，为无缘，就如夫妻无缘，其后果可想而知。
&&& 3、不利的坐向，就是磁场与求财&背道而驰&。
&&& 4、&送财门&为商铺之大忌，车流越大，送财越快。
&&& 5、收银台之不宜：
&&& a、不可背门，即背向铺面。就如&背运&，主节节败退。
&&& b、不可立于命格的&劫财方&，主破失。
&&& c、不可无后靠，主生意动荡，孤立无援。
&&& d、不可背靠厕所，主秽气，影响生意兴旺。
&&& 6、铺门不可犯冲煞，参见&阳宅风水分类&中之《大门》，《常见门窗化煞》
&&& 7、财位不可为厕，尤忌厕所门向铺门，向收银台，向财神、地主爷。不可财气收入厕所。
&&& 8、不可二门问&相看&，即在二门形成一直线，能看到另一个门外的现象，主泄财。
&&& 9、公元2004年至2023年，所有阳宅都不可在东北位立厕，因这二十年宇宙大运司权值艮位，即为东北位。权神不可犯，犯之易与大局相悖，或犯众怒，或得罪贵人、权贵；或诚信有损&。
&&& 10、档口不可对电梯，为白虎开口，主财运有损，甚至有血光之灾。
&&& 11、档口不可正对商场大门，为直穿，其凶同上。
&&& 12、铺门上面不可有压顶，就是在门上方隔层，放置物品。主积货，生意有压力。
&&& 13、铺门上方不可压梁，主头疼，指疾病或精神压力的头疼。
&&& 14、板顶不可为黑色，主乌云盖顶，再犯天清地浊之铁律，为乾坤倒置，那能不败？就格喜水，可用黑色，也不可取，宜用天蓝色。
日进千万的商铺的风水大多因风水好造就，信不信由你，反正哥是信了。
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直播：广州中轴南拓与城市发展研究论坛
　　论坛内容：随着广州市亚运的召开及珠江新城配套日益完善、海心沙公共活动的增多，规划多年的广州市中轴线方案已落地并日益成熟。作为紧邻CBD珠江新城的珠江南部，有广州市新地标小蛮腰的加盟，已作为中轴线南移的重要部分。
　　论坛邀请嘉宾：
　　袁奇峰(中山大学教授)
　　主讲内容：新中轴规划尤其是南中轴线之历史与前瞻。
　　王先庆(广东商学院流通经济研究所所长，粤商研究中心主任)
　　主讲内容：新中轴周边商业布局分析
　　谈锦钊(广州市城市科学研究会副会长、广州市房协专家委副主任)
　　主讲内容：世界国际城市中轴线发展规律，中轴线发展给周边物业带来的影响力
　　王合群(广州市新浪乐居总经理)
　　赵勤(合生创展广州市地区公司总经理助理)&
　　主讲内容：合生新城在中轴线规划上的定位和战略价值
　　何文琼(珠江帝景项目公司总经理)
　　主讲内容：珠江帝景在中轴线规划上的几个发展历程，及新产品的前景展望
――以下是直播内容(请按F5刷新)――
　　主持人：尊敬的各位嘉宾，大家上午好。
　　首先感谢大家出席由广州新浪乐居、合生创展共同主办《广州中轴线南拓与城市发展研究》论坛。
　　本次论坛我们特别邀请了重量级专家级企业代表，他们分别是：
　　中山大学教授、博导；著名城市规划师；原广州城市规划院总规划师袁奇峰教授
　　广东商学院流通经济研究所所长，粤商研究中心主任王先庆老师
　　广州市城市科学研究会副会长、广州市房协专家委副主任、中国城市经济学会大城市专业委员会委员谈锦钊老师
　　广州新浪乐居总经理王合群先生
　　合生创展广州地区公司总经理助理赵勤
　　珠江帝景项目公司总经理何文琼
　　接下来有请广州新浪乐居总经理王合群先生致辞。
广州新浪乐居总经理王合群先生致辞
　　王合群：挺高兴今天有这么一个机会和在座的所有朋友聚在一起，共同探讨广州市新中轴线市场发展的前景。广州中轴线方面袁老师是最熟悉的，我是一直做媒体的，来广州将近20年，对于广州城市的发展和变迁的了解基本上都是通过论坛，在像袁老师一样在城市规划方面有独特见解的专家们的熏陶下成长起来的；对于城市发展的理解和认识也是通过专家知道的，我认为专家对于城市发展确实作出了很多的贡献。早期的广州定位不清晰，对于城市的发展和经济的发展的脉络也并不清晰。广州最早的中轴线是从越秀山一直到海珠广场的那一条线。今天新的中轴线是珠江新城到小蛮腰，这些标志性建筑的出现是最近十年的事情。
　　新浪乐居是方面的新兵，我们在广州的发展也就几年时间，但是在这几年的发展中，通过大新浪的影响和微博的影响，我们和很多专家，包括像合生创展这样大的企业一起探讨和关注城市的发展，同时我相信这些城市的发展对于每一个老百姓、包括每一个准业主，每一个关注房地产项目的人都有很大的价值，因为它决定了你投资的方向是否正确，是否有增值的机会。
　　今天主要是听各位专家围绕新城市中轴线专业的话题谈城市发，，我作为主办单位之一，向到会的各位专家、各位领导、向在座参加本次论坛的朋友表示感谢，谢谢大家。
　　主持人：感谢王总，下面有请东道主合生创展广州地区公司总经理助理赵勤赵总致欢迎辞。
合生创展广州地区公司总经理助理赵勤
　　赵勤：首先感谢新浪乐居组织这么一个论坛，让我们共同探讨开发商最关心的问题，就是地段发展优势的问题。同时也感谢袁老师、谈老师、王老师这些专家来指导我们的发展之路，同时也感谢在座的各位媒体朋友和业主、相关的工作人员。
　　中轴线的发展，特别是南拓发展是在合生创展布局之中重中之重的一个项目，在这个地段的开发量是350万平方米以上，合生创展作为一个香港上市的企业，在全国的重点项目在近几年是40多个左右，其中在广州中轴线南段我们重点聚集了6个重点项目，对于这些项目的发展以及我们自己开发潜力的挖掘，也希望能够通过这样一个平台给我们一个指引。
　　再次感谢大家。
　　主持人：接下来进入论坛环节，根据去年出台的广州市十二五规划显示，整个新中轴南段的版图将整合重构。核心区覆盖了广州大道以东、江海 大道以西，贯穿珠江前、后航道，面积达16平方公里，包括有广州塔、赤岗塔、海珠湖公园等，整体坚持产业高端化发展，促进产业结构升级。接下来有请中山大学教授、博导；著名城市规划师；原广州城市规划院总规划师袁奇峰教授为我们《回溯新中轴线规划历史与新中轴线南段的前瞻》
　　中山大学教授、博导；著名城市规划师；原广州城市规划院总规划师袁奇峰教授为我们《回溯新中轴线规划历史与新中轴线南段的前瞻》
　　袁奇峰：我讲两个方面的问题，一个方面是对大的发展态势的判断，我觉得中国城市化的进展是很快的。这三十年的高速发展，我们用30年的时间城市化率跨越了50%的门槛，也就是从今以后城里人比乡下人多了，这个时代早在2007年就到来了，2007年我国的城市人口超过了农村人口。
　　城市化研究很重要的结论就是城市化进入25%以后就会进入加速发展期，但是进入75%以后就要减速，如果按照中国今天的速度，再过20年中国的城市化基本上就完成了，因为中国的地理环境很丰富，在这样的条件下还会有一定的农村人口。
　　现在国家的土地政策有很多的问题，比如说农民工进城务工，手里面还有田，有的就不种田了，难以形成集约的规模，所以不断的有人进城，有很多人即便是在乡村拥有土地也不愿意回去，这样的话，这些土地便通过流转扩展规模。
　　这个时候农业的收入也不会太差，所以城市化率达到75%左右的时候，农村的城市化也会实现，这个是比较乐观的判断。
　　我们看到在城乡统筹实验区，允许农民把宅基地从乡村到城市，把建设用地留下来；我们看到在江浙的城乡统筹的实验，允许农村把土地给大的企业，然后用这部分钱来换社保和医保，这样的探索逐渐成为国家的政策以后，城市化就会有一个机会。
　　从这个意义上来说，我们再回来看我们的城市，我们知道过去30年的发展是天翻地覆的，小到一个县城，大到广州、北京，城市建设用地倍增，广州以前在哪里？就是西关加上城墙里面的一小圈，然后到1978年的时候还没有发展到广州大道，那个时候环市东路是城市的边缘区。经过了三十年的发展，城市的建设用地是倍增的，这种倍增能持续到什么程度？就是75%，所以2015年我们城市建设的速度会放慢。
　　今天广州的城市空间和结构，是用膨胀的心态来考虑还是顶峰之后收敛的心态来思考呢？
　　广州城市规划和广州的领导对城市的发展都是爆炸式的思维，他们认为这个城市会无限的发展，我觉得这个是有问题的。一个城市不会无限扩展，因为城市化有一个总的约束，就是城市人口转移的速度会减慢。
　　我觉得广州这个城市很有意思，广州有两条城市中轴线，实际上是有三条。第一条是广州城墙范围，就是广州城这个城市的中轴线，就是北京路，就是双门地(音)这一条，一个南海县一个是番禺县都在这个城里面，这个是广州城的中轴线。
　　1923年孙科当广州市市长期间，推动广州的现代化，拆除城墙，拆除城墙以后西关就进城了，以前城里面是衙门的所在地、驻军的所在地，所以城和市是分离的，市在西关，城在城墙里面。1923年拆除城墙的结果是什么？就是城里面变成了西关，很多骑楼街进入到老城区，所以1923年广州有一个很好的发展，当时是号称民国黄金十年，很多的建设都是在那十年里面完成的，比如说海珠桥的建设，这是一个国际竞赛，最后美国一家设计公司得到设计权。中山纪念堂是在1937年建成的，广州市政府也是在那十年里面建的，广州新的人民公园，当时叫中央公园也是在那个时候建的。在那十年我们完成了海珠路的改造，把海珠桥和中央公园、中山纪念堂、中山纪念碑连在一起，这个时候通过这样一种比较集中的公共设施的打造，形成了广州近代城市的轴线，那个就是第二条轴线，就是传统的中轴线。这条中轴线和现在的和棋相似，实际上我觉得轴线的打造对城市是一个有意思的事情，比如说把中山纪念堂建在西面，把市政府建在南面等等，也可以这样建，也可以用，但是没有高度集约的布局，轴线给我们带来的一个概念就是通过划定一个重点区域，把公共项目放在一起，形成公共的连续的空间。有什么好处呢？这对于城市形象的展示、城市面貌的提升有明显的立竿见影的效果，这个是城市建设的手法和谋略，那个轴线已经给我们提供了很好的提示。
　　广州城市建设在1978年以后得到高速增长，我印象是在1984年，当时我们申请到开全运会，时广州市政府准备要找一个地方来建体育中心，因为越秀山体育场是我们市很重要的体育场，广州市的体育场是在烈士陵园这里，体育馆是在锦汉展览中心，这些设施都不足以支持体育盛事的建设，广州市政府很有远见，下定决定要建一个体育中心。因为这是全运会在北京和上海以外的地方开。当时广州没有设备，所以广州要建这个设施，他们选择原来的天河机场，现在的天河体育中心建设了广州市的体育中心，这个建设对于广州的城市发展是有战略性意义，正是因为这个设施建在这个地方，使得周边的设施得到了大的进步。以前我们是建一步走一步，由于有这么大的设施土地形成，周边的基础设施迅速的改善，这个是很重要的一件事情。
　　第二件事情就是火车东站的选择，火车东站的选择顺应趋势，也在这个时候定在体育中心的北面，这个是整个广州城市建设从原来的摊大饼的发展，变成了一个跳跃式的增长，就是构筑了一个增长的据点。我读书的时候我的老师很高兴的告诉我们说，这是一个很好的城市发展模式，因为它解决了从基础设施从城市最高，城市边缘最低，它跳还城市在合理的位置形成了一个高位，这个形式很高明。
　　紧接着我们开发珠江新城，珠江新城建设的目的是什么？因为当时市领导80年代出国考察看了香港，发现所有的城市都有一个CBD，他认为国际化大都市都有一个服务业集中发达的地方，所以他们要为广州的服务业提供一个载体，就选择了珠江新城。为什么要建地铁呢？也是因为我们的领导，因为我们的领导都是农民和工人来做的，他们认为国际化大都市一定会有地铁，建地铁不会有错，现在看就没有错，所以不见得是博士才可以，对城市有理想的人也可以，他们看到别人有，我们也要有，不会错。修地铁也要有土地和资金的支持，所以就说把这块地开发多好啊，所以一个是做服务业，一个是造地铁。
　　广州市采取了一个方式就是通过国际竞赛来获取珠江新城的规划方案，大家知道后来我们选择的是来自波士顿的规划设计公司，这个方案现在看起来很高明。珠江新城在某种意义上来说是一个放大的沙面，也就是在1811年的时候，外国人规划沙面的手法跟珠江新城的手法是一模一样的，预先预留公园，预留林荫大道，所以在珠江新城里面也是有一个很好的居住环境。就是围绕珠江公园布置高密度的住宅区，这是一个很高明的策略，然后利用轴线来布置功能区，这个轴线就选择在天河体育中心的正南面，跨过六运新区形成了珠江的新轴线，这个是很不容易很高明的事情，我们当时建六运新区的时候没有想过把轴线延伸到江边的。因为老城组团到广州大道就结束了，然后挑一个跟绿化隔离带，挑到员村五山这边，没有想到开发绿化隔离带。后来既然要开发珠江新城，所以设计单位很高明，即便是在六运新村不通的情况下也会让轴线通到江边。
　　然后广州市提新轴线南延的问题，就请了同济大学的教授，他们做了广州新轴线的方案。这个方案是很高明的，这种城市轴线的东西给城市的建设，特别是公共空间的建设，广场的建设提供了一个相对集约的空间，就是把所有的力量放在带形的空间上，它对城市的面貌有很大的改善。新中轴线的概念就是这样提出来的，应该说广州市城市的新中轴线的方案经过火车东站，到天河体育中心，然后到珠江新城轴线，跨越珠江和珠江交汇，然后再继续向南延，通过珠江电影制片厂文化聚集区，再往下到海珠湖，然后到中轴线南段地区一直到海心沙，这样轴线的建设在2000年基本确定，这个给以后广州市一系列的决策提供了一个很基础的框架。
　　广州新轴线的发现为广州构筑了一个很有意思的框架，这个框架就是它确实是广州未来20、30年、50年甚至的100年城市中心的发现。如果说这一次前面三十年的发展使得我们发展的边界延展到员村这一代，再有20、30年的空间，东站和老城组团，天河中心组团，这个轴不会发生太大的改变，不会爆炸思维再调中轴，也不可能有这么多的需求，比如说在广州有750万平方米的写字楼，你再在别的地方做这么大的写字楼，有这么大的需求吗？所以我认为这个中轴线基本上会定下来。
　　最近我听到消息出来说要有新的城市中轴线，我觉得是轴线，中轴线只有一个。广州对城市的发展基本上是从旧城自西向东摊大病的概念，现在东进、西调、南拓、北优、中联城市综合布局，所以很多增量空间会跑到南面和北面，也就是说东面的扩展实际上它的空间也不太多，也就是说城市中轴线的概念只有一个，就是现在珠江新城一直下来到沥的一个轴线，这个不会有很大的改变。
　　现在广州政府提出海珠生态城的建设，建设的核心部分就是中轴线南段，这个是在2000年中轴线的提出，是广州城市化进一步的延伸和落实。
　　关于发展的形势，我觉得在中国房地产发展的过程中，我们到2030年也会面临一个平台期，在这样一个时期，进入平台期只是一个缓慢的过程，整个速度会放慢，这个只有置业和选择置业很重要，选择在什么地方置业很重要，你在城市化基础完成，增量不多的情况下，在城市内部选址更重要，经常有人说在哪里好？我说珠江新城。因为城市化完成以后，外部的需求减少以后，城市区位的因素会决定房屋的价格。很多人即使有房也会到更好区位的房子选择。什么是区位好，它处在城市中心的地方，有大量的公共设施公共投入，这些钱最终都会反应到房地产去，一旦城市化的过程基本到了一个平台期以后会趋于理性，这个时候公共投入的成本都会反映在地价里面，慢慢的显现出来。
　　一个地铁站值多少钱？一条地铁一公里大概是5个亿，哪一个地铁站，当然一公里一个地铁站，这一个地铁站政府投了5个亿，现在很理性的反映出来了吗？没有，然后我们修了一个广场，这些地加上设施值多少钱？这些钱都会慢慢的跑到你的房子里面去。西方政府是用物业税维持城市的基本运行，所以政府也很愿意有公共设施的建设，大家都认为在我们家门口有一个公园好，但是一修公园物业税就高了。
　　为什么在城市化趋于成熟的时候，区位的优势会显现？影响区位优势的是公共的投入。看华南板块的惨状和惨烈，今天没有轴，公交也不理你了，你会发现你被政府的公共财政抛弃了，政府的财政是有限的，一定是放在公共地区，放在最大税收的地区，所以我觉得广州目前的中轴线就是未来的中轴线，这个从城市化的大趋势来看，这个趋势不会变。
　　中心城区拓展的格局不会无限的向东演变，这个中轴线不会有太大的改变，这个是第一个判断。第二个判断区位会成为未来搏杀的战场，区位要跟随政府的投资、公共空间的建设，谢谢。
　　主持人：感谢袁教授的精彩演讲。政府规划做推手和后盾，商业配套的不断完善也将推动南中轴线的区域发展，接下来有请广东商学院流通经济研究所所长、粤商研究中心主任王先庆老师为我们解析《新中轴周边商业布局》，有请王老师。
王先庆老师为我们解析《新中轴周边商业布局》
　　王先庆：谢谢新浪乐居，谢谢合生创展，近些年广东举办了很多论坛，从北到西都参加过不少，东的有新塘、北有花都、西有好几个，南有番禺商圈，基本上都在探讨广州城市的发展与区域价值的关系。我在广州十七年，第一次公开场合谈海珠区的商业，觉得很有意义，谢谢各位。
　　刚才袁教授说了一个词，我想给大家重复一下，再讲我的话题。他讲早期广州市城在北京路一带，市在西关。他说一句话就是什么叫城市？城就是围起来的意思，市就是市场交易商业的意思。城市就是把它围起来做商业。早期因为不安全因素，城市是围起来的，现在没有了。现在城市的变迁城市的变化，就为我们的服务业、业、人居生活都带来了巨大的变化。今天我的主题就是新中轴南拓、商业中心南移与新中轴商业带，这三个其实是一个话题，就是讲由于新中轴的变化而引起一个带或者说一个圈的形势的变化。
　　有三个话题，第一个就是新中线南拓与商业中心南移，第二个是海珠商业崛起的大机遇，第三个新中轴商业带分析。
　　这个就是新中轴线的图，刚才袁教授已经说了，广州市的新中轴是近十年是发育成长过程中，是广州城市化进程进行到一个阶段才出现的中轴，是在广州城市化进程的中期才出现的。他刚才说的一个话跟我是一个道理，他说一个城市的发展不是无限制的，我说的是一个城市化的进程是有生命周期的。他说城市化的中期、初期和后期是不同的发展模式，不同的阶段。那么我们过去广州市的30年是城市化的初期，城市化初期的中轴线就是传统的中轴线，旧中轴线就是北京路，北京路是广州城市化初期的一个发展的纽带。一西一北，那么在北京路以西是典型的旧广州，以东是改革开放三十年逐渐发展起来一直到广州大道。所以这样一西一东构成广州城市化旧城的基本框架，所以这个是城市化初期。
　　城市化初期有什么特点？第一它的商业都是传统商业，以小商业为主，都是大量的民间的铺，而没有大商业。旧的城区大商业就是广百和后来的天河城等等绝大多数都是创作的商铺、旧商业，这个是第一。
　　第二在城市化初期的交通工具主要是自行车、公交车，所以在旧城你看到的都是挤挤的小街道，开车的都不敢去，因为都是大量的单行线，更主要的是现在成为步行街，是人行的和步行的以及公交车走的。
　　第三个特征就是在旧城区房子是不成片的，是单栋单栋的，不像珠江新城或者说是合生珠江帝景这样的，所以旧城区是这样的结构，所以他的生活是单家独户的小商业构成的特征。
　　那么在城市化中期就会迎来新的变化，中期是由于人均收入水平已经进入了小康水平，也就是人均收入达到8千美元以后。我们的交通工具发生变革，从城市的交通工具开始地铁主导、高速公路主导、个人私家车主导，这个时候的城市空间布局和城市的变化发生变化就是为了住干道的布局，跟刚才三个旧城相比，我们的新城出现了大的变化，就是大商业。
　　新中轴是广州的大商业时代，首先是以天河城为标志，后来就是正佳广场、接着是太古汇、华城汇一直往南，这个是大商业时代。还有大楼盘时代，都是成群成群的小区的建筑，所以构成了一个新的特征。
　　第三个就是私家车时代，就是从走路、从骑自行车开始到私家车，所以这样的生活方式发生变革。那么生活方式和城市的经营方式以及整个城市的发展模式都发生了变化，所以这样就必须有一个新的聚集区出现，那这就是广州的新中轴的时代。所以新中轴代表的是广州城市化进程进行到中期以后经济发生的整个城市的变化，那么这个就是一个新的发展。
　　这个是广州各个功能区形成了新中轴，新中轴有一个特别重要的功能，就是把广州线的城市功能区，两大功能区未来的连起来，第一个是以珠江新城、天河路商圈为特征的现代都市区，就是现在的CBD，和未来的广州南拓，因为广州今后发展是一个正方形的格局，北二环、白云山，东是科韵路就到底了，因为前面是工业区了，南是火车南站，西就是广佛边界，所以这个是正方形。在这样的正方形下新中轴线正在连接两大核心的功能区，一个是珠江新城，第二个是番禺新城，把这两大新城打通，就意味着广州现代化的完成，也意味着广州城市化进程的结束，现代化的城市就完成了。所以也就是说广州的城市化不是无边的，是有边的，当这两大功能区由于新中轴线的连接就彻底的完成了，刚才我讲的这两个问题就是新中轴线南拓与商业中心南移。
　　刚才讲的城市不是无限的，新中轴线的出现就意味着广州城市化进程的东进的历程结束了。这就是传统商业区的分水岭和商业中心南移的转折点。广州都市型的商圈有四大商圈，第一个就是荔湾的上下九，它是最早的十三行时代的旧的。第二个就是北京路，北京路意味着广州市旧的城市化、旧中轴线，旧中轴线造就广州两大都市级商圈，一个是上下九，第二个是北京路。新的都市圈是起源于天河路商圈，天河路商圈是中国最大的商圈，它的规模、人流量、商业面积都是全国最大的，这个是第三大。但是现在从广州城市发展的阶段来看。第四大商圈将出现在番禺新城，所以你看前一二大商圈就是旧广州城，新中轴线连接着两大商圈，就是第三商圈和第四商圈。而这两大商圈的建成就意味着广州整个城市化的进程完成，也意味着广州国际商贸中心的建成。
　　后面就是未来人家提出的一个新的中轴，那个是30年以后了。这里有一个红线，这个红线就意味着广州商业中心的转移轨迹，有的人问我广州建购物中心选址为什么那个地方不能建大的？比如说40万平方米，30万平方米。我说你这样选址是不对的。为什么？一个城市的商脉只有一个，不会有多个。所以它的商流、人流、客流是围绕这个主轴来转移的，所以广州的商业千年商都就是从荔湾开始一直往东进，在珠江以北，一直到天河珠江新城、员村、岗顶，一、二、三商圈完成了整个广州商脉东进的进程。
　　那么新中轴的开始就意味着广州商都的商脉开始由西往东开始，从由北往南，所以广州商业的主流今后将会沿着珠江新城新中轴一直往南，而不是其他的方向。比如说往北白云新城或者是往东的新塘都不可能，所以任何一个城市的商业，比如说纽约，纽约的商业就是一个中轴第五大道，就是围绕第五大道发展的，不会有其他的大道来代替，所以新中轴就意味着广州南拓开始。
　　第二个问题是广州商业，一个城市的商业要靠人气来带动，商业的人气必须要聚起来。过去是在珠江以北聚集，所以这种聚集的过程就是商业中心的移动过程。那么在过去的几千年中，广州的商脉是没有跨过珠江的也跨不过，一直在珠江以北。那么由于新中轴的出现会结束广州商业不过江的历史，开始往南拓。
　　这个是我们研究广州商业最终变化的图，广州最后是一个国际商贸中心，国际商贸中心是一个什么形态？其实当海珠区成为广州市大城市中心以后，广州市城市化就完成了，因为从广州市整个格局，南边是番禺，海珠到就是广州的中心。所以广州商业的大繁荣大发展就是沿着海珠环岛商业的形成就是意味着广州商业格局的进程。琶洲是意味着这个进程的起步，新中轴的南拓意味着这里开始连乘，这里的后航道正在打造，这里就是白鹅潭，已经规划了。这一片已经是专业市场群，而大学城的商业随着城市化的进程一定会出现。
　　所以当围绕着海珠环岛42公里长，然后是双向六车道，当未来五年左右建成的时候，它将是具休闲、购物、旅游、文化整个商业人气聚集会是最好的旅游区，当外国人、全国人到全国来一定会开车围绕这个岛就把广州看遍，无论是白天还是晚上都将给广州带来一个巨大的展示，所以海珠环岛的商业会给海珠带来新的机遇。
　　现在看的是广州市十大商圈，布局大部分都在荔湾区、越秀区，形成？四大商业集群，荔湾商业集群、北京路商业集群、北京路商业集群，未来是番禺商业集群，在这个集群谁来连通？海珠环岛商业。所以四大商业集群加上海珠环保商业带就构成今后整个广州的商业格局。
　　那么这个商业格局连通的基本的桥梁就是新中轴商业带。
　　海珠区目前的商业全部是在西部，70%以上，东部南部基本上是没有的。现在正在由西往东转移。那么转移的聚集区今后会是这一带，那么连通东西。琶洲今后将是商贸总部聚集区，规划是从珠江啤酒一直往西是休闲、餐饮集聚的，因为这里代表广州的休闲文化。那么在这样的状态下就会把人气集聚下来。
　　这就是我的关于一个新中轴商业带的表述。新中轴商业带意味着广州市未来的新都市级商圈，一个是天河区都市集商业中心，一个是番禺新城未来的商业中心，这两个是不同的形态，天河路是代表广州市现代商业的功能集聚，而番禺新城代表的是未来的一种郊区型和汽车购物时代的商业，这都是都市级的。那么这两个商业的集聚和扩散有一个人口的南移和交通的南进，通过这两大动力把人流、商流、物流、人气就逐步的南拓，南拓就形成围绕整个商业带。
　　今后大家看到珠影马上就建成，一个将近40万平方米的商业体，再后面是海珠半岛原来的汽车商贸城又会形成一批商业体，南航道，就是现在的几大市场长江商贸城那里又会建成，一直打通到岭南鞋城到番禺新城，分散的商业体连续以后，广州25%左右的商业都聚集在新中轴商业带，将近40%的大商业都会聚集在新中轴商业带。这就是未来广州的商业途径，这个商业途径将会是10-20年。
　　这个是广州地铁的分布，地铁是方形，这个是新中轴，这两大线其实也意味着商贸人气、人流的南进，跟这个是相辅相成的。所以城市格局、城市形态、交通路线、楼盘布局基本上都代表着整个广州的商业、广州的人气和广州形态的变化，所以你们可以看新的现代经济中的40%-50%的大楼盘都在新中轴商业带，就是一直到番禺，一直到北一直到南都是大楼盘和高端楼盘。
　　我总结三点，第一点任何一个城市的商业化、城市化、市场化都是相辅相成的，一定是有阶段性的，不能盲目。有的政府部门、有的企业在投资过程中盲目性非常强，所以它不成功。
　　在这一点上合生集团做的楼盘选择开始往东，华景新城、骏景花园都是代表着那个时代的城市进程，这就代表着我们整个中心的选择又占据了高地，南拓罗马家园一直往南去，这些为什么会成功？并不是说建得多少好的楼盘，只好证明一点，他的选址是代表城市化的进程，第二个选址的繁荣一定是商业的繁荣，商业的繁荣是代表着楼价的走高，没有这一点城市是缺陷的。
　　第三点我们作为投资也好，居住也好，我们要顺着城市发展的商脉前进，所以有的人问我，为什么不主张往别的地方买？因为一个城市只有一个主线，只有一个商脉，我们就围绕这个商脉去走，一定没有错，谢谢各位。
　　主持人：新中轴南段的高端定位决定其影响力，所带来的潜在商机持续引发嗅觉灵敏的投资者关注。接下来有请广州市城市科学研究会副会长、广州市房协专家委副主任、中国城市经济学会大城市专业委员会委员谈锦钊老师，谈老师将分享《世界国际城市中轴线发展规律及中轴线附近板块的价值分析》。
谈锦钊分享《世界国际城市中轴线发展规律及中轴线附近板块的价值分析》
　　谈锦钊：各位大家好，国际城市中轴线发展在国际上有很好的经验，也有很好值得注意的地方，一个城市发展必然有主导方向，有空间如何确定，因此今天我们商讨一下城市中轴线发展的国际经验，首先讲一些基本的概念。我们以巴黎的发展方式为主要的例子介绍一下国际城市中轴线发展的经验，最后讲几点启示。
　　首先讲一些概念，我在十几年前在《广州日报》连续发表了三期，提出一个理念，就是“广场文化是城市的灵魂”。为什么要搞广场？城市一定要有一个客厅，表现它文化活力的地方，广场离不开中轴线，也离不开轴线的培育，所以我们要讲什么叫做城市中轴线，我是搞城市的经济发展规划，九五、十五、十一五、十二五的规划我都不同成为的参与了。
　　先从中轴线来谈，一个城市的中线如何走往来是通过道路的开拓，在一些结点搞一些广场，搞各种公共设施，所以说城市中轴线是城市的增长值，它决定城市空间的发展方向。
　　第二个城市的中轴线是城市的主神经，因为中轴线两边往往是城市的市政府所在地，国际公司总部经济所在地，传媒信息甚至一些大学也在中轴线的两边和周边，所以它是城市的主神经。
　　第三点城市中轴线是城市的主动脉，它是给城市的发展供血的，不断的传输资金、信息、劳动力技术。
　　最后中轴线的控制可以防止城市无限制没有规律的蔓延扩大。很多城市也像广州某些阶段摊大饼的发展，所以中轴线可以发挥极具影响力的作用，坚持城市走正确的方向。
　　从我自己一些研究的成果，把它归纳为城市中轴线有四个方面的作用。中轴线是城市发展的空间，主动脉，主神经，在它的结点有广场。我在十几年前提出广场文化是城市的灵魂，这个得到了规划局长的响应，他看了这个报道之后就在广州的地图上面划圈，有滨水广场、旅游广场、老人活动广场等等，一搞搞了28个。我有一个朋友很高兴打电话告诉我，我们的处长正在地图上画，画了28个广场，也就是说搞城市研究和经济规划的同志的思想让规划局的领导得到了肯定，然后实现。大家看到广州的城市发展到今天，广场有很大的作用。大家也看到很多的古迹和宗教场所，原来都是被民居挤得没有地方，现在都拆迁了腾出空间来了，这个不是凭空想象出来的，我考察了很多城市走动，公共空间是城市一个很重要的公共的客厅，但是中轴线上面的广场是可以意义连一个的发展，这个城市就不是封建的堡垒，是一个国际化的，大家都集聚的中心地，所以中轴线是城市品质的展示区。
　　因此在中轴线上面，它的地标建筑可以限定在这里，我们看广州的例子和国外的例子都知道，最有价值的就是中轴线上标志性的建筑，也就是它最贵的建筑。
　　要发挥优越的区位，城市化不是光让农民进城就解决问题了，而是让大家的生活品质不断的提高，让这个城市由地区性的城市变成全国的中心城市，变成国际化的大都市。这个城市地标的建筑的发展，而它所处的主动脉就是城市的中轴线，所以旅游地产、文化地产都聚集在中轴线上。搞土地经济学就可以看到国外的例子，一个城市周边的地价和中轴线的地价相差几十倍，我们现在是几倍，现在土地是3000平方米，现在是3万一平方米的楼面地价，也不过是10多倍，所以中轴线发展的物业，将来这个价值还要不断的提高，甚至达到100倍，所以地价决定了房价，所以中轴线上面的房价绝对是高的，高端的物业表达了这个城市的品质，达到什么水准，就可以看中轴线上面的建筑。
　　第三个中轴中心区提升了城市的品质，它要靠中轴线的开拓和建设。举一个例子，主要是以巴黎的中轴线来看，因为这个我研究很多，看了很多书，也到那里考察过，同时也看看美国一些城市的中轴线的开发。
　　这个是巴黎，在巴黎中心开了一条路，巴黎在上世纪50年代之前有一个讨论，就说旧城太挤了，住不下，是否拆旧城建新城，因为巴黎文化特别多，是世界文化中心，所以知识分子都希望发表意见，结果基本上所有的知识分子都反对把巴黎的旧房子大拆大建。
　　那怎么办呢？最后知识分子在新城区开发一个，旧城区保护不要动，因为这里面有很多的文化的遗产，4、5层的楼也隐藏了很多历史的故事，因为拿坡仑时代征服世界，把很多宝藏都藏在巴黎，巴黎就成了世界博物馆。所以巴黎城市的开发旧城基本上不高，你跑到埃菲尔铁塔都比较矮。
　　因此他们就提出来了要建新城，离开旧城在新城的边上要开发。这个是一个新城，新城可以盖高楼大厦，在旧房子里面、旧村落里面进行开发，为了中轴线新区域的标识就搞了标志性的建筑，然后把这个标志性建立起来，旧城和新城互相映照，这个就是相对现代化的凯旋门，老的凯旋门是法国古典的贵族雕刻比较多，这个是很简要的新的古门，它标志着新城进入的大门。1976年他们就搞大拆大建，但是是在郊区，不是在旧城。这个CBD的建设，把这个新城作为巴黎的标志性建筑。它们也很重视地下空间的开发，他们搞了一个平台把停车场商流和人流的分离都放在地下。
　　这个是美国的中轴线，是白宫。这些中轴线两边是绿化带、公共交通，两边布置很多机关、政府总部、信息大楼、文化和金融中心等等。
　　其实珠江新城的开发刚才袁教授也讲了，就是设计公司用西方的传统的中轴线的设计理念，两边有很多建筑。中轴线在广州近代已经有两条了。30年代北京路的中轴线是民国政府搞重复建设。从观音山搞了一个纪念碑往南下搞了一个中山纪念堂，再建中央公园，就是现在的人民公园，再到现在的体育路，再到江边的海珠广场一直延伸到现在江南大道下去就是广州30年代的中轴线。
　　经过了50年到了80年代我们建了珠江新城，珠江新城有是背靠山面向江，这个是从风水上也有依托，这个是背靠瘦狗岭然后搞了东站，然后是六运会的体育中心，然后再下来是珠江新城。到现象经过十多20年过了江到现在广州塔的中轴线这一片下来，中轴线往南，昨天在番禺南区开了一个发展的研讨会，其实现在有德意志下到番禺的市桥、番禺大学城、番禺南区，这个成为城市发展的主导方向。
　　我观察这个例子，大概30-50年一个新轴线就会产生，但是广州这条新轴线可能要100年。我们在珠江帝景它的概念不是海珠区的概念，而是珠江新城的概念，因为地铁APM过来，无缝对接，一河两岸，所以这个区域并不是海珠区的概念，而是珠江新城的概念。
　　它在小蛮腰上面，成了城市的客厅。广州的特点就是水，所以以水为主题，以江河湖海为主题来打造亚运会的主题。这里面广州的中轴线也是背靠山、面向江，走出海，以珠江横的中轴线来形成嘉年华的大舞台，所以这个地价和发展将来是最高端的。
　　我讲几点启示，第一点国际中轴中心的出现，一个是城市的上升，高标准的开发，中轴新的中低端的都不要，因为地价是越来越高。中轴线南拓也是要不断的改造旧城、旧村、旧马路，这个也是土地价值的不断提高，另外要重视这个城市的生态环境。
　　发挥社会的智囊作用，调动和利用好知识阶层的知识性，正确和科学的决策。广州地区的民主决策还比较好，但是还不够，一个地方该建什么？如何建什么？很多知识分子不同的行业不同的研究方向都可以提出不同的理论贡献，然后要适当的推进城市的改造，有序的推进中轴线的区域开发，提高土地的利用价值和城市价值，一个城市最重要的是土地价值不断的升高。
　　还要坚持中轴线的设计管理水平，要节能低碳。还要不断的增加公共配套和社会服务。因为这个地区不是广州的中心，也不仅是珠三角，而是全国国家中心城市标志性的地区，同时它发展得好也具有国际化、国际城市的标致。
　　最后以新型城市化作为城市的发展，要加速高速化和国际化，表现在哪里？首先就是房地产的发展的水平能否代表这个城市国际化的水平，所以我们十分看好中轴线上房地产的发展，和城市不断的升级换代，转型升级最主要的表现之一也是在中轴线房地产发展的方面，谢谢。
　　主持人：感谢谈老师的精彩分享。新城市中轴线的重要地位随着政策利好迅速崛起。而地处中轴线南段的“合生新城”无疑将成为这一新兴的核心区内最大的受益者。接下来我们有请合生创展广州地区公司总经理助理赵勤赵总为我们讲解《合生新城在中轴线规划上的定位和战略价值》。
　　赵勤：谢谢大家，因为各位专家都非常热情，也对我们中轴线的研究非常透彻，所以用的时间比较长，我就尽量简短一些。
　　刚才各位专家也是纵横几千年、由浅入深的说明了城市变化以及中轴变化对城市发展的作用。合生创展作为香港上市的企业，也是扎根和广州起家的产业和龙头企业。在20年前就跟随着城市的发展自己的企业也达到了发展。
　　在中轴布局我记忆最深刻的是在整个规划前期，我们是看着城市中轴线，特别是新中轴线的建立，随着它的动工我们自己很深的印象就是小蛮腰还没有竖起来，我们就开始描绘这个蓝图，到今天真正实现了，而且成为了广州市市民的家人，甚至对于政府来说是国际推介象征的区域，这个也是我们作为一个广州开发企业非常自豪的。
　　广州的企业也是由浅入深，刚刚开始住宅产业是满足基本需求，基本需求就是把房子盖好，把环境盖好，随着城市化的发展，也随着我们开发理念的提升，我们逐步的对于城市发展的布局有了一些新的，乃至于深的思考。就像袁教授所说的，中国的城市化发展，特别是广州的城市化发展是有期限的，我们不能按照原来的操作模式来经营比较稀缺的土地。特别是中轴核心地段我们也是因为持有了一些比较稀缺的土地，那么就更加要认真，更加要作出一个可以代表城市，至少不给城市丢人的产品，这个是我们的初衷。
　　合生创展在全国重点发展的住宅项目是40个，在广州市重点是14个，这个是近几年一直要发展的项目，其中中轴线南段布局有6个，总的开发面积是350万平方米，其中核心区域包括很多种业态，因为现在的住宅开发或者是开发不是一个简单的基本需求，我们自己在开发过程当中也在考虑，我们如何通过一个开发商的一己之利，我们在开发过程当中必须要满足各种生活业态，在这个同时也是为这个城市，我们开发这种地段是比较惶恐的，应该是更小心翼翼的去做这些产品。
　　那么在业态的布局上面，我们不可能完成大市政，就是政府的职能，但是我们可以起到一个企业公民的责任，对于业主或者是广州市的市民对于中轴的核心地段，能够丰富它的业态，所以我们布局了很多业态。包括珠江帝景早期的生态环境园林的居住业态，也包括合生广场这种写字楼加大型商场的业态，还包括合生TIT会展、酒店、写字楼、大型商场的业态，这样的业态我们觉得是作为企业应该丰富城市中轴地带生活工作功能的便利性。
　　中轴南段未来几年都会沿着精耕细作以及丰富的生活业态这种开发理念来进行推介和开发，谢谢大家。
　　主持人：感谢赵总，“紫龙府”最为珠江帝景新一期组团紧邻“广州塔”地标建筑一直以后都备受关注，接下来有请珠江帝景项目公司总经理何文琼女士为我们讲解一下珠江帝景的前世今生及“紫龙府”项目的前景展望。
何文琼讲解珠江帝景的前世今生及“紫龙府”项目的前景展望。
　　何文琼：尊敬的各位来宾大家早上好，刚才听了几个专家为珠江帝景家门口的规划介绍，我也看到了十年后的未来。我已经在珠江帝景工作了八年，也感受到整个中轴的变化对我们这个项目所带来的变化。今天我想跟大家分享一下这种变化给我们带来的感觉。
　　我给大家带来了三本楼书，这个是2001年珠江帝景开盘的时候所做的规划手册，当时里面的内容涉及有广州塔，广州塔在2001年基本上方案还没有确定，我们有了一些规划图的示意。另外就是包括周边的环境，包括海心沙公园、赤岗塔公园等等，当时都是给客户描绘一个美好的未来，这个是2001年做的楼书，当时珠江帝景的售价是5000元/平方米的均价。
　　接着是2007年珠江帝景中央价值的分析，就是珠江帝景位处珠三角的示意，当时各大地标都是在如火如荼的建设之中，亚运前的广州有凤凰涅盘的感觉。
　　最后分享的是2011年珠江帝景摄影大赛的图片，在图片中我们楼书中的内容已经全部兑现，包括广州塔、赤岗塔公园、珠江新城各大地标，配套也日益完善，令广州塔为中心的城市建设得到了前所未有的释放。
　　从年这十年的发展，大家可以看到广州的发展是突飞猛进，珠江帝景周边的市政也给项目带来了无限价值。在广州我也可以这么说，在广州没有哪一个楼盘能够在这么短的时候内能把所有的利好都实现，在珠江帝景我们确确实实是享受众多的市政带来的利好和给生活带来的便利。
　　我们看到的是广州整个城市的景观，刚才各位专家其实也提到了广州未来的发展，尤其是广州南的中轴跨越了珠江往南发展的现象。我想我可以这么理解，接下来十年甚至是二十年广州终端南段将成为城市的发展重点，珠江帝景的周边地域也将进入高速的发展通道。
　　在看到广州发展的同时，其实我们也看到了珠江帝景新的未来，这一次珠江帝景新的发展跟十年前不同，因为这一次我们已经站在了巨人的肩膀上，我们现在所处的会场是珠江帝景全新的巨作合生“紫龙府”，这个产品在六月份推出来得到了业主和业界人士的认可和追捧，一方面大家认可这个地段，便利的交通和无比优越的生活模式，另一方面所有的客户的眼睛都是雪亮的，他们看到了这里的未来，无论是自住还是投资，这都是成为了首选之地，因为这里的价值是看得见、摸得着的，相信未来几年随着广州南中轴的发展，包括合生TIT的落成还有湿地公园和海珠湖的开放，整个广州南岸在广州的定位得到了不断的提升，环境也不断的优化，海珠区也成为了中心的中心，珠江帝景集万众宠爱于一身。
　　我就为大家介绍项目受益于这个城市发展的各项情况，谢谢大家。
　　主持人：感谢赵总，我们今天的专家演讲部分结束，下面的嘉宾有什么疑问可以向我们的专家和企业代表提问。
嘉宾提问：未来十年从购房或者是从投资的角度来看，这个楼盘是否是比较好的建议？
　　嘉宾：刚才听到各位专家的精彩演讲，我想从购房者或者是投资者的角度向各位专家提一个问题，刚才袁老实说的问题很好，以前朋友问你买哪里，你说珠江新城，这个很好，是一个很好的机遇，我错过了机会，如果当年买了珠江新城或者是珠江帝景升值空间真的很大，珠江新城所谓的也就是5、6千元，珠江帝景也是属于珠江新城一块的说法，也就是5000元，这个是十年前的事情。现在的楼价我们也留意了一下，最近推出的珠江新城的豪宅都是4-6万的价格，6000-6万大概是10倍，这个比什么投资都好，过去十年珠江新城是很大的发展，让我联想到未来十年中轴线发展的问题，北段是珠江新城，南段是番禺，如果从居住角度来看珠江新城交通上有一些问题，番禺我觉得目前有一点远，或者说配套设施还不太完善，至于中间就是电视塔到沥蛘庖豢榈慕煌ㄇ蚝徒煌ㄍ绲牟季趾褪媸识龋飧銮蚧故潜冉虾玫难≡瘛Ｎ颐窃诳悸牵褪俏蠢词甏庸悍炕蛘呤谴油蹲实慕嵌壤纯矗飧雎ヅ淌欠袷潜冉虾玫慕ㄒ椋吭鲜Ω颐巧钊氲奶教忠幌抡飧鑫侍猓恍弧
　　袁奇峰：在前面二十年有几波财富分配的阶段，第一个阶段就是股市，股市是90年代初。2000年之后是房市，股市市场初建的时候大家不了解这个市场，到最后逐渐了解这个市场。2000年后是房市的爆发，现在也到了一个平台期。因为现在刚性需求的释放基本上比较稳定，现在由于政府的政策也受到了影响，现在的购房者也比较理性。在目前的情况下，如果你选择，肯定是一个很好的保值的工具，但是是否会变成一个增值工具呢？那么就要看什么区位，如果区位不好基本上没有什么增值机会，区位好还有增值机会。区位是怎么来的？就是公共投资、交通和位置。
嘉宾：广州现在是处于巴黎哪一个阶段，现在楼是4万一个平方米，那么五年内应该是一个什么水平？
　　嘉宾：我是《羊城晚报》记者，我想问一下谈教授一个问题，说巴黎中轴线是几何级的升值，广州现在是处于巴黎哪一个阶段，现在楼是4万一个平方米，那么五年内应该是一个什么水平？
　　谈锦钊：土地价值是由什么决定的？首先是由对土地的投入，对投入投入多少钱，就是搞地铁、盖房子各方面的聚集土地就升值了，不是凭空来的。第二个是需求，供求关系决定价格，投资决定它的价值，因此看一个地区它的地价和房价的上升要看投入，现在的投入、以往的投入和将来的投入是多少，这就可以看到它的发展前景，将来要搞大的公共设施，五条地铁的转换站，交通方便和这个区域的声誉提高，它的价值就会不断的提高，所以子要保值、要升值一定要看土地的投入。
　　大家都说珠江新城好，珠江新城现在比较贵，不是一般人都可以买得起的，那么你就要看这个地区旁边的此发展地区，地铁要通过、公交通过的，比如说海珠湖旁边珠江新城的南段这个地价跟珠江新城肯定差一大截，应该说也是一个投入的发展方向，你要看预期，预期这个地方发展会怎么样，现在还不是最高点，预期这几年发展会更好，利润很大。在这个地方还不是珠江新城的中心位置，所以这个位置的价格相对要比河对岸的珠江新城低一点，所以它的发展余地和空间会更大。
　　同时我们可以看到今年调控，最近房价跌得厉害是哪些地方？都是周边的，增城降10%，花都、甚至是南沙有升有跌，最后还是跌的，为什么要跌呢？因为供地比较多，在这里地没有了，基本上都建完了，供给短缺，价格和需求把房价就抬高了，这个是第一点。
　　第二点房价在以往的十年我测算每年增长20%-25%的区间和额度，当然有的时候30%也有，有的时候是涨2%-3，平均下来就是20-25%的幅度，你现在买保值的功能是绝对可信的，但是不可能像十年前番禺2200元的房子，现在涨到2.2万，这个达不到，这个经济学上是超额利润，资本家投资是为了超额利润，不是为了平均利润。所以为什么那么多人搞房地产，就是从土地的汇报可以50%-& 300%，搞房地产的初期是300%的利润，现在的平均利润是30%，也就比银行3.5%的利息要高得多，所以光是从经济上调控还是不行的，因此限购、限贷等等，广州只能买两套，不能买第三套，买第二套、第三套不能贷款，从行政计划的手段来控制，完全从经济的手段没有办法控制，所以两只手，看得见的手和看不见的手双管齐下，所以我的观点房地产的投资个人子还是时机，还有空间走。
　　一个家庭一个是社会稳定很重要的一方面，因此一个家庭财产保值和升值，为什么大家都把养老金拿来子，就是因为社会上的保值的手段很少，银行都是负利息的，每年都给银行送钱，买房子目前由于土地的价值，特别是中心城市、中轴线土地价值上升，所以在这个地方买房子是可以保值的。还有这个空间，5年后我就不敢保证了，这个地方将来升到6万我再让你买，我就不敢保证，但是现在的起点还是可以持有，但是一个家庭不要买太多，其他的税收风险太多，有2、3套还是可以的，所以买房子还是一个可以增值和保值的手段谢谢。
　　嘉宾：我想问一下，刚才各位专家一直在说中轴的规划对未来的发展，其实围绕中轴周边区域的都还在新的规划当中，包括CBD扩容的员村还有琶洲等等，我们如果要购房，如何去年未来的发展，其实都非常好，我们选择购房的时候，哪一块的区域更加有升值的环境？问一下赵总。
　　赵勤：城市的发展肯定有很多的热点区域，刚才您说到员村的城市金融区，我们的理解是这样的，刚才我也讲了，现在的住宅具备的功能已经不仅仅是原先的满足居住功能。我自己的开发之中也会顺应多重的需求，也会制定各种业态。
　　至于说哪一个区域谁优谁劣的问题，这个各位专家也说得比较清楚，很长一段时间是地段决定价值，这个是一个绝对的普世的一个道理。那么在各个区域的需求方面，因为我们作为开发企业，从我自己的一个观点来说，一定要满足自己的需求，至于未来是否升值或者说是它能够给你带来什么样的价值回报，我觉得这个是相对未来的事情，因为这个谁也不能保证。就好象很多人问我，你说是升还是跌，我说这个只有上帝知道，我们不知道。
　　但是自己的需求是真实的，这个可以得到保证。我们说子或者买商铺、或者是买写字楼都是基于自己生活的、工作的以及一些其他的需求，如果说这个需求能够给你的生活或者你的工作带来好处，或者带来利益，那就不妨出手。如果说是一味的去追求超额的利润或者说一定要靠房子和物业能够赚多少钱，刚才各位专家也说到了，这种时代感觉到已经过去，谢谢。
　　主持人：谢谢各位领导、各位专家，今天由于时间关系，我们的论坛到此结束，有请各位领导合影留念。
电话：400-606-6969
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