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黄浦区董家渡18号地块补偿方案-上海拆迁律师
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作者:黄浦区住房保障和房屋管理局 &来源:当事人提供&
黄浦区董家渡18号地块旧城区改建房屋征收与补偿方案　&&一、房屋征收与补偿的法律依据　　1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；　　2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）（以下简称《实施细则》）；　　3、《关于贯彻执行&上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则&的若干意见》（沪府办发[2012]24号）；　　4、《关于贯彻执行&上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则&若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）；　　5、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）；　　6、《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市[2012]5号）；　　7、其他相关法规和规范性文件。　　二、房屋征收的目的　　加快推进旧城区改建，改善居民的居住条件和环境。　　三、房屋征收的范围　　东至：薛家浜路；南至：多稼路；西至：南仓街；北至：南施家弄、薛家浜路。　　四、被征收房屋类型、建筑面积的认定办法　　（一）被征收房屋类型的认定　　房屋类型以房地产权证记载或公房管理部门摘录为准，对房屋类型有争议的以上海市房地产科学研究院鉴定为准。　　（二）被征收房屋建筑面积的认定　　对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证和房地产登记簿的记载为准；房地产权证和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。　　对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以黄浦区测绘中心实地丈量的建造面积为准。　　承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。　　承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：房屋类型公寓独立住宅(花园住宅)新里住宅新工房(有电梯、成套)新工房(无电梯、成套)新工房(无电梯、不成套)“两万户”新工房旧里住宅简屋换算系数2.061.831.822.001.981.941.651.541.25　　在日前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积；高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际居住面积的一半及上款规定的换算系数计算建筑面积；高度在1.2米以下的部分，不计算建筑面积。　　对未经登记建筑的认定和处理，以附件形式另行公布。　　五、房屋征收补偿方式、标准和计算方法　　（一）居住房屋征收补偿方式、标准和计算方法　　征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。选择房屋产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。　　被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴　　评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。　　评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房屋征收评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。　　价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。　　本地块的补贴系数为0.3。　　被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。　　套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴。本地块的每证补贴面积标准为15平方米建筑面积。　　征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴。　　征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴。　　征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%；对房屋承租人的补偿按照上文有关公有房屋承租人的补偿规定执行。　　（二）非居住房屋征收补偿方式、标准和计算方法　　征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。　　被征收非居住房屋的补偿金额=评估价格　　征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%，对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%；被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。　　六、补贴和奖励标准　　（一）征收居住房屋的补贴和奖励标准　　1、无搭建补贴　　对被征收房屋无搭建或未获得搭建补贴的被征收人、公有房屋承租人，给予补贴10万元。　　2、装潢补贴　　室内装饰装修价值按被征收房屋建筑面积每平方米500元补贴；被征收人、公有房屋承租人有异议的，可以委托估价机构通过评估确定。　　3、临时安置费　　（1）临时安置费有效期限：　　被征收人、公有房屋承租人选购本地块提供的安置房屋为期房的，自征收补偿协议生效之月起至征收补偿协议约定交房的年月止的实际自然月份。考虑到交房后需办理安置房屋入户手续等因素，再给予照顾增发两个月标准的临时安置费。　　（2）临时安置费发放标准：　　对被征收人、公有房屋承租人每户（按本地块居住困难户认定标准核定的人数小于等于3人的）给予临时安置费每月3300元，核定的人数每增加1人，每月增发临时安置费900元。　　4、搬迁费　　按被征收居住房屋核定的建筑面积每平方米12元计算，每户低于500元，按500元发放。若选购征收安置配套商品房（期房）的，搬迁费增加一倍计算。　　5、家用设施移装补贴　　①.电话移装费，每户140元（凭缴费单据）　　②.管道煤气移装费，每户200元（凭缴费单据）　　③.热水器移装费，每台300元（凭购机发票）　　④.空调移装费，每台400元（凭购机发票）　　⑤.有线电视移装费，每户330元（凭缴费单据）　　⑥.宽带移装费，每户90元（凭收费单据）　　⑦.家用（独用）电表，按实计算（凭收费单据）　　6、特困对象的补贴　　对特困对象的认定办法和补贴标准，以附件形式另行公布。　　7、居住困难户的保障补贴　　居住困难户的认定标准、认定流程等，以附件形式另行公布。　　按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。　　折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。　　保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米－被征收居住房屋补偿金额。　　本地块折算单价为9000元。　　8、自行购房补贴　　被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿安置，且不选择购买本地块提供安置房屋的，给予自行购房补贴，标准如下：　　按被征收房屋建筑面积每平方米7000元补贴，每证户低于25万元的按25万元计算。　　9、签约奖励费　　在本地块房屋征收补偿签约期限内，凡与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的居民户，被征收居住房屋建筑面积在25平方米以内（含25平方米），每证发放签约奖励费10万，房屋建筑面积在25平方米以上，每增加1平方米增发签约奖励费3000元。　　10、速签奖励费　　对本地块房屋征收补偿签约期限的前45天内（含第45天）签订房屋征收补偿协议，并在协议生效后按约定期限内搬离被征收房屋的，给予速签奖励费13万元；　　对本地块房屋征收补偿签约期限的第46天至第90天内（含第90天）签订房屋征收补偿协议，并在协议生效后按约定期限内搬离被征收房屋的，给予速签奖励费11万元；　　对本地块房屋征收补偿签约期限第91天至签约期限结束内签订房屋征收补偿协议，并在协议生效后按约定期限内搬离被征收房屋的，给予速签奖励费9万元。　　11、搬迁奖励费　　被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议，协议生效后在约定期限内搬离、腾空并办理完毕交房手续的，每证发放奖励费5万元。建筑面积超过25平方米的，增加奖励费每平方米1000元。　　12、建筑面积奖励费　　以被征收房屋建筑面积为基准，每平方米奖励5000元。　　13、协议生效计息奖励费　　房屋征收补偿协议生效后，凡在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，从签订协议之日起至房屋征收补偿签约期限结束之日止，按房屋征收补偿协议的补偿总金额以半年期贷款年利率5.6%标准计息。　　被征收人、公有房屋承租人在房屋征收补偿签约期限中前十日内签约的，统一以全签约期计息，最后十日内签约的统一以十天计息。　　14、实物奖励　　在本地块房屋征收补偿签约期限内签约的被征收人、公有房屋承租人，给予价值1万元的实物奖励。　　（二）征收非居住房屋的补贴和奖励标准　　本条所指的各类补贴和奖励标准仅适用于被征收人、公有房屋承租人为个人，且被登记有效个体工商营业执照的被征收非居住房屋。被征收人、公有房屋承租人为单位的被征收非居住房屋所适用的各类补贴和奖励标准另行公布。　　1、停产停业损失补偿　　因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。　　被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可以按照相关规定申请复核、鉴定。　　2、证照补贴　　对持有有效个体工商营业执照的个体工商户，给予一次性补贴30万元（该补贴已包含但不限于设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备的补偿）。　　3、自行购房补贴　　自行购房补贴以被征收房屋个体工商户非居住建筑面积为基准，每平方米补贴10000元，每户低于20万元的，按20万元计算。　　4、装潢补贴　　室内装饰装修价值，按被征收房屋建筑面积每平方米补贴1000元计算，每证户低于10万元的，按10万元计算。　　5、无搭建补贴　　对被征收房屋无搭建或未获得搭建补贴的被征收人、公有房屋承租人，给予补贴10万元。　　6、建筑面积奖励费　　被征收房屋建筑面积在20平方米以内的，奖励30万元；被征收房屋建筑面积在20平方米以上，超出部分按每平方米1万元奖励。　　7、签约奖励费　　在本地块房屋征收补偿签约期限内，凡与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人，每证发放签约奖励费20万元。　　8、搬迁奖励费　　被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议，协议生效后在约定期限搬离、腾空并办理完毕交房手续的，每证发放搬迁奖励费20万元。　　9、协议生效计息奖励费　　房屋征收补偿协议生效后，凡在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，从签订协议之日起至房屋征收补偿签约期限结束之日止，按房屋征收补偿协议的补偿总金额以半年期贷款年利率5.6%标准计息。　　被征收人、公有房屋承租人在房屋征收补偿签约期限中前十日内签约的，统一以全签约期计息，最后十日内签约的统一以十天计息。　　【特别告知】个体工商户房屋中含居住面积的，则居住面积补偿按照本条“征收居住房屋的补贴和奖励标准”进行补偿。若权证面积全部用作营业用途，无居住面积的，除按本款第1-9款享受个体工商户补偿外，另按权证每证享受居住房屋套型面积补贴及其他居住房屋享受的相应补贴、奖励。　　七、用于产权调换房屋的基本情况和选购方法　　（一）基本情况　　主要包括闵行浦江、浦东航头、浦东三林、青浦新城等处房源及本区内就近安置房源。　　（二）选购原则　　1、安置房屋实行先签约、先选择、先购房的原则。　　2、安置房屋的购买实行一房一价。　　3、安置房屋购房总额一般不得超过该户被征收居住房屋货币补偿总金额。　　4、选购安置房屋的被征收人、公有房屋承租人，其办理进房手续、房地产权证以及所需交纳的契税、维修基金等费用，由购房人按相关规定支付。　　（三）选购标准　　1、按被征收居住房屋的补偿金额为准的选购标准　　被征收人、公有房屋承租人可在被征收居住房屋的补偿金额（评估价格+价格补贴+特定房屋类型的套型面积补贴）范围内选购房屋，一居室和三居室每户限购壹套，二居室不限购。　　2、按本地块居住困难户认定标准核定人员为准的选购标准　　被征收人、公有房屋承租人以本地块居住困难户认定标准中核定人员人数为基准选购房源。核定&&&&人员核定人员组成结构选购房型1人户　一居室2人户自然家庭成员二居室3人户自然家庭成员二居室自然家庭成员（2人）+&1(非自然家庭）二居室+&一居室　　自然家庭：在本地块征收决定核发之日前具有合法婚姻关系的夫妇和未成婚子女组成的家庭。　　核定人员为4人以上（含4人）的，产权调换房屋的选购办法，按照核定人员家庭组成结构拆分对应上表实施。　　3、选购限制　　（1）就近安置房源：每户限购壹套；　　（2）浦东三林房源：每户限购壹套；　　（3）以上2处房源每户不能同时选购。　　4、选购优惠　　除有选购限制的房源外，对本地块其他区位的房源，在市有关部门确定的供应价的基础上，给予购房优惠价，并按优惠价结算（详见一房一价明细表）。　　选购优惠价房源的被征收人、公有房屋承租人，办理进房手续、房地产权证以及所需交纳的契税、维修基金等费用，均以市配套安置商品房供应价为依据，由购房人按相关规定支付。　　八、房屋征收评估机构选定办法　　房屋征收决定公告公布后，房屋征收部门将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布，接受估价机构报名，并将经审核符合条件的估价机构名单在房屋征收范围内张贴公示。　　房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构。房屋征收部门将确定的估价机构在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。　　九、房屋征收补偿的签约期限　　签约期限为5个月，具体时间另行公布。　　十、搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限　　被征收人、公有房屋承租人应当在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁。搬迁过渡方式：征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，由房屋征收部门支付临时安置费予以过渡，具体支付方式为前文第六条第一项第三款。　　十一、受委托的房屋征收事务所　　本地块共计委托2家房屋征收事务所，各自的具体分工范围见地块公示栏，名称、现场办公地址如下：　　上海市黄浦第三房屋征收服务事务所有限公司会馆后街27号二楼　　上海市黄浦第四房屋征收服务事务所有限公司会馆后街27号三楼　　十二、其他事项　　（一）关于执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的界定　　执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，包括由房屋行政管理部门代理经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房屋行政管理部门代为经租的居住房屋，以及日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系，执行政府规定租金标准，且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。　　征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，区（县）房屋征收部门应当以被征收人、房屋承租人提供的下列材料作为认定依据：　　（1）当时的房屋租赁协议；　　（2）租金交纳证明；　　（3）日前，已有承租人户口报在被征收房屋内的证明。　　（二）房屋征收与补偿的计户标准　　被征收人、公有房屋承租人以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。　　（三）房屋征收与补偿协议签订主体的确定　　房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。　　房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的，房屋征收部门应组织共同居住人协商，协商一致的主体作为签订补偿协议的主体。若在本地块房屋征收决定作出后的30日内，共同居住人仍无法协商一致的，房屋征收部门可在共同居住人中按照下列顺序确定签订补偿协议的主体：　　（1）原承租人的配偶；　　（2）原承租人的子女（按他处住房情况、本处居住时间长短）；（3）原承租人的父母；　　（4）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。　　房屋征收范围内的私有房屋产权人死亡的，其继承人作为补偿协议签订主体。　　（五）房屋征收补偿协议的订立　　房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本方案的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿协议。　　（六）房屋征收补偿协议为附生效条件协议　　房屋征收决定作出后，被征收人、公有房屋承租人根据房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。　　根据市、区相关规定，本地块房屋征收与补偿在签约期限内签订附生效条件的补偿协议的签约比例不得低于85%。　　【特别告知】在签订附加生效条件征收补偿协议的签约期限后签约搬迁的被征收人、公有房屋承租人不再享受本地块设置的奖励款项有：　　1、居住房屋　　（1）方案第六条第一款第9项：签约奖励费；　　（2）方案第六条第一款第10项：速签奖励费；　　（3）方案第六条第一款第13项：协议生效计息奖励费；　　（4）方案第六条第一款第14项：实物奖励；　　2、非居住房屋　　（1）方案第六条第二款第7项：签约奖励费；　　（2）方案第六条第二款第9项：协议生效计息奖励费；　　（七）房屋征收补偿决定　　本地块房屋征收补偿协议生效后，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条和《实施细则》第四十二条规定，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报黄浦区人民政府。黄浦区人民政府应当依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。　　【特别告知】黄浦区人民政府依法作出补偿决定后，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人仍无法达成协议的，不再享受本地块设置的奖励款项有：　　1、居住房屋　　（1）方案第六条第一款第9项：签约奖励费；　　（2）方案第六条第一款第10项：速签奖励费；　　（3）方案第六条第一款第11项：搬迁奖励费；　　（4）方案第六条第一款第13项：协议生效计息奖励费；　　（5）方案第六条第一款第14项：实物奖励；　　2、非居住房屋　　（1）方案第六条第二款第7项：签约奖励费；　　（2）方案第六条第二款第8项：搬迁奖励费；　　（3）方案第六条第二款第9项：协议生效计息奖励费；　　（八）居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务　　征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。　　（九）本房屋征收补偿方案中的货币为人民币。　　　　上海市黄浦区住房保障和房屋管理局　　二○一三年五月十七日（上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明编辑，内容如有出入，以当地公布的补偿方案为准）&&&&&&
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反馈建议描述：请填写描述手机号：请填写手机号请填写手机号上海董家渡地块价值近300亿&锁定全国最贵土地
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原标题：上海董家渡地块价值近300亿 锁定全国最贵土地
　　日消息，上海,备受关注的董家渡地块终于迎来其官方首秀。9月3日晚间，沪预申请告字（2014）第2号显示，黄浦区“小东门街道616、735街坊”即董家渡13、15号地块进入预申请。
　　预申请公告显示，董家渡13、15地块，北起王家码头路，南到规划东江阴街，西临南仓街，东至中山南路。地块总面积约17.51万平方米，其中出让土地面积约12.67万平方米。地块规划为商业、办公、住宅综合用地。其中商业比例不大于 17%,办公比例不小于 65%,住宅比例不大 于 18%。地上总建筑面积不超过701900平方米。地块目前已为净地。
　　董家渡13、15号地块早已成为诸多开发企业眼中的香饽饽。据悉包括中民投、九龙仓在内的知名企业，都希望把地块收入囊中。
　　出让方称希望具有以上同类功能开发经验、以持有物业为主要运作模式、具有国际影响力的优质企业参与本次预申请活值得指出，此次预申请公告中并未透露地块的起始出让价格，但有分析指出，董家渡13、15号地块周边的商业和写字楼地块单价不少于3.8万/平方米。按照当前最低单价来看，董家渡地块13、15号地块未来地上部分总价至少达276.7亿。加上该地块地下建筑面积，如果折成地上面积的半价来算，11万方地下建筑总价或超过20万，加上地上面积，该地块总价接近300亿，刷新全国总价纪录。
(责编：罗知之、刘阳)
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