文章摘要：经常进行模拟法庭诉讼练习为了在最短的时间内审结此案,大屯法庭采取了简易程序,即在不简化工作程序的前提下将审理时间缩短在90天之内,欧陆经典一案法院用时70天.跟70天上法庭的紧张相比,小区业主与物业公司交涉的过程则更显艰难.“一年多……

▲欧陆经典万兴苑是个很漂亮的小区.两位业主代表在接受记者采访时反复强调:小区是我们的家,物业就像我们雇的保姆一样.家和万事兴,可现在却相处得如此尴尬,我们很心酸. 信报记者陆欣／摄

几天前,北京几大主流媒体不约而同地刊登了一则消息,虽然位置不明显篇幅也不长,但仍引起很多人的注意

物业管理中出现纠纷如何处理

1、探索完善多元化纠纷调解机制。建立三级物业矛盾纠纷调解机制，整合司法部门、派出所、街道办、社区居委会、业主委员会、物业协会等部门和团体，通过联席会议、听证会等方式，让纠纷双方把各自的诉求提出来，以寻求合理的解决，通过沟通增进物业公司与业主之间的相互理解与支持。

2、加强物业管理与监督。物业主管部门应根据物业服务的内容、质量类别构建多样化的收费标准体系，使收费和服务基本相适应，并要求物业公司按照物业管理条例相关规定公开服务项目、服务标准，严格按规定项目和标准收费，定期向业主公布收支情况，并接受业主及业主委员会的咨询和监督，建立完善物业服务企业的准入和竞争机制，以增强物业公司的责任意识、竞争意识，实现物业公司的优胜劣汰。

3、完善业主自治。首先要完善业主委员会的组建程序和运行机制，切实让热心公益事业、责任心较强并有一定组织能力的人负起业主委员会的重任，积极履行维护业主合法权益的职责。其次，业主委员会要做好对广大业主的普法宣传，推动广大业主了解物业管理的相关法规、政策，理解支持物业公司的工作，充分发挥广大业主参与物业共同管理小区的的积极性。逐步减少小区物业纠纷投诉案件发生。

物业管理纠纷的产生原因

1、物业管理服务水平亟待提高。表现为部分物业管理企业在绿化、清洁卫生、安全保障、公用设施维护等方面未尽到管理、服务的职责，物业费收支不透明，当提供的物业服务达不到业主的期望和要求时就自然会产生矛盾纠纷，而业主方则往往以拒交物业费来对抗物业公司。

2、部分业主对物业公司收费观念存有偏差。部分业主没有树立正确的消费观念，只愿意付非常少的物业管理费，却希望得到最好的物业服务，甚至只享受服务而不交费，权利义务不对等，从而引发物业管理纠纷。

3、物业管理领域的法律法规不健全，难以有效规范物业管理矛盾纠纷。目前武汉市物业管理条例过于原则，缺乏可操作性，对物业管理行为规范不足，约束不力，导致业主与物业公司之间权利不明。

4、开发商遗留问题。有的房地产开发商在售房期间进行盲目承诺甚至欺骗性宣传，业主入住后发现原先承诺未能兑现，就把矛头指向与其发生直接联系的物业管理公司。而物业服务公司由于和开发商的利益渗透关系，往往不是积极与开发商、业主沟通，促使双方达成和解，而是对业主消极应付，使得前期物业服务中发生的物业管理纠纷得不到有效解决。从而使部分小区物业矛盾纠纷扩大化。

物业管理纠纷处理方式，概括起来有以下几种：

1、纠纷各方以和平协商方式达成协议解决；

2、纠纷各方通过第三方介入主要是当地房管局、居委会、街道办事处或镇政府调解机构参与调解的方式达成协议；

3、纠纷各方在1,2二种方式无法达成一致协议的情况下通过仲裁、法院诉讼的方式解决纠纷。

我国民法通则和民事诉讼法规定中有人民调解制度，有一方不同意调解那么只能通过仲裁或诉讼程序进行仲裁或判决，仲裁是一局终裁制，判决是二局终裁制，法律文书生效后，赢方可以申请当地人民法院强制执行。

——昆明汇笨科技有限公司

业主是不是只有以不交物业费相逼啦？

然后，我长期不交物业费，被物业公司起诉了

很多时候，往往是因为房屋存在这样或那样的问题，开发商拖着不给解决，而楼盘入住最初的时候，物业基本上又都是开发商代管的，所以业主一气之下，当然就不交物业费罗。开发商自知理亏的情况下，也就不死乞白赖地要物业费罗。

可是，随着时间的推移，慢慢地，物业经营主体变了，或者是开发商自己办的物业公司，或者是业主委员会自己请的物业公司。

这个时候，问题就出现了，房屋质量问题，找开发商；物业服务问题，找物业公司——主体很清晰啊，分得很清楚啊！

可是，咱普通老百姓，家里又没矿，哪知道这些？！慢慢地，开发商就金蝉脱壳——摆脱了干系！

主体更换了之后，一出好戏就上演了。物业公司跑来追讨物业费。

当业主说“房屋质量有问题”的时候，物业公司说：“质量问题，请找开发商！”而房屋质量问题往往很难证明，就算把开发商告了，也不是一时半会儿整得清楚的。物业费交没交，却是简单直观明了。

最后就成了物业费欠缴官司，业主九成九是输的。房屋质量官司，业主九成九也是输的。

（一）后成立的物业公司凭什么要以前的钱？

物业费虽然是淳朴业主的有力武器，但是，从法律上说，房屋质量责任与交物业费义务这二者之间并没有必然联系。

房屋质量是房屋买卖的内容，物业费是物业服务合同的内容，当开发商兼营物业服务的时候，二者还勉强有个抵销的关系。

但当物业公司分立出来的时候，这两个债权债务关系就变得不搭界了。

因为，债权是可以转移的，而且不需要经过债务人的同意。

当然，债务也可以转移的，但是一方面需要经过债权人的同意，更重要的是，债务人得愿意转移这个债务啊！

开发商把欠交物业费这种很好执行的现金债权转移出去，但把房屋质量恢复和维修等难以执行的行为债务保留下来，结果就是：

我们能强制要求由物业公司来履行开发商应尽的质量责任吗？

物业能代替开发商来要过去的物业费吗？

看到了吗？这就是不良资产剥离，优良资产打包上市的现实版！

两个公司，俩主体不是一家，但却绝对胜似一家！你说对了，他们是双胞胎！

所以，当开发商与物业公司分立之后，再以拒交物业费作为对抗房屋质量问题的方法已经行不通了，而且有很大的风险。

（二）为什么过了这么久才被起诉？

因为，开发商对于房屋质量的保证和维护维修是有期限的。除了主体结构和基础是建筑物合理使用年限终身保修之外，其他项目，水管啊、防水啊之类的，保修期2到5年不等。

一旦过了保修期，业主就不仅要证明房屋质量有问题，而且要证明问题发生在保修期内，否则，开发商也没责任了。

业主，即便是学法律的，也往往并没有那么强的调取和保留证据的能力，更不要说几年过去之后，时过境迁，啥也没留住……这时候想证明房屋有质量问题，想证明对方没有尽合同义务，都难了！更不要说主张赔偿的那些个证据了。

例如，“因为你房屋质量问题，迟迟不能交工，导致我新增了不必要的装修延误费用、租房费用等等”……证据，早拖没了……连诉讼时效的三年都拖过去了……

所以，开发商与物业公司分立是第一步，拖时间是第二步。只待入住三到五年之后，就可以启动诉讼程序啦！

如前所述，房屋质量问题，确实从法律上讲，与物业公司无关，没什么可挣扎的余地了，只能是尽快找开发商，该起诉也不拖着了。当然，胜诉机率也要看实际情况。

针对追缴物业费的诉讼，也不能坐以待毙，通过检索相关判决，我想提醒相关业主注意，必须在应诉时向法院明确提出以下抗辩或反诉，否则，法院不会主动审理，或者直接要求业主（物业费之诉的被告）另行起诉，从而无法合并审理，使我们陷入被动，再耗费更多的人力、物力和精力——业主单枪匹马，怕的就是花时间，耗不起啊！

（一）诉讼时效的抗辩——这么多年没要过，现在还能不能要？

XXXX年X月（从起诉之日起倒推三年）以前的物业费，理论上来说，已经过了诉讼时效。

按照现行法律规定，诉讼时效为3年，从应当缴物业费之日起计算。除非物业方面能够证明，他们在诉讼时效内，通过张贴告示或其他方法，通知、催告过我们。例如，2015年的物业费，至迟应该在2016年1月1日之前缴纳，则诉讼时效从2016年1月2日起算。2019年1月2日之前，如果物业没有催要，或没有办法证明曾经催要过，则2015年的物业费诉讼时效经过。余类推。

诉讼时效的抗辩不涉及反诉，开庭时当庭提出即可。

一般来说，这会是一个比较有力的反击点，所以一旦被诉，务必由业主主动、及时向法院提出诉讼时效已过。

（1）看对方能否提供证据来证明自己催要过物业费

物业公司往往会有专门的法务部门或顾问律师，所以也很可能会保留催讨过物业费的证据。如果物业公司提交了相应证据，我们要仔细审查，有的法院会认定物业的催讨物业费证据模糊不清，不予支持的。

（2）自己也回忆一下是否有签收过催收通知书，何时签收的，要的是哪一年或几年的。

如果这种签收的书面记录被对方保留或保存，会比较被动。

物业费是一年一年交的，不是整体打包的，所以要一年一年的算诉讼时效。

（二）物业服务质量的反诉——服务有瑕疵，需要相应折抵物业费

现在的房屋存在需要维修之处，一直没有得到妥善的维修和解决。

请仔细阅读《物业服务合同》，看看物业对于房屋是否有维修义务。如果根据合同，物业有维修义务，则可以提出这一反诉主张，并努力举证。

这一主张应以反诉的形式提出。为了以打促谈，建议收到法院传票后就及时提出。就目前的情况看，这也会是一个比较有力的反击点，但是如果我们在一审时不提出，法院不会主动适用，二审时再提也不会得到支持。

虽然质量问题应该找开发商，但是，房屋质量有问题，当然也意味着存在需要修理的地方。而维修问题一般在物业服务合同里是有约定的，是由物业负责的。也就是说，找开发商的时候，我们说的是质量问题；而找物业公司的时候，我们说的是维修问题。但本质上，其实是一个问题！

如果没有保留物业服务合同，或现有的物业服务合同对维修的责任义务约定不明确，或房屋目前没有明显的需要维修的痕迹，对方在交涉中也不认账的，则可能有一定难度。

上述两项抗辩或反诉措施，做了不见得奏效，但不做肯定没效果。

如果已经被诉，不妨积极应对，不要束手无策。

如果已经与开发商就房屋质量问题有了争议，则应当积极保留有效证据（何为有效，请咨询专业人士），并积极采取行动，不要拖更不能被对方拖！因为拖下去，只会对业主自己不利！

祝：业主们开心每一天！

很多时候，往往是因为房屋存在这样或那样的问题，开发商拖着不给解决，而楼盘入住最初的时候，物业基本上又都是开发商代管的，所以业主一气之下，当然就不交物业费罗。开发商自知理亏的情况下，也就不死乞白赖地要物业费罗。

可是，随着时间的推移，慢慢地，物业经营主体变了，或者是开发商自己办的物业公司，或者是业主委员会自己请的物业公司。

这个时候，问题就出现了，房屋质量问题，找开发商；物业服务问题，找物业公司——主体很清晰啊，分得很清楚啊！

可是，咱普通老百姓，家里又没矿，哪知道这些？！慢慢地，开发商就金蝉脱壳——摆脱了干系！

主体更换了之后，一出好戏就上演了。物业公司跑来追讨物业费。

当业主说“房屋质量有问题”的时候，物业公司说：“质量问题，请找开发商！”而房屋质量问题往往很难证明，就算把开发商告了，也不是一时半会儿整得清楚的。物业费交没交，却是简单直观明了。

最后就成了物业费欠缴官司，业主九成九是输的。房屋质量官司，业主九成九也是输的。

（一）后成立的物业公司凭什么要以前的钱？

物业费虽然是淳朴业主的有力武器，但是，从法律上说，房屋质量责任与交物业费义务这二者之间并没有必然联系。

房屋质量是房屋买卖合同的内容，物业费是物业服务合同的内容，当开发商兼营物业服务的时候，二者还勉强有个抵销的关系。

但当物业公司分立出来的时候，这两个债权债务关系就变得不搭界了。

因为，债权是可以转移的，而且不需要经过债务人的同意。

当然，债务也可以转移的，但是一方面需要经过债权人的同意，更重要的是，债务人得愿意转移这个债务啊！

开发商把欠交物业费这种很好执行的现金债权转移出去，但把房屋质量恢复和维修等难以执行的行为债务保留下来，结果就是：

我们能强制要求由物业公司来履行开发商应尽的质量责任吗？

物业能代替开发商来要过去的物业费吗？

看到了吗？这就是不良资产剥离，优良资产打包上市的现实版！

两个公司，俩主体不是一家，但却绝对胜似一家！你说对了，他们是双胞胎！

所以，当开发商与物业公司分立之后，再以拒交物业费作为对抗房屋质量问题的方法已经行不通了，而且有很大的风险。

（二）为什么过了这么久才被起诉？

因为，开发商对于房屋质量的保证和维护维修是有期限的。除了主体结构和基础是建筑物合理使用年限终身保修之外，其他项目，水管啊、防水啊之类的，保修期2到5年不等。

一旦过了保修期，业主就不仅要证明房屋质量有问题，而且要证明问题发生在保修期内，否则，开发商也没责任了。

业主，即便是学法律的，也往往并没有那么强的调取和保留证据的能力，更不要说几年过去之后，时过境迁，啥也没留住……这时候想证明房屋有质量问题，想证明对方没有尽合同义务，都难了！更不要说主张赔偿的那些个证据了。

例如，“因为你房屋质量问题，迟迟不能交工，导致我新增了不必要的装修延误费用、租房费用等等”……证据，早拖没了……连诉讼时效的三年都拖过去了……

所以，开发商与物业公司分立是第一步，拖时间是第二步。只待入住三到五年之后，就可以启动诉讼程序啦！

如前所述，房屋质量问题，确实从法律上讲，与物业公司无关，没什么可挣扎的余地了，只能是尽快找开发商，该起诉也不拖着了。当然，胜诉机率也要看实际情况。

针对追缴物业费的诉讼，也不能坐以待毙，通过检索相关判决，我想提醒相关业主注意，必须在应诉时向法院明确提出以下抗辩或反诉，否则，法院不会主动审理，或者直接要求业主（物业费之诉的被告）另行起诉，从而无法合并审理，使我们陷入被动，再耗费更多的人力、物力和精力——业主单枪匹马，怕的就是花时间，耗不起啊！

（一）诉讼时效的抗辩——这么多年没要过，现在还能不能要？

XXXX年X月（从起诉之日起倒推三年）以前的物业费，理论上来说，已经过了诉讼时效。

按照现行法律规定，诉讼时效为3年，从应当缴物业费之日起计算。除非物业方面能够证明，他们在诉讼时效内，通过张贴告示或其他方法，通知、催告过我们。例如，2015年的物业费，至迟应该在2016年1月1日之前缴纳，则诉讼时效从2016年1月2日起算。2019年1月2日之前，如果物业没有催要，或没有办法证明曾经催要过，则2015年的物业费诉讼时效经过。余类推。

诉讼时效的抗辩不涉及反诉，开庭时当庭提出即可。

一般来说，这会是一个比较有力的反击点，所以一旦被诉，务必由业主主动、及时向法院提出诉讼时效已过。

（1）看对方能否提供证据来证明自己催要过物业费

物业公司往往会有专门的法务部门或顾问律师，所以也很可能会保留催讨过物业费的证据。如果物业公司提交了相应证据，我们要仔细审查，有的法院会认定物业的催讨物业费证据模糊不清，不予支持的。

（2）自己也回忆一下是否有签收过催收通知书，何时签收的，要的是哪一年或几年的。

如果这种签收的书面记录被对方保留或保存，会比较被动。

物业费是一年一年交的，不是整体打包的，所以要一年一年的算诉讼时效。

（二）物业服务质量的反诉——服务有瑕疵，需要相应折抵物业费

现在的房屋存在需要维修之处，一直没有得到妥善的维修和解决。

请仔细阅读《物业服务合同》，看看物业对于房屋是否有维修义务。如果根据合同，物业有维修义务，则可以提出这一反诉主张，并努力举证。

这一主张应以反诉的形式提出。为了以打促谈，建议收到法院传票后就及时提出。就目前的情况看，这也会是一个比较有力的反击点，但是如果我们在一审时不提出，法院不会主动适用，二审时再提也不会得到支持。

虽然质量问题应该找开发商，但是，房屋质量有问题，当然也意味着存在需要修理的地方。而维修问题一般在物业服务合同里是有约定的，是由物业负责的。也就是说，找开发商的时候，我们说的是质量问题；而找物业公司的时候，我们说的是维修问题。但本质上，其实是一个问题！

如果没有保留物业服务合同，或现有的物业服务合同对维修的责任义务约定不明确，或房屋目前没有明显的需要维修的痕迹，对方在交涉中也不认账的，则可能有一定难度。

上述两项抗辩或反诉措施，做了不见得奏效，但不做肯定没效果。

如果已经被诉，不妨积极应对，不要束手无策。

如果已经与开发商就房屋质量问题有了争议，则应当积极保留有效证据（何为有效，请咨询专业人士），并积极采取行动，不要拖更不能被对方拖！因为拖下去，只会对业主自己不利！

祝：业主们开心每一天！

很多时候，往往是因为房屋存在这样或那样的问题，开发商拖着不给解决，而楼盘入住最初的时候，物业基本上又都是开发商代管的，所以业主一气之下，当然就不交物业费罗。开发商自知理亏的情况下，也就不死乞白赖地要物业费罗。

可是，随着时间的推移，慢慢地，物业经营主体变了，或者是开发商自己办的物业公司，或者是业主委员会自己请的物业公司。

这个时候，问题就出现了，房屋质量问题，找开发商；物业服务问题，找物业公司——主体很清晰啊，分得很清楚啊！

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当业主说“房屋质量有问题”的时候，物业公司说：“质量问题，请找开发商！”而房屋质量问题往往很难证明，就算把开发商告了，也不是一时半会儿整得清楚的。物业费交没交，却是简单直观明了。

最后就成了物业费欠缴官司，业主九成九是输的。房屋质量官司，业主九成九也是输的。

（一）后成立的物业公司凭什么要以前的钱？

物业费虽然是淳朴业主的有力武器，但是，从法律上说，房屋质量责任与交物业费义务这二者之间并没有必然联系。

房屋质量是房屋买卖合同的内容，物业费是物业服务合同的内容，当开发商兼营物业服务的时候，二者还勉强有个抵销的关系。

但当物业公司分立出来的时候，这两个债权债务关系就变得不搭界了。

因为，债权是可以转移的，而且不需要经过债务人的同意。

当然，债务也可以转移的，但是一方面需要经过债权人的同意，更重要的是，债务人得愿意转移这个债务啊！

开发商把欠交物业费这种很好执行的现金债权转移出去，但把房屋质量恢复和维修等难以执行的行为债务保留下来，结果就是：

我们能强制要求由物业公司来履行开发商应尽的质量责任吗？

物业能代替开发商来要过去的物业费吗？

看到了吗？这就是不良资产剥离，优良资产打包上市的现实版！

两个公司，俩主体不是一家，但却绝对胜似一家！你说对了，他们是双胞胎！

所以，当开发商与物业公司分立之后，再以拒交物业费作为对抗房屋质量问题的方法已经行不通了，而且有很大的风险。

（二）为什么过了这么久才被起诉？

因为，开发商对于房屋质量的保证和维护维修是有期限的。除了主体结构和基础是建筑物合理使用年限终身保修之外，其他项目，水管啊、防水啊之类的，保修期2到5年不等。

一旦过了保修期，业主就不仅要证明房屋质量有问题，而且要证明问题发生在保修期内，否则，开发商也没责任了。

业主，即便是学法律的，也往往并没有那么强的调取和保留证据的能力，更不要说几年过去之后，时过境迁，啥也没留住……这时候想证明房屋有质量问题，想证明对方没有尽合同义务，都难了！更不要说主张赔偿的那些个证据了。

例如，“因为你房屋质量问题，迟迟不能交工，导致我新增了不必要的装修延误费用、租房费用等等”……证据，早拖没了……连诉讼时效的三年都拖过去了……

所以，开发商与物业公司分立是第一步，拖时间是第二步。只待入住三到五年之后，就可以启动诉讼程序啦！

如前所述，房屋质量问题，确实从法律上讲，与物业公司无关，没什么可挣扎的余地了，只能是尽快找开发商，该起诉也不拖着了。当然，胜诉机率也要看实际情况。

针对追缴物业费的诉讼，也不能坐以待毙，通过检索相关判决，我想提醒相关业主注意，必须在应诉时向法院明确提出以下抗辩或反诉，否则，法院不会主动审理，或者直接要求业主（物业费之诉的被告）另行起诉，从而无法合并审理，使我们陷入被动，再耗费更多的人力、物力和精力——业主单枪匹马，怕的就是花时间，耗不起啊！

（一）诉讼时效的抗辩——这么多年没要过，现在还能不能要？

XXXX年X月（从起诉之日起倒推三年）以前的物业费，理论上来说，已经过了诉讼时效。

按照现行法律规定，诉讼时效为3年，从应当缴物业费之日起计算。除非物业方面能够证明，他们在诉讼时效内，通过张贴告示或其他方法，通知、催告过我们。例如，2015年的物业费，至迟应该在2016年1月1日之前缴纳，则诉讼时效从2016年1月2日起算。2019年1月2日之前，如果物业没有催要，或没有办法证明曾经催要过，则2015年的物业费诉讼时效经过。余类推。

诉讼时效的抗辩不涉及反诉，开庭时当庭提出即可。

一般来说，这会是一个比较有力的反击点，所以一旦被诉，务必由业主主动、及时向法院提出诉讼时效已过。

（1）看对方能否提供证据来证明自己催要过物业费

物业公司往往会有专门的法务部门或顾问律师，所以也很可能会保留催讨过物业费的证据。如果物业公司提交了相应证据，我们要仔细审查，有的法院会认定物业的催讨物业费证据模糊不清，不予支持的。

（2）自己也回忆一下是否有签收过催收通知书，何时签收的，要的是哪一年或几年的。

如果这种签收的书面记录被对方保留或保存，会比较被动。

物业费是一年一年交的，不是整体打包的，所以要一年一年的算诉讼时效。

（二）物业服务质量的反诉——服务有瑕疵，需要相应折抵物业费

现在的房屋存在需要维修之处，一直没有得到妥善的维修和解决。

请仔细阅读《物业服务合同》，看看物业对于房屋是否有维修义务。如果根据合同，物业有维修义务，则可以提出这一反诉主张，并努力举证。

这一主张应以反诉的形式提出。为了以打促谈，建议收到法院传票后就及时提出。就目前的情况看，这也会是一个比较有力的反击点，但是如果我们在一审时不提出，法院不会主动适用，二审时再提也不会得到支持。

虽然质量问题应该找开发商，但是，房屋质量有问题，当然也意味着存在需要修理的地方。而维修问题一般在物业服务合同里是有约定的，是由物业负责的。也就是说，找开发商的时候，我们说的是质量问题；而找物业公司的时候，我们说的是维修问题。但本质上，其实是一个问题！

如果没有保留物业服务合同，或现有的物业服务合同对维修的责任义务约定不明确，或房屋目前没有明显的需要维修的痕迹，对方在交涉中也不认账的，则可能有一定难度。

上述两项抗辩或反诉措施，做了不见得奏效，但不做肯定没效果。

如果已经被诉，不妨积极应对，不要束手无策。

如果已经与开发商就房屋质量问题有了争议，则应当积极保留有效证据（何为有效，请咨询专业人士），并积极采取行动，不要拖更不能被对方拖！因为拖下去，只会对业主自己不利！

祝：业主们开心每一天！

接到这个咨询之后，其实我也是没有太多头绪的，只知道个大概原则。于是按照工作惯例，请赵莹和郭思佳两位同学帮我做了受诉法院的判例全面检索，在此鸣谢二位同学。

经过研读和总结相关判例，我发现了一些业主应诉时的常见错误，也看到了一些业主提出来的很有力，但却因具体因素或提出时机的限制而未能发挥作用的反击点。遂在出具法律意见书的咨询上，修改成此文。

在此文的写作过程中，一些非常基础的细节问题又引发了我的思考，故此又对文章的结构做了新的调整。

总之，判例分析能够给我们办案带来很多有益的思路，这是非常有用的工作方法。同时，如果我们能把日常生活中的纠纷和问题，用法律原理解释清楚、解释明白了，专业功底也就更扎实了一些。

不只是大案子才锻炼人。

律师告诉你，业主如何应对因拖欠物业费而被起诉

目前社会环境下，小区业主和物业公司之间仍然是矛盾重重，最常见的矛盾是业主因为物业公司服务不到位而拖欠物业费，拖的时间长了后，现在法律禁止物业公司采取断水、断电等违法方式催缴物业费，司法实践常见的情况是物业公司向人民法院申请支付令或提起诉讼的方式，今天我们就来讨论下，业主遇到因拖欠物业费被起诉后，应该如何处理呢？

律师观点：通常情况下，物业费官司没有胜不胜的，一定要交，就是交多少的问题。一般处理情况如下：

1、业主主动补交物业费，然后物业公司向人民法院申请撤诉。

2、在法院主持下调解，针对物业费、滞纳金或违约金、诉讼费，业主可以在小区里面拍照录视频，对比物业服务合同中，物业公司未按照合同约定服务的，或者因物业的消极服务给业主家里造成了什么损失，甚至物业侵占了业主的共有收益等情况，主要目的是让物业公司让步，争取物业费打折、取消滞纳金、诉讼费对方承担等情况。

3、在调解协商无法一致的情况下，法院会安排开庭，业主主要的证明责任收集物业服务不到位留存证据，开庭时可以要求物业公司提供尽到了合同义务的证据，根据实际情况，开庭后等待法院判决即可。建议如果业主在证据不充分的情况下，尽量走调解渠道。

律师提醒：业主一定不要错误地认为不签订合同就可以不缴物业费，或者一旦对物业服务有任何不满，就采取拖欠费用等消极方式应对，因为单方面拒交物业费构成违约；更不要在被物业公司起诉后还采取躲避送达、缺席庭审的方式进行处理。