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[原创]关于业主代表大会制度与实践的讨论
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17:31:36 发布在
林一海先生，你好！按照我们所约，在下在这里开帖专题讨论小区业主代表大会（业代会）的事情，以期得到林先生的指导。我们小区的情况在另帖已经大致介绍。这里不赘述。重庆目前没有江苏省“300户以上的小区可成立业主代表大会”的政策。所以一切都得靠我们自己杀出一条路。不过街道上已经说了“成立业主大会和业委会后，至于怎么搞由你们自己决定”。本人曾经在一个400户的一个老小区担任过业委会副主任。历经7年。虽然只有400户，也已经感到业主大会的召集极其困难。根据我的经验和你的一些北京上地西里社区介绍，我总结出来一些结论。这里先试着给你说说我的感想：1 甚感业委会和业主大会之间差一个纽带功能。既：业代会功能。实际上，如果只有业主大会和业委会，那就只能是直议制。有了业代会就成了代议制。2 现在只有业主大会和业委会的小区自治体系肯定有问题。问题就出在：大多数业主并不热心小区的事情。即使有关自己的切身利益也漠不关心。除非某件事的的确确损害在眼前才开始大叫大嚷。我把这种情况以一个例子来比喻。业主大会是母亲；业委会是孩子（业主大会执行机构）。可这位母亲生下这个孩子后完完全全不履行抚养、监管和指导义务。这种“不履行义务”的原因有很多种。但基本都是将业委会作为一个听用（放在那里，说不定哪天会用一下下）的心态。平时是不过问的。但是很多业主没想到的是，业委会一旦成立且无法与业主大会形成便利沟通，业委会这个孩子极有可能朝着业主们当时的希望相反的路上走向邪路。我甚至认为，很多业委会出现贪腐、变坏，恰恰是不负责任的“母亲”（业主大会）使然。我这里举个例子。我原来的小区为了一个化粪池的大修资金要求2/3以上业主签字。在整个过程中，业委会成员可以说是求爹爹告奶奶。但仍然无法完成2/3的签名。在这时，业委会只有被迫制造假名单才获得了上面动用大修基金的许可。不得不说这是非常危险的事情。我们反过来想确实让人冒冷汗。如果制作假名单成了习惯，万一业委会的人要干坏事也仍然可以制作假名单。从这种事情我们可以看到，恰恰是业主们（母亲）的懒惰和不负责任使得业委会（孩子）极有可能变坏。3 但遗憾的是我们无法在某个单元时期内修正全部业主的陋习。所以我认为必须成立业代会。业代会的人数较少，易于召集和表决。如果将业代会的几十个人有效组织在一起，将业委会的决策权、决定权夺回来，不仅可以体现权利归民，业主有了话语权，还使得决议和决策高效化、民主化。而且只有在这种情况下，业委会才真正货真价实地体现唯一的执行权。4 我认为就目前国家的一些政策有严重的滞后问题。上层人最初的设计没想到一个小区会变得如此庞大。比如我们小区6000户家庭的总人口超过了社区人数。在这样的大小区仍然实行“业主大会和业委会两元”架构完全不能适应形势。或许做决策的人还停留在几百户一个小区的时代。这是非常令人遗憾的事情。所以我对志愿者小组的人说，如果只成立业主大会和业委会，我拒绝投票。为什么我们要如此努力地生一个可能的坏孩子呢？林先生，我先说到这里。等看到你的回复后我们再继续往下谈。很多问题还等着呢。谢谢。
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17:44:13 &&
为什么我们要如此努力地生一个可能的坏孩子呢？
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19:51:20 &&
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19:55:45 &&
您好！很高兴开始我们的讨论（当然也欢迎其他网友参加讨论啊）。您提到的四个方面问题也是其他小区业主都会首先提到的，也就是有普遍性。观念上最根本的问题是应该树立“社会分工”的观念，因为无论从西方发达国家近代以来的历史实践和理论上说，社会分工都是社会问题的首要问题，但是由于中国还没有完成西方早已经完成的文艺复兴运动和启蒙运动以及产业革命，因而国人头脑中间还很缺乏社会分工的观念，还总是习惯于用传统的小生产观念来看问题，喜欢全体参与而不是分工参与，譬如您提到的“大多数业主并不热心小区的事情。即使有关自己的切身利益也漠不关心”问题，其实是表面现象，实质问题在于积极业主本身缺乏社会分工观念，违背社会分工规律去动员广大业主来签字，业主当然有疑虑而不愿意轻易就范。在北京上地西里小区就不是这样，业委会也搞过多次全体签字的事情，但是并没有大力动员，却总是能够很快拿到需要比例的签字，原因很简单，需要全体业主签字的文件已经经过业主代表大会多次讨论且表决通过了，因而提交业主签字的时候业主就不怀疑其中有猫腻了，许多业主甚至觉得让全体业主签字就是多余的，因为有业主代表大会几十位代表的多次讨论，即使也未必能够保证百分百合适，但是绝对不会有猫腻，何况即使事后发现有错误的话，还可以由业主代表大会来重新审议和纠正嘛，于是大家签字就很容易了。所以，当年最会做群众工作的毛泽东先生就总是说：群众是真正的英雄，而我们精英自己往往是幼稚可笑的。虽然广大普通业主未必懂得社会分工的理论，但是他们作为社会实践的主体，本能地就会顺应社会分工规律，如果精英的作为合乎社会分工规律，业主群众本能地就会积极响应，否则就会以种种方式来抵触甚至抗拒，但是精英们却往往以为业主群众对共同事务不热心不参与不关心而抱怨业主，这样就往往把自己放在了幼稚可笑的境地上了。十年来绝大多数成立的业委会坚持不了一年，从根本原因上说就在于此。如果认识到这一点的话，对实行业主代表大会制度的认识也就不同了，不是因为小区太大业主太多，这也是表面现象，根本原因在于社会分工规律，古希腊城邦的公民大会（相当于业主大会）规模也有几千人甚至上万人的，也曾经辉煌过，为什么没有延续下来呢，就是因为生产发展使得社会分工发展了，共同事务越来越复杂了，几千人开会已经不可能了。就目前中国生产力发展和社会分工达到的水平来看，基层社会超过一百人的会议和表决就很困难了，必须实行代议制，广大业主群众对此是容易理解的，因而如果积极业主能够积极倡导业主代表大会的话，是很容易调动起来业主关心业主自治的积极性的，作为反证，我和赵恒律师考察过的抱怨业主不参与的业委会，都是不赞成甚至公然反对建立业主代表大会制度的，业主当然不愿意信任这样的业委会。所以我不赞成“在某个单元时期内修正全部业主的陋习”的说法，倒是想强调，真正的陋习恰恰是集中体现在积极业主身上，就是缺乏社会分工观念的“普遍参与论”，总是对广大业主不愿意参与痛心疾首，却没有反过来想想，人家业主不愿意参与积极业主呼吁的事情，积极业主就痛心疾首，那广大业主希望积极业主理解和做的事情，譬如建立业主代表大会制度，积极业主又理解和做得如何呢？广大业主不更有理由对积极业主的呼吁漠然视之吗？我在很多小区讲到这一点的时候，总有积极业主不以为然，说“没见业主们说要成立业主代表大会呀，你怎么说业主是因为我们没有建立业主代表大会制度而不搭理我们的呢？”我说：这很好办啊，你们积极业主去向广大业主搞个民意调查，题目就叫“是否赞成成立业主代表大会”，好不好？结果呢，几乎所有的积极业主都沉默不语了，因为他们很清楚，这个民意调查的结果是很容易料定的。于是我说：所以，不是业主不关心不参与，而是我们积极业主害怕广大业主参与，这才是要害所在。先谈这些吧。
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0:42:01 编辑过
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21:32:43 &&
此前写过一篇关于业主不参与的博客，转在这里，供参考。&&&&从攻击业主不参与看业主委员会的虚伪性&&&&大家知道，业委会分子嘴巴上鼓吹最多的莫过于“大家都来参与”的问题了，表情最丰富的也是在号召业主“一人一票成立业主大会当家做主”的时候，往往先是热情洋溢甚至慷慨激昂，如果能够达到一呼百应的效果，则不免得意洋洋，大有“带头大哥”“民主英雄”非我莫属的劲头；如果应者寥寥呢，则必然是痛心疾首，开始攻击业主“麻木”、“愚昧”、“冷漠”和“缺乏公民意识和参与精神”什么的，这个时候的表情不仅严肃，而且刚毅，还透露着启蒙大众诲人不倦的的深沉，颇能博得一些粉丝前呼后拥。&&&&但是在我看来，实在是太恶心了。为什么呢？虚伪！&&&&十年来我问过许多夸夸其谈“参与”的业委会主任：业主不来参与你号召的事情就是愚昧？怎么没见你去参与别人号召的事情呢？汶川地震的时候你去参与救灾了吗？保钓船上也没见你的身影嘛，那你是不是愚昧、冷漠和缺乏参与精神呢？建设公民社会需要参与的事情多得数不清，你又参与了几件？&&&&然而虚伪的人自然也是有几分小聪明的，马上会振振有词地说：一屋不扫，何以扫天下？从身边做起嘛。&&&&真的吗？弥漫在你身边的pm2.5问题，你去参与了吗?你有没有把车卖了乘坐公交来减少废气排放呢？诸如此类的事务多了去了，业委会分子恐怕连想都不愿意去想，又有什么资格谩骂不参与的业主呢？&&&&如果再问他：如果大家都来参与身边的事情，那抗震救灾和保卫钓鱼岛以及数不清的社会事务谁去参与呢？你连抗震救灾和保卫钓鱼岛这样的事情都不去参与，你有什么资格攻击广大业主麻木呢？&&&&更何况，真的是大家不来参与吗？举个例子：&&&&北京有个自称“文明学”专家的人，叫北野，经常津津乐道“大家都来参与”，还说要在小区里进行什么“公民实验”，硬是鼓动业主起来罢免了原来的业委会主任，然后取而代之当选了业委会主任，大家不是都来参与了吗？可是他仍然喋喋不休地攻击业主不来参与，因为他希望一呼百应的事情太多了，什么“顺风车”，“邻居节”，“文明学习小组”，等等不一而足，业主不来参与他就放肆地攻击业主愚昧。于是好几百业主就联名提议罢免他的业委会主任职务，按照《物业管理条例》的规定，须由业委会召集举行业主大会投票表决，但是他拒绝了，理由是要审查那几百业主的姓名是否真实，业主当然不同意，觉得荒唐，说“我们要罢免的就是你，却要由你来审查我们的姓名，然后决定是否举行业主大会投票，那不跟偷盗嫌疑人当检察官来决定是否起诉和开庭一样了吗？”这就给了北野拒不启动业主大会表决的合法借口。而在著名的北京美丽园风波里，同样遭到几百业主联名罢免的业委会则技高一筹，进了一步，在业主同意业委会审查业主签名的时候却说自己肉眼无法辨别你们业主的签名是否是真的，因而同样拒不举行业主大会表决。&&&&可见，不是业主不来参与，而是业委会特别是主任寻找种种借口阻挠业主参与！&&&&当然，我知道，对这样的案例，许多业委会分子是不以为然甚至感到气愤的：这样的业委会主任能有几个？难道个别败类就是一竿子打翻一船人的依据？&&&&真要这样问的话，那未免煞有介事了――你们真的认为仅仅是个别败类么？那怎么没见你们谴责这样的败类和引以为戒呢？&&&&相反，就在美丽园业委会寻找种种借口拒绝业主参与的时候，数十家业委会主任组成了一个“美丽园业委会声援团”晃晃荡荡开进美丽园帮助该业委会打压业主的参与，甚至叫嚣什么“全国有良心的业主都来支持美丽园业委会”！使得美丽园业委会主任恶性膨胀，竟然跑到中央电视台的节目里放肆地谩骂业主起来参与组成的“监委会”是“奸委会”，还特意强调“是汉奸的奸！”！“理由”是业委会是为业主维权的，所以谁要想监督业委会就是内奸。就是这样无耻的逻辑也居然获得了中国业委会集团的热烈喝彩，试想，此后无论是美丽园业主还是深受美丽园风波震动的各地业主不再愿意参与业委会分子鼓吹的“参与”，不是自然而然的事情了吗？&&&&有的业委会分子当然会表白自己跟北野和美丽园业委会不一样，可是呼吁所在小区的业主来参与的时候依然遭到冷落，于是就问了：难道没有业主冷漠的问题吗？&&&&但是，一个再浅显不过的道理是：判断一个人不能以他自己的表白为依据，而是看他怎么做。你说自己跟北野和美丽园业委会不一样，可是你能够跟业主说清楚自己怎么不一样吗？&&&&美丽园业委会主任说她骂“奸委会”是有理由的――那几个成员都是物业公司收买的。当时我和赵恒律师就对她说：那你看这样好不好，向上地西里小区那样成立由各个楼业主推选的代表组成的业主代表大会来监督业委会，而取得业主信任，不至于各个楼的业主都推选被物业公司收买的业主当代表吧？&&&&可是该主任仍然脖子一拧说：成立业主代表大会没有法律依据。还是拒绝了。其实不过是借口罢了，借口的依据是当时建设部《业主大会规程》里有“业主代表不能代替业主做出决定”这么一条，且不说该《规程》并不是法律，仅仅是没有任何法律效力和行政效力的一个指导文件，而且该条文也明显违反了《民法通则》关于“公民可以委托他人代为民事行为”的规定，因而后来建设部自己悄悄地废止了该《规程》，在取而代之的《业主大会和业主委员会指导规则》里承认业主可以推选代表代为决定。但是该《指导规则》发布已经快五年了，中国的业委会集团不仅装着没看见，而且继续鼓吹“一人一票”的业主大会制度来反对建立业主代表大会制度，无非是害怕业主可以通过业主代表大会及时做出更换物业公司和改选业委会的决定，这怎么能够让广大业主相信你跟当年的美丽园业委会不一样了呢？&&&&话已至此，如果业委会分子还要声称自己从来没有说过反对业主代表大会制度的话，那显然就是赤裸裸的狡辩了，因为你也没有跟业主表示过成立业主代表大会来监督业委会，业主怎么可能轻易就来参与呢？还可以告诉你，即使现在你去给业主宣讲建立业主代表大会监督业委会的意义，业主也仍然可能不会轻易来参与，如果你还要问这是为什么的话，那就去翻翻小学课本里“狼来了”的故事吧。&&&&也就是说，是十年来业委会集团的一贯撒谎，这才造成了业主不愿意参与的局面，还好意思倒打一耙喋喋不休地攻击业主不参与，确实是虚伪到了极点。
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22:27:47 &&
非常感谢林先生的回复。关于社会分工问题我理解林先生的意思。而现在的情况是，我们小区目前还没有业委会和业主大会，全靠志愿组组织成员动员业主们交复印件。按照重庆当地的文件规定，20%的业主有意愿成立业委会时就可以向街道申请成立业主大会和业委会。但在申请时必须附上这20%的房地产证或合同相关页复印件。我们正在做这项工作。很难。因为很多业主认为那是隐私。不过我们几乎克服了这个难点。我介绍一下我们小区其它情况：1 按照物业给我们提供的资料，我们小区大约有30%投资型（或叫“投机型”）业主。我们没法期待这30%能做出多大贡献。这是我们的艰难点。我们的物业非常支持我们的工作，他们也希望小区能有这种新型模式。2 我们宣传业代会始于今年元旦后。但这一构思发出后，业主们倒没有多大意见。只有个别业主觉得很新奇，问了一些问题。除了个别人有“凭什么我要把我的财产交给某代表来决定”外，绝大多数业主都持支持态度和立场。即使个别的有上述想法我们也根据社会分工的理论逐一作了解释。在这里也特别感谢林先生以及那些先驱者给我们的经验。3 我们志愿组组织的业代会模式架构散布渠道如下：3-1 有一个2000人规模的qq群。（目前已有700多人。也是物业解惑答疑的常驻群。今后准备让业委会和业代会代表常驻）3-2 有一个自己的网站论坛3-3 发布传单和广告3-4 现在志愿组成员正在各楼栋成立大群的分群（单元楼栋群），以促进业代会模式的知识普及。今后业代会成立后将让每一栋的代表常驻单元楼栋群，以便于业主与所在楼栋代表形成相互沟通。4 现在我们最棘手的问题或许是林先生没有想到的，我这里解释下：相当多的业主都是从原小区二次迁移来的（即改善性住房）。他们大部分人都对以前曾经经历过的业委会痛恨至极。有些几乎到了一提业委会就咬牙切齿的地步。而我们成立业代会也必须在成立业主大会和业委会之后。但他们只要一听到“业”和“会”这两个字就像避瘟疫般地离开。一些人捂住耳朵说“不听、不听”。其实通过我的调查了解，这些业主对曾经的业委会是有误解的。他们中很多人并非完全知道以前的业委会是好是坏，更多的是道听途说。而由于天然的同一群体，他们当然选择业主的说法而不相信原业委会的解释。但无论是真是假他们都从心理上完全杜绝业委会。一种“与其冒风险还不如不成立”的心态。这是我们目前最头疼的事情。为此，我们不断宣传业代会的功能，并反复给大家讲业代会模式恰恰是打消他们顾虑的一种新模式。不过效果一般。更多的业主甚至不愿沉下心来去读我们做的业代会文件稿。当然，这问题与业代会模式没有直接关系，是一种人生经历所带来的恐惧后果。尚需我们加大宣传和普及力度。5 由于是个大小区，所以每年的公用收益部分很可观。因此，我们决定今后的业委会正儿八经地采用薪酬制（全职拿全工资，半职拿一半工资）。我们的目的是让业委会的成员不要唱高调，也不需要什么奉献精神，只要求他们的工作付出对得起他们的收入。6 在北京上地西里小区有一个代表大会监事会。我们的设计里面没有，但有一个专业监督组。这个监督组是监督业委会的。监督组有三个位置：工程预算、财务和律师。他们来自小区退休或在职人员。其中财务和懂工程预算的人对业委会日常收入和支出、招标审核程序进行定期审理，并有权将自己的怀疑和疑问提交给业代会。当然他们是作为兼职使用。兼职一次获得一次报酬（属于计件酬劳）。为了防止被“污染”，我们按照多人制抽签派出。关于上地西里的大会“监事会”，我还不太明白具体作用是什么。请林先生可否给予一些解释。7 我们预设小区各单元楼栋的代表产生机制。即：每个楼栋选出一正一副两个代表。每次召开业代会时正副代表都参加，但投票权只有正代表才有。这是为了降低召集难度和讨论难度。当正代表因有事不能参加会议时委托副代表参加。委托方式可以用短信向召集人通知证实。各楼栋的代表产生方式由所在楼全体业主按差额制方式选出。票数最多的为正代表，次之为副代表。代表任职时间与业代会每届时间相同：5年。但可以再选连任。当各楼栋区的业主对所在楼栋代表有罢免意向时，得先有20%的楼栋业主提述，然后施行再选。选举结果上报业代会。我们设定的每一个单元投票区大约有250-300户。已经很困难了。但是上下班在楼道大厅能完成。当然会预先公告。其它关于代表的资格、条件等就不详述了。林先生，你觉得我们的代表产生做法还有什么欠缺吗？其它问题我们接下来再探讨。谢谢
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23:00:58 &&
看来你们已经花了不少心思考虑业主代表大会制度问题，是很好的事情。先解释一下“监事会”的功能问题：上地西里小区的监事会全称业主监事会，不是业主代表大会监事会和业主大会监事会，本质是业主自治监事会，就是对关于业主自治的问题进行监督，包括对业委会和业主代表大会以及业主大会（如果存在的话）是否有违反业主公约和议事规则的情况进行监督，主要是对办事程序的监督。关于业主代表大会代表产生方面的问题，我的意见是，由于你们小区太大，需要产生的代表数量很多，可能多达百位以上吧，因而很难一步到位成立起来业主代表大会，即使成立起来了也很难一下子运行到位，弄不好就会由于控制不了而散伙。怎么解决这个问题呢，我经常提到一百年前孙中山先生指出的，中国的民主化要从大众学会开会开始。能不能先让一少部分积极业主，譬如二三十位，通过学会开会，来引导广大业主建立对业主代表大会制度的兴趣和信心，是至关重要的事情。如果能够先把二三十人的组织建立起来，譬如叫业主联谊会，按照未来业主代表大会的模式定期开会讨论某个问题，形成决议，公布于众，这样就会吸引业主越来越多地加入，直到预期的业主代表大会规模。在这个过程中间，最重要的有两件事，一是制定体现现代民主性质的会议规则，二是引导会员学习业主代表大会理论，经过这样一两年的训练，业主代表大会的成立就是瓜熟蒂落的事情了。
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1:22:17 &&
23:00:58&&的原帖：看来你们已经花了不少心思考虑业主代表大会制度问题，是很好的事情。先解释一下“监事会”的功能问题：上地西里小区的监事会全称业主监事会，不是业主代表大会监事会和业主大会监事会，本质是业主自治监事会，就是对关于业主自治的问题进行监督，包括对业委会和业主代表大会以及业主大会（如果存在的话）是否有违反业主公约和议事规则的情况进行监督，主要是对办事程序的监督。关于业主代表大会代表产生方面的问题，我的意见是，由于你们小区太大，需要产生的代表数量很多，可能多达百位以上吧，因而很难一步到位成立起来业主代表大会，即使成立起来了也很难一下子运行到位，弄不好就会由于控制不了而散伙。怎么解决这个问题呢，我经常提到一百年前孙中山先生指出的，中国的民主化要从大众学会开会开始。能不能先让一少部分积极业主，譬如二三十位，通过学会开会，来引导广大业主建立对业主代表大会制度的兴趣和信心，是至关重要的事情。如果能够先把二三十人的组织建立起来，譬如叫业主联谊会，按照未来业主代表大会的模式定期开会讨论某个问题，形成决议，公布于众，这样就会吸引业主越来越多地加入，直到预期的业主代表大会规模。在这个过程中间，最重要的有两件事，一是制定体现现代民主性质的会议规则，二是引导会员学习业主代表大会理论，经过这样一两年的训练，业主代表大会的成立就是瓜熟蒂落的事情了。 谢谢林先生。关于监事会的事情我理解了。不知道现在在北京上地西里小区的“监事会”运行得怎样，效果如何。我们目前还暂不打算最终成立这样的“监事会”如果今后需要再考虑。我们之所以要成立一个针对业委会的专业监督组是因为，虽然业代会对业委会的权力产生了制衡，但我们不能保证业代会的代表中一定有懂财务或工程预算的专家。由于业委会的日常工作涉及到金钱且需要审核其使用合理性以及准确性，所以我们都同意成立这个专业监督组。它类似于政府和企业的“审计”。当业代会和监督组都起到作用时，业委会会在大概率上会成为一个乖孩子。关于代表人数，正代表也就40多位。副代表由于没有投票权，参与与否我们不是太介意。因为副代表的作用一是辅助正代表，二是正代表不在时的补缺。那么为什么只有40多名代表就够了呢，这是因为我们小区户数虽然多，但楼栋倒不见得多。高层有30栋。高层中最高楼有300多户，最低250多户。在高层中产生30名代表左右。另外还有37栋洋房。但每栋洋房住户少，只有30户。那么我们的设想是，按照高层户数的平均数（高层的最高层+加最低层÷2=X），这个X就成为洋房区的“楼栋区投票单元”的一个投票权基数。比如假设X=270户。那么9栋洋房有一张选票，选一正一副两个代表。另外还有一个商户门面投票单元，占一票，代表商户权益。因此，有投票权的代表只有四十几名。这便于大会的召开和召集。关于开会的会议规则和议事规则我们已经参照了《罗伯特议事规则》和你们上地西里的相关文件。基本也是这样做成文件的。我们志愿组成员开会（20多名）也都按照这种形式进行。林先生，现在我有几个问题想请教您了，这几个问题我感到有些困惑，望尽可能给我点建议：1 上地西里业代会成员在开会期间有没有会务报酬？原本我只认为作为代表平时是没有报酬的，如我国的人大代表和国外议员。但上次开会时小组成员中有人提到了开会时的会务报酬。至少该吃两顿饭。这是把我难住了。林先生认为该不该有呢？似乎我国人大开会时也是有吃有喝免住宿费的。但小区开会离家都很近，如果让大家都回家解决是不是合适呢。这事看起来小却在小组会上讨论了半天。所以我想问上地西里的代表们是怎么个情况。（我们拟定的开会时间是一年两次。分别是7月和1月）。2 当时上地西里成立业代会时，当地基层政府是一种什么态度呢？因为很多事情的决定和决策都在业代会里了，传统业委会这方面的工作大部分也移往了业代会。这在客观上剥夺了业委会的不少权利，那么当地基层政府就没有说啥吗？希望林先生实情相告。3 上地西里业代会的代表是如何产生的呢？4 这么多年过去了，在上地西里业主里是否出现过以代表单元为基础的中途罢免代表的情形？5 江苏省在去年5月开始实行的《物业管理条例》的12条是这样的：“第十二条 业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责”。对这句话我一直有些吃不透，也查不到相关实例。所以想问问林先生的看法。这一条肯定了可以成立业代会了，这个我明白。我不明白的是。这个意思是不是表明可以不成立业主大会而直接开始就成立业主代表大会？还是仍然得先成立业主大会和业委会，然后才着手成立业代会？林先生手里有没有这方面的实例？如果没有，可否说说你的见解？我之所以有这样的困惑是基于我国的人民代表大会制度。我们也并没有“人民大会”呀，直接在基层就开始选区、乡人代会了。静候林先生回复。谢谢。
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2:47:07 &&
先谈一下关于业主大会的问题，您的问题说道了要害上，所谓业主大会事实上并不存在，仅仅是物业公司集团（中国物业管理协会）炮制出来的类似皇帝的新衣裳一样的东西，通过政府强加给业主，目的就是为了不让业主想到成立业主代表大会，证据是当初建设部起草《物业管理条例》的时候曾经比照农村村民委员会组织条例里村民代表大会的规定写入了业主代表大会的条款，但是在讨论的时候由于物业公司集团的专家坚决反对而给删去了，便用了“业主大会”一词，实际上正如您注意到的，就象并不存在“人民大会”一样，也不存在什么业主大会，因而后来上地西里小区业主代表大会修改了业主公约，取消了原来公约里关于“业主大会”的条款。需要强调的是，无论是《条例》还是《物权法》里关于业主大会的条款对业主都不具有强制效力，也就是说，业主有权不成立所谓业主大会，这一点在后于《条例》的《物权法》里有明显体现，就是规定“业主可以成立业主大会”，当然也就是说也可以不成立，否则的话，大多数小区业主还没有成立所谓业主大会，不都处于犯法的境地了吗？所以，关键在于业主要有业主的意识和理论，否则就只能被物业公司集团通过政府和收买的专家忽悠。业主应该意识到，业主当然有权成立自治组织，如果一开始就成立业主代表大会的话，完全没有必要向街道去申请，但是如果去成立业主委员会而没有申请的话，街道就会来阻挠，这就是我刚才建议先建立业主联谊会作为业主代表大会雏形的道理。但是这样做，需要掌握一定的理论，否则就说不过街道和那些所谓专家，也就不能在业主中建立起来威信。所以我总是告诉业主，必须掌握业主代表大会理论，否则就只能象历史上用地主的理论去推翻地主的农民起义一样，结果总是成为重新建立地主制度的工具。物业公司集团的理论就是“普遍参与论”和业主大会制度，如果不敢否定业主大会制度，无论怎么折腾，业主自治还是空话一场。
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2:57:23 &&
江苏特别是沈阳等地的文件表示业主可以成立业主代表大会，并不是说以前业主就不可以成立业主代表大会，仅仅是政府承认了业主成立业主代表大会的权利而已。但是中国业主刚刚产生才一二十年，很不成熟，往往以为政府允许才能成立业主代表大会，否则就是违法，其实业主成立业主代表大会的权利并不来自政府，而是市场经济发展的必然产物，因为既然发展市场经济，就必须允许住宅私有，而住宅私有了，其管理就必须实行业主自治，所以无论《条例》还是《物权法》都必须规定业主自治，既然是业主自治，业主当然就有权成立业主代表大会，这一点只要根据《民法通则》关于代理的条款就足够说明了，政府根本无权表示业主不能成立业主代表大会，相反政府文件表示可以成立业主代表大会，也仅仅是表示政府认识到了业主成立业主代表大会的权利而已。所以上地西里小区当初成立业主代表大会的时候，尽管物业公司和投机业主以及某些街道官员要求政府甚至法院来禁止，但是政府和法院都没有同意，因为没有任何法律依据，也曾经有业主起诉到法院，说成立业主代表大会违法，却被法院驳回了，判决业主成立业主代表大会并不违反相关法律关于业主自治的规定。我说这些的意思就是业主只有掌握相关的理论才能真正认识到业主的权利到底是什么，否则就成熟不了而继续遭受物业公司极其收买的专家的磨难。
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3:14:09 &&
再讨论一下代表数量的问题。我觉得就你们小区的情况而言，四十多代表是不够的，显得代表性不强，尤其是开会时还可能有缺席的，代表性就更差了，即使通过了决议也很难被一些业主认可而难以贯彻。这一点是很重要的，许多小区的业主由于理论素养不足，总是觉得只要合法通过的东西，业主就必须执行，否则就不对，甚至打算诉诸法律来贯彻，结果却是自己被业主鄙弃而成为孤家寡人。所以西方人早就明白了权力来自于服从而不是来自于法律规定的道理，中国人也有“合情合理合法”的说法，一定要把“合情合理”放到前头考虑，合法只能放到最后考虑。所以我一直指出，民主的核心问题不在于表决而是在于“充分讨论”，尤其是自治问题，没有充分讨论的过程是很难令人信服和贯彻的。“充分讨论”在社会学上的解释是至少要有三十人的会议，三十人也仅仅是底线，是保证不被收买控制的底线，但是达到充分讨论的程度还是很不够的，对六千人的小区来说，没有六十人以上的会议讨论，很难达到“充分讨论”的程度。举个眼前的例子：这个月台湾在闹腾，除了具体事务上的两党的对立以外，程序上的原因就在于几年前台湾修改了关于立法院组织法的相关规定，减少了一半立法委员的数量，有利于两党掌控立法院，但是排挤掉了许多社会精英，譬如李敖就难以当选了，结果是立法的质量显著下降而日益失去立法的权威性，导致遇到重大问题的时候必然爆发反对代议制的运动，反映了台湾宪政虽然强于大陆，但是也尚不成熟，主要是机械照搬美国的两党政治，却没有学习美国两院制议会架构，显然也没有达到美国众议院四百议员的数量，尤其是美国政党的议员可以不受党纪约束自主投票，因而美国国会的立法就比较成熟，难以发生群众冲击国会的情形。
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3:28:53 编辑过
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21:16:39 &&
2:47:07&&的原帖：先谈一下关于业主大会的问题，您的问题说道了要害上，所谓业主大会事实上并不存在，仅仅是物业公司集团（中国物业管理协会）炮制出来的类似皇帝的新衣裳一样的东西，通过政府强加给业主，目的就是为了不让业主想到成立业主代表大会，证据是当初建设部起草《物业管理条例》的时候曾经比照农村村民委员会组织条例里村民代表大会的规定写入了业主代表大会的条款，但是在讨论的时候由于物业公司集团的专家坚决反对而给删去了，便用了“业主大会”一词，实际上正如您注意到的，就象并不存在“人民大会”一样，也不存在什么业主大会，因而后来上地西里小区业主代表大会修改了业主公约，取消了原来公约里关于“业主大会”的条款。需要强调的是，无论是《条例》还是《物权法》里关于业主大会的条款对业主都不具有强制效力，也就是说，业主有权不成立所谓业主大会，这一点在后于《条例》的《物权法》里有明显体现，就是规定“业主可以成立业主大会”，当然也就是说也可以不成立，否则的话，大多数小区业主还没有成立所谓业主大会，不都处于犯法的境地了吗？所以，关键在于业主要有业主的意识和理论，否则就只能被物业公司集团通过政府和收买的专家忽悠。业主应该意识到，业主当然有权成立自治组织，如果一开始就成立业主代表大会的话，完全没有必要向街道去申请，但是如果去成立业主委员会而没有申请的话，街道就会来阻挠，这就是我刚才建议先建立业主联谊会作为业主代表大会雏形的道理。但是这样做，需要掌握一定的理论，否则就说不过街道和那些所谓专家，也就不能在业主中建立起来威信。所以我总是告诉业主，必须掌握业主代表大会理论，否则就只能象历史上用地主的理论去推翻地主的农民起义一样，结果总是成为重新建立地主制度的工具。物业公司集团的理论就是“普遍参与论”和业主大会制度，如果不敢否定业主大会制度，无论怎么折腾，业主自治还是空话一场。林先生，我认为你说得太好了。我在原来的经验中就深感所谓业主大会完全是个虚无的东西。只存在于理论上，完全不可操作。这段时间在钻研各种文件时也颇感奇怪，为什么一系列政府文件如此强调和重视“业主大会”。从表面上看，的确，如果强调了业主大会才能使得业委会名正言顺，理顺权力顺递关系，表明业委会的权力来自全体业主授权（来自于民）。但只强调这一方面却忽视或故意装作看不见业主大会几乎对业委会难以监控的另一面，这不得不让人怀疑这里面有问题。我曾在我们小组会上开玩笑说，政府在制定这种政策时是不是有故意刁难民众的意思？这种业主大会和业委会的两元结构由于其不可操作性必然使得业委会权力膨胀，实际上使得社会最基层面平添不稳定性。我甚至怀疑政府是不是真地喜欢社会稳定。实话实说，林先生，我曾有过一个大胆的想法。按照《物权法》第七十六条，下列事项由业主共同决定的第七条“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，如果我们就不成立业主大会又如何呢？比如我们草拟一个宣传资料向全小区发布“本小区倡议以业代会的形式对小区进行自治，直接成立小区业代会。业代会与政策上的‘业主大会’同权。并向全体小区征集签名以取得2/3以上（或更多）居民同意”。然后在业代会的指导下在全小区举行业委会成立的公平选举。当然，这可能激怒街道。不过从司法程序上说他们说不通的。李克强最近也说过““市场主体‘法无禁止即可为’”不也说明了这点吗？在物权法里说得很清楚，“可以成立业主大会”。这表明也可不成立。同时，没有任何法律规定小区不能成立“业代会”。我认为这种想法至少从法理上是行得通的。但后期会遭到来自基层政府的各种刁难。政府基层工作人员从来都这样。工作死板，什么都得按他的步骤办。如果要甩掉它，他们也会不高兴。所以我一直把这个想法深藏于脑子里不好向大家说。如果这个想法不能实施（毕竟显得太异类），那就得按照现在的惯例先成立业主大会和业委会，然后在这个基础上再改成业代会自治模式。虽然这是一种屈从，但考虑到今后基层政府的支持也只能这么做了。你谈到了上地西里小区业主修改了业主公约。很想看看，在哪儿可以看到呢？我预测上地西里对《公约》更改的部分应该是“第四条　管理方式”这部分。请林先生告诉我一下。谢谢。
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21:40:17 &&
2:57:23&&的原帖：江苏特别是沈阳等地的文件表示业主可以成立业主代表大会，并不是说以前业主就不可以成立业主代表大会，仅仅是政府承认了业主成立业主代表大会的权利而已。但是中国业主刚刚产生才一二十年，很不成熟，往往以为政府允许才能成立业主代表大会，否则就是违法，其实业主成立业主代表大会的权利并不来自政府，而是市场经济发展的必然产物，因为既然发展市场经济，就必须允许住宅私有，而住宅私有了，其管理就必须实行业主自治，所以无论《条例》还是《物权法》都必须规定业主自治，既然是业主自治，业主当然就有权成立业主代表大会，这一点只要根据《民法通则》关于代理的条款就足够说明了，政府根本无权表示业主不能成立业主代表大会，相反政府文件表示可以成立业主代表大会，也仅仅是表示政府认识到了业主成立业主代表大会的权利而已。所以上地西里小区当初成立业主代表大会的时候，尽管物业公司和投机业主以及某些街道官员要求政府甚至法院来禁止，但是政府和法院都没有同意，因为没有任何法律依据，也曾经有业主起诉到法院，说成立业主代表大会违法，却被法院驳回了，判决业主成立业主代表大会并不违反相关法律关于业主自治的规定。我说这些的意思就是业主只有掌握相关的理论才能真正认识到业主的权利到底是什么，否则就成熟不了而继续遭受物业公司极其收买的专家的磨难。林先生，看了这段后我立即对《民法通则》的“代理”章节细细学习和领会了一番。真是太有意思了。非常感谢你的指引。看到你描述上地西里当时成立业代会遭遇到来自物业和个别业主的阻拦这一节我感觉的确不出我的预料。虽然这部分在你们的一些文章里没看到具体描述，但我从一开始就一直隐隐约约推测一定会有阻力的。人们就是对新生事物看不惯，不接受。不过你最后那段话我很感兴趣。“被法院驳回了，判决业主成立业主代表大会并不违反相关法律关于业主自治的规定”。这句话表明的确有人上诉而且法院也有判决书。林先生，有没有可能在隐去真实姓名的情况下我能得到这个判决书的复印件呢？不方便也没关系的。另外还有个问题，上地西里小区最初是在怎样的情况下想到了成立业代会的呢？我想不会是赵先生拍脑袋想到的，应该是遇上了某种困难而被“逼”出来的方法。可以简单说一下吗？现在我们小区要推行业代会的方式已经被周边一些小区所关注。他们也希望我们能成功然后依葫芦画瓢进行改革。就连街道负责管这种事的基层干部也饶有兴趣关注这件事。据此人讲，本街道管辖区这两年成立的业委会大部分都死掉了，不仅只剩下躯壳，还出现了很大的麻烦，成了烂摊子。他也希望有一个突破。他甚至说“我宁愿你们都不要成立业委会，那只能给你们添麻烦”。
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21:57:07 &&
我完全明白了你关于代表人数的阐述。关于这一点我还要学习。我也曾隐约感到背靠6000人的基数只有40来位代表讨论和表决的确会少了点。也考虑过每个楼栋区的两位代表都有投票权（那就是80多名。应该够了）。但就怕人数一多又会出现难以召集的局面。这个事我再从理论上学习一下，然后在小组里讨论以寻求解决扩大代表性、涵盖面更宽的问题。非常感谢你的提醒。
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22:14:22 &&
很高兴您的确思考地很深入了，需要说明的问题很多，也乱了一些，一个一个来吧。还是先说业主大会问题，政府听从物业公司集团来设计业主大会的时候的确有为难业主的意思，但是也不单纯如此，也有由于业主不成熟的原因，假如政府一开始就比照村民代表大会的模式规定成立业主代表大会的话，也很可能引起小区混乱，因为在中国，就象我前面提到的，中国人还很缺乏社会分工的意识，许多人对代议制是不理解的，在大多数业主没有清晰的社会分工意识的情况下，一旦有少数业主特别是专家学者提出“我的权利凭什么要别人来代表”的时候，就会由于说不清楚而产生混乱。所以说业主大会的设计虽然是错误的，但也是历史的必然，我们现在要认识的就是如何掌握社会分工理论来说明业主代表大会制度的合理性，如果业主方面能够做到这一点，政府方面也是容易接受的，上地西里就是典型的事例。当初虽然也有官员问“你们成立业主代表大会有法律依据吗？”由于主导者赵恒先生本身也是北京大学法学专业毕业的，就比较容易说明法律依据，官员也就不再多说什么了。反之，这些年来各地一些小区也尝试模仿上地西里成立业主代表大会，却回答不了当地官员的提问，官员当然就知道这样的业主代表大会不会有什么生命力，于是就直接给否定了。特别要指出的是，许多小区也想先按照政府文件成立业主大会和业委会然后转变到业主代表大会模式，却几乎没有成功的，原因就在于这本身反映了理论不清的折衷主义意识，说得难听一些就是投机取巧了，而业主自治的最大特点就是不容易投机得逞，因为业主自治是共同事务，不象单个人或者小团伙那样容易投机取巧。因而一旦打算先建立业主大会，实际上就是向政府和物业公司特别是投机业主暴露了自己理论不清因而水平不高的弱点，则必然是一方面投机业主千方百计试图混入业委会，另一方面街道官员就会伺机而动，一旦投机业主掌控业委会时出现工作纰漏，就会以政府的名义来干预了，进而，一旦出现了由于政府干预而业委会夭折的情形，要想再建立业委会就是很多年以后的事情了，因为业主很难再出现积极性了，这又是由“一鼓作气、再而衰、三而竭”的规律决定的，这样的事情太多了，我跟很多小区的积极业主讲过这个道理，他们都不听，结果无一不是如此。
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